Vétusté
Usure normale d'un logement et de ses équipements liée au temps et à un usage conforme. La vétusté ne peut pas être facturée au locataire à son départ : seules les dégradations qui lui sont imputables peuvent être retenues sur le dépôt de garantie, souvent à l'aide d'une grille de vétusté.
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Vétusté ou dégradation : la frontière qui décide qui paie
La vétusté est définie par le décret n° 2016-382 comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ». Elle reste toujours à la charge du bailleur : des peintures ternies après six ans d'occupation, un joint de silicone jauni, une moquette aplanie par le passage relèvent de l'usage normal.
La dégradation, au contraire, résulte d'un usage anormal ou d'un défaut d'entretien locatif : trou dans une porte, brûlure de cigarette sur un plan de travail, moisissure due à une absence totale d'aération. Elle s'impute au locataire via une retenue sur le dépôt de garantie — mais après déduction de la part de vétusté de l'élément endommagé.
La grille de vétusté : comment elle fonctionne
Une grille de vétusté fixe, pour chaque famille d'équipements, une durée de vie théorique, une franchise éventuelle et un abattement annuel. Exemple type : peintures — durée de vie 7 à 10 ans ; revêtements de sol souples — 7 ans ; électroménager — 5 à 7 ans. Un locataire qui dégrade une peinture posée il y a 6 ans, sur une grille prévoyant 10 % d'abattement par an après un an de franchise, ne supportera que 50 % du coût de réfection.
Depuis le décret de 2016, les parties peuvent convenir dans le bail d'appliquer une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location (les grilles issues des accords HLM servent couramment de référence dans le parc privé). Sans grille annexée, la vétusté s'apprécie au cas par cas — ce qui alimente les litiges que la grille aurait éteints.
Exemple chiffré de retenue avec abattement
État des lieux de sortie : porte de placard cassée (remplacement 240 €), peintures de la chambre dégradées par des perçages massifs non rebouchés (réfection 600 €). La porte a 3 ans (durée de vie 10 ans, abattement 10 %/an après franchise d'1 an) : vétusté 20 %, imputation 192 €. Les peintures ont 8 ans sur une durée de vie de 10 ans : vétusté 70 %, imputation 180 €. Retenue totale justifiée : 372 € — pas 840 €.
Ce calcul suppose de connaître l'âge des éléments : conservez les factures de travaux et d'équipements dans le dossier du bien. Brik conserve ces factures dans le dossier du bien, rapproche états des lieux d'entrée et de sortie et produit le décompte des retenues en PDF, à opposer en cas de contestation.
| Élément | Durée de vie théorique | Franchise | Abattement annuel |
|---|---|---|---|
| Peintures, papiers peints | 7 à 10 ans | 1 an | ≈ 10 %/an |
| Sols souples (lino, moquette) | 7 ans | 1 an | ≈ 15 %/an |
| Électroménager | 5 à 7 ans | 1 an | ≈ 15-20 %/an |
| Sanitaires (lavabo, WC) | 20 ans et + | 2 ans | ≈ 5 %/an |