Encadrement des loyers à Paris : plafonds et sanctions 2026
À Paris, chaque bail doit respecter le loyer de référence majoré de son quartier. Plafonds, complément de loyer, mentions obligatoires et sanctions : le guide pratique.
Mis à jour : juillet 2026
Un double encadrement propre à la capitale
Depuis le 1er juillet 2019, Paris applique l'encadrement du niveau des loyers issu de la loi ELAN, expérimentation prolongée par la loi 3DS jusqu'en novembre 2026. Concrètement, un bailleur parisien cumule deux contraintes distinctes : l'encadrement de l'évolution du loyer applicable à toute la zone tendue, qui limite la hausse à la relocation, et l'encadrement du niveau, qui plafonne le loyer lui-même par référence à des valeurs fixées chaque année par arrêté préfectoral. Le mécanisme national, ses fondements et son calendrier sont détaillés dans notre guide de l'encadrement des loyers ; d'autres territoires l'appliquent également, dont Lille, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux, Plaine Commune, Est Ensemble et le Pays Basque.
Cet article se concentre sur l'application pratique à Paris : où trouver les plafonds, comment fixer un loyer conforme, quand un complément de loyer se justifie, et ce que risque un bailleur hors des clous.
Les loyers de référence : quartier, époque, pièces
Chaque année au 1er juillet, un arrêté préfectoral fixe pour Paris trois valeurs en euros par mètre carré de surface habitable : le loyer de référence, le loyer de référence majoré (référence plus 20 %) et le loyer de référence minoré (référence moins 30 %). Ces valeurs varient selon quatre critères : le quartier administratif (80 quartiers regroupés en secteurs), l'époque de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990), le nombre de pièces et le caractère meublé ou non de la location, le meublé bénéficiant de valeurs plus élevées.
Le loyer de base d'un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré applicable au logement. Pour connaître les valeurs exactes, utilisez le simulateur officiel de la DRIHL Île-de-France ou les cartes de l'observatoire des loyers, en renseignant adresse, surface, pièces, époque et type de location. Imprimez le résultat et conservez-le au dossier : c'est votre justificatif en cas de contrôle ou de litige.
Exemple chiffré : le même T2 dans deux quartiers
Illustration avec un deux-pièces de 40 m2 loué vide, construit entre 1971 et 1990, à partir d'ordres de grandeur à vérifier sur le simulateur au moment de la signature :
| Localisation | Loyer de référence | Référence majorée | Loyer maximal hors charges |
|---|---|---|---|
| Quartier périphérique du 19e arrondissement | Environ 24 € par m2 | Environ 28,80 € par m2 | Environ 1 152 € |
| Quartier central du 6e arrondissement | Environ 32 € par m2 | Environ 38,40 € par m2 | Environ 1 536 € |
Le même logement présente donc un plafond qui varie de près de 400 € par mois selon le quartier. Fixer le loyer sans consulter les valeurs à jour expose mécaniquement au dépassement.
Le complément de loyer : une exception étroitement contrôlée
Un loyer supérieur à la référence majorée n'est possible qu'au moyen d'un complément de loyer, réservé aux logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, non prises en compte dans le loyer de référence et non partagées par les logements comparables du quartier : vue exceptionnelle, terrasse ou jardin privatif de grande taille, équipements rares. La jurisprudence des années 2023 à 2025 se montre exigeante : une simple hauteur sous plafond, un balcon banal ou une rénovation récente ne suffisent pas.
La loi 3DS a en outre dressé une liste d'exclusions : aucun complément n'est possible si le logement présente des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité sur certains murs, un DPE de classe F ou G, des fenêtres laissant anormalement passer l'air, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des problèmes d'évacuation d'eau récents, une installation électrique dégradée ou une pièce principale mal exposée. Le locataire peut contester le complément dans les trois mois de la signature du bail devant la commission départementale de conciliation, et la charge de le justifier pèse sur le bailleur.
Mentions obligatoires dans le bail et l'annonce
Le contrat de bail de location d'un logement parisien doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur, ainsi que, le cas échéant, le montant et la justification du complément de loyer. Les annonces de location, professionnelles comme entre particuliers, doivent depuis l'arrêté du 26 avril 2022 indiquer que le bien est situé en zone soumise à encadrement du niveau des loyers, avec le loyer de base, la référence majorée et le complément éventuel. En relocation, le bail doit aussi rappeler l'ancien loyer, car l'encadrement de l'évolution s'ajoute : sauf exceptions, le nouveau loyer ne peut excéder celui de l'ancien locataire, dans les conditions décrites dans notre article sur la manière d'augmenter le loyer à la relocation.
Sanctions : mise en demeure, amende, restitution
Depuis 2023, c'est la Ville de Paris qui contrôle le dispositif, par délégation de l'État. Le circuit est rodé : signalement du locataire ou détection dans les annonces, mise en demeure du bailleur de mettre le bail en conformité et de rembourser le trop-perçu dans un délai de deux mois, puis, à défaut, amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Le locataire conserve parallèlement son action civile en diminution de loyer et en restitution des sommes indûment versées. Plusieurs centaines de dossiers aboutissent chaque année, et les plateformes d'annonces transmettent désormais des données facilitant les contrôles. Le détail du champ d'application du plafonnement, logements et baux concernés, figure dans notre article sur le loyer plafonné.
Relocation, renouvellement et cas hors champ
- relocation : le nouveau bail doit respecter à la fois le loyer de référence majoré et la règle du dernier loyer de l'ancien locataire ; le plus contraignant des deux plafonds s'applique ;
- renouvellement : le locataire peut engager une action en diminution si le loyer excède la référence majorée, le bailleur une réévaluation si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré ;
- colocation à baux multiples : la somme des loyers des colocataires ne peut pas dépasser le plafond applicable au logement entier ;
- bail mobilité : soumis à l'encadrement du niveau comme les autres baux du parc privé ;
- hors champ : locations touristiques de courte durée, logements sociaux, logements soumis à la loi de 1948.
Bonne pratique : à chaque signature ou renouvellement, refaites la vérification complète, car les valeurs de référence changent chaque 1er juillet et un loyer conforme en 2024 peut ne plus l'être en 2026.
Questions fréquentes
Quel loyer maximum puis-je demander à Paris ?
Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, soit le loyer de référence de votre quartier augmenté de 20 %, selon l'époque de construction, le nombre de pièces et le type de location. Les valeurs, actualisées chaque 1er juillet par arrêté préfectoral, se consultent sur le simulateur de la DRIHL. En relocation, le loyer du précédent locataire constitue souvent un plafond supplémentaire.
Qu'est-ce que le complément de loyer à Paris ?
C'est la seule possibilité de dépasser la référence majorée. Il exige des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes, non prises en compte dans le loyer de référence et sans équivalent dans les logements comparables. Il est exclu notamment en cas de DPE F ou G, d'humidité ou de sanitaires sur le palier, et le locataire peut le contester dans les trois mois devant la commission de conciliation.
Que risque un bailleur qui dépasse les plafonds à Paris ?
Une mise en demeure de la Ville de Paris de mettre le bail en conformité et de rembourser le trop-perçu, puis une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Le locataire peut aussi agir en justice pour obtenir la diminution du loyer et la restitution des sommes indûment perçues.
Les meublés touristiques sont-ils soumis à l'encadrement des loyers parisien ?
Non, les locations touristiques de courte durée échappent à l'encadrement du niveau des loyers, qui vise les baux d'habitation du parc privé, résidence principale du locataire, y compris le bail mobilité. Elles obéissent en revanche à leurs propres règles parisiennes, notamment le changement d'usage et la limite des 120 jours pour la résidence principale.
