Encadrement des loyers
Dispositif applicable dans certaines zones tendues qui plafonne le loyer à un loyer de référence majoré fixé par arrêté. Un complément de loyer reste possible pour des caractéristiques exceptionnelles du logement. En dehors de ces zones, le loyer du premier bail est en principe librement fixé.
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Deux dispositifs à ne pas confondre
Le terme recouvre deux mécanismes distincts. D'abord l'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation (décret annuel « zones tendues », 1 100+ communes) : entre deux locataires, le loyer ne peut pas dépasser celui de l'ancien bail, hors révision IRL et exceptions (travaux importants, loyer manifestement sous-évalué).
Ensuite l'encadrement du niveau des loyers issu de la loi ELAN de 2018 : dans les territoires volontaires, un arrêté préfectoral fixe chaque année, par quartier et par typologie, un loyer de référence, un loyer de référence majoré (+20 %) et minoré (−30 %). Le loyer d'un nouveau bail ne peut excéder le loyer de référence majoré. Ce dispositif s'applique notamment à Paris, Lille-Hellemmes-Lomme, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Est Ensemble, Plaine Commune et au Pays basque (périmètre en vigueur en 2026).
Comment fixer un loyer conforme en zone encadrée
La méthode : identifier le loyer de référence majoré applicable (simulateurs officiels des collectivités, arrêté préfectoral) selon l'adresse, le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou non. Le loyer de base du bail doit rester sous ce plafond, et le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
Exemple : pour un deux-pièces meublé dont le loyer de référence majoré est de 32 €/m² et une surface de 30 m², le loyer de base maximal est de 960 €. Un « complément de loyer » n'est possible que pour des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, jamais pour compenser un simple bon état — et il est exclu pour les logements classés F ou G, ou présentant certains défauts (sanitaires sur le palier, signes d'humidité…).
Sanctions et contrôles : un risque devenu réel
Le préfet peut mettre en demeure le bailleur de mettre le bail en conformité et de rembourser les trop-perçus, puis prononcer une amende administrative jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Le locataire peut par ailleurs saisir la commission de conciliation ou le juge pour faire diminuer le loyer et récupérer l'indu.
Les contrôles se sont intensifiés dans les villes appliquant le dispositif, avec des équipes dédiées et des signalements en ligne. Documenter la fixation du loyer (capture du simulateur officiel, arrêté applicable au jour de la signature) est la meilleure protection du bailleur en cas de contestation.
| Typologie (non meublé) | Loyer de référence | Référence majorée (plafond) |
|---|---|---|
| Studio, construction < 1946 | ≈ 25-30 €/m² | ≈ 30-36 €/m² |
| 2 pièces | ≈ 22-27 €/m² | ≈ 26-32 €/m² |
| 3 pièces et + | ≈ 20-25 €/m² | ≈ 24-30 €/m² |