DPE et passoires thermiques : le calendrier en location
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) classe les logements de A à G et il est opposable depuis 2021. Au titre de la loi Climat et Résilience, les logements les plus énergivores — les passoires thermiques — voient leurs loyers gelés et leur mise en location progressivement interdite : classe G depuis 2025, classe F à compter de 2028, classe E à compter de 2034. Ce guide détaille le DPE, ce calendrier légiféré et ce que le bailleur peut faire. Le calendrier et les seuils peuvent évoluer : vérifiez les textes en vigueur et faites réaliser un DPE par un diagnostiqueur certifié.
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Les repères du DPE et des passoires thermiques
Des repères pour situer un logement et anticiper les échéances de la loi Climat et Résilience. Le calendrier et les seuils peuvent évoluer : vérifiez les textes en vigueur.
DPE opposable
Le DPE classe le logement de A à G. Depuis 2021, il est opposable et engage la responsabilité du bailleur.
Validité 10 ans
Un DPE est en principe valable 10 ans, sous réserve des règles transitoires applicables aux diagnostics anciens.
Passoires F et G
Les logements classés F ou G sont des passoires thermiques : loyers gelés et calendrier d'interdiction de location.
Calendrier 2025-2034
Interdiction de location : G depuis 2025, F à compter de 2028, E à compter de 2034 (barème légiféré, susceptible d'évoluer).
Le DPE : classes A à G, opposable et valable 10 ans
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue la performance énergétique d'un logement et le classe de A (le plus performant) à G (le plus énergivore). Depuis 2021, le DPE est opposable : ses résultats engagent la responsabilité du propriétaire. Sa durée de validité est en principe de 10 ans, sous réserve des règles transitoires applicables aux diagnostics réalisés avant la réforme. Faites toujours réaliser le DPE par un diagnostiqueur certifié.
Le calendrier d'interdiction de location des passoires
Au titre de la loi Climat et Résilience, la mise en location des logements les plus énergivores est progressivement interdite. Le calendrier légiféré prévoit l'interdiction des logements classés G depuis 2025, des logements classés F à compter de 2028, puis des logements classés E à compter de 2034. Ce barème est inscrit dans la loi, mais le calendrier et les seuils peuvent évoluer : vérifiez les textes en vigueur avant toute décision.
Le gel des loyers des passoires (F et G)
Les logements classés F ou G font l'objet d'un gel des loyers : le loyer ne peut pas être augmenté, qu'il s'agisse d'une révision annuelle, d'une réévaluation au renouvellement du bail ou d'une nouvelle mise en location. Ce gel s'applique tant que le logement reste classé F ou G. Pour les définitions utiles (DPE, décence, révision de loyer…), consultez le glossaire immobilier.
L'audit énergétique et la rénovation
Un audit énergétique est obligatoire pour la vente de certaines passoires parmi les logements les plus énergivores : il complète le DPE en proposant des scénarios de travaux. Pour améliorer la classe d'un logement, le bailleur peut engager des travaux de rénovation énergétique (isolation, ventilation, chauffage, menuiseries). Des dispositifs d'aide publique, comme MaPrimeRénov', peuvent soutenir ces travaux ; vérifiez l'éligibilité et les conditions auprès des organismes compétents. Après travaux, un nouveau DPE permet de constater l'amélioration.
Décence énergétique : un logement trop énergivore ne peut être loué
La performance énergétique fait partie des critères de décence d'un logement : un logement qui ne respecte pas le seuil minimal applicable ne peut pas être proposé à la location. À mesure que le calendrier s'applique (G, puis F, puis E), davantage de logements énergivores sont concernés. Brik est un logiciel de gestion locative et de pré-comptabilité : il ne délivre pas de conseil juridique personnalisé. Pour un cas particulier, rapprochez-vous d'un professionnel et faites réaliser un DPE par un diagnostiqueur certifié.
Suivre ses DPE et ses échéances avec Brik
Anticiper les échéances de la loi Climat et Résilience suppose de savoir où en est chaque logement. Brik stocke les diagnostics (DPE) dans la data room de chaque bien et alerte sur les échéances (validité du diagnostic, dates clés du calendrier) afin de garder une location conforme. Le calendrier et les seuils pouvant évoluer, vérifiez toujours les textes en vigueur (loi Climat et Résilience).
Passoires thermiques : feuille de route du bailleur 2026-2034
Prioriser les travaux qui font gagner des classes
L'ordre d'efficacité est presque toujours le même : isolation (combles d'abord — jusqu'à 30 % des déperditions —, puis murs et planchers bas), remplacement des menuiseries, ventilation (une VMC saine conditionne le reste), et enfin le système de chauffage (pompe à chaleur, chaudière performante) et l'eau chaude. Changer la chaudière d'un logement non isolé gaspille l'investissement : le DPE valorise d'abord l'enveloppe.
Ordres de grandeur constatés pour un T3 des années 70 : combles + murs 12 000-20 000 €, menuiseries 8 000-12 000 €, PAC air/eau 10 000-14 000 €. Un audit énergétique (800-1 500 €) hiérarchise les scénarios et estime les classes atteintes — exigez des scénarios chiffrés par saut de classe, pas un catalogue.
Financer : aides cumulables et déficit foncier doublé
MaPrimeRénov' est ouverte aux bailleurs (engagement de location de plusieurs années), avec les Certificats d'économie d'énergie (CEE), l'éco-PTZ jusqu'à 50 000 € sans intérêts, et la TVA à 5,5 % sur les travaux d'amélioration énergétique. S'ajoute l'arme fiscale du régime réel : les dépenses de rénovation énergétique sortant le bien des classes E/F/G ont bénéficié d'un plafond de déficit foncier doublé à 21 400 € (dépenses payées 2023-2025) — et le droit commun de 10 700 € continue de s'appliquer ensuite.
Attention au non-cumul partiel : la part de dépense couverte par une prime ne se déduit pas en plus. Le plan de financement gagnant combine aides sur les gros postes et déduction du reste au réel.
Gérer un locataire en place dans une passoire
Pour les baux en cours d'un logement G, l'interdiction de louer ne chasse pas le locataire : elle arme sa demande de mise en conformité (travaux de performance énergétique exigibles via la décence). Le loyer reste gelé, la révision IRL bloquée. Deux stratégies : programmer les travaux avec le locataire en place (son accord organise l'accès ; une réduction temporaire de loyer se négocie contre la gêne), ou attendre son départ pour rénover à vide — au prix du gel prolongé et d'une vacance de chantier.
À la revente, l'audit énergétique est obligatoire pour les logements E, F et G vendus en monopropriété : anticipez-le si l'arbitrage penche vers la cession, et intégrez la décote de marché des passoires dans le calcul travaux vs vente.
DPE et passoires thermiques : questions fréquentes
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