IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Impôt dû par les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse un seuil fixé par la loi. Il porte sur les biens immobiliers détenus directement ou via des sociétés, sous déduction des dettes afférentes, selon un barème progressif.
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Qui est concerné et sur quelle assiette
L'impôt sur la fortune immobilière frappe les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. L'assiette englobe tous les biens et droits immobiliers non affectés à une activité professionnelle : résidences, biens locatifs, terrains, ainsi que la fraction immobilière des parts de SCI, SCPI et OPCI — la détention indirecte ne fait pas écran.
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Les dettes se déduisent si elles se rattachent aux actifs taxables : capital restant dû des emprunts immobiliers, travaux, taxe foncière de l'année. Des règles anti-abus limitent la déduction des prêts in fine (amortissement théorique) et de certains prêts familiaux.
Barème et mécanique de calcul
Le barème est progressif par tranches, de 0,5 % (entre 800 000 € et 1,3 M€ — tranche qui ne s'active que si le seuil de 1,3 M€ est franchi) à 1,5 % au-delà de 10 M€. Une décote adoucit l'entrée dans l'impôt pour les patrimoines entre 1,3 et 1,4 M€ : 17 500 € − 1,25 % du patrimoine taxable.
Exemple : patrimoine immobilier brut 2,1 M€ (dont résidence principale 800 000 €), crédits restants 450 000 €. Assiette : 2 100 000 − 240 000 (abattement RP 30 %) − 450 000 = 1 410 000 €. IFI : (1 300 000 − 800 000) × 0,5 % + (1 410 000 − 1 300 000) × 0,7 % = 2 500 + 770 = 3 270 €. La déclaration se fait via l'annexe 2042-IFI, avec la déclaration de revenus.
Les exonérations et leviers de réduction
Sont exonérés les immeubles affectés à l'activité professionnelle principale du redevable, et notamment la location meublée exercée à titre professionnel au sens IFI (plus de 23 000 € de recettes ET plus de 50 % des revenus professionnels du foyer en bénéfices nets de cette activité) — condition plus exigeante que le statut LMP fiscal. Les bois et forêts et parts de groupements forestiers bénéficient d'une exonération de 75 %.
Leviers usuels de pilotage : la dette (un patrimoine à crédit pèse moins), le démembrement (en principe l'usufruitier déclare la pleine propriété, mais la nue-propriété reçue par succession dans certains cas légaux répartit l'assiette), les dons aux organismes éligibles (réduction de 75 % du don, plafonnée à 50 000 €), et l'arbitrage vers des actifs financiers hors assiette. Une valorisation régulière du parc — c'est le rôle d'un suivi patrimonial comme celui de Brik, où vous estimez chaque bien d'après les ventes du quartier — évite autant la sous-évaluation risquée que la sur-imposition par excès de prudence.
| Fraction du patrimoine | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| 800 000 € à 1,3 M€ | 0,5 % |
| 1,3 M€ à 2,57 M€ | 0,7 % |
| 2,57 M€ à 5 M€ | 1 % |
| 5 M€ à 10 M€ | 1,25 % |
| Au-delà de 10 M€ | 1,5 % |