Module 5 / 7 de la formation Gestion locative professionnelle · Intermédiaire · ≈ 12 min de lecture · Mis à jour le 3 octobre 2026

Chapitre 5 : Procédure de contentieux et expulsion

Suivez le contentieux locatif du commandement de payer à l'expulsion : rôle du commissaire de justice, du juge et du préfet, trêve hivernale, délais réalistes, coût et recouvrement des sommes dues.

Le contentieux locatif, c'est un marathon réglementé qu'il faut courir avec méthode

Quand l'amiable a échoué (voir chapitre 4), il faut basculer vers la procédure contentieuse. Beaucoup de bailleurs hésitent par peur de la complexité, du coût, ou par mauvaise compréhension des étapes. Résultat : ils attendent 6, 9, 12 mois en perdant des loyers, alors que la procédure aurait pu démarrer six semaines après le commandement de payer. Ce chapitre détaille la procédure complète, de l'assignation jusqu'à l'expulsion physique, avec les coûts, délais réels, et les bons réflexes à chaque étape.

Bonne nouvelle : la procédure d'expulsion est très balisée juridiquement. Si on respecte les étapes, le tribunal donne raison au bailleur dans plus de 90 % des cas où la dette est avérée. Mauvaise nouvelle : entre les délais légaux, les recours du locataire, et la trêve hivernale, l'expulsion physique arrive typiquement 12 à 24 mois après le premier impayé. À anticiper financièrement.

Les fondamentaux juridiques

La clause résolutoire

Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation doit contenir une clause résolutoire : elle prévoit la résiliation de plein droit du bail en cas d'impayé de loyer ou de charges, ou de non-versement du dépôt de garantie, persistant six semaines après un commandement de payer (loi de 1989 art. 24). Elle peut aussi viser le défaut d'assurance et les troubles de voisinage constatés par une décision de justice.

Si un bail ancien ne la contient pas, le bailleur doit demander au tribunal de prononcer la résiliation pour manquement grave : c'est plus long et l'issue est moins certaine. Vérifiez vos baux (templates Brik, BailFacile, etc. l'incluent par défaut).

L'avocat est-il obligatoire ?

Non. Les litiges liés aux baux d'habitation relèvent du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, devant lequel la représentation par avocat n'est pas obligatoire, quel que soit le montant en jeu (article 761 du Code de procédure civile). Le seuil de 10 000 € ne s'applique pas à ces litiges.

En pratique, dès que la procédure devient contentieuse, prendre un avocat est plus sage. Coût : 1 500-3 500 € forfait pour la procédure complète. Honoraires partiellement remboursables si on gagne (article 700 CPC, ~500-1 500 € accordés typiquement).

Le commissaire de justice

Ex-huissier (réforme 2022). Indispensable pour signifier les actes : commandement de payer, signification du jugement, commandement de quitter les lieux. Tarifs réglementés. Coûts cumulés sur une procédure complète : 400-800 €.

Étape 1 — Le commandement de payer (J+30 à J+90)

Cadre légal

Acte signifié par commissaire de justice qui rappelle au locataire la dette et le délai pour régulariser. Démarrage de la procédure formelle.

Contenu obligatoire

Le commandement doit mentionner précisément :

• Le détail de la dette (loyers + charges + IRL appliqué + intérêts éventuels).
• Le délai légal de régularisation : 6 semaines depuis la loi du 27 juillet 2023 (2 mois auparavant).
• Les droits du locataire : possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) de son département pour obtenir une aide financière, et de saisir à tout moment le juge pour demander des délais de paiement.
• L'avertissement qu'à défaut de paiement dans les 6 semaines, la clause résolutoire sera invoquée et que le locataire s'expose à une procédure de résiliation du bail et d'expulsion.

Coût : 100-180 € (à charge du locataire en théorie, à avancer par le bailleur en pratique).

Effets du commandement

• Délai de 6 semaines pour le locataire de régulariser.
• Signalement du commandement par le commissaire de justice à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions), lorsque la dette atteint les seuils fixés par le préfet du département.
• La CCAPEX peut proposer un accompagnement social au locataire.

Étape 2 — La saisine du tribunal (à partir de J+90)

Forme de la saisine

Si le locataire n'a pas régularisé dans les 6 semaines suivant le commandement, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement. Forme : une assignation délivrée par commissaire de justice, quel que soit le montant (la loi prévoit une assignation pour faire constater la résiliation et ordonner l'expulsion). Elle doit être notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l'audience, sous peine d'irrecevabilité.

L'assignation est rédigée par l'avocat (ou par vous-même si vous agissez seul), signifiée par commissaire de justice au locataire. Coût avocat : 1 500-2 500 € pour la rédaction et la procédure de première instance. Coût commissaire : ~80-150 €.

Délai d'audience

Très variable selon la juridiction :

• Paris : 6-12 mois d'attente entre saisine et audience (saturation).
• Grandes métropoles (Lyon, Bordeaux, Toulouse) : 4-8 mois.
• Tribunaux moyens : 3-5 mois.
• Petits tribunaux : 2-3 mois.

L'audience est fixée par le greffe à réception de l'assignation. Le locataire est convoqué à comparaître.

Préparation du dossier

Pièces à fournir au juge (à transmettre via votre avocat) :

• Bail signé.
• EDL d'entrée détaillé.
• Relevés des sommes dues mois par mois (tableau Excel détaillé).
• Quittances émises et restées impayées.
• Mise en demeure recommandée + accusé de réception.
• Commandement de payer signifié.
• Tous courriers, emails, échanges avec le locataire.
• Si applicable : refus de protocole d'apurement, échec de conciliation CDC.
• Justificatifs des charges récupérables (décomptes copro).

Étape 3 — L'audience et le jugement

Déroulement de l'audience

Audience publique au tribunal. Présence physique du bailleur (ou son avocat) et du locataire (qui peut comparaître seul ou être représenté). Échange contradictoire devant le juge :

• Bailleur expose la dette et demande la résiliation + condamnation.
• Locataire peut contester (rare quand la dette est avérée), demander des délais (jusqu'à 36 mois maximum), invoquer une procédure de surendettement, etc.
• Juge interroge, prend en délibéré.

Le jugement

Le juge rend sa décision sous 1-3 mois après l'audience. Décisions typiques :

• Constatation de la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire.
• Condamnation du locataire au paiement des loyers + charges dus + intérêts au taux légal + frais de procédure (article 700 CPC, ~500-1 500 €).
• Ordonnance d'expulsion du locataire.
• Éventuellement : délais de paiement accordés au locataire, jusqu'à 3 ans (article 24 de la loi du 6 juillet 1989), à condition qu'il soit en mesure de régler sa dette et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus : si le locataire respecte l'échéancier, la clause est réputée n'avoir jamais joué ; sinon, elle reprend son plein effet et l'expulsion peut être poursuivie. (L'article 1343-5 du Code civil, qui limite les délais de grâce à 2 ans, est le droit commun.)

Signification du jugement

Le jugement doit être signifié au locataire par commissaire de justice pour devenir exécutoire. Coût : 80-120 €. Délai d'appel : 1 mois après signification. Si le locataire ne fait pas appel, le jugement devient définitif.

Étape 4 — La procédure d'expulsion (à partir de la signification)

Le commandement de quitter les lieux

Premier acte d'exécution. Signifié par commissaire de justice au locataire. Délai : l'expulsion ne peut intervenir qu'à l'expiration d'un délai de 2 mois suivant ce commandement (article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution). Le juge peut réduire ou supprimer ce délai, et il ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de l'occupant.

Le commandement informe le locataire qu'à défaut de quitter volontairement les lieux dans ce délai, il pourra être expulsé, au besoin avec le concours de la force publique.

Notification au préfet

Le commissaire informe automatiquement le préfet de la procédure. Le préfet peut proposer un relogement au locataire via le DALO (Droit Au Logement Opposable) ou les organismes HLM.

L'expulsion physique

Après expiration du délai de 2 mois du commandement de quitter les lieux, si le locataire ne part pas volontairement, le commissaire de justice intervient pour l'expulsion :

• Première tentative : visite contradictoire avec le locataire pour constater l'occupation et procéder au déménagement si possible.
• Si refus : demande du concours de la force publique au préfet. Le préfet peut refuser ou garder le silence (silence de 2 mois = refus) : la responsabilité de l'État est alors engagée et vous pouvez demander à être indemnisé des loyers et charges perdus, d'abord auprès de la préfecture, puis devant le tribunal administratif.
• Expulsion physique avec changement de serrure, déménagement des affaires, mise sous séquestre des biens.

Coûts cumulés expulsion physique : 800-1 500 € (commissaire + concours force publique + déménagement + serrurier + séquestre des biens).

La trêve hivernale (1er novembre - 31 mars)

Pendant cette période, aucune expulsion physique n'est autorisée (article L412-6 Code des procédures civiles d'exécution). Exceptions très restreintes :

• Relogement de l'occupant assuré dans des conditions suffisantes, respectant l'unité et les besoins de la famille.
• Occupants entrés dans un local à usage d'habitation par voie de fait (squat) : la trêve ne s'applique pas.
• Le juge peut également réduire ou supprimer le bénéfice de la trêve dans certains autres cas d'occupation par voie de fait.

La procédure judiciaire (saisine, audience, jugement) continue pendant la trêve, mais l'expulsion physique est différée à avril.

Calendrier optimal : engager la procédure tôt dans l'année (janvier-mars idéalement) pour que l'expulsion physique tombe en mai-juin, avant la trêve suivante.

Récupération des sommes condamnées

Le jugement condamne le locataire à payer la dette + frais. Mais c'est rarement payé spontanément. Pour récupérer :

Voie 1 — Saisie sur salaire

Mandater un commissaire de justice pour saisie sur salaire (jusqu'à environ 20 % du salaire net). Procédure relativement rapide (1-3 mois) si le locataire est salarié et identifiable.

Voie 2 — Saisie sur compte bancaire

Si on connaît la banque du locataire, saisie-attribution sur compte. Le commissaire bloque les fonds disponibles à concurrence de la dette. Solde minimum insaisissable laissé.

Voie 3 — Saisie sur biens mobiliers

Si le locataire a quitté les lieux avec ses biens (rare), saisie possible. Peu rentable en pratique.

Voie 4 — Cession de la créance

Vendre la créance à une société de recouvrement. Récupération typique : 5-30 % de la dette. Permet de tourner la page.

Réalité du recouvrement

En pratique, dans les cas d'expulsion judiciaire, le bailleur récupère 20-40 % maximum des sommes condamnées. Le reste est perdu. C'est pourquoi les garanties (Visale, GLI) qui paient elles-mêmes la dette sont si précieuses.

Le coût total d'une procédure complète

Récupération via condamnation et garantie : 20-100 % selon les cas. Donc perte nette finale de 0 à 25 000 € selon le scénario.

Cas pratique : procédure complète sur 17 mois

Locataire en T2 à Marseille, loyer 750 € + charges 60 €. Premier impayé en janvier 2026.

• Janvier-février 2026 : phases amiables. Échec.
• Mars 2026 (J+60) : commandement de payer signifié. Pas de régularisation dans les 6 semaines : la clause résolutoire est acquise.
• Mai 2026 : assignation tribunal. Audience fixée à novembre 2026.
• Novembre 2026 : audience. Jugement rendu en janvier 2027.
• Février 2027 : signification du jugement. Délai d'appel 1 mois (pas d'appel formé).
• Mars 2027 : commandement de quitter les lieux. Délai 2 mois.
• Mai 2027 : expulsion physique avec concours force publique.

Durée totale : 17 mois. Loyers perdus : 17 × 810 = 13 770 €. Frais procédure : ~3 500 €. Remise en état : 4 000 €. Total perte : ~21 000 €. Recouvrement saisie sur salaire : ~3 000 € sur 5 ans. Perte nette finale ~18 000 €.

Erreurs typiques en procédure de contentieux

Erreur 1 — Engager la procédure trop tard

Attendre 6 mois après le premier impayé "au cas où". Pendant ce temps, dette s'accumule, garanties expirent, dossier se dégrade.

Erreur 2 — Procédure sans avocat sur dossier complexe

Tenter de gérer seul une procédure complexe (dette importante, contestations, demande de délais par le locataire). L'avocat n'est pas obligatoire devant le juge des contentieux de la protection, mais une erreur de procédure (commandement irrégulier, assignation non notifiée au préfet dans les délais) peut faire rejeter la demande et obliger à tout recommencer. Coût avocat largement compensé par la sécurité.

Erreur 3 — Ne pas signifier le jugement

Croire que le jugement est exécutoire automatiquement. Faux. La signification est obligatoire pour faire courir le délai d'appel et déclencher la suite.

Erreur 4 — Tentatives illégales d'expulsion

Changer la serrure, virer les meubles, couper l'eau = infractions pénales. Peines lourdes pour le bailleur. Seule la force publique peut expulser, après jugement.

Erreur 5 — Sous-estimer la trêve hivernale

Engager la procédure en septembre = expulsion impossible avant avril. À planifier en début d'année.

À retenir

• Procédure contentieuse : commandement de payer (6 semaines depuis 2023) → assignation devant le juge des contentieux de la protection, notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l'audience (3-12 mois selon juridiction) → jugement (1-3 mois) → signification jugement → commandement quitter lieux (2 mois) → expulsion physique.
• Avocat non obligatoire devant le juge des contentieux de la protection (baux d'habitation), quel que soit le montant. Recommandé pour la sécurité juridique.
• Trêve hivernale 1er nov-31 mars : expulsion physique impossible. Anticiper le calendrier.
• Coût total procédure complète : 14 000-34 000 €. Récupération via condamnation ou garantie : 20-100 %.
• Récupération réelle hors garantie : 20-40 % des sommes condamnées en pratique.
• Garanties Visale ou GLI préservent en grande partie l'investisseur de cette perte.
• Documentation impeccable du dossier (bail, EDL, courriers, mises en demeure) = condition de succès au tribunal.
• 5 erreurs : démarrer trop tard, pas d'avocat sur dossier complexe, oubli signification, tentatives illégales, ignorer trêve.

Programme de la formation

1. Chapitre 1 : Process et outils de gestion — Structurez votre gestion locative autour de processus clairs : tâches récurrentes, outils numériques adaptés, temps à prévoir par bien et tableau de bord mensuel pour suivre votre parc. (≈ 8 min)
2. Chapitre 2 : Sélection rigoureuse des locataires — Sélectionnez vos locataires avec méthode : dossier complet, critères de solvabilité, garanties possibles (caution, GLI, Visale), profils à risque et discriminations interdites par la loi. (≈ 11 min)
3. Chapitre 3 : Automatiser la gestion — Automatisez ce qui peut l'être sans risque (quittances, prélèvements, indexation des loyers, alertes), gardez la main sur les décisions sensibles et mettez en place des flux adaptés à un parc de plusieurs biens. (≈ 8 min)
4. Chapitre 4 : Gérer les impayés sans perdre du temps — Réagissez vite et par étapes face à un impayé : premier contact, relance, mise en demeure, commandement de payer puis procédure judiciaire, en tenant compte de la trêve hivernale et des moyens de limiter les pertes. (≈ 10 min)
5. Chapitre 5 : Procédure de contentieux et expulsion — Suivez le contentieux locatif du commandement de payer à l'expulsion : rôle du commissaire de justice, du juge et du préfet, trêve hivernale, délais réalistes, coût et recouvrement des sommes dues. (≈ 12 min)
6. Chapitre 6 : Externaliser ou gérer en direct — Comparez gestion directe, agence et formule hybride : coût réel sur un parc de plusieurs biens, signaux qui justifient de déléguer, choix de l'agence et clauses du mandat de gestion à vérifier. (≈ 9 min)
7. Chapitre 7 : Comptabilité et déclarations annuelles — Organisez la comptabilité et les déclarations annuelles de votre parc : régimes déclaratifs, calendrier fiscal, recours à un comptable ou à un organisme de gestion agréé, et préparation d'un contrôle fiscal. (≈ 12 min)

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