Module 7 / 7 de la formation Travaux et déficit foncier — booster sa rentabilité · Intermédiaire · ≈ 17 min de lecture · Mis à jour le 3 octobre 2026

Chapitre 7 : Cas pratiques de rénovation rentable

Suivez quatre rénovations chiffrées (studio à Saint-Étienne, T3 à Reims, immeuble de quatre lots à Limoges, maison à Pau) et comparez leurs résultats selon le profil fiscal de l'investisseur.

Quatre cas réels qui mettent en pratique tout ce qu'on a vu

Les six chapitres précédents ont posé les fondations : mécanique du déficit foncier, qualification des travaux, budgétisation, pilotage entrepreneur, optimisation fiscale, dispositifs alternatifs. Ce dernier chapitre prend quatre cas concrets, chacun sur un profil et un projet différents, et déroule du début à la fin pour que vous puissiez comparer chiffres en main avec vos propres situations. L'objectif n'est pas de copier ces cas, mais de voir comment se prennent les décisions arbitrage par arbitrage, de l'achat jusqu'au cash-flow stabilisé.

Cas 1 — Studio à Saint-Étienne, profil primo-investisseur TMI 30 %

Contexte

Élise, cadre commerciale, 32 ans, TMI 30 %, salaire 42 000 €. Pas d'investissement immobilier antérieur. Capacité d'épargne 800 €/mois, 18 000 € d'apport. Veut démarrer petit pour apprendre le métier sans prendre trop de risque.

Bien et opération

Studio 28 m² au centre de Saint-Étienne, achat 65 000 € chez un vendeur particulier. Frais notaire 5 200 €. Bien en mauvais état (peinture jaunie, sols moquettes années 90, kitchenette HS, électricité non aux normes, chauffage électrique vieillissant). Estimation travaux pour rénovation standard : 22 000 € (785 €/m², dans la fourchette).

Financement

Apport 18 000 € (frais notaire + travaux partiels). Crédit immo 80 000 € sur 22 ans à 3,9 % couvrant achat + 11 800 € de travaux. Mensualité 469 €. Restant à financer en cash : 10 200 €.

Total opération : 92 200 €.

Travaux détaillés

• Peinture murs/plafonds : 2 800 € (entretien)
• Sol stratifié : 1 700 € (entretien)
• Mise aux normes électricité : 3 200 € (entretien)
• Kitchenette équipée moderne : 4 500 € (amélioration)
• Salle de bain rénovée (douche italienne nouvelle) : 5 800 € (amélioration)
• Plomberie partielle : 1 800 € (entretien)
• Remplacement convecteurs par radiateurs inertie : 2 200 € (amélioration)
• Aléas absorbés (15 % budget) : —

Total travaux : 22 000 € intégralement déductibles (entretien + amélioration, pas d'agrandissement).

Aides activables : aucune MaPrimeRénov'. Les radiateurs électriques n'y ont jamais été éligibles et, avec 42 000 € de salaire, Élise relève des revenus « supérieurs », exclus de l'aide par geste. Pas d'éco-PTZ activé (pas de bouquet suffisant). TVA 10 % standard appliquée, grâce à la mention de taux réduit portée sur le devis (l'attestation 1300-SD a été supprimée par la loi de finances 2025).

Mise en location et fiscalité année 1

Choix : location nue, régime foncier réel. Loyer 420 €/mois × 12 = 5 040 €. Bien rénové, demande locale solide.

Première année (mai-décembre, 8 mois loués) :

• Loyers : 420 × 8 = 3 360 €.
• Travaux payés en N : 22 000 €.
• Intérêts d'emprunt N : ~2 600 €.
• TF + assurance + autres : 850 €.
• Total charges : 25 450 €.
• Déficit : 22 090 €.
• Imputable revenu global : 10 700 €.
• Économie d'impôt immédiate : 10 700 × 30 % = 3 210 €.
• Reportable sur revenus fonciers 10 ans : 11 390 €.

Cash-flow années suivantes

Année 2 et suivantes (cycle stabilisé) :

• Loyers : 5 040 €.
• Charges courantes (TF, copro, assurance, gestion) : ~1 200 €.
• Mensualité crédit : 5 628 €.
• Cash-flow brut : 5 040 - 1 200 - 5 628 = -1 788 €/an.
• Économie d'impôt liée au report : le bien dégage un petit bénéfice foncier (environ 600 € la 2e année, 1 600 € la 11e, à mesure que les intérêts baissent), qui absorbe le report de 11 390 € en une dizaine d'années, à 47,2 % (30 % + 17,2 %) : environ 500 € par an en moyenne.
• Cash-flow net après impôt : environ -1 270 €/an, soit -106 €/mois.

Opération à effort modéré, qui se rentabilise avec la valorisation du bien et le remboursement du capital. Le report est absorbé presque entièrement dans le délai de 10 ans : un déficit bien dimensionné par rapport aux loyers futurs. Excellente première opération pour apprendre.

Cas 2 — T3 à Reims, profil cadre confirmé TMI 41 %

Contexte

Marc, ingénieur, 42 ans, TMI 41 %, salaire 78 000 €. Déjà 1 bien en LMNP. Capacité d'épargne 1 800 €/mois. Veut un projet plus ambitieux qui attaque sa fiscalité.

Bien et opération

T3 75 m² à Reims dans un quartier en revitalisation. Achat 165 000 € chez agence. Notaire 13 200 €. Bien daté (1970) avec gros besoins : isolation, chauffage, salle de bain, cuisine, électricité, fenêtres. Estimation travaux : 78 000 € (rénovation lourde, 1 040 €/m²).

Financement

Apport 35 000 €. Crédit immo 220 000 € sur 22 ans à 3,8 % couvrant achat + travaux. Mensualité 1 290 €.

Total opération : 256 200 €.

Travaux et qualification fiscale

• Mise aux normes électricité complète : 8 500 € (entretien)
• Refonte plomberie : 6 800 € (entretien)
• Remplacement chaudière par PAC air/eau : 11 000 € (amélioration énergie)
• Isolation murs intérieurs (RT 2012 équivalent) : 9 500 € (amélioration énergie)
• Remplacement 6 fenêtres double vitrage : 9 200 € (amélioration énergie)
• Cuisine équipée standard : 11 500 € (amélioration)
• SdB rénovée + WC séparé aménagé dans l'emprise de la salle de bain existante : 8 800 € (amélioration ; un WC créé dans un cellier, local non habitable, serait en revanche une création de surface non déductible, voir le chapitre 1)
• Peinture, sols, finitions : 8 700 € (entretien)
• Aléas absorbés : 4 000 €

Total : 78 000 € intégralement déductibles (aucun agrandissement de surface).

Aides énergétiques cumulées

• MaPrimeRénov' : en TMI 41 %, le foyer de Marc relève des revenus « supérieurs », exclus de l'aide par geste. Seule la rénovation d'ampleur lui est ouverte (logement classé E, F ou G avant travaux, gain d'au moins deux classes, accompagnateur obligatoire), avec une prise en charge de 10 % de dépenses plafonnées à 40 000 € HT : 4 000 € au plus.
• Aide régionale Grand Est : 1 200 €.
• La TVA à 5,5 % sur les travaux énergétiques est déjà comprise dans le budget de 78 000 € : ce n'est pas une aide supplémentaire.
• Total des aides (hypothèse) : 5 200 €.

Fiscalité année 1

Pour ce bien, location nue, régime foncier réel après réception travaux :

• Loyers année 1 (3 mois loués post-chantier) : 750 × 3 = 2 250 €.
• Travaux payés (net des aides) : 72 800 €.
• Intérêts d'emprunt : 7 500 €.
• Charges (TF, copro, assurance) : 2 200 €.
• Déficit foncier : ~80 250 €.
• Imputable revenu global : 10 700 €.
• Économie d'impôt immédiate : 10 700 × 41 % = 4 387 €.
• Reportable sur revenus fonciers 10 ans : 69 550 € (dont 5 250 € d'intérêts non couverts par les loyers).

Attention au report. Les années suivantes, les loyers (9 000 €) couvrent à peine les charges (2 200 €) et les intérêts (environ 8 000 €) : le bien reste en léger déficit pendant 5 ans, puis ne dégage que quelques centaines d'euros de bénéfice par an. Le report de 69 550 € ne peut s'imputer que sur des revenus fonciers positifs ; or le seul autre bien de Marc est en LMNP (revenus BIC). Sans autres revenus fonciers, plus de 90 % de ce report sera perdu au bout de 10 ans. Pour en profiter, il aurait fallu étaler les travaux sur deux ou trois ans (10 700 € imputables chaque année), apporter davantage pour réduire les intérêts, ou détenir d'autres biens loués nu bénéficiaires.

Bilan complet année 1

• Avantages : 5 200 € d'aides + 4 387 € d'IR = 9 587 € dès l'année 1.
• Les petits déficits des années 2 à 6 (hors intérêts) s'imputent encore sur le revenu global : environ 1 300 € d'IR en moins au total.
• Total avantages : ~11 000 € sur un coût brut de 78 000 € de travaux, soit environ 14 %, loin des 50 % qu'un report bien absorbé aurait permis.

Cash-flow stabilisé années suivantes

• Loyer 750 × 12 = 9 000 €.
• Charges courantes : 2 200 €.
• Mensualité 15 480 €.
• Cash-flow brut : 9 000 - 2 200 - 15 480 = -8 680 €/an.
• Économie d'impôt liée au report : quasi nulle, faute de bénéfices fonciers à absorber.
• Cash-flow net après impôt : environ -8 200 à -8 700 €/an, soit -680 à -725 €/mois.

Bien à effort initial, mais valorisation patrimoniale forte (Reims en revitalisation) + DPE B après travaux qui sécurise la rentabilité long terme. Sortie envisagée à 15 ans avec plus-value brute estimée 80 000 €. ROI total : ~30 % du capital investi à terme.

Cas 3 — Immeuble de 4 lots à Limoges, profil expérimenté TMI 41 %

Contexte

Sophie et Jérôme, couple TMI 41 %, salaires cumulés 110 000 €. Déjà 3 biens en location dont 2 en LMNP. Veulent monter en gamme avec un immeuble entier, déjà identifié dans une rue piétonne de Limoges.

Opération Denormandie

Immeuble 4 lots, 240 m² total, achat 280 000 € (vendeur particulier, succession). Frais notaire 22 000 €. Travaux estimés 130 000 € (division douce déjà existante, mais rénovation lourde à faire sur les 4 lots : électricité, plomberie, cuisine/SdB par lot, isolation thermique).

Limoges est commune éligible Denormandie. Vérification ville OK.

Total prix de revient : 432 000 €. Travaux 130 000 / 432 000 = 30 %, donc ≥ 25 % requis pour Denormandie.

Choix dispositif : Denormandie 9 ans… sur deux lots seulement

La réduction Denormandie est limitée à deux logements par an et par foyer et à 300 000 € de prix de revient. Sophie et Jérôme forment un seul foyer fiscal : ils ne peuvent placer que 2 des 4 lots sous le dispositif, soit 2 × 108 000 € = 216 000 € de prix de revient (dont 30 % de travaux) et une réduction de 216 000 × 18 % = 38 880 € sur 9 ans, soit 4 320 €/an, sous le plafond global des niches de 10 000 €/an. Appliquer 18 % aux 432 000 € de l'immeuble entier (77 760 €) serait refusé par l'administration.

Les 2 autres lots sont loués nus au prix du marché, au régime réel.

Financement

Apport 60 000 €. Crédit 380 000 € sur 22 ans à 3,9 % couvrant achat + travaux + frais. Mensualité 2 230 €, dont environ 14 600 € d'intérêts la première année.

Travaux qualifiés et aides

Les travaux des 2 lots placés en Denormandie (65 000 €) sont retenus dans la base de la réduction : ils ne sont pas déductibles des revenus fonciers (pas de double avantage). Ceux des 2 lots loués librement (65 000 €) le sont et créent un déficit foncier. Côté aides, avec 110 000 € de salaires, le couple relève des revenus « supérieurs », exclus de MaPrimeRénov' par geste : comptez surtout sur les CEE (~5 500 €). La TVA réduite est déjà comprise dans le budget de 130 000 € : ce n'est pas une aide supplémentaire.

Loyers post-rénovation

2 lots au plafond Denormandie (zone B2, environ 10 €/m² après coefficient de surface, valeur 2025 à actualiser) : 60 m² × 10 = 600 €/lot. 2 lots au marché libre : environ 775 €/lot. Total : 2 750 €/mois, soit 33 000 €/an.

Cash-flow année stabilisée

• Loyers 33 000 €.
• Charges (TF + copro + assurance + gestion) : 5 200 €.
• Mensualité 26 760 €.
• Cash-flow brut : 33 000 - 5 200 - 26 760 = +1 040 €/an.
• Réduction Denormandie : +4 320 €/an.
• Impôt sur les revenus fonciers : nul les premières années, tant que s'impute le déficit créé par les travaux des lots libres ; ensuite, de 14 000 à 16 000 € de revenu foncier net par an, taxé à 41 % + 17,2 %, soit environ 8 000 à 9 500 € par an.
• Cash-flow net après impôt : environ +5 400 €/an (+450 €/mois) les premières années, puis de l'ordre de -3 000 à -4 000 €/an une fois le déficit épuisé (à partir de la 6e année).

Bilan global sur 9 ans

• Réduction Denormandie : 38 880 €.
• Déficit foncier des 2 lots libres : 10 700 € imputés sur le revenu global (4 387 € d'IR en moins), le solde absorbé par les loyers des années 2 à 6.
• Loyers perçus : environ 280 500 € ; impôt et prélèvements sur les revenus fonciers : environ 32 700 €.
• Aides : ~5 500 € de CEE.

Décision

Comparez avec la location libre des 4 lots, sans Denormandie : loyers de marché (37 200 €/an), 130 000 € de travaux déductibles, 10 700 € imputés sur le revenu global et un report absorbé par les loyers jusqu'à la 8e année. Sur 9 ans, en tenant compte des loyers et de l'impôt sur les revenus fonciers, cette solution procure un résultat supérieur d'environ 14 000 € à la solution mixte, sans engagement de 9 ans ni plafond de loyer. Ici, le Denormandie ne l'emporte pas : comparez toujours en intégrant le plafond de deux logements, la non-déductibilité des travaux retenus et le manque à gagner des loyers plafonnés.

Cas 4 — Maison à Pau pour location nue famille, déficit foncier classique

Contexte

Catherine, 58 ans, TMI 30 %, prépare la transmission. Pau hors zone Denormandie. Veut un bien stable à transmettre à ses enfants à terme.

Bien et opération

Maison de ville 110 m² + jardin 200 m². Achat 195 000 € + 16 000 € notaire. Bien daté (1965), travaux nécessaires : isolation, chauffage neuf, fenêtres, cuisine, salle de bain. Estimation travaux : 65 000 € (590 €/m², rénovation standard +).

Financement

Apport 50 000 €. Crédit 230 000 € sur 18 ans à 3,7 %. Mensualité 1 487 €.

Travaux + aides

Tous déductibles (entretien et amélioration, sans agrandissement). Aides : avec une TMI de 30 %, Catherine ne relève pas du profil Bleu (revenus très modestes) mais, selon son revenu fiscal de référence, du profil Violet ou Rose. Hypothèse prudente : rénovation d'ampleur (logement classé F avant travaux, gain de trois classes, accompagnateur obligatoire) prise en charge à 10 % (profil Rose) sur 40 000 € HT plafonnés, soit 4 000 €, plus environ 2 500 € d'autres aides (CEE ou aides locales selon le parcours retenu). Total : ~6 500 €. La TVA réduite est déjà comprise dans le budget de 65 000 € : ce n'est pas une aide supplémentaire. Coût net : ~58 500 €.

Fiscalité année 1

• Loyers (4 mois loués post-chantier) : 1 050 × 4 = 4 200 €.
• Travaux payés, nets des aides : 58 500 €.
• Intérêts d'emprunt : 7 800 €.
• Autres charges : 1 800 €.
• Déficit : 63 900 €.
• Imputable revenu global : 10 700 €.
• Économie immédiate : 10 700 × 30 % = 3 210 €.
• Reportable : 53 200 € sur 10 ans (dont 3 600 € d'intérêts non couverts par les loyers).

Cash-flow stabilisé

• Loyer annuel : 12 600 €.
• Charges : 2 600 €.
• Mensualité 17 844 €.
• Cash-flow brut : -7 844 €.
• Économie d'impôt liée au report : le bénéfice foncier, d'environ 2 000 € la 2e année à 5 700 € la 11e à mesure que les intérêts baissent, absorbe environ 37 700 € du report en 10 ans, à 47,2 % (30 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux) : ~1 800 €/an d'économie en moyenne. Le solde du report (environ 15 000 €) sera perdu.
• Cash-flow net après impôt : environ -6 050 €/an, soit -505 €/mois.

Stratégie patrimoniale

Effort initial soutenu, mais visée transmission : donation de la nue-propriété à ses deux enfants vers 75 ans, avec réserve d'usufruit (Catherine continue de percevoir les loyers). À 75 ans, la nue-propriété vaut 70 % de la valeur du bien (barème de l'article 669 du CGI) : sur un bien valorisé 250 000 €, 87 500 € par enfant, sous l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (en l'absence de donation dans les 15 ans précédents). Aucun droit à payer, et l'usufruit s'éteindra au décès sans taxation. Sans cette donation, la transmission du bien en pleine propriété au décès coûterait environ 6 400 € de droits aux deux enfants. Le pacte Dutreil, réservé à la transmission d'entreprises, ne concerne pas un bien loué nu.

Comparaison des 4 cas

Les enseignements transversaux

1. Le bon dispositif se vérifie chiffres en main

Cas 3 : une fois appliqués le plafond de deux logements par an, la non-déductibilité des travaux retenus et les loyers plafonnés, le Denormandie fait moins bien que la location libre en déficit foncier. Comparez toujours des options complètes, impôt sur les loyers compris.

2. La TMI haute amplifie le déficit foncier

Cas 2 : TMI 41 % récupère 4 387 € sur 10 700 € imputés. Cas 1 : TMI 30 % récupère 3 210 €. L'écart se cumule sur le report, à condition que des bénéfices fonciers l'absorbent dans les 10 ans.

3. Les aides dépendent de vos revenus

En 2026, un foyer en TMI 30 ou 41 % relève souvent des revenus intermédiaires ou supérieurs : l'aide MaPrimeRénov' par geste lui est très restreinte ou fermée, et la rénovation d'ampleur ne finance que 10 à 45 % des dépenses plafonnées. Vérifiez votre profil avant de bâtir le plan de financement, et n'oubliez pas que les aides perçues s'ajoutent à vos recettes foncières.

4. L'effort initial est compensé par la valorisation

Cas 4 : environ -505 €/mois pendant les 18 ans du prêt, soit plus de 100 000 € d'effort cumulé, compensé par le remboursement du capital, la valorisation du bien (+50-80 k€) et une transmission sans droits grâce à la donation de la nue-propriété.

5. Le bon timing fiscal libère le cash

Imputer 10 700 € l'année où la TMI est haute (avant retraite, avant chômage), et dimensionner les travaux pour que le report soit absorbé par les bénéfices fonciers des 10 années suivantes : un report trop gros est perdu (Cas 2). La planification chronologique compte autant que les chiffres.

À retenir

• Cas 1 — primo-investisseur TMI 30 % en ville moyenne : déficit foncier classique, report absorbé en une dizaine d'années, effort d'environ 100 €/mois, formation au métier.
• Cas 2 — cadre TMI 41 % avec gros chantier énergétique concentré sur une année : 10 700 € imputés, mais un report de 69 550 € en grande partie perdu faute de bénéfices fonciers ; mieux vaut étaler les travaux.
• Cas 3 — couple expérimenté en immeuble de rapport : Denormandie limité à 2 lots (38 880 €) ; la location libre des 4 lots en déficit foncier fait mieux d'environ 14 000 € sur 9 ans.
• Cas 4 — sénior patrimonial : déficit foncier en partie absorbé, puis donation de la nue-propriété à 75 ans sans droits grâce à l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant.
• Le bon dispositif se vérifie : toujours comparer déficit foncier vs Denormandie vs Loc'Avantages avant de signer.
• TMI haute amplifie le déficit foncier (effet 41 % > 30 %).
• Aides énergétiques : conditionnées aux revenus et resserrées en 2026 ; vérifiez votre profil et déclarez les aides perçues en recettes foncières.
• Effort initial compensé par valorisation + plus-value + transmission : raisonner long terme.
• Timing fiscal : payer les travaux quand la TMI est haute, et dimensionner le report pour qu'il soit absorbé dans les 10 ans par des bénéfices fonciers.

Programme de la formation

1. Chapitre 1 : Mécanique du déficit foncier — Comprenez le déficit foncier : imputation sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € sous conditions pour une rénovation énergétique), report du solde, travaux concernés et obligation de louer. (≈ 17 min)
2. Chapitre 2 : Réparation, amélioration, agrandissement — Classez chaque dépense de travaux en location nue : entretien, réparation et amélioration déductibles, agrandissement et construction non déductibles, zones grises, factures mixtes et cas pratiques. (≈ 13 min)
3. Chapitre 3 : Budgéter un chantier rentable — Méthode pour évaluer le coût des travaux, prévoir les imprévus, et calibrer un budget qui ne fait pas dérailler la rentabilité. (≈ 11 min)
4. Chapitre 4 : Choisir et piloter ses entrepreneurs — Sourcer les bons artisans, contractualiser proprement, et structurer un suivi de chantier efficace pour limiter les dérapages. (≈ 11 min)
5. Chapitre 5 : Optimiser fiscalement les travaux — Optimisez fiscalement vos travaux : classement des dépenses, régime réel, calendrier des paiements, TVA réduite, cumul des aides, articulation avec le LMNP et conservation des justificatifs. (≈ 15 min)
6. Chapitre 6 : Loi Denormandie et autres dispositifs — Comparez le déficit foncier aux dispositifs d'aide à la rénovation : Denormandie (jusqu'à fin 2027), Loc'Avantages, MaPrimeAdapt', PTZ et éco-PTZ, et dispositifs éteints (Cosse, CITE) à ne plus retenir. (≈ 13 min)
7. Chapitre 7 : Cas pratiques de rénovation rentable — Suivez quatre rénovations chiffrées (studio à Saint-Étienne, T3 à Reims, immeuble de quatre lots à Limoges, maison à Pau) et comparez leurs résultats selon le profil fiscal de l'investisseur. (≈ 17 min)

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