Réparations locatives : la liste du décret 87-712
Plomberie, électricité, jardins, chauffage : le décret 87-712 fixe ce que le locataire entretient. Tableau complet et cas où la charge bascule vers le bailleur.
Mis à jour : juillet 2026
Qui répare quoi : le cadre légal en deux textes
La répartition des réparations entre bailleur et locataire repose sur un couple de textes. D'un côté, l'article 7 d de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de prendre à sa charge l'entretien courant du logement et les réparations locatives, dont la liste est fixée par le décret n° 87-712 du 26 août 1987. De l'autre, l'article 6 de la même loi et l'article 606 du code civil laissent au bailleur les grosses réparations et tout ce qui relève de la vétusté ou de la structure. La liste du décret n'est pas limitative : elle donne des exemples représentatifs, et tout ce qui s'y apparente par nature suit le même régime.
Bien maîtriser cette liste sert deux fois : en cours de bail, pour répondre aux demandes d'intervention, et à la sortie, pour imputer correctement les remises en état sur le dépôt de garantie. Le rappel de ces devoirs d'entretien figure aussi dans notre panorama des obligations du locataire.
La liste du décret 87-712, poste par poste
| Poste | À la charge du locataire (exemples du décret) |
|---|---|
| Parties extérieures privatives | Entretien courant du jardin (pelouse, massifs, bassins, allées), taille et élagage, enlèvement de la mousse sur auvents et terrasses, dégorgement des descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières |
| Portes et fenêtres | Graissage des gonds et charnières, menues réparations des poignées et boutons, remplacement des vitres détériorées, mastics, remplacement des cordes et poulies de stores |
| Serrurerie | Graissage des serrures et verrous, remplacement des petites pièces et des clés égarées ou détériorées |
| Murs, plafonds, cloisons | Maintien en état de propreté, menus raccords de peintures et tapisseries, rebouchage des trous (chevilles, clous) |
| Sols | Encaustiquage des parquets, remplacement ponctuel de lames, pose de raccords de moquette et de revêtements en cas de taches ou de trous |
| Placards et menuiseries | Remplacement des tablettes et tasseaux, réparation des dispositifs de fermeture |
| Plomberie | Dégorgement des canalisations, remplacement des joints, colliers et presse-étoupes, entretien de la chasse d'eau (flotteurs, joints), détartrage du chauffe-eau, remplacement des tuyaux souples de gaz, vidange de la fosse septique |
| Électricité | Remplacement des interrupteurs, prises, coupe-circuits, fusibles, ampoules et tubes lumineux, réparation des baguettes de protection |
| Chauffage et eau chaude | Entretien annuel de la chaudière individuelle (décret n° 2009-649 du 9 juin 2009), ramonage des conduits, entretien courant des radiateurs, remplacement des petites pièces (bilames, clapets, joints) |
| Ventilation et sécurité | Nettoyage des bouches de VMC, entretien du détecteur de fumée (piles, vérification) |
| Équipements du bail | Entretien courant et menues réparations des équipements mentionnés au contrat (électroménager en meublé, adoucisseur, cheminée) |
Les cas particuliers qui reviennent le plus souvent (chasse d'eau qui fuit, robinet qui goutte) font l'objet d'articles dédiés : la logique reste toujours la même, menues pièces au locataire, remplacement de l'équipement au bailleur.
Vétusté, malfaçon, force majeure : quand la charge bascule
L'article 7 d prévoit trois exceptions qui renvoient la réparation au bailleur, même pour un poste listé au décret :
- La vétusté : l'usure normale liée au temps et à un usage conforme. Une moquette de quinze ans ou une peinture de dix ans ne peuvent pas être facturées à neuf au locataire ; une grille de vétusté annexée au bail permet d'objectiver l'abattement applicable.
- La malfaçon ou le vice de construction : un carrelage qui se fissure à cause d'un défaut de pose ne relève pas de l'entretien locatif.
- Le cas fortuit ou la force majeure : une vitre brisée par la tempête ou un dégorgement rendu nécessaire par un défaut du réseau incombent au bailleur.
À l'inverse, la dégradation fautive (trou dans une porte, brûlure de sol) reste au locataire, quelle que soit l'ancienneté de l'équipement : la vétusté réduit la facture, elle ne l'annule pas toujours.
Ce qui reste toujours au bailleur
Le bailleur conserve les grosses réparations de l'article 606 du code civil (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, murs de soutènement et clôtures) et, plus largement, tout ce qui excède l'entretien courant :
- remplacement des équipements hors d'usage : chaudière, chauffe-eau, ballon, volets, robinetterie vétuste, revêtements usés ;
- réparations importantes de toiture, façade, canalisations encastrées, réseaux ;
- mises aux normes (électricité, gaz) et travaux nécessaires au respect des critères de décence, performance énergétique comprise ;
- conséquences de la vétusté, des malfaçons et de la force majeure décrites ci-dessus.
Un bailleur qui laisse un équipement se dégrader ne peut pas ensuite reprocher au locataire un défaut d'entretien : les deux obligations se répondent.
À l'état des lieux de sortie : imputer sans dérives
Les réparations locatives non exécutées se règlent à la sortie, par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie. La méthode qui tient devant le juge :
- ne retenir que les dégradations imputables au locataire, poste par poste, en écartant l'usure normale ;
- appliquer un abattement de vétusté sur les éléments anciens ;
- justifier chaque retenue par un devis ou une facture, jamais par un forfait ;
- adresser le décompte détaillé avec la restitution du dépôt de garantie dans le délai légal.
Une retenue non justifiée expose à devoir restituer les sommes majorées : la rigueur documentaire est votre meilleure protection.
Les clauses du bail qui ne valent rien
L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause qui met à la charge du locataire des frais ou réparations incombant au bailleur. Sont donc sans effet les clauses imposant au locataire le remplacement de la chaudière, le ravalement, la réfection complète des peintures en fin de bail quelle que soit leur ancienneté, ou un forfait de remise en état systématique. Même signées, ces clauses ne s'appliquent pas : le juge les écarte purement et simplement. Rédigez le bail en visant le décret 87-712, et rien de plus : c'est la seule répartition qui tienne.
Questions fréquentes
Où trouver la liste officielle des réparations locatives ?
Dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987, pris en application de la loi du 6 juillet 1989. Il détaille poste par poste l'entretien courant et les menues réparations à la charge du locataire : jardins, ouvertures, revêtements, plomberie, électricité, chauffage. La liste est indicative : ce qui s'y apparente suit le même régime.
Le locataire doit-il repeindre le logement en partant ?
Non, sauf dégradations qui lui sont imputables : l'usure normale des peintures relève de la vétusté, à la charge du bailleur. Une clause imposant une réfection systématique en fin de bail est réputée non écrite.
Qui paie le remplacement d'un chauffe-eau ou d'une chaudière ?
Le bailleur : le locataire n'assume que l'entretien courant (entretien annuel de la chaudière, détartrage du chauffe-eau, petites pièces). Le remplacement d'un équipement hors d'usage ou vétuste excède les réparations locatives.
Une dégradation sur un équipement ancien est-elle facturable au locataire ?
Oui, mais avec un abattement de vétusté : le locataire répond des dégradations fautives, sans que le bailleur puisse se faire financer un équipement à neuf. Une grille de vétusté annexée au bail sécurise le calcul de la retenue.
