Amortissement immobilier
Constatation comptable de la dépréciation d'un bien et de ses composants dans le temps, qui réduit le résultat imposable. L'amortissement est possible en location meublée au réel (LMNP) et en SCI à l'IS, mais pas en location nue au régime foncier ; le terrain n'est pas amortissable.
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Le principe comptable qui réduit l'impôt sans sortie de trésorerie
Amortir, c'est constater chaque année la dépréciation théorique d'un actif et la déduire du résultat imposable. En immobilier locatif, l'amortissement est réservé aux régimes « entreprise » : location meublée au réel (LMNP/LMP) et sociétés à l'IS (SCI ayant opté, SAS, SARL de famille à l'IS). La location nue au régime foncier classique n'amortit jamais.
La force du mécanisme : c'est une charge purement comptable. Vous déduisez 2 à 4 % de la valeur du bâti chaque année sans débourser un euro, ce qui neutralise tout ou partie des loyers imposables. Sur un appartement de 200 000 €, l'amortissement annuel se situe couramment entre 4 500 et 6 500 € (bâti + mobilier + travaux).
La méthode par composants
On n'amortit pas le bien d'un bloc : on le décompose. Le terrain (10 à 20 % du prix en général, davantage dans les centres-villes chers) ne s'amortit jamais. Le reste se ventile par composants avec des durées propres : gros œuvre 40 à 80 ans, façade/étanchéité 20 à 30 ans, installations techniques (électricité, plomberie, chauffage) 15 à 25 ans, agencements intérieurs 10 à 15 ans, mobilier 5 à 10 ans.
Exemple : appartement 200 000 € dont terrain 15 % (30 000 €). Base amortissable 170 000 € : gros œuvre 102 000 € sur 55 ans (1 855 €/an), technique 42 500 € sur 20 ans (2 125 €/an), agencements 25 500 € sur 12 ans (2 125 €/an), plus 8 000 € de mobilier sur 8 ans (1 000 €/an). Total : ≈ 7 100 €/an les premières années. En LMNP, l'amortissement ne peut pas créer de déficit : l'excédent se stocke et se reporte sans limite sur les bénéfices meublés futurs.
LMNP vs SCI à l'IS : même outil, conséquences différentes
En LMNP au réel, l'amortissement efface l'impôt courant, et depuis la loi de finances pour 2025 les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (régime des particuliers par ailleurs conservé, abattements de durée compris). En société à l'IS, l'amortissement réduit l'IS chaque année, mais la revente dégage une plus-value professionnelle calculée sur la valeur nette comptable — amortissements intégralement repris, sans abattement de durée.
Moralité : l'amortissement est un différé d'impôt, pas une suppression. Il est d'autant plus rentable que la détention est longue (valeur temps de l'argent) et que la revente est lointaine ou absente (transmission). Le suivi du tableau d'amortissement par bien — base, composants, dotations, reports — est exactement le type de donnée que votre pré-comptabilité doit conserver proprement d'année en année.