Module 2 / 7 de la formation SCI à l'IS et holdings patrimoniales · Avancé · ≈ 10 min de lecture · Mis à jour le 3 octobre 2026

Chapitre 2 : Mécanique de l'IS — amortissements et plus-values

Comprenez la mécanique de l'IS en SCI : ce qui s'amortit, calcul des amortissements, plus-value de cession calculée sur la valeur nette comptable, stratégies d'optimisation et pièges typiques.

L'amortissement, c'est ce qui fait la puissance de l'IS

L'amortissement est le mécanisme central de la SCI à l'IS. Sans lui, l'IS serait une mauvaise affaire vs l'IR. Avec lui, on peut neutraliser fiscalement les loyers pendant 15-25 ans tout en construisant un patrimoine. Mais l'amortissement doit être compris dans sa mécanique complète : ce qu'on amortit, sur combien d'années, et surtout son effet à la sortie qui réintègre toute la valeur amortie dans la plus-value.

Ce qu'on amortit en SCI à l'IS

Le bâti (composante principale)

Bâti = valeur du bâtiment hors terrain. Ratio typique : 80-85 % de la valeur d'acquisition (le terrain représente 15-20 %).

Amortissement par composants (méthode obligatoire pour l'IS) :

Structure (gros œuvre) : 50-80 ans (taux 1,25-2 %).
Façade et menuiseries extérieures : 30-50 ans (taux 2-3,3 %).
Toiture : 30-50 ans (taux 2-3,3 %).
Installations techniques (élec, plomberie, chauffage) : 20-25 ans (taux 4-5 %).
Agencements intérieurs : 15-20 ans (taux 5-6,7 %).

Taux moyen pondéré sur le bâti : ~3-4 % par an.

Le mobilier (LMNP en SCI famille SARL)

Si SCI famille SARL option BIC : mobilier amortissable sur 5-10 ans.

Les frais d'acquisition

Frais de notaire à l'achat : amortissables sur 30-50 ans (rattachés à la composante structure).

Les travaux d'amélioration

Travaux d'amélioration capitalisés dans l'actif et amortis sur 10-30 ans selon nature.

Calcul d'amortissement

Cas type. Achat immeuble 600 000 € + 50 000 € de frais. Composantes :

Terrain : 100 000 € (non amortissable).
Structure : 300 000 € sur 50 ans = 6 000 €/an.
Façade + toiture : 80 000 € sur 40 ans = 2 000 €/an.
Installations techniques : 80 000 € sur 25 ans = 3 200 €/an.
Agencements : 40 000 € sur 20 ans = 2 000 €/an.
Frais d'acte : 50 000 € sur 50 ans = 1 000 €/an (ils peuvent aussi, sur option, être déduits immédiatement en charges).
Total amortissement annuel : 14 200 €.

Effet sur le résultat

Loyers annuels : 36 000 €. Charges courantes (TF, copro, intérêts) : 12 000 €. Bénéfice avant amortissement : 24 000 €. Amortissement : 14 200 €. Bénéfice imposable : 9 800 €. IS 15 % : 1 470 €.

En SCI à l'IR équivalente : bénéfice 24 000 € imposé à TMI 41 % + PS 17,2 % = 13 968 €. Économie nette IS vs IR : ~12 500 €/an, tant que rien n'est distribué.

Plus-value de cession en SCI à l'IS

Calcul

Plus-value = Prix de cession - Valeur nette comptable (VNC).
VNC = Prix d'acquisition + Frais + Travaux capitalisés - Amortissements cumulés.

Cas type sur 15 ans

Achat (terrain + bâti + frais) : 650 000 €.
Amortissements cumulés sur 15 ans : 14 200 × 15 = 213 000 €.
VNC : 650 000 - 213 000 = 437 000 €.
Prix de cession : 800 000 € (revalorisation 2 %/an).
Plus-value imposable : 800 000 - 437 000 = 363 000 €.
IS (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà) : ~86 500 €.
Bénéfice net après IS : ~276 500 € en société.
Si distribution : PFU 31,4 % = ~86 800 €. Net distribué : ~189 700 €.

Comparaison avec SCI à l'IR sur même opération

SCI à l'IR : plus-value 800 000 - 650 000 = 150 000 € (pas d'amortissement ; les frais d'acquisition réels s'ajoutent au prix). Régime des particuliers après 15 ans de détention : abattement de 60 % pour l'IR et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux. Imposition : 19 % × 60 000 + 17,2 % × 125 250 ≈ 33 000 €. Plus-value nette : ≈ 117 000 € (davantage encore avec le forfait travaux de 15 % applicable après 5 ans de détention).

Conclusion

Sur la cession du bien lui-même, l'IR gagne nettement : environ 33 000 € d'impôt, contre ≈ 86 500 € d'IS puis ≈ 86 800 € de PFU si le produit est distribué. La plus-value de l'IS est gonflée par la reprise des 213 000 € d'amortissements, qui ont en contrepartie réduit l'impôt pendant 15 ans (≈ 12 500 €/an). Le bilan global dépend donc surtout du sort des loyers : capitalisés en société (avantage IS) ou distribués (avantage IR).

Solution : céder les parts, pas le bien

Cession des parts de SCI à l'IS : régime des plus-values mobilières (PFU de 31,4 % en 2026). Plus-value calculée sur la cession des parts (pas la VNC du bien). Si parts cédées 800 000 € pour 100 000 € de capital initial : plus-value 700 000 € × 31,4 % = 219 800 €. L'acquéreur, qui reprend la plus-value latente de l'immeuble et paie 5 % de droits d'enregistrement sur des parts de société à prépondérance immobilière, négociera une décote. Imposition globale souvent comparable à la cession du bien.

Abattement pour durée de détention (50 % entre 2 et 8 ans, 65 % au-delà) : seulement sur option pour le barème progressif et pour des titres acquis avant le 1er janvier 2018 ; son application aux parts de société à prépondérance immobilière est à vérifier au cas par cas. L'apport-cession 150-0 B ter procure un report d'imposition (et non une exonération) en cas de réinvestissement.

Stratégies d'optimisation

Stratégie 1 — Capitalisation pure (jamais distribuer)

Bénéfices conservés en société. Évite la flat tax 30 %. Effet boule de neige sur 10-20 ans. Inconvénient : pas de revenus personnels du bailleur.

Stratégie 2 — Distribuer juste pour la rémunération nécessaire

Distribuer le minimum pour le train de vie, capitaliser le reste. Compromis entre besoins immédiats et capitalisation long terme.

Stratégie 3 — Réemploi des amortissements en réinvestissement

Amortissements créent du cash sans bénéfice imposable. Ce cash peut financer une nouvelle acquisition (prochain bien dans la SCI ou nouvelle SCI).

Stratégie 4 — Sortie par cession de parts à terme

Plutôt que vendre les biens, vendre les parts à un acquéreur (autre membre famille, autre investisseur). Régime PFU + abattement durée détention plus favorable.

Stratégie 5 — Apport en holding pour optimisation transmission

Apporter ses parts SCI à une holding patrimoniale, qui devient associée. Voir chapitre 4.

Pièges typiques

Piège 1 — Amortir le terrain

Erreur classique. Le terrain n'est jamais amortissable. Bien identifier la quote-part terrain (15-20 % de la valeur) et l'isoler de l'amortissement.

Piège 2 — Amortissement par composants mal calibré

Tout amortir sur 50 ans = sous-utilisation. Bien décomposer par composants pour optimiser le rythme.

Piège 3 — Vendre le bien sans planification

Vente cash du bien d'une SCI à l'IS = imposition plus-value très lourde. Anticiper depuis le début par cession parts ou capitalisation longue.

Piège 4 — Confusion comptabilité IR vs IS

Comptabilité IS bien plus stricte. Comptable expert-comptable obligatoire. Sans, risque erreurs de calcul amortissements + redressement.

Piège 5 — Oublier le passage taux IS

15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà. Optimiser pour rester sous le seuil quand possible (en concentrant les amortissements une année et étalant l'autre).

À retenir

Amortissement bâti par composants (3-4 %/an sur valeur bâti hors terrain) : neutralise les bénéfices imposables IS sur 15-25 ans.
Plus-value à la cession en SCI à l'IS : calcul sur VNC = imposition lourde 40-47 %.
Solution : céder les parts plutôt que le bien (régime PFU 30 % + abattement durée).
Stratégies : capitalisation pure, rémunération minimale, réemploi des amortissements, cession de parts, apport en holding.
5 pièges : amortir le terrain, composants mal calibrés, vendre bien sans plan, comptabilité fragile, ignorer seuil IS 42 500 €.

Cas pratique : SCI à l'IS avec rénovation lourde

SCI à l'IS achète immeuble 600 k€ + travaux d'amélioration immobilisés 200 k€. Total VNC initiale : 800 k€.

Amortissement par composants

Terrain (15 %) : 120 k€ — non amortissable.
Structure (50 ans) : 380 k€ × 2 % = 7 600 €/an.
Travaux gros œuvre (25 ans) : 100 k€ × 4 % = 4 000 €/an.
Travaux second œuvre (15 ans) : 80 k€ × 6,7 % = 5 333 €/an.
Équipements (10 ans) : 50 k€ × 10 % = 5 000 €/an.
Frais d'acquisition (20 ans) : 70 k€ × 5 % = 3 500 €/an.
Total amortissement annuel : 25 433 €.

Effet sur résultat

Loyers 56 k€/an - charges 14 k€ - amortissements 25,4 k€ = bénéfice 16,6 k€. IS 15 % = 2 490 €.

VNC après 15 ans : 800 - 381 (amort. cumulés) = 419 k€.

Vente an 15 à 1 050 k€ : plus-value 631 k€. IS 25 % = 158 k€. Si distribution : PFU 31,4 % = 149 k€. Total imposition cession : 307 k€.

Comparaison SCI IR équivalente

IR : bénéfice 56 - 14 - intérêts 8 = 34 k€/an × TMI 41 % + PS 17,2 % = 19,8 k€/an. Sur 15 ans : 297 k€.

Plus-value an 15 : 1 050 - 800 (acquisition 600 + travaux 200) = 250 k€. Abattement 15 ans : 60 % IR, 16,5 % PS. Imposition : 19 % × 100 k€ + 17,2 % × 208,75 k€ ≈ 55 k€, plus une surtaxe d'environ 2 k€ (plus-value imposable de 100 k€) : ~57 k€.

Total impositions IR : 297 + 57 = 354 k€.

Conclusion

IS gagne nettement en détention (37 k€ vs 297 k€), mais perd à la sortie (307 k€ vs 57 k€). Total : IS 344 k€ vs IR 354 k€. Match serré en cas de sortie cash, d'autant que les loyers capitalisés en société supporteraient eux aussi le PFU s'ils étaient distribués. IS gagne nettement si capitalisation interne (pas de distribution).

Le quasi-usufruit en pratique

Cas type

Parent 70 ans donne 400 k€ d'argent à ses 2 enfants en quasi-usufruit. Convention notariée.

Pendant 15 ans (jusqu'au décès), parent utilise les 400 k€ : voyages, santé, dépenses courantes. À son décès, succession 1,2 M€.

Calcul succession

Actif brut : 1 200 k€.
Passif (créance restitution quasi-usufruit) : 400 k€.
Actif net : 800 k€.
Abattements 2 enfants : 200 k€.
Reste taxable : 600 k€.
Droits : ~120 k€.

Sans quasi-usufruit

Patrimoine 1 200 k - abattements 200 = 1 M€ taxable. Droits ~200 k€.

Économie

Environ 80 k€ de droits de succession économisés grâce à la déduction de la dette de restitution, à condition que la convention de quasi-usufruit ait date certaine (acte notarié recommandé) et que la dette soit sincère. Attention : le quasi-usufruit ne dispense pas de la fiscalité de la donation initiale. La nue-propriété des 400 k€ (60 % pour un donateur de 70 ans, soit 120 k€ par enfant) doit être déclarée et taxée au jour de la donation, soit environ 2 200 € de droits par enfant après l'abattement de 100 k€.

Pacte Dutreil : conditions de maintien

Maintien strict

Pendant l'engagement collectif (2 ans) puis l'engagement individuel (6 ans pour les transmissions réalisées depuis le 21 février 2026, contre 4 ans auparavant), conditions à respecter :

Activité éligible maintenue (pas de bascule en activité non éligible).
Détention des parts par les bénéficiaires (pas de cession sauf entre bénéficiaires).
Direction effective par un signataire ou un bénéficiaire (pendant l'engagement collectif et 3 ans après la transmission).
Attestations à fournir à l'issue des engagements et sur demande de l'administration (l'attestation annuelle a été supprimée en 2019).

Sanctions en cas de non-respect

Remise en cause de l'abattement de 75 % : rappel des droits et intérêt de retard (la majoration de 40 % ne s'ajoute qu'en cas de manquement délibéré). Sur un patrimoine de 2 M€, le rappel peut atteindre plusieurs centaines de milliers d'euros.

Cas complexes

Décès d'un bénéficiaire : transmission à ses héritiers, qui doivent reprendre les engagements.
Divorce : si parts attribuées dans liquidation, conditions de continuité.
Cession partielle : entre bénéficiaires possible, externe = remise en cause.

Holding et international

Holding française détenant filiales étrangères

Possible : holding française (SAS) + filiale UK (Ltd), USA (LLC), Espagne (SL). Régime mère-fille applicable si conditions remplies (détention 5 %+, durée 2 ans+).

Holding étrangère détenant filiales françaises

Cas inverse : holding luxembourgeoise (SARL) + SCI françaises. Risque de qualification "abus de droit" si le but est purement fiscal. À sécuriser avec avocat fiscaliste international.

Programme de la formation

Chapitre 1 : Choisir entre IR et IS pour sa SCI — Choisissez entre IR et IS pour votre SCI : transparence fiscale ou imposition de la société, amortissement, conséquences à la revente, profils adaptés à chaque régime et piège d'un choix fait pour amortir. (≈ 11 min)
Chapitre 2 : Mécanique de l'IS — amortissements et plus-values — Comprenez la mécanique de l'IS en SCI : ce qui s'amortit, calcul des amortissements, plus-value de cession calculée sur la valeur nette comptable, stratégies d'optimisation et pièges typiques. (≈ 10 min)
Chapitre 3 : Distribution de dividendes et flat tax — Sortez la trésorerie d'une SCI à l'IS : dividendes soumis au prélèvement forfaitaire unique, alternatives à la distribution, réserves, distribution en nature et cas où il vaut mieux capitaliser. (≈ 6 min)
Chapitre 4 : Holding patrimoniale et intégration fiscale — Évaluez l'intérêt d'une holding patrimoniale : forme juridique, schéma de groupe, régime mère-fille, intégration fiscale, apport-cession (article 150-0 B ter), coûts et moment opportun pour la créer. (≈ 7 min)
Chapitre 5 : Démembrement de parts et donation — Transmettez des parts de SCI en démembrement : mécanique, conditions et précautions statutaires, étapes d'une donation démembrée, calendrier et pièges à éviter pour garder le contrôle de la société. (≈ 7 min)
Chapitre 6 : Pacte Dutreil et transmission d'entreprise — Comprenez le pacte Dutreil : exonération de 75 % de la valeur des titres transmis d'une société opérationnelle ou d'une holding animatrice, engagements de conservation et limites pour les activités immobilières. (≈ 8 min)
Chapitre 7 : Cas pratique de structuration patrimoniale familiale — Suivez la structuration du patrimoine d'un couple de cinquantenaires avec deux enfants : audit, objectifs, combinaison de SCI à l'IS, holding et démembrement, coûts, risques et calendrier des décisions. (≈ 9 min)

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