Squat : les recours du propriétaire (loi anti-squat 2023)
Résidence principale, secondaire ou logement vacant : la loi anti-squat de 2023 permet d'obtenir une évacuation rapide. La marche à suivre pas à pas.
Mis à jour : juillet 2026
Squat : de quoi parle-t-on exactement ?
Le squat désigne l'introduction dans un logement à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte (serrure forcée, fausse annonce, faux bail), suivie du maintien dans les lieux. Il se distingue radicalement de l'impayé d'un locataire régulier : un locataire entré avec un bail, même endetté, n'est jamais un squatteur et relève de la procédure d'expulsion classique, détaillée dans notre guide sur l'expulsion d'un locataire.
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dite loi anti-squat, a profondément renforcé l'arsenal du propriétaire : sanctions pénales alourdies, champ élargi aux résidences secondaires et aux logements vacants meublés, procédure administrative accélérée consolidée. Voici comment agir, vite et légalement.
Ce que la loi du 27 juillet 2023 a changé
- Violation de domicile aggravée : l'introduction et le maintien dans le domicile d'autrui sont désormais punis de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende (article 226-4 du code pénal), contre 1 an et 15 000 € auparavant.
- Notion de domicile élargie : est protégé tout local d'habitation contenant des biens meubles, qu'il s'agisse ou non de la résidence principale et que le propriétaire y soit présent ou non. Les résidences secondaires et les logements temporairement inoccupés mais meublés sont couverts.
- Nouveau délit d'occupation frauduleuse : l'article 315-1 du code pénal punit de 2 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende l'occupation sans droit ni titre d'un local à usage d'habitation ou à usage économique appartenant à autrui.
- Incitation au squat sanctionnée : la propagande ou la publicité de méthodes facilitant le squat est punie de 3 750 € d'amende.
- Trêve hivernale écartée : les squatteurs ne bénéficient ni de la trêve hivernale ni des délais de grâce que le juge peut accorder aux occupants ordinaires.
La procédure administrative accélérée : l'évacuation par le préfet
C'est la voie la plus rapide, prévue par l'article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007, étendu par la loi de 2023 à tout local à usage d'habitation. Trois conditions cumulatives :
- Déposer plainte pour violation de domicile (commissariat ou gendarmerie) ;
- Prouver son droit sur le logement : titre de propriété, taxe foncière, factures, ou prouver qu'il s'agit de son domicile ;
- Faire constater l'occupation illicite par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice.
Le dossier est ensuite adressé au préfet, qui doit rendre sa décision sous 48 heures. S'il accorde la mise en demeure, les occupants disposent d'un délai minimal de 24 heures pour quitter les lieux. Passé ce délai, le préfet fait procéder à l'évacuation forcée par les forces de l'ordre, sans passer par un juge. En cas de refus, le préfet doit motiver sa décision (motif impérieux d'intérêt général ou conditions non remplies).
Constituez le dossier le jour même de la découverte : chaque jour compte, notamment pour établir que l'introduction dans les lieux est récente et flagrante. Photographiez les traces d'effraction avant toute réparation et rassemblez les témoignages des voisins.
La procédure judiciaire en parallèle
Si la voie préfectorale échoue ou si la situation est juridiquement discutable (occupant invoquant un bail, local non meublé), le propriétaire saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, au besoin en référé, pour obtenir l'expulsion et une indemnité d'occupation. Depuis 2023, la procédure est nettement plus favorable au propriétaire : les délais que le juge peut accorder aux occupants sont supprimés pour les squatteurs, et le jugement d'expulsion d'un squatteur est exécutoire sans le délai de deux mois qui suit normalement le commandement de quitter les lieux.
Mener les deux procédures en parallèle est une stratégie prudente : la plainte pénale suit son cours, la demande préfectorale traite l'urgence, l'action civile sécurise l'indemnisation et couvre l'hypothèse où l'administration refuserait d'agir. Prévoyez les honoraires d'avocat et de commissaire de justice ; certaines assurances PNO ou protections juridiques les prennent en charge.
| Critère | Procédure administrative (préfet) | Procédure judiciaire |
|---|---|---|
| Texte | Article 38, loi DALO, modifié en 2023 | Code des procédures civiles d'exécution |
| Délai indicatif | Quelques jours à quelques semaines | Plusieurs semaines à plusieurs mois |
| Conditions | Plainte, preuve du droit, constat de l'occupation | Assignation, preuve de l'occupation sans droit ni titre |
| Trêve hivernale | Non applicable aux squatteurs | Non applicable aux squatteurs |
| Indemnité d'occupation | Non | Oui, possible |
Ce qu'il ne faut jamais faire : l'expulsion par soi-même
Changer la serrure, couper l'eau ou l'électricité, déménager les affaires, menacer ou faire intervenir des gros bras : toute éviction forcée réalisée sans le concours de l'État constitue une infraction pénale, punie jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du code pénal), sans compter les dommages et intérêts.
Aussi paradoxal que cela paraisse, le propriétaire qui se fait justice lui-même risque une condamnation plus lourde que l'attente de l'évacuation légale. Même une reprise des lieux pendant une absence des squatteurs peut être requalifiée : passez toujours par le préfet ou le juge, et laissez les forces de l'ordre exécuter l'évacuation.
Prévenir le squat d'un logement vacant
Entre deux locations, pendant des travaux ou une succession, un logement vide est une cible. Les précautions utiles :
- serrure de qualité, porte renforcée, fermeture systématique des volets ;
- alarme ou télésurveillance, même temporaire ;
- passage régulier d'un voisin ou d'un proche, avec trace écrite de ces visites, utile pour prouver l'occupation récente ;
- conservation de meubles dans les lieux, ce qui place le logement sous la protection renforcée de l'article 226-4 du code pénal ;
- assurance propriétaire non occupant couvrant l'occupation illicite et la protection juridique.
Réduire la vacance reste la meilleure défense : un logement reloué rapidement est un logement protégé. Un outil de gestion locative qui centralise préavis, annonces et candidatures aide précisément à raccourcir ces périodes d'inoccupation.
Questions fréquentes
Quel est le délai pour faire évacuer des squatteurs par le préfet ?
Après dépôt du dossier complet (plainte, preuve du droit sur le logement, constat de l'occupation), le préfet répond sous 48 heures. La mise en demeure laisse ensuite un délai minimal de 24 heures aux occupants avant l'évacuation forcée. En pratique, comptez de quelques jours à quelques semaines selon les préfectures.
La procédure anti-squat s'applique-t-elle aux résidences secondaires ?
Oui. Depuis la loi du 27 juillet 2023, la protection couvre tout local d'habitation contenant des meubles, résidence principale ou non, occupée ou non au moment des faits. Les résidences secondaires et logements temporairement vacants mais meublés sont donc éligibles à la procédure préfectorale accélérée.
Quelles sanctions pénales encourent les squatteurs en 2026 ?
La violation de domicile est punie de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende. L'occupation frauduleuse d'un local à usage d'habitation ou économique est punie de 2 ans et 30 000 €. L'incitation au squat est passible de 3 750 € d'amende.
La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?
Non. Les occupants entrés dans les lieux par voie de fait ne bénéficient ni de la trêve hivernale ni des délais de grâce judiciaires. L'évacuation préfectorale comme l'expulsion judiciaire d'un squatteur peuvent donc être exécutées toute l'année.
