Module 3 / 7 de la formation Acheter sa résidence principale avant d'investir · Initiation · ≈ 9 min de lecture · Mis à jour le 3 octobre 2026

Chapitre 3 : Financement RP — PTZ, prêts aidés, taux

Montez le financement de votre résidence principale : prêt principal et règles d'octroi, prêt à taux zéro, prêts aidés et aide familiale, plan de financement chiffré, puis négociation de l'assurance, de la garantie et des clauses du prêt.

Le financement de la résidence principale bénéficie d'outils qui n'existent pas pour l'investissement locatif : prêt à taux zéro, prêts aidés, aides de certaines collectivités, dérogations bancaires prioritaires. Ce chapitre présente les règles en vigueur au 3 octobre 2026, puis construit un plan de financement complet.

Le prêt principal : taux, durée et règles du HCSF

Le prêt immobilier classique, presque toujours à taux fixe, finance l'essentiel de l'opération. Selon les observatoires du crédit immobilier, le taux moyen hors assurance était de 3,24 % au deuxième trimestre 2026, puis de 3,31 % en août (environ 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans), avec une tendance légèrement haussière à la rentrée. Votre taux dépendra de votre profil.

Trois limites encadrent l'offre. Les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), maintenues le 15 septembre 2026, plafonnent le taux d'effort à 35 % des revenus, assurance comprise, et la durée à 25 ans (27 ans avec un différé de deux ans au plus pour un achat sur plan, une construction ou un achat dans l'ancien avec au moins 10 % de travaux). Le taux d'usure plafonne le taux annuel effectif global (TAEG), qui inclut intérêts, assurance, garantie et frais : du 1er octobre au 31 décembre 2026, il est de 5,40 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus, 4,68 % de 10 à moins de 20 ans et 4,09 % en dessous de 10 ans. Enfin, aucune règle n'impose d'apport, mais la plupart des banques attendent qu'il couvre au moins les frais d'acquisition.

Le prêt à taux zéro depuis le 1er avril 2025

Le PTZ est un prêt sans intérêts, accordé par les banques conventionnées par l'État. Il est ouvert jusqu'au 31 décembre 2027 aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l'offre de prêt (sauf exceptions, comme l'invalidité). Depuis le 1er avril 2025, il finance :

• les logements neufs, appartements comme maisons, sur tout le territoire ;
• les logements anciens avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération, uniquement dans les communes classées en zones B2 et C ;
• les logements en bail réel solidaire (BRS), y compris, depuis la loi de finances pour 2026, pour leurs acquéreurs successifs.

Son montant est une quotité du coût total de l'opération (prix, frais et éventuels travaux), retenu dans la limite d'un plafond fonction de la zone et du nombre d'occupants. La quotité dépend du type de logement et de la tranche de revenus :

Pour un logement ancien avec travaux, la quotité dépend également de la tranche de revenus. Les ressources retenues sont le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année (celui de 2024 pour une offre émise en 2026), ou le coût de l'opération divisé par neuf s'il est plus élevé ; elles ne doivent pas dépasser un plafond fixé selon la zone et le nombre d'occupants, inchangé en 2026. Le PTZ se rembourse sur 20 à 25 ans, avec un différé de remboursement dont la durée dépend de la tranche de revenus. Plafonds, tranche et durée se vérifient sur le simulateur de l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) ou sur service-public.fr.

Le logement doit rester votre résidence principale : pendant les six premières années, une mise en location n'est en principe admise que dans des cas limités (par exemple mobilité professionnelle, divorce, chômage de longue durée ou invalidité), et une vente entraîne en principe le remboursement du capital restant dû. Le « PTZ parentalité » annoncé par le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre 2026, n'est à ce stade qu'un projet.

Les autres prêts et l'aide familiale

• Le prêt accession d'Action Logement s'adresse à certains salariés du secteur privé, selon la taille et l'activité de leur entreprise : montant, taux, durée et conditions évoluent souvent et se vérifient auprès d'Action Logement au moment du projet.
• Le prêt d'accession sociale (PAS), sous conditions de ressources, et le prêt conventionné, sans condition de ressources, ont des taux plafonnés et se cumulent avec le PTZ.
• Certaines collectivités accordent des prêts bonifiés ou des primes : l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) en tient la liste.
• L'éco-prêt à taux zéro finance la rénovation énergétique, sans condition de ressources, jusqu'au 31 décembre 2027 : de 15 000 € pour une action à 50 000 € pour une rénovation globale.

Chaque parent peut donner 100 000 € à chacun de ses enfants en franchise de droits tous les quinze ans, et un don de sommes d'argent de 31 865 € s'y ajoute lorsque le donateur a moins de 80 ans et le bénéficiaire est majeur. Jusqu'au 31 décembre 2026, l'article 790 A bis du CGI exonère en outre les dons d'argent d'un ascendant (ou, à défaut de descendance, d'un oncle ou d'une tante), dans la limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par bénéficiaire, s'ils sont utilisés dans les six mois pour acheter un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, ou pour des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale, le logement devant être conservé cinq ans. Non prorogé par la loi de finances pour 2026, ce dispositif suppose un don réalisé avant la fin de l'année ; il s'ajoute en principe aux abattements habituels, ce que votre notaire vérifiera. Déclarez tout don manuel à l'administration fiscale, et formalisez un prêt familial par une reconnaissance de dette : au-delà de 5 000 €, il doit être déclaré.

Construire le plan de financement : un exemple

Un couple avec deux enfants (revenu fiscal de référence 2024 : 52 000 € ; revenus nets : 4 800 € par mois) achète un quatre-pièces neuf en l'état futur d'achèvement (VEFA) de 280 000 € dans une agglomération classée en zone B1. Avec environ 7 000 € de frais de notaire, réduits dans le neuf, le coût total atteint 287 000 €. L'apport de 20 000 € comprend 15 000 € donnés par des parents, dans la limite de l'abattement de 100 000 € : l'exonération de l'article 790 A bis ne servirait que pour un montant supérieur.

• Ressources : inférieures au plafond d'un foyer de quatre personnes en zone B1, vérifié sur le simulateur officiel ; le couple est éligible.
• Coût retenu : le coût de l'opération est pris en compte dans la limite d'un plafond propre à la zone et à la taille du foyer, que l'exemple fixe à 270 000 €.
• Quotité correspondant à leur tranche de revenus : 40 %, soit un PTZ de 108 000 €, remboursé dans cet exemple après un différé de 10 ans, sur 12 ans (750 € par mois).
• Prêt principal : 287 000 − 20 000 − 108 000 = 159 000 € sur 25 ans à 3,35 %.

Sans aménagement, la mensualité du prêt principal serait de 783 € pendant dix ans, puis de 1 533 € une fois le PTZ en remboursement. La banque propose donc un prêt « lissé » : 1 096 € par mois sur toute la durée, dont 346 € seulement pour le prêt principal pendant les douze années de remboursement du PTZ. Avec 56 € d'assurance (0,25 % par an sur 267 000 €), le taux d'effort est de 24 %, et le TAEG du prêt principal, de l'ordre de 4 % avec garantie et frais, reste très inférieur au taux d'usure. Le couple paiera environ 62 000 € d'intérêts, contre 128 000 € environ avec un prêt classique de 267 000 € sans PTZ. Pendant la construction, prévoyez aussi les intérêts intercalaires dus sur les fonds débloqués.

Négocier l'offre : assurance, garantie et clauses

Vous pouvez choisir une assurance emprunteur autre que celle de la banque, à garanties équivalentes, et, depuis la loi Lemoine du 28 février 2022, en changer à tout moment sans frais. Cette loi supprime aussi le questionnaire de santé lorsque la part assurée n'excède pas 200 000 € par personne et que le prêt prend fin avant vos 60 ans, et fixe le droit à l'oubli à cinq ans après la fin du protocole thérapeutique d'un cancer ou d'une hépatite C.

La garantie est soit une caution délivrée par un organisme spécialisé, souvent en partie restituée en fin de prêt, soit une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui a remplacé le privilège de prêteur de deniers le 1er janvier 2022 et échappe à la taxe de publicité foncière. Comparez leur coût total, mainlevée comprise en cas de revente anticipée.

Négociez aussi les frais de dossier, les indemnités de remboursement anticipé (plafonnées par la loi à six mois d'intérêts et à 3 % du capital restant dû, et non dues en cas de vente liée à une mutation professionnelle, à un décès ou à une cessation forcée d'activité), la modulation des échéances et la transférabilité du prêt. Une domiciliation des revenus ne peut être exigée que pour dix ans au plus, en contrepartie d'un avantage individualisé. Comparez les offres de plusieurs établissements, directement ou par un courtier, sur le TAEG et le coût total. Si les taux baissent nettement après l'achat, une renégociation pourra être étudiée ; les repères usuels sont un écart d'au moins 0,7 à 1 point, un capital restant dû supérieur à 70 000 € et un prêt dans sa première moitié. La formation « Financement intermédiaire — effet de levier et structuration » détaille ces opérations.

À retenir

• Taux moyens autour de 3,3 % en août 2026 ; HCSF : 35 % de taux d'effort assurance comprise, 25 ans au plus ; taux d'usure de 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus au quatrième trimestre 2026.
• Le PTZ, ouvert jusqu'au 31 décembre 2027, finance le neuf partout et l'ancien avec au moins 25 % de travaux en zones B2 et C, sous plafonds de ressources, avec une quotité de 10 % à 50 %.
• Prêt d'Action Logement, PAS, prêt conventionné, aides locales et éco-prêt à taux zéro peuvent compléter le plan : interrogez l'ADIL.
• Les dons familiaux bénéficient d'abattements ; l'exonération spécifique de l'article 790 A bis (logement neuf ou rénovation énergétique) prend fin le 31 décembre 2026.
• Un prêt lissé intègre le remboursement différé du PTZ dans une mensualité constante.
• Négociez l'assurance (loi Lemoine), la garantie, les indemnités de remboursement anticipé et les frais, et comparez les offres par le TAEG.

Programme de la formation

1. Chapitre 1 : RP ou locatif d'abord ? — Comparez l'achat de votre résidence principale et l'investissement locatif en premier, pesez les arguments financiers et personnels, et choisissez l'ordre adapté à votre âge, vos revenus et votre projet de vie. (≈ 9 min)
2. Chapitre 2 : Choisir la zone et le bien — Choisissez la zone puis le bien de votre résidence principale : analyse du territoire, transports et écoles, prix réellement pratiqués et ratio prix/loyer, urbanisme et risques, copropriété, performance énergétique et offre argumentée. (≈ 8 min)
3. Chapitre 3 : Financement RP — PTZ, prêts aidés, taux — Montez le financement de votre résidence principale : prêt principal et règles d'octroi, prêt à taux zéro, prêts aidés et aide familiale, plan de financement chiffré, puis négociation de l'assurance, de la garantie et des clauses du prêt. (≈ 9 min)
4. Chapitre 4 : Fiscalité de la RP — Comprenez la fiscalité de votre résidence principale, de l'achat à la revente : droits de mutation, taxe foncière et fin de la taxe d'habitation, TVA et aides pour les travaux, exonération de la plus-value et situations qui la font perdre. (≈ 8 min)
5. Chapitre 5 : Articulation avec la stratégie locative — Articulez votre résidence principale avec l'investissement locatif : capacité d'emprunt à préserver, vendre ou garder en cas de déménagement, location de courte durée ou d'une chambre, transformation en logement locatif et conséquences fiscales. (≈ 8 min)
6. Chapitre 6 : Erreurs classiques du primo-accédant — Repérez les erreurs classiques du primo-accédant (achat sous le coup de l'émotion, endettement au maximum de sa capacité, frais, travaux et charges sous-estimés, copropriété non vérifiée) et apprenez à les éviter. (≈ 7 min)
7. Chapitre 7 : Cas pratique de premier achat RP — Suivez pas à pas le premier achat chiffré d'un couple : diagnostic du budget, recherche, négociation, financement, compromis et acte, puis bilan après l'acquisition et projection à long terme. (≈ 8 min)

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