Chapitre 4 : Fiscalité de la RP
Comprenez la fiscalité de votre résidence principale, de l'achat à la revente : droits de mutation, taxe foncière et fin de la taxe d'habitation, TVA et aides pour les travaux, exonération de la plus-value et situations qui la font perdre.
La résidence principale bénéficie d'un régime fiscal favorable, mais elle n'échappe pas à toute imposition : droits de mutation à l'achat, taxe foncière chaque année, éventuellement impôt sur la fortune immobilière. Ce chapitre suit la vie de votre logement, de l'achat à la revente, et signale les situations qui peuvent vous faire perdre l'exonération de plus-value.
À l'achat : droits de mutation et frais de notaire
Dans l'ancien, ce que l'on appelle « frais de notaire » est composé pour plus des trois quarts d'impôts et de taxes. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) comprennent une taxe départementale, une taxe communale de 1,20 % et des frais d'assiette perçus par l'État. Avec un taux départemental de 4,50 %, le total atteint environ 5,81 % du prix. La loi de finances pour 2025 autorise les départements à porter ce taux à 5,00 % pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028 ; environ 83 départements, dont Paris, l'ont fait, ce qui porte le total à environ 6,32 %.
Les primo-accédants sont exclus de cette hausse : il s'agit des personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant l'achat et qui affectent le logement acquis à leur résidence principale pendant au moins cinq ans. L'administration fiscale a publié ses commentaires le 17 juin 2026. Si vous êtes dans ce cas, signalez-le au notaire dès le début du dossier.
S'ajoutent aux droits les émoluments du notaire, fixés par un barème dégressif (3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, puis 0,799 % au-delà, hors taxes), la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et les débours. Au total, les frais atteignent environ 7 à 8,5 % du prix dans l'ancien, et 2 à 3 % dans le neuf, où le prix inclut la TVA et où les droits sont réduits. Les meubles réellement cédés avec le logement (électroménager, mobilier) peuvent être exclus de l'assiette des droits s'ils sont listés et estimés de façon réaliste : une surévaluation serait redressée.
Exemple. Pour un appartement ancien de 250 000 €, les droits de mutation s'élèvent à environ 14 517 € au taux départemental de 4,50 %, les émoluments à 2 874 € TTC, la contribution de sécurité immobilière à 250 € et les débours à environ 1 200 €, soit 18 840 € (7,5 % du prix). Dans un département à 5,00 %, un acquéreur qui n'est pas primo-accédant paierait environ 1 280 € de plus.
Pendant la détention : taxe foncière, déclarations et travaux
Habiter votre logement ne crée aucun revenu imposable, mais aucune de ses dépenses n'est déductible de votre revenu : ni les intérêts d'emprunt, ni la taxe foncière, ni les travaux de votre résidence principale.
La taxe d'habitation sur la résidence principale est entièrement supprimée depuis 2023, quels que soient vos revenus. Elle subsiste pour les résidences secondaires, avec une majoration possible dans certaines communes en zone tendue, et une taxe sur les logements vacants peut frapper un logement durablement inoccupé.
La taxe foncière sur les propriétés bâties est due par le propriétaire au 1er janvier de l'année d'imposition ; l'année de l'achat, l'acte prévoit généralement que l'acquéreur rembourse au vendeur la part correspondant à la période restant à courir. Elle est calculée sur une base égale à 50 % de la valeur locative cadastrale, revalorisée chaque année (+0,8 % en 2026), à laquelle s'appliquent les taux votés par la commune et l'intercommunalité ; la taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure en général sur le même avis. Son montant varie fortement d'une commune à l'autre : demandez au vendeur son dernier avis d'imposition avant de faire une offre. Les constructions neuves bénéficient d'une exonération temporaire de deux ans, que la commune peut limiter à une fraction de la base comprise entre 40 et 90 %, à condition d'avoir déclaré l'achèvement dans les 90 jours. Des exonérations ou dégrèvements existent pour certaines personnes âgées ou titulaires de certaines allocations, sous conditions de ressources.
Depuis 2023, tout propriétaire doit en outre déclarer l'occupation de ses logements dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de son espace sur impots.gouv.fr ; depuis 2024, seules les modifications (achat, changement d'occupant) sont à déclarer, avant le 1er juillet suivant. Après votre achat, indiquez donc que vous occupez le logement à titre de résidence principale.
Si votre patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier, vous êtes redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). La résidence principale y bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale (article 973 du CGI), que vous appliquez vous-même dans votre déclaration : une résidence estimée 900 000 € n'est retenue que pour 630 000 €.
Pour vos travaux, l'avantage passe par la TVA et les aides plutôt que par l'impôt sur le revenu : TVA à 10 % pour les travaux d'amélioration et d'entretien d'un logement achevé depuis plus de deux ans, 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique ; MaPrimeRénov', éco-prêt à taux zéro et certificats d'économies d'énergie. Depuis le 1er septembre 2026, le parcours « par geste » de MaPrimeRénov' ne finance plus, seuls, que certains équipements (pompes à chaleur air/eau et géothermiques, raccordement à un réseau de chaleur, dépose d'une cuve à fioul) et l'audit énergétique, sauf pour les logements classés F ou G, qui conservent un accès plus large jusqu'à fin 2027. La rénovation d'ampleur, avec un Accompagnateur Rénov', est réservée aux logements classés E, F ou G et suppose un gain d'au moins deux classes. Conservez toutes vos factures : elles pourront compter si le logement cesse un jour d'être votre résidence principale.
À la revente : l'exonération de la plus-value
La plus-value réalisée lors de la cession de votre résidence principale est exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux (article 150 U, II-1° du CGI). Aucune durée minimale de détention n'est exigée : la condition de cinq ans discutée lors de l'examen du budget 2026 n'a pas été adoptée. Trois points doivent être respectés :
- le logement doit être votre résidence principale au jour de la cession, c'est-à-dire votre résidence habituelle et effective ; une occupation brève, destinée uniquement à bénéficier de l'exonération, peut être remise en cause ;
- si vous avez déjà déménagé, l'administration admet l'exonération lorsque la vente intervient dans un délai normal, en général un an, que vous avez accompli les diligences nécessaires (mise en vente rapide, prix cohérent avec le marché) et que le logement n'a été ni loué ni prêté entre-temps ;
- les dépendances immédiates (cave, garage, place de stationnement) bénéficient de l'exonération si elles sont cédées en même temps que le logement.
Exemple. Un logement acheté 180 000 € en 2016 et vendu 260 000 € en 2026 dégage une plus-value de 80 000 €. S'il s'agit de votre résidence principale, vous ne payez rien. S'il s'agissait d'une résidence secondaire, le prix d'acquisition serait majoré des forfaits de 7,5 % (frais d'acquisition) et de 15 % (travaux, pour une détention de plus de cinq ans), soit 220 500 € ; la plus-value imposable serait de 39 500 €. Après les abattements pour dix ans de détention (30 % pour l'impôt sur le revenu, 8,25 % pour les prélèvements sociaux), l'impôt atteindrait environ 5 254 € au taux de 19 % et les prélèvements sociaux environ 6 233 € au taux de 17,2 %, soit près de 11 500 €.
Les situations qui font perdre l'exonération
L'exonération est perdue si le logement cesse d'être votre résidence principale avant la vente : location durable après votre départ, transformation en résidence secondaire, vente trop tardive après le déménagement. Une location ponctuelle de courte durée pendant vos vacances, dans la limite de 120 jours par an, ne lui fait en principe pas perdre ce statut, tant qu'il reste votre résidence habituelle et effective.
Un démembrement de propriété appelle aussi la prudence : si vous donnez la nue-propriété de votre logement à vos enfants en conservant l'usufruit, seule la quote-part de l'usufruitier qui y habite est exonérée lors d'une vente ; celle des nus-propriétaires, qui n'y habitent pas, relève des plus-values imposables. Enfin, des achats-reventes répétés de résidences principales successives, surtout après d'importants travaux, peuvent conduire l'administration à vous considérer comme marchand de biens et à imposer vos profits à ce titre.
À retenir
- Dans l'ancien, les frais de notaire (7 à 8,5 % du prix) sont surtout des droits de mutation ; les primo-accédants échappent à la hausse de 0,5 point votée par la plupart des départements jusqu'au 31 mars 2028.
- La résidence principale n'ouvre droit à aucune déduction de l'impôt sur le revenu (intérêts, taxe foncière, travaux) ; les travaux bénéficient en revanche de TVA réduite et d'aides.
- La taxe d'habitation sur la résidence principale est supprimée depuis 2023 ; la taxe foncière reste due, avec une exonération de deux ans, éventuellement réduite, dans le neuf.
- Déclarez l'occupation de votre logement dans « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr.
- La plus-value de la résidence principale est exonérée sans condition de durée, si le logement est votre résidence habituelle au jour de la vente, ou s'il est vendu dans un délai normal après votre départ sans avoir été loué entre-temps.
- À l'IFI, la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur.
Programme de la formation
- Chapitre 1 : RP ou locatif d'abord ? — Comparez l'achat de votre résidence principale et l'investissement locatif en premier, pesez les arguments financiers et personnels, et choisissez l'ordre adapté à votre âge, vos revenus et votre projet de vie.
- Chapitre 2 : Choisir la zone et le bien — Choisissez la zone puis le bien de votre résidence principale : analyse du territoire, transports et écoles, prix réellement pratiqués et ratio prix/loyer, urbanisme et risques, copropriété, performance énergétique et offre argumentée.
- Chapitre 3 : Financement RP — PTZ, prêts aidés, taux — Montez le financement de votre résidence principale : prêt principal et règles d'octroi, prêt à taux zéro, prêts aidés et aide familiale, plan de financement chiffré, puis négociation de l'assurance, de la garantie et des clauses du prêt.
- Chapitre 4 : Fiscalité de la RP — Comprenez la fiscalité de votre résidence principale, de l'achat à la revente : droits de mutation, taxe foncière et fin de la taxe d'habitation, TVA et aides pour les travaux, exonération de la plus-value et situations qui la font perdre.
- Chapitre 5 : Articulation avec la stratégie locative — Articulez votre résidence principale avec l'investissement locatif : capacité d'emprunt à préserver, vendre ou garder en cas de déménagement, location de courte durée ou d'une chambre, transformation en logement locatif et conséquences fiscales.
- Chapitre 6 : Erreurs classiques du primo-accédant — Repérez les erreurs classiques du primo-accédant (achat sous le coup de l'émotion, endettement au maximum de sa capacité, frais, travaux et charges sous-estimés, copropriété non vérifiée) et apprenez à les éviter.
- Chapitre 7 : Cas pratique de premier achat RP — Suivez pas à pas le premier achat chiffré d'un couple : diagnostic du budget, recherche, négociation, financement, compromis et acte, puis bilan après l'acquisition et projection à long terme.
Formation gratuite en lecture libre. Créez un compte gratuit pour sauvegarder votre progression et obtenir le certificat d'achèvement.
