Les obligations du locataire : ce que le bailleur peut exiger

Payer le loyer, entretenir le logement, s'assurer, user paisiblement des lieux : le détail des obligations du locataire et les leviers du bailleur en face.

Mis à jour : juillet 2026

L'article 7 de la loi de 1989 : le socle des obligations du locataire

Les obligations du locataire d'un logement à usage de résidence principale sont fixées par l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 pour les réparations locatives et le décret n° 87-713 pour les charges récupérables. Elles s'appliquent que le bail soit nu ou meublé, et aucune clause ne peut les alléger. À l'inverse, le bailleur dispose, pour chacune, de recours précis en cas de manquement. Passage en revue, obligation par obligation.

Payer le loyer et les charges aux termes convenus

Première obligation (article 7 a) : régler le loyer et les provisions ou forfaits de charges à la date prévue au bail. Le paiement partiel ou tardif répété constitue déjà un manquement, sans attendre l'impayé complet.

Recours du bailleur : relance, mise en demeure, puis commandement de payer délivré par commissaire de justice visant la clause résolutoire, désormais obligatoire dans les baux signés depuis la loi du 27 juillet 2023. Si la dette n'est pas réglée dans le délai de six semaines, la résiliation du bail est acquise et le juge la constate. La caution et l'assurance loyers impayés sont actionnées en parallèle.

User paisiblement des lieux et répondre des dégradations

L'usage paisible (article 7 b)

Le locataire doit user paisiblement du logement suivant sa destination : pas de nuisances sonores répétées, pas d'activité illicite, pas de transformation du logement en local commercial ou en meublé de tourisme sans autorisation. Il répond également des personnes qu'il héberge et de ses visiteurs.

Recours du bailleur : mise en demeure documentée (constats, plaintes de voisins, procès-verbaux). Les troubles de voisinage constatés par une décision de justice ouvrent la voie à la clause résolutoire ; à défaut, le bailleur demande la résiliation judiciaire pour manquement grave.

Les dégradations et pertes (article 7 c)

Le locataire répond des dégradations et pertes survenues pendant le bail dans le logement dont il a la jouissance exclusive, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers non introduit par lui. La comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie fait foi, après déduction de la vétusté.

Recours du bailleur : retenue justifiée sur le dépôt de garantie (devis ou factures à l'appui), action en paiement du surplus, mise en jeu de la caution.

Assurer l'entretien courant et les réparations locatives

Le locataire prend à sa charge l'entretien courant du logement et de ses équipements, ainsi que les menues réparations listées par le décret n° 87-712 : joints, entretien de la chaudière, remplacement des flexibles, raccords de peinture, débouchage courant, entretien du jardin privatif. Le détail poste par poste figure dans notre article sur la liste des réparations locatives.

Recours du bailleur : le défaut d'entretien constaté en cours de bail (lors d'une visite convenue ou d'une intervention) doit être signalé par écrit. À la sortie, il justifie une retenue sur le dépôt de garantie. Un défaut d'entretien massif et persistant peut fonder une résiliation judiciaire.

Souscrire une assurance habitation et la justifier chaque année

Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) et en justifier à la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur (article 7 g).

Recours du bailleur : après mise en demeure restée sans effet un mois, deux options : invoquer la clause résolutoire pour défaut d'assurance, ou souscrire une assurance pour le compte du locataire et la lui refacturer par douzième chaque mois, avec une majoration plafonnée à 10 % (dispositif issu de la loi ALUR). La procédure détaillée figure dans notre article sur le locataire sans assurance habitation.

Laisser l'accès pour les travaux, ne pas transformer les lieux

L'accès pour travaux (article 7 e)

Le locataire doit permettre l'accès au logement pour la préparation et l'exécution des travaux d'amélioration des parties communes ou privatives, des travaux d'entretien et de performance énergétique. Si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer est réduit à proportion. Les visites ne peuvent toutefois être imposées ni les samedis, dimanches et jours fériés sans son accord.

Recours du bailleur : en cas de refus d'accès, mise en demeure puis autorisation judiciaire d'accéder, avec dommages et intérêts éventuels.

L'interdiction de transformer sans accord (article 7 f)

Le locataire ne peut pas transformer les locaux ou leurs équipements sans l'accord écrit du bailleur : abattre une cloison, remplacer une baignoire par une douche, changer la destination d'une pièce. Les simples aménagements (peinture, trous de fixation raisonnables) restent libres.

Recours du bailleur : exiger à la sortie la remise en état aux frais du locataire ou conserver les transformations sans indemnité ; si elles mettent en péril le bâti ou la sécurité, la remise en état immédiate peut être exigée.

Tableau récapitulatif : obligations et recours

Prévenir plutôt que guérir : le rôle du bail et des écrits

La plupart des recours supposent que le bail soit bien rédigé : clause résolutoire complète (impayés, assurance), clause de solidarité en colocation, inventaire et états des lieux précis, grille de vétusté annexée. Un bail conforme au contrat type réglementaire est la première protection du bailleur. La seconde est la traçabilité : chaque relance, chaque signalement, chaque autorisation doit laisser une trace écrite datée. Le jour où le dossier arrive devant le juge, c'est cette chronologie documentée qui fait gagner, bien davantage que l'ampleur du préjudice invoqué.

Questions fréquentes

Quelles sont les principales obligations du locataire ?

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de payer loyer et charges, d'user paisiblement du logement, de répondre des dégradations, d'assurer l'entretien courant et les réparations locatives, de laisser l'accès pour les travaux, de ne pas transformer les lieux sans accord écrit et de s'assurer contre les risques locatifs.

Que peut faire le bailleur si le locataire ne paie plus son loyer ?

Faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice visant la clause résolutoire : sans règlement sous six semaines, la résiliation du bail est acquise et le juge la constate. En parallèle, le bailleur actionne la caution, son assurance loyers impayés et signale l'impayé à la CAF si le locataire perçoit une aide.

Le locataire peut-il refuser l'accès au logement pour des travaux ?

Non pour les travaux d'entretien, d'amélioration ou de performance énergétique : l'article 7 e de la loi de 1989 lui impose de laisser l'accès, hors samedis, dimanches et jours fériés sauf accord. Si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer est réduit à proportion. En cas de refus, le juge peut autoriser l'accès.

Quels travaux le locataire peut-il faire sans autorisation ?

Les simples aménagements : peindre, poser des étagères, décorer, meubler librement. Tout ce qui transforme les lieux ou les équipements (suppression de cloison, changement de revêtements fixés, modification de la plomberie) exige l'accord écrit du bailleur, faute de quoi la remise en état peut être exigée à la sortie.