Module 6 / 7 de la formation SCI à l'IS et holdings patrimoniales · Avancé · ≈ 8 min de lecture · Mis à jour le 3 octobre 2026

Chapitre 6 : Pacte Dutreil et transmission d'entreprise

Comprenez le pacte Dutreil : exonération de 75 % de la valeur des titres transmis d'une société opérationnelle ou d'une holding animatrice, engagements de conservation et limites pour les activités immobilières.

Le Pacte Dutreil : abattement 75 % qui change la transmission

Le Pacte Dutreil (article 787 B du CGI) permet de transmettre une entreprise (ou des parts de société) avec un abattement de 75 % sur la valeur transmise, en plus des abattements personnels classiques (100 k€ par parent par enfant). Sur un patrimoine professionnel de 1 M€, c'est ~250 000 € de droits économisés. Il est mobilisable pour les structures immobilières sous conditions strictes d'éligibilité d'activité. Ce chapitre détaille les conditions, le mécanisme, et les pièges.

Conditions d'éligibilité au Pacte Dutreil

Condition 1 — Activité éligible

L'entreprise transmise doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Activité civile pure (location nue passive) non éligible.

Cas particulier immobilier :

Condition 2 — Engagement collectif de conservation (2 ans)

Avant la transmission (donation ou succession), un engagement collectif de conservation des parts doit être pris pendant 2 ans minimum. Engagement signé par les associés portant, pour une société non cotée, sur au moins 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote (10 % et 20 % pour une société cotée).

L'engagement collectif doit être enregistré au service des impôts. Il fixe la durée et les conditions de conservation.

Condition 3 — Engagement individuel de conservation (6 ans depuis 2026)

À l'issue de l'engagement collectif, les bénéficiaires de la transmission s'engagent à conserver leurs parts pendant 6 ans supplémentaires pour les transmissions réalisées depuis le 21 février 2026 (loi de finances 2026 ; 4 ans auparavant). La même loi exclut désormais de l'abattement les actifs « somptuaires » non affectés à l'activité.

Condition 4 — Poursuite de l'activité

Pendant 3 ans, l'un des bénéficiaires doit exercer une fonction de direction dans la société (gérant SARL, président SAS, etc.).

Condition 5 — Maintien des conditions d'éligibilité activité

L'activité éligible doit être maintenue pendant les engagements. Bascule en activité non éligible = remise en cause.

Calcul de l'abattement

L'abattement de 75 % s'applique sur la valeur transmise, en plus des abattements personnels.

Cas type

Titres d'une holding animatrice d'un groupe opérationnel éligible : 1 200 000 €. Donation par un parent à ses 2 enfants (600 000 € chacun).

Pacte Dutreil et démembrement combinés

Cumul possible et puissant. Donation de la nue-propriété sous Pacte Dutreil :

Sur 1 200 000 € à transmettre : NP 600 000 €. Après Dutreil : 150 000 € taxables. Après abattement perso pour 2 enfants × 2 parents = 400 k€ d'abattements : 0 € taxable. Transmission totale en franchise de droits.

Le Pacte Dutreil pour activité immobilière : limites

Activité de simple location nue

Considérée par l'administration comme civile passive. Pas éligible Dutreil malgré tentatives jurisprudentielles. Un patrimoine de pure location nue ne bénéficie pas de l'abattement.

Activité de location meublée

Jurisprudence neutralisée par la loi. La Cour de cassation et le Conseil d'État avaient admis en 2023 l'éligibilité au pacte Dutreil de la location meublée exercée à titre professionnel, mais la loi de finances pour 2024 a exclu de l'article 787 B du CGI les activités de gestion par une société de son propre patrimoine immobilier, dont la location de locaux d'habitation meublés. Les critères longtemps invoqués ne suffisent donc plus :

Un loueur en meublé, même LMP, ne peut donc plus bâtir sa transmission sur le pacte Dutreil : il reste les abattements de droit commun, les donations échelonnées tous les 15 ans et le démembrement.

Holding animatrice

Une holding qui détient des filiales opérationnelles éligibles (marchand de biens, promotion ; la location meublée en est exclue) et qui les anime activement (participation aux décisions stratégiques, services administratifs, etc.) peut bénéficier du Dutreil sur ses parts.

Conditions d'animation : convention d'animation entre holding et filiales, factures de prestations effectives, présence du président de holding au comité de direction des filiales, etc.

Procédure étape par étape

  1. Audit éligibilité avec avocat fiscaliste : confirmer que l'activité éligible et les conditions sont remplies.
  2. Engagement collectif de conservation : signature acte notarié + enregistrement service des impôts.
  3. Attente 2 ans minimum avant la donation effective.
  4. Donation : acte notarié, application des abattements (Dutreil 75 % + personnels).
  5. Engagement individuel des bénéficiaires sur 6 ans (transmissions depuis le 21 février 2026 ; 4 ans auparavant).
  6. Direction effective par un bénéficiaire pendant 3 ans (poste de gérant ou président).
  7. Suivi : maintenir conditions d'éligibilité activité tout au long des engagements.

Pièges classiques

Piège 1 — Activité non éligible

Croire que la SCI à l'IR ou IS de simple location nue est éligible Dutreil. Erreur quasi-systématique. Vérifier l'éligibilité avant tout engagement.

Piège 2 — Engagement collectif insuffisant

Engagement portant sur moins de 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote (société non cotée) = pas valable. Vérifier les seuils.

Piège 3 — Cession des parts pendant les engagements

Vendre ses parts avant la fin des 8 ans cumulés (2 ans d'engagement collectif + 6 ans d'engagement individuel depuis 2026) = remise en cause de l'abattement, rappel des droits + intérêts. Engagement contraignant.

Piège 4 — Bascule activité pendant les engagements

SCI passe d'activité éligible (LMP) à activité non éligible (location nue) pendant les engagements = remise en cause. Maintenir l'éligibilité.

Piège 5 — Pas de direction effective

Si aucun bénéficiaire n'exerce la direction pendant les 3 ans, condition non remplie = remise en cause. Désigner formellement un bénéficiaire dirigeant.

À retenir

Pacte Dutreil : optimisations complexes

Démembrement de parts dans cadre Dutreil

Donation NP de parts éligibles Dutreil + maintien usufruit donateur. Combinaison qui cumule :

Sur patrimoine 3 M€ professionnel éligible : NP 60 % = 1,8 M€. Dutreil 75 % = 450 k€ taxable. Abattements 600 k€ = 0 € taxable. Donation totale en franchise.

Pacte Dutreil et holding animatrice

Holding "animatrice" de groupe avec filiales opérationnelles éligibles : holdco bénéficie du Dutreil pour la transmission de ses propres parts.

Conditions du caractère animateur

Sans cette animation, holding considérée comme passive = pas Dutreil.

Variantes structures patrimoniales

Location meublée dans une société civile : attention

Une société civile ne peut pas opter pour les BIC : si elle exerce une activité de location meublée au-delà de 10 % de ses recettes, elle devient passible de l'IS de plein droit. Pour amortir des biens loués meublés tout en restant à l'IR, la structure adaptée est la SARL de famille ayant opté pour l'IR (article 239 bis AA du CGI).

SCS et SCA (commandite)

Sociétés en commandite (simple ou par actions). Cadres juridiques anciens, peu utilisés en immobilier mais efficaces pour distinguer dirigeant (commandité, responsabilité illimitée) et associés financiers (commanditaires, responsabilité limitée).

Fiducie

Transfert de propriété à un fiduciaire qui gère pour le bénéficiaire. Cadre récent (loi 2007). Réservé aux professionnels (banques, avocats agréés). Outil pour transmissions complexes ou protection patrimoniale temporaire.

Programme de la formation

  1. Chapitre 1 : Choisir entre IR et IS pour sa SCI — Choisissez entre IR et IS pour votre SCI : transparence fiscale ou imposition de la société, amortissement, conséquences à la revente, profils adaptés à chaque régime et piège d'un choix fait pour amortir. (≈ 11 min)
  2. Chapitre 2 : Mécanique de l'IS — amortissements et plus-values — Comprenez la mécanique de l'IS en SCI : ce qui s'amortit, calcul des amortissements, plus-value de cession calculée sur la valeur nette comptable, stratégies d'optimisation et pièges typiques. (≈ 10 min)
  3. Chapitre 3 : Distribution de dividendes et flat tax — Sortez la trésorerie d'une SCI à l'IS : dividendes soumis au prélèvement forfaitaire unique, alternatives à la distribution, réserves, distribution en nature et cas où il vaut mieux capitaliser. (≈ 6 min)
  4. Chapitre 4 : Holding patrimoniale et intégration fiscale — Évaluez l'intérêt d'une holding patrimoniale : forme juridique, schéma de groupe, régime mère-fille, intégration fiscale, apport-cession (article 150-0 B ter), coûts et moment opportun pour la créer. (≈ 7 min)
  5. Chapitre 5 : Démembrement de parts et donation — Transmettez des parts de SCI en démembrement : mécanique, conditions et précautions statutaires, étapes d'une donation démembrée, calendrier et pièges à éviter pour garder le contrôle de la société. (≈ 7 min)
  6. Chapitre 6 : Pacte Dutreil et transmission d'entreprise — Comprenez le pacte Dutreil : exonération de 75 % de la valeur des titres transmis d'une société opérationnelle ou d'une holding animatrice, engagements de conservation et limites pour les activités immobilières. (≈ 8 min)
  7. Chapitre 7 : Cas pratique de structuration patrimoniale familiale — Suivez la structuration du patrimoine d'un couple de cinquantenaires avec deux enfants : audit, objectifs, combinaison de SCI à l'IS, holding et démembrement, coûts, risques et calendrier des décisions. (≈ 9 min)

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