Locataire sans assurance habitation : que faire ?

Sans attestation d'assurance, le bailleur peut résilier le bail ou assurer le locataire à ses frais. Étapes, délais et textes applicables pour agir efficacement.

Mis à jour : juillet 2026

Une obligation légale du locataire, chaque année

L'assurance habitation n'est pas une option : l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s'assurer contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) et d'en justifier à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. Cette obligation figure parmi les devoirs essentiels du locataire, au même rang que le paiement du loyer : notre article sur les obligations du locataire en dresse la liste complète.

La demande annuelle d'attestation doit devenir un réflexe de gestion : notez la date d'échéance du contrat d'assurance du locataire et réclamez le justificatif chaque année, par écrit. Un bailleur qui découvre l'absence d'assurance le jour du sinistre a perdu la partie la plus facile.

L'obligation vaut pour la location nue comme pour la location meublée, l'article 25-3 de la loi rendant l'article 7 applicable aux baux meublés. En colocation, une attestation unique suffit lorsque la police couvre l'ensemble des colocataires ; à défaut, chacun doit justifier de sa propre assurance. Les locations saisonnières échappent en revanche à cette obligation légale, qui relève alors du seul contrat.

Les risques concrets d'un locataire non assuré

Sans assurance, un incendie ou un dégât des eaux met en jeu la responsabilité personnelle du locataire (article 1733 du code civil), mais un locataire insolvable ne réparera jamais un sinistre à six chiffres. Les conséquences en cascade :

• votre assurance propriétaire ou celle de la copropriété indemnise, puis exerce un recours contre le locataire, souvent vain ;
• les dommages causés aux voisins remontent vers vous en votre qualité de propriétaire de l'immeuble ou du lot ;
• les franchises, exclusions et pertes de loyers pendant les travaux restent à votre charge.

C'est pourquoi la loi vous donne deux armes spécifiques, au choix : la résiliation du bail ou la souscription d'une assurance pour le compte du locataire.

Étape 1 : réclamer l'attestation, puis mettre en demeure

Commencez toujours par une demande simple (courriel ou courrier), en fixant un délai de réponse raisonnable. Sans retour, adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : rappel de l'article 7 g et de la clause du bail, exigence de production d'une attestation sous un mois, et annonce claire de la suite (mise en jeu de la clause résolutoire ou souscription d'une assurance pour son compte, selon l'option que vous retenez). Cette mise en demeure est le point de départ obligatoire des deux procédures : datez-la et conservez l'avis de réception.

Concrètement, votre courrier doit contenir :

• la référence à l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 et à la clause du bail relative à l'assurance ;
• le délai d'un mois laissé au locataire pour produire une attestation ;
• l'option que vous retiendrez à défaut de réponse : mise en jeu de la clause résolutoire ou souscription d'une assurance pour son compte ;
• dans ce dernier cas, l'annonce que la prime sera récupérée par fractions mensuelles sur les loyers, majorée dans la limite de 10 %.

Option A : jouer la clause résolutoire du bail

Si le bail contient une clause résolutoire visant le défaut d'assurance (c'est le cas de tous les baux types), la procédure passe par un commandement de justifier de l'assurance signifié par commissaire de justice. La clause ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux (article 24 de la loi de 1989). Passé ce délai, vous assignez le locataire devant le juge des contentieux de la protection, qui constate la résiliation du bail et ordonne l'expulsion.

Cette voie est radicale mais longue et coûteuse : plusieurs mois de procédure, des frais d'actes, la trêve hivernale, tout cela pour un locataire qui paie peut-être son loyer normalement. Elle se justifie surtout quand le défaut d'assurance s'ajoute à d'autres manquements.

Option B : assurer le locataire à sa place (loi ALUR)

Depuis la loi ALUR de 2014, l'article 7 g permet une réponse plus pragmatique : souscrire vous-même une assurance pour le compte du locataire, si celui-ci n'a pas produit d'attestation un mois après la mise en demeure. Le mécanisme :

1. la mise en demeure doit mentionner votre intention de souscrire pour son compte à défaut de réponse sous un mois ;
2. vous souscrivez une assurance couvrant les risques locatifs auprès de l'assureur de votre choix ;
3. vous récupérez la prime auprès du locataire par douzième, à chaque paiement du loyer, en la mentionnant sur l'avis d'échéance et la quittance ;
4. vous pouvez appliquer une majoration forfaitaire, plafonnée à 10 % de la prime annuelle (décret n° 2016-383 du 30 mars 2016), pour couvrir vos démarches.

Contrepartie : la souscription pour compte vaut renonciation à la clause résolutoire pour défaut d'assurance. Le locataire peut à tout moment s'assurer lui-même ; il vous transmet alors son attestation et vous résiliez la police souscrite pour son compte, la fraction de prime restant due jusqu'à la résiliation étant récupérable.

Côté pratique, choisissez un contrat simple couvrant les seuls risques locatifs : l'assurance pour compte n'a pas vocation à offrir au locataire une multirisque complète, et son mobilier comme sa responsabilité civile personnelle restent non couverts, ce qu'il faut lui signaler par écrit. Documentez enfin chaque étape dans votre outil de gestion : date de la mise en demeure, souscription, montant refacturé sur chaque avis d'échéance et chaque quittance.

Quelle option choisir, et le filet de sécurité PNO

Dans tous les cas, conservez votre propre assurance propriétaire non occupant : elle couvre les périodes de vacance, les défauts de couverture du locataire et votre responsabilité de propriétaire. Le détail des contrats utiles figure dans notre guide des assurances du bailleur.

Questions fréquentes

Quelle assurance le locataire doit-il obligatoirement souscrire ?

Une assurance couvrant les risques locatifs : incendie, dégât des eaux et explosion (article 7 g de la loi du 6 juillet 1989). Il doit en justifier à la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur, par la production d'une attestation.

Le bailleur peut-il résilier le bail d'un locataire non assuré ?

Oui, si le bail contient une clause résolutoire pour défaut d'assurance : après un commandement de justifier de l'assurance demeuré infructueux pendant un mois, le juge constate la résiliation. La procédure reste toutefois longue et coûteuse pour ce seul motif.

Comment fonctionne l'assurance souscrite pour le compte du locataire ?

Un mois après une mise en demeure restée sans réponse, le bailleur souscrit lui-même une police risques locatifs et en récupère la prime par douzième à chaque loyer, avec une majoration possible plafonnée à 10 % de la prime annuelle. Cette option vaut renonciation à la clause résolutoire pour défaut d'assurance.

Que risque le bailleur si son locataire n'est pas assuré ?

En cas de sinistre, l'indemnisation repose sur son assurance propriétaire ou celle de la copropriété, avec un recours souvent illusoire contre un locataire insolvable. Franchises, exclusions et pertes de loyers restent alors à la charge du bailleur, d'où l'intérêt d'une assurance propriétaire non occupant en complément.