Mis à jour : juin 2026 Il est toujours difficile de détecter à temps une fuite d'eau qui provient de la toiture d'un logement. Et quand on s'en rend compte, il est souvent trop tard : les infiltrations ont déjà provoqué des dégâts des eaux importants au plafond, sur les murs ou jusqu'au plancher. La question se pose alors immédiatement : entre le locataire qui occupe les lieux et le propriétaire bailleur qui loue le bien, qui est responsable de la réparation et de quelle prise en charge bénéficient les assurances ? Voici toutes les réponses, mises à jour avec la jurisprudence 2026 et les conventions d'assurance en vigueur. Le cadre légal : obligations du propriétaire bailleur Une fuite de toit dans le cadre d'une location est régie par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 . Le bailleur est tenu de : Fournir un logement décent, salubre et sécurisé , qui assure la santé du locataire. Effectuer au préalable toutes les réparations nécessaires avant la mise en location. Garantir le logement contre les défauts ou vices cachés. Maintenir le logement en état de servir à l'usage prévu pendant toute la durée du bail. Concrètement, le propriétaire doit prendre en charge toutes les réparations qui ne figurent pas dans la liste des charges locatives définie par le décret n°87-712. La toiture (structure du bâtiment) fait partie du clos et du couvert : sa réparation relève quasi systématiquement du propriétaire — ou du syndic de copropriété si la toiture est un élément commun. Qui paie quoi en cas de fuite de toiture ? La règle dépend essentiellement de l' origine de la fuite . Voici les deux grands cas de figure. Cas 1 : la fuite résulte d'un défaut d'entretien (charge locataire) Si la fuite est due à un défaut d'entretien courant qui incombe au locataire selon le décret n°87-712, c'est à ce dernier de payer. Cela concerne typiquement : Le nettoyage régulier des gouttières (feuilles, mousses, débris) — uniquement pour les maisons individuelles accessibles sans équipement spécifique. Le déneigement de la toiture quand cela est physiquement possible. Le ramonage des conduits d'évacuation des fumées (cheminée, poêle). Le maintien en bon état des éléments accessibles depuis l'intérieur (velux, tabatière). Si une gouttière bouchée par les feuilles provoque un débordement qui s'infiltre sous les tuiles, le locataire qui n'a jamais entretenu ses gouttières peut être tenu pour responsable des dégâts induits. Cas 2 : la fuite résulte de la vétusté ou d'un défaut structurel (charge propriétaire) Si la fuite vient : De tuiles cassées, déplacées par le vent ou usées par les années. D'un joint d'étanchéité défaillant entre la cheminée et la toiture. D'une membrane d'étanchéité (toit-terrasse) percée. D'une zinguerie corrodée (faîtage, noue, solin). D'une charpente affaissée ou attaquée par les insectes xylophages. … alors c'est de la vétusté ou un défaut de construction : la réparation incombe au propriétaire . Le locataire peut faire mandater un expert (à ses frais ou via son assurance protection juridique) pour le prouver objectivement et basculer la responsabilité. Le locataire doit toujours prévenir le propriétaire le plus vite possible (lettre recommandée, e-mail horodaté, message dans la messagerie de l'outil de gestion) pour limiter l'aggravation des dégâts. À défaut, l'assureur pourrait diminuer son indemnisation pour défaut de déclaration. Gardez la preuve de vos déclarations avec Brik Photos horodatées de la fuite, lettre LRAR scannée, devis du couvreur, échanges avec l'assurance : tout est rangé dans le dossier du bien et accessible en permanence — preuve incontestable en cas de litige sur la date d'alerte ou la chronologie des interventions. Découvrir le coffre-fort documents Brik → Quelle prise en charge par l'assurance habitation ? Toute fuite d'eau qui occasionne des dégâts (plafond, murs, mobilier, parquet) entre dans le cadre du dégât des eaux , couvert par l'assurance multirisque habitation (MRH). Attention : les frais de réparation de la toiture elle-même ne sont pas automatiquement remboursés — seuls les dégâts intérieurs le sont. La convention IRSI : le mécanisme à connaître Depuis 2018, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) simplifie la gestion des dégâts des eaux dans les immeubles. Si les dommages sont inférieurs à 5 000 € HT, c'est l'assureur de l'occupant du logement sinistré (souvent le locataire) qui gère le dossier et indemnise rapidement les embellissements, sans attendre que la responsabilité soit établie. Les recours entre assureurs interviennent ensuite à froid. Pour les sinistres lourds (au-delà de 5 000 € HT), une expertise est mandatée et la convention CIDRE/CIDE-COP s'applique. Le délai d'indemnisation est plus long mais la couverture plus complète. Démarches à effectuer en cas de sinistre Sous 24h : prendre des photos, couper l'eau si nécessaire, protéger les biens. Sous 5 jours ouvrés : déclarer le sinistre à votre assureur (formulaire en ligne ou téléphone). Sous 30 jours : transmettre les devis de remise en état et la facture du couvreur si la réparation est urgente. Conserver toutes les preuves (photos, factures, échanges) jusqu'à clôture du dossier. Et si le propriétaire refuse d'intervenir ? Si la fuite persiste et que le propriétaire ne réagit pas malgré vos relances, plusieurs recours sont possibles : Mise en demeure par LRAR rappelant l'article 6 de la loi de 1989 et fixant un délai raisonnable (15 jours à 1 mois selon urgence). Saisine de la Commission Départementale de Conciliation (CDC) — gratuit, sous 2 mois. Action en justice devant le Juge des Contentieux de la Protection : le tribunal peut ordonner les travaux sous astreinte ou autoriser le locataire à les faire réaliser aux frais du bailleur. En cas d'insalubrité avérée : signalement au SCHS (Service Communal d'Hygiène et Santé) ou à l' ARS . Pour les autres litiges humidité ou plomberie, consultez nos guides Moisissure sur les murs , Fuite de robinet et WC et Chasse d'eau à réparer . Tableau récapitulatif des responsabilités Origine de la fuite Locataire Propriétaire Gouttière bouchée par défaut d'entretien X Velux ou tabatière mal fermé X Tuiles cassées ou déplacées (vent, vétusté) X Membrane d'étanchéité percée (toit-terrasse) X Solin ou faîtage corrodé X Charpente affaissée / xylophages X Questions fréquentes Le locataire est-il obligé d'entretenir les gouttières d'une maison ? Oui, à condition que les gouttières soient accessibles sans équipement spécifique (échelle dans un garage par exemple). Pour les maisons à étage ou les copropriétés, l'entretien des chéneaux relève souvent du propriétaire ou du syndic. Combien de temps a un propriétaire pour réparer une fuite de toiture ? Aucun délai légal précis, mais la jurisprudence considère qu'une fuite caractérisée doit être traitée sous 8 à 30 jours. En cas d'urgence (eau qui coule en quantité), le propriétaire doit intervenir sous 48-72h, faute de quoi le locataire peut faire réaliser les travaux d'office après mise en demeure. L'assurance habitation du locataire est-elle obligatoire ? Oui, pour tout logement principal. Elle doit obligatoirement couvrir au minimum le risque "dégâts des eaux". L'attestation est exigée à la remise des clés et chaque année. Que faire si la fuite vient de l'appartement du dessus ? Réaliser un constat amiable dégât des eaux avec l'occupant supérieur (et son propriétaire si nécessaire), puis le transmettre à votre assureur sous 5 jours. La convention IRSI s'appliquera et votre assureur (en tant qu'occupant sinistré) gérera l'ensemble du dossier. Peut-on refuser de payer son loyer à cause d'une fuite de toit non réparée ? Jamais unilatéralement. Le paiement du loyer ne peut être suspendu que sur décision d'un juge. Toute retenue unilatérale expose à une procédure d'expulsion, même si le propriétaire est en tort. En résumé Si la fuite de toiture ne résulte pas d'un défaut d'entretien imputable au locataire, c'est au propriétaire de prendre en charge la réparation. Les assurances habitation couvrent les dégâts intérieurs (parquet, peinture, mobilier) mais rarement la réparation de la toiture elle-même. La règle d'or : déclarer vite, photographier tout, conserver les preuves — et passer par un conciliateur avant le tribunal en cas de blocage.
