Logement décent : les 5 critères légaux à respecter
Avant toute mise en location, le logement doit respecter les critères de décence du décret du 30 janvier 2002. Checklist complète et conséquences en cas d'écart.
Mis à jour : juillet 2026
Logement décent : une obligation avant toute mise en location
Louer un logement décent est une obligation d'ordre public posée par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et précisée par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Elle s'applique à toute location à usage de résidence principale, nue ou meublée, et aucune clause du bail ne peut y déroger. Le locataire ne peut pas non plus y renoncer, même contre un loyer réduit.
Le décret organise la décence autour de cinq familles de critères : surface et volume habitables, sécurité et santé des occupants, absence de nuisibles, équipements essentiels et, depuis la loi Climat et Résilience, performance énergétique minimale. Avant chaque mise en location et à chaque changement de locataire, une vérification systématique s'impose : c'est aussi le bon moment pour documenter l'état du bien par un état des lieux d'entrée détaillé.
Critère 1 : surface minimale et volume habitable
Le logement doit comporter au moins une pièce principale présentant :
- une surface habitable de 9 m² minimum avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m ;
- ou un volume habitable d'au moins 20 m³.
La surface habitable s'entend hors caves, sous-sols, combles non aménagés, balcons et parties de moins de 1,80 m de hauteur. Attention aux studios mansardés : un logement de 11 m² au sol dont la moitié est sous 1,80 m peut être indécent. Attention également aux règles locales plus strictes (règlement sanitaire départemental) et aux critères spécifiques de superficie pour la colocation ou l'allocation logement.
Critère 2 : sécurité physique et santé des occupants
Le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la sécurité ou la santé :
- gros œuvre en bon état, étanchéité à l'eau et à l'air, protection contre les remontées d'eau ;
- garde-corps des fenêtres, escaliers et balcons en bon état ;
- réseaux d'électricité et de gaz conformes et en bon état d'usage ;
- ventilation permettant un renouvellement de l'air adapté ;
- éclairement naturel suffisant de la pièce principale et ouvrant donnant à l'air libre ;
- absence de matériaux dégradés contenant du plomb ou de l'amiante accessibles.
Critère 3 : absence de nuisibles et de parasites
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, le logement doit être exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites : rats, souris, punaises de lit, cafards. Le bailleur doit délivrer un logement sain à l'entrée et traiter les infestations qui ne résultent pas d'un défaut d'entretien du locataire. Sur ce terrain, la traçabilité est décisive : un état des lieux d'entrée précis permet d'établir l'origine de l'infestation.
Critère 4 : les équipements essentiels
Le logement doit comporter :
- une installation de chauffage adaptée avec alimentation en énergie et évacuation des produits de combustion ;
- l'eau potable froide et chaude, avec pression et débit suffisants ;
- des installations d'évacuation des eaux usées munies de siphons ;
- une cuisine ou un coin cuisine avec évier et emplacement pour un appareil de cuisson ;
- une installation sanitaire intérieure : WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, baignoire ou douche. Pour un logement d'une seule pièce, le WC peut être extérieur au logement s'il est dans le même bâtiment et facilement accessible ;
- un réseau électrique permettant un éclairage suffisant et le fonctionnement des appareils ménagers courants.
Critère 5 : la performance énergétique minimale
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne répond plus au critère de performance énergétique de la décence pour tout nouveau bail ou renouvellement ; les logements F suivront au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034, calendrier détaillé dans notre guide sur le DPE et les passoires thermiques.
Logement non décent : ce que risque le bailleur
Le locataire d'un logement non décent ne peut pas cesser de payer son loyer de sa propre initiative, mais il dispose de recours efficaces :
- demander la mise en conformité au bailleur, par écrit ;
- saisir la commission départementale de conciliation, gratuitement ;
- saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire le loyer ou accorder des dommages et intérêts.
Si le locataire perçoit une aide au logement, la CAF peut faire constater la non-décence : l'allocation est alors conservée par la caisse au lieu d'être versée, le locataire ne payant que le loyer résiduel. Le bailleur ne récupère les sommes conservées que s'il réalise les travaux dans le délai imparti, 18 mois au maximum ; à défaut, elles sont définitivement perdues. Enfin, un logement présentant des désordres graves peut basculer dans le champ de l'habitat indigne et déclencher une procédure préfectorale d'insalubrité, aux conséquences bien plus lourdes (interdiction d'habiter, travaux d'office, sanctions pénales).
Checklist de décence pièce par pièce
| Zone | Points à vérifier avant la mise en location |
|---|---|
| Pièce principale | 9 m² et 2,20 m sous plafond (ou 20 m³), fenêtre ouvrant à l'air libre, éclairement naturel, chauffage |
| Cuisine ou coin cuisine | Évier avec eau chaude et froide, évacuation siphonnée, emplacement cuisson, ventilation |
| Salle d'eau | Douche ou baignoire alimentée en eau chaude, ventilation, absence de moisissures |
| WC | Séparé de la cuisine et de la pièce repas, intérieur au logement (tolérance pour les studios) |
| Ensemble du logement | Électricité et gaz sûrs, garde-corps, étanchéité, absence de nuisibles, DPE compatible avec le calendrier légal |
Annexez les diagnostics au bail et conservez les preuves de conformité : photos datées, factures de travaux, rapports d'intervention. En cas de litige, ces pièces font la différence, tout comme un bail conforme au contrat type mentionnant précisément la surface habitable et les équipements.
Questions fréquentes
Quelle est la surface minimale pour louer un logement ?
Le décret du 30 janvier 2002 exige une pièce principale d'au moins 9 m² avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou un volume habitable de 20 m³. Les surfaces sous 1,80 m de hauteur ne comptent pas, et des règles locales ou spécifiques (colocation, aides au logement) peuvent être plus exigeantes.
Un logement classé G peut-il encore être loué en 2026 ?
Non pour tout nouveau bail : depuis le 1er janvier 2025, la classe G ne satisfait plus le critère de performance énergétique de la décence. Les baux en cours ne sont pas automatiquement résiliés, mais le locataire peut exiger une mise en conformité. Les logements F seront concernés au 1er janvier 2028.
Que risque un bailleur qui loue un logement non décent ?
Le juge peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire le loyer et accorder des dommages et intérêts au locataire. Si le locataire touche une aide au logement, la CAF conserve l'allocation jusqu'à la mise en conformité, dans la limite de 18 mois, après quoi les sommes sont perdues pour le bailleur.
Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer si le logement est indécent ?
Non. La suspension unilatérale du loyer est une faute qui expose le locataire à la résiliation du bail. Seuls la commission de conciliation ou le juge peuvent aménager le loyer. Le locataire doit d'abord demander la mise en conformité par écrit, puis engager ces recours.
