Module 7 / 7 de la formation Acheter sa résidence principale avant d'investir · Initiation · ≈ 8 min de lecture · Mis à jour le 3 octobre 2026

Chapitre 7 : Cas pratique de premier achat RP

Suivez pas à pas le premier achat chiffré d'un couple : diagnostic du budget, recherche, négociation, financement, compromis et acte, puis bilan après l'acquisition et projection à long terme.

Ce chapitre applique la méthode de la formation à une opération complète, construite avec les paramètres en vigueur en octobre 2026 : taux de crédit, règles du HCSF, droits de mutation, conditions du PTZ. Le cas est fictif et ses montants sont des hypothèses réalistes : adaptez chacune d'elles à votre situation.

Le profil et le calibrage du projet

Julien, 32 ans, ingénieur, et Claire, 30 ans, enseignante, vivent dans une métropole régionale. Ils gagnent ensemble 5 500 € nets par mois (3 200 € et 2 300 €), paient un loyer de 950 € plus 120 € de charges, disposent de 45 000 € d'épargne et envisagent deux enfants dans les cinq ans. Leurs emplois sont stables et ils comptent rester dans l'agglomération au moins dix ans. Ils n'ont jamais été propriétaires de leur résidence principale.

Ils fixent d'abord trois limites prudentes. Leur taux d'effort ne dépassera pas 30 %, et non 35 %, soit une mensualité de 1 650 € assurance comprise. Ils conservent 10 000 € d'épargne de précaution et apportent donc 35 000 €. Ils cherchent un trois-pièces de 70 à 80 m², évolutif, proche des transports, en bon état et classé C ou mieux au DPE. Avec un taux de 3,30 % sur 25 ans et une assurance de 0,15 % par an, une mensualité de 1 650 € permet d'emprunter environ 328 000 €.

Ils vérifient ensuite leurs droits. Le PTZ n'est pas mobilisable : leur commune est classée en zone B1, alors que, dans l'ancien, le PTZ est réservé aux zones B2 et C et exige des travaux d'au moins 25 % du coût total, ce qui ne correspond pas non plus à leur recherche d'un logement en bon état. Les parents de Claire proposent un don ; l'exonération spécifique de l'article 790 A bis ne vise que l'achat d'un logement neuf ou des travaux de rénovation énergétique, mais un don jusqu'à 100 000 € par parent resterait exonéré grâce à l'abattement classique. Le couple préfère s'en passer. En tant que primo-accédants, ils échapperont en revanche à la hausse des droits de mutation votée par la plupart des départements.

La recherche, les vérifications et la négociation

Pendant trois mois, ils programment des alertes sur les principaux sites d'annonces, confient une recherche à deux agences et visitent 22 biens, notés sur une grille de critères. Cinq retiennent leur attention ; deux sont revisités à un autre moment de la journée, avec un proche habitué aux travaux.

Le bien retenu est un trois-pièces de 75 m² au deuxième étage avec ascenseur, exposé sud-est, à cinq minutes d'une station de métro, dans une copropriété de 40 lots construite en 1975. Il est classé C au DPE ; la peinture et la salle de bains sont à refaire. Il est affiché 335 000 €. Avant de faire une offre, le couple vérifie :

• les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales : pas de gros travaux votés, un ravalement envisagé d'ici six ans dans le projet de plan pluriannuel de travaux, un fonds de travaux régulièrement alimenté ;
• les dépenses courantes : 1 875 € par an de charges de copropriété et 1 250 € de taxe foncière ;
• deux devis de travaux, à 12 000 € et 14 000 € : ils retiennent un budget de 13 000 € ;
• les ventes comparables du quartier sur deux ans, dans les données DVF : entre 4 100 € et 4 400 € par m² pour des biens en bon état.

Leur offre à 305 000 € s'appuie sur ces éléments : la valeur d'un bien comparable en bon état (75 m² × 4 250 €, soit environ 319 000 €), le coût des travaux et les six semaines de mise en vente. Le vendeur répond à 325 000 € ; l'accord se fait à 315 000 €, soit 4 200 € par m².

Le plan de financement

Les frais de notaire sont estimés à 23 300 € : environ 18 290 € de droits de mutation, calculés au taux départemental de 4,50 % auquel les primo-accédants restent soumis, 3 500 € d'émoluments, 315 € de contribution de sécurité immobilière et 1 200 € de débours. Dans un département ayant relevé son taux à 5 %, un acquéreur non primo-accédant aurait payé environ 1 600 € de plus.

Le couple sollicite trois banques et un courtier. L'offre retenue prévoit un taux fixe de 3,30 % sur 25 ans, des frais de dossier supprimés en contrepartie de la domiciliation des salaires, l'absence d'indemnités de remboursement anticipé en cas de vente du logement, quel qu'en soit le motif, et une modulation possible des échéances. Grâce à la délégation d'assurance, l'assurance coûte 0,15 % par an du capital emprunté, au lieu de 0,30 % pour le contrat de la banque, soit environ 12 000 € d'économie sur la durée. La couverture est répartie à 50 % sur chacun : une quotité plus élevée protégerait mieux le survivant, pour un coût supérieur.

La mensualité s'établit à 1 565 € hors assurance et à 1 605 € assurance comprise, soit un taux d'effort de 29,2 %. Le TAEG, d'environ 3,6 %, reste très inférieur au taux d'usure de 5,40 % applicable aux prêts de 20 ans et plus au quatrième trimestre 2026. Sur 25 ans, les intérêts atteindront environ 150 000 €, et l'assurance environ 12 000 €.

De la promesse à l'emménagement

La promesse de vente est signée chez le notaire quinze jours après l'accord sur le prix. Elle comporte une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 320 000 € au plus, sur 25 ans, à un taux maximal de 3,60 % hors assurance, valable 60 jours. Le délai de rétractation de dix jours court à compter de sa notification. Le dossier de diagnostics comprend le DPE, le repérage de l'amiante (permis de construire antérieur à juillet 1997), l'état des installations d'électricité et de gaz (plus de quinze ans), l'état des risques et le mesurage loi Carrez ; il n'y a pas de constat de risque d'exposition au plomb, l'immeuble étant postérieur à 1949.

L'offre de prêt arrive six semaines plus tard ; la loi impose un délai de réflexion de dix jours avant de l'accepter. L'acte authentique est signé trois mois après la promesse. Les travaux durent trois semaines et coûtent finalement 14 200 € : le dépassement de 1 200 € et les 1 800 € de déménagement sont absorbés par l'épargne de précaution, qui joue ainsi son rôle.

Le bilan : coût mensuel et projection

Le logement absorbe donc environ 2 020 € par mois, soit près de 37 % des revenus, contre 1 070 € auparavant. La première année, environ 8 370 € de capital sont toutefois remboursés, soit près de 700 € par mois : l'effort supplémentaire réel, hors constitution de patrimoine, avoisine 250 € par mois. Le taux d'effort calculé par la banque (29 %) ne mesure pas tout : votre budget doit intégrer les charges.

Après des frais de revente supposés égaux à 4 % du prix, le patrimoine net du couple évoluerait ainsi :

Une revente au bout de trois ans laisserait au couple moins que son apport de 35 000 €, même avec des prix en hausse : les frais d'entrée et les intérêts des premières années n'auraient pas été compensés. À quinze ans, le patrimoine constitué devient significatif, et la plus-value éventuelle sera exonérée si le logement est toujours leur résidence principale au jour de la vente. Avec deux enfants, le trois-pièces restera adapté une dizaine d'années ; le couple pourra alors le vendre pour acheter plus grand, ou le conserver pour le louer, en mesurant les conséquences fiscales d'une perte de la qualité de résidence principale.

À retenir

• Calibrez le projet sur un taux d'effort prudent (30 % ici) et gardez une épargne de précaution : elle a servi dès les travaux.
• Vérifiez vos droits avant de chercher : ici, pas de PTZ pour un logement ancien hors zones B2 et C, mais l'exclusion de la hausse des droits de mutation pour les primo-accédants.
• Appuyez votre offre sur les ventes comparables, les devis et les documents de copropriété : l'accord s'est fait 20 000 € sous le prix affiché.
• Négociez l'ensemble de l'offre de prêt : assurance déléguée (environ 12 000 € économisés), frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé, modulation.
• Le coût mensuel réel (environ 2 020 €) dépasse nettement la mensualité, mais près de 700 € par mois constituent de l'épargne dès la première année.
• L'achat de la résidence principale est un projet de long terme : une revente rapide fait perdre de l'argent, une détention longue construit un patrimoine.

Programme de la formation

1. Chapitre 1 : RP ou locatif d'abord ? — Comparez l'achat de votre résidence principale et l'investissement locatif en premier, pesez les arguments financiers et personnels, et choisissez l'ordre adapté à votre âge, vos revenus et votre projet de vie. (≈ 9 min)
2. Chapitre 2 : Choisir la zone et le bien — Choisissez la zone puis le bien de votre résidence principale : analyse du territoire, transports et écoles, prix réellement pratiqués et ratio prix/loyer, urbanisme et risques, copropriété, performance énergétique et offre argumentée. (≈ 8 min)
3. Chapitre 3 : Financement RP — PTZ, prêts aidés, taux — Montez le financement de votre résidence principale : prêt principal et règles d'octroi, prêt à taux zéro, prêts aidés et aide familiale, plan de financement chiffré, puis négociation de l'assurance, de la garantie et des clauses du prêt. (≈ 9 min)
4. Chapitre 4 : Fiscalité de la RP — Comprenez la fiscalité de votre résidence principale, de l'achat à la revente : droits de mutation, taxe foncière et fin de la taxe d'habitation, TVA et aides pour les travaux, exonération de la plus-value et situations qui la font perdre. (≈ 8 min)
5. Chapitre 5 : Articulation avec la stratégie locative — Articulez votre résidence principale avec l'investissement locatif : capacité d'emprunt à préserver, vendre ou garder en cas de déménagement, location de courte durée ou d'une chambre, transformation en logement locatif et conséquences fiscales. (≈ 8 min)
6. Chapitre 6 : Erreurs classiques du primo-accédant — Repérez les erreurs classiques du primo-accédant (achat sous le coup de l'émotion, endettement au maximum de sa capacité, frais, travaux et charges sous-estimés, copropriété non vérifiée) et apprenez à les éviter. (≈ 7 min)
7. Chapitre 7 : Cas pratique de premier achat RP — Suivez pas à pas le premier achat chiffré d'un couple : diagnostic du budget, recherche, négociation, financement, compromis et acte, puis bilan après l'acquisition et projection à long terme. (≈ 8 min)

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