Chapitre 5 : Le bail de location : clauses essentielles et pièges
Rédigez un bail de location nue conforme : durée, mentions et annexes obligatoires, clause résolutoire (obligatoire depuis 2023), clauses utiles comme la solidarité ou la révision du loyer, et clauses abusives à proscrire.
Introduction du chapitre
Vous avez sélectionné votre locataire idéal. Maintenant, vous devez officialiser la relation locative en signant le document juridique qui va encadrer toute la durée de la location : le bail de location (également appelé contrat de location ou contrat de bail). Ce document est bien plus qu'une simple formalité administrative. C'est un contrat juridiquement contraignant qui définit précisément les droits et obligations de chacun, les conditions financières, les clauses particulières, et les procédures en cas de litige.
Beaucoup de propriétaires débutants sous-estiment l'importance du bail. Ils téléchargent un modèle standard sur internet, le remplissent rapidement sans le lire, le font signer au locataire en quelques minutes, et pensent que c'est réglé. Grosse erreur. Un bail mal rédigé ou incomplet vous expose à des risques juridiques majeurs : impossibilité d'expulser un locataire défaillant, clauses abusives annulées par le juge, litiges coûteux sur l'interprétation de certaines dispositions, perte de garanties essentielles.
À l'inverse, un bail parfaitement rédigé, conforme à la loi, complet, et adapté à votre situation spécifique, vous protège efficacement pendant toute la durée de la location. Il clarifie les règles dès le départ, prévient les malentendus, et vous donne des recours juridiques solides en cas de problème avec le locataire.
Dans ce chapitre, nous allons décortiquer ensemble le bail de location nue : comprendre sa nature juridique et les différents types de baux, identifier les clauses obligatoires imposées par la loi, connaître les clauses facultatives utiles à intégrer, repérer et éviter les clauses abusives interdites, et maîtriser la procédure de signature pour que tout soit parfaitement en règle. L'objectif : rédiger et signer un bail béton qui sécurise juridiquement votre investissement locatif pour les années à venir.
Comprendre le bail de location : nature juridique et types
Avant de voir le contenu du bail, comprenons d'abord ce qu'est juridiquement un bail de location et quels sont les différents types de baux existants en location nue.
La nature juridique du bail
Le bail de location est un contrat synallagmatique (créant des obligations réciproques) par lequel le propriétaire (le bailleur) s'engage à mettre un logement à disposition du locataire (le preneur) en contrepartie du paiement d'un loyer. C'est un contrat nommé (réglementé spécifiquement par le Code civil et diverses lois) et consensuel (formé par le simple accord des parties, même si l'écrit est obligatoire pour la preuve).
Les obligations principales du bailleur :
- Délivrer le logement en bon état d'usage et de réparation
- Assurer la jouissance paisible du logement pendant toute la durée du bail
- Entretenir le logement en état de servir à l'usage prévu
- Effectuer les grosses réparations (toiture, murs porteurs, installations majeures)
Les obligations principales du locataire :
- Payer le loyer et les charges aux échéances convenues
- User du logement raisonnablement et conformément à sa destination (habitation)
- Entretenir le logement et effectuer les réparations locatives courantes
- Restituer le logement en bon état à la fin du bail (hors vétusté normale)
Le bail de location nue classique (loi du 6 juillet 1989)
C'est le bail standard pour la location d'un logement vide (non meublé) à titre de résidence principale du locataire. Il est régi par la loi du 6 juillet 1989 qui fixe un cadre juridique strict et protecteur des locataires.
Caractéristiques principales :
Durée minimale : 3 ans si le bailleur est une personne physique, 6 ans si le bailleur est une personne morale (société, SCI).
Renouvellement : Tacite reconduction automatique à l'échéance pour 3 ans (ou 6 ans) sauf congé donné par l'une des parties selon les formes et délais légaux.
Congé du bailleur : Très encadré, uniquement pour 3 motifs légaux (vente, reprise pour habiter soi-même ou famille proche, motif légitime et sérieux comme non-paiement). Préavis de 6 mois obligatoire.
Congé du locataire : Libre à tout moment avec préavis de 3 mois (réduit à 1 mois dans certains cas : mutation professionnelle, perte d'emploi, obtention d'un premier emploi, état de santé, zone tendue).
Dépôt de garantie : Maximum 1 mois de loyer hors charges.
Révision du loyer : Limitée à l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE. Le bailleur ne peut pas augmenter librement le loyer chaque année.
Les baux dérogatoires ou baux de courte durée
En location vide, la loi n'autorise qu'une seule exception à la durée de 3 ans : le bail de durée réduite, d'au moins 1 an, de l'article 11. Les autres baux courts que vous rencontrerez (bail étudiant, bail mobilité, location saisonnière) relèvent de la location meublée ou d'un autre régime : nous les présentons ici pour éviter toute confusion.
Attention : pas de bail étudiant de 9 mois en location vide
Le bail étudiant de 9 mois, non reconductible, n'existe qu'en location meublée (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989). En location vide, un étudiant signe un bail ordinaire de 3 ans : un bail de 9 mois conclu pour un logement vide serait requalifié en bail de 3 ans, et vous ne pourriez pas récupérer le logement à la fin de l'année universitaire.
La seule dérogation en location vide est le bail de durée réduite (article 11 de la loi de 1989) : un bailleur personne physique peut conclure un bail d'au moins 1 an lorsqu'un événement précis l'obligera à reprendre le logement pour des raisons professionnelles ou familiales (retraite, retour de mutation, installation d'un enfant…). Cet événement doit être mentionné dans le bail, et sa réalisation confirmée au locataire au moins deux mois avant le terme.
Si vous visez des étudiants au rythme de l'année universitaire, la location meublée est le cadre adapté. En location vide, l'étudiant peut quitter le logement à tout moment avec un préavis de 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue.
Inconvénient de la location vide aux étudiants : une rotation fréquente, souvent concentrée entre juin et septembre.
Le bail mobilité (1 à 10 mois) : réservé à la location meublée
Créé par la loi ELAN de 2018, le bail mobilité est un bail de 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible, sans dépôt de garantie, destiné aux locataires en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire.
Conditions : le locataire doit justifier de sa situation à la date de prise d'effet du bail, et le logement doit obligatoirement être loué meublé (articles 25-12 et suivants de la loi du 6 juillet 1989).
Il ne peut donc pas être utilisé en location vide : un logement vide loué pour quelques mois relève du bail ordinaire de 3 ans, ou du bail de durée réduite d'au moins 1 an présenté ci-dessus.
Le bail de location saisonnière
Pour des locations de courte durée à des vacanciers (quelques jours à quelques semaines), un bail saisonnier spécifique s'applique. Mais ce n'est plus vraiment de la location nue classique, c'est un autre régime juridique (location saisonnière / tourisme).
Le bail commercial ou professionnel (hors résidentiel)
Si vous louez un local commercial, un bureau, ou un local professionnel, ce ne sont pas les mêmes règles. Le bail commercial (régi par le Code de commerce) et le bail professionnel (régi par le Code civil) ont des durées, des conditions, et des protections différentes.
Dans cette formation centrée sur la location résidentielle nue, nous nous concentrons sur le bail d'habitation classique (loi de 1989).
Les mentions obligatoires du bail de location
Le bail de location nue doit suivre le contrat type fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et contenir les mentions obligatoires de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Une mention manquante n'annule pas le bail, mais chaque partie peut exiger à tout moment un contrat conforme, et certaines omissions ont un coût (par exemple, si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, le locataire peut obtenir une baisse de loyer proportionnelle). Passons-les en revue systématiquement.
L'identification complète des parties
Le bailleur (propriétaire) :
- Nom, prénom(s)
- Adresse complète (et, le cas échéant, nom et adresse de votre mandataire)
- Si le bailleur est une SCI ou société : dénomination, siège social, numéro SIREN, représentant légal
Le locataire (preneur) :
- Nom, prénom(s) de chaque locataire
- Date et lieu de naissance (non exigés par la loi, mais utiles pour identifier sans ambiguïté le débiteur en cas de procédure)
Mentions souvent oubliées : le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s'il est parti depuis moins de 18 mois), la nature et le montant des travaux réalisés depuis la fin du dernier bail et, dans les villes où les loyers sont encadrés, le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
Si plusieurs colocataires : identifier chacun nominativement. Attention : en colocation, préférez un bail unique avec tous les colocataires solidaires plutôt que des baux séparés (pour éviter les complications si l'un part).
La désignation précise du logement loué
Adresse complète :
Numéro, rue, code postal, ville, bâtiment, escalier, étage, numéro de porte ou d'appartement.
Nature du logement :
Appartement ou maison, nombre de pièces principales (T1, T2, T3, etc.).
Surface habitable Loi Boutin :
Surface en m² (obligatoire), mesurée selon la méthode Loi Boutin (surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et parties d'une hauteur inférieure à 1,80m).
Composition détaillée :
Liste des pièces : séjour, cuisine (séparée ou coin cuisine), chambres, salle de bain ou salle d'eau, WC (séparés ou dans salle de bain), dégagements, balcon/terrasse si applicable.
Annexes et dépendances :
Cave (numéro), parking ou box (numéro et emplacement), grenier, cellier, jardin privatif : tout ce qui est inclus dans la location doit être listé précisément.
Équipements inclus :
Cuisine équipée (meubles hauts/bas, plan de travail, évier, plaques, four, hotte), meubles de salle de bain, placards intégrés, volets, stores, radiateurs, chauffe-eau, chaudière, alarme. Tout ce qui est fixe et qui reste dans le logement doit être mentionné.
Les conditions financières
Le montant du loyer hors charges :
"Le loyer mensuel est fixé à la somme de SIX CENTS EUROS (600,00 €) hors charges."
Le montant des charges locatives (provisions) :
"Le locataire versera en sus une provision mensuelle pour charges de CENT EUROS (100,00 €), soit un loyer charges comprises de SEPT CENTS EUROS (700,00 €)."
Précisez la nature des charges récupérables : eau froide, entretien parties communes, éclairage, entretien espaces verts, ascenseur, chauffage collectif si applicable, ordures ménagères.
Mentionnez la régularisation annuelle : "Les charges feront l'objet d'une régularisation annuelle sur la base des dépenses réelles justifiées."
Le montant du dépôt de garantie :
"Le locataire verse à la signature du présent bail un dépôt de garantie de SIX CENTS EUROS (600,00 €), correspondant à un mois de loyer hors charges. Ce dépôt sera restitué dans un délai maximum de deux mois (ou un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée) après la remise des clés en fin de bail, déduction faite des sommes dues et des éventuelles dégradations constatées."
La date de paiement du loyer :
"Le loyer et les charges sont payables d'avance le 1er de chaque mois / le 5 de chaque mois."
Choisissez une date adaptée (souvent début de mois car la plupart des salaires tombent fin de mois).
Les modalités de paiement :
Chèque, virement bancaire, prélèvement automatique, espèces jusqu'à 1 000€. Précisez la méthode acceptée et les coordonnées bancaires du bailleur (RIB) si virement.
La révision annuelle du loyer :
"Le loyer pourra être révisé une fois par an à la date anniversaire du bail, en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. La révision sera calculée selon la formule : Nouveau loyer = Loyer en cours x (Nouvel IRL / IRL de référence)."
La durée du bail et les conditions de renouvellement
Date de prise d'effet :
"Le présent bail prend effet le 1er avril 2026."
Durée initiale :
"Le bail est conclu pour une durée de TROIS ANS, soit jusqu'au 31 mars 2029."
Renouvellement :
"À l'issue de cette période, sauf congé donné par l'une des parties dans les formes et délais légaux, le bail sera reconduit tacitement pour une nouvelle période de trois ans, aux mêmes conditions."
Conditions de résiliation par le locataire :
"Le locataire pourra résilier le bail à tout moment en respectant un préavis de trois mois (ou un mois dans les cas prévus par la loi). Le congé devra être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice."
Conditions de résiliation par le bailleur :
"Le bailleur ne pourra donner congé au locataire qu'à l'échéance du bail et pour l'un des trois motifs légaux : vente du logement, reprise pour y habiter lui-même ou un proche, ou motif légitime et sérieux. Le congé devra être notifié au moins six mois avant l'échéance du bail."
Les annexes obligatoires
Plusieurs documents doivent être annexés au bail et remis au locataire. Ils font partie intégrante du contrat.
Le dossier de diagnostics techniques (DDT) :
Tous les diagnostics obligatoires en cours de validité : DPE, plomb (si applicable), amiante (si applicable), risques et pollutions (ERP), électricité (si installation >15 ans), gaz (si installation >15 ans).
L'état des lieux d'entrée :
Document contradictoire établi au moment de la remise des clés, décrivant l'état précis du logement pièce par pièce. Nous le verrons en détail au chapitre suivant.
Le règlement de copropriété (extraits) :
Si le bien est en copropriété, les extraits du règlement concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
Une notice d'information (modèle obligatoire) :
Notice relative aux droits et obligations des locataires et bailleurs, éditée par le ministère du Logement. Téléchargeable gratuitement, elle doit être remise au locataire.
Les clauses facultatives utiles à intégrer
Au-delà des mentions obligatoires, vous pouvez ajouter des clauses facultatives qui précisent certains points ou qui renforcent vos garanties. Attention : ces clauses ne doivent jamais être abusives (voir section suivante).
La clause de solidarité (en cas de colocation ou couple)
Si plusieurs locataires signent le bail (couple, colocation), insérez une clause de solidarité.
"Les locataires sont solidairement et indivisiblement tenus au paiement des loyers, charges, et de toutes sommes dues en exécution du présent bail. Le bailleur pourra s'adresser indifféremment à l'un ou l'autre des colocataires pour le paiement de l'intégralité des sommes dues."
Avantage : Si un colocataire part ou ne paie pas, vous pouvez réclamer la totalité du loyer à l'autre colocataire.
La clause résolutoire (obligatoire depuis la loi du 27 juillet 2023)
C'est la clause qui protège le plus le bailleur, et elle est obligatoire dans tout bail d'habitation depuis la loi du 27 juillet 2023, dite « anti-squat ». Elle prévoit la résiliation de plein droit du bail, mais uniquement pour les motifs que la loi autorise : défaut de paiement du loyer ou des charges, non-versement du dépôt de garantie, défaut d'assurance habitation, troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive. Une clause visant « l'une quelconque des obligations du bail » est réputée non écrite (article 4 de la loi du 6 juillet 1989).
"À défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou de versement du dépôt de garantie, le présent bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. À défaut de justification d'une assurance contre les risques locatifs, il sera résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux."
Important : le délai entre le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice (ex-huissier), et le jeu de la clause est de six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023 (deux mois auparavant). La clause ne vous dispense pas du juge : seule une décision de justice peut constater la résiliation et ordonner l'expulsion, et le juge peut en suspendre les effets en accordant des délais de paiement si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant. Elle accélère néanmoins fortement la procédure en cas d'impayés.
La clause d'indexation du loyer (révision annuelle)
La révision annuelle n'est possible que si le bail la prévoit : sans clause de révision, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). Rédigez-la donc clairement, avec la formule de calcul et le trimestre de référence de l'IRL.
"Le loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire du bail, en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. L'indice de référence est celui du [4e] trimestre [2025], dernier indice publié à la date de signature. La révision sera calculée comme suit : Nouveau loyer = Loyer en cours x (IRL du même trimestre de l'année de révision / IRL de référence)."
Attention : aucune révision n'est possible pour un logement classé F ou G au DPE (baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022).
La clause d'interdiction de sous-location sans accord
Par défaut, le locataire ne peut pas sous-louer sans l'accord écrit du bailleur. Mais précisez-le explicitement.
"La sous-location totale ou partielle du logement est strictement interdite sans l'accord préalable et écrit du bailleur. En cas de sous-location non autorisée, le bailleur pourra résilier le bail."
La clause relative aux animaux
Vous ne pouvez pas interdire totalement les animaux de compagnie (c'est considéré comme abusif), mais vous pouvez encadrer leur présence.
"Les animaux de compagnie sont autorisés sous réserve qu'ils ne causent aucune nuisance ni dégradation au logement ou à l'immeuble. Le locataire s'engage à souscrire une assurance responsabilité civile couvrant les dommages éventuels causés par l'animal."
Si vous souhaitez vraiment éviter les animaux, mieux vaut le mentionner dès l'annonce et la visite pour filtrer les candidats : dans le bail, une clause interdisant la détention d'un animal familier est réputée non écrite (article 10 de la loi du 9 juillet 1970). Seule l'interdiction des chiens d'attaque (1re catégorie) est valable.
La clause d'assurance habitation obligatoire
Le locataire a l'obligation légale de souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs. Rappelez-le explicitement dans le bail.
"Le locataire s'engage à souscrire une assurance couvrant sa responsabilité locative (dégâts des eaux, incendie, explosion) pour le montant du bien loué, et à en justifier chaque année auprès du bailleur en remettant une attestation d'assurance. À défaut, le bailleur pourra souscrire une assurance pour le compte du locataire, dont le coût sera récupérable."
Les clauses abusives interdites à éviter absolument
Certaines clauses, même si elles sont écrites dans le bail et signées par le locataire, sont considérées comme abusives et donc nulles de plein droit. Elles ne s'appliquent pas et peuvent vous exposer à des sanctions si vous tentez de les faire appliquer.
La liste officielle des clauses abusives (article 4 de la loi du 6 juillet 1989)
C'est l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 qui énumère les clauses réputées non écrites dans les baux d'habitation (les décrets de 1987 fixent, eux, la liste des réparations locatives et celle des charges récupérables). En voici les principales.
Clauses financières abusives :
- Exiger un dépôt de garantie supérieur à 1 mois de loyer hors charges
- Exiger le paiement du loyer par prélèvement automatique obligatoire
- Prévoir des pénalités ou amendes en cas de retard ou de manquement au bail : toute pénalité contractuelle est interdite, quel que soit son montant (seuls des intérêts au taux légal peuvent être réclamés après mise en demeure)
- Imposer le paiement du loyer d'avance sur plus d'un mois (le paiement mensuel est de droit si le locataire le demande)
- Faire payer au locataire des frais de relance, d'envoi de quittance ou des frais de dossier ; si vous louez sans professionnel, aucun honoraire ne peut lui être facturé. Avec une agence, seuls les honoraires de visite, de dossier, de rédaction du bail et d'état des lieux peuvent être partagés, avec une part locataire plafonnée au m² (loi ALUR de 2014)
Clauses limitant les droits du locataire :
- Interdire totalement la présence d'animaux de compagnie
- Interdire au locataire de recevoir des invités ou d'héberger quelqu'un
- Obliger le locataire à souscrire une assurance auprès d'un assureur désigné par le bailleur
- Imposer au locataire des travaux qui sont normalement à la charge du propriétaire (grosses réparations, mise aux normes)
- Prévoir une révision du loyer supérieure à l'IRL ou selon des modalités libres
Clauses abusives sur la durée et la résiliation :
- Prévoir une durée de bail inférieure à 3 ans (sauf baux dérogatoires spécifiques)
- Imposer un préavis de résiliation supérieur à 3 mois pour le locataire (ou 1 mois dans les cas légaux)
- Interdire au locataire de résilier le bail avant l'échéance
- Prévoir que le dépôt de garantie ne sera restitué qu'à la relocation du logement
Clauses abusives sur les charges et travaux :
- Mettre à la charge du locataire les travaux d'amélioration (changement chaudière, rénovation cuisine, etc.)
- Faire payer au locataire les charges non récupérables (taxe foncière, gros travaux de copropriété, frais de syndic)
Clauses limitant la responsabilité du bailleur :
- Exonérer le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent
- Exonérer le bailleur de sa responsabilité en cas de vices ou de défauts du logement
Que se passe-t-il si votre bail contient une clause abusive ?
Si votre bail contient une ou plusieurs clauses abusives, ces clauses sont considérées comme non écrites, c'est-à-dire qu'elles n'existent pas juridiquement même si elles figurent dans le contrat signé.
Le locataire peut refuser de les appliquer. S'il saisit un juge, celui-ci constatera la nullité de ces clauses et vous interdira de les appliquer. Vous ne pouvez pas exiger leur respect.
Pire : si vous avez appliqué une clause abusive (par exemple en conservant trop longtemps le dépôt de garantie ou en imposant des frais illégaux), le locataire peut vous poursuivre pour récupérer les sommes indûment versées + des dommages et intérêts.
Notre conseil : Utilisez toujours un modèle de bail à jour et conforme à la loi (voir sources fiables ci-dessous). Ne tentez jamais d'insérer des clauses "arrangeantes" pour vous mais manifestement illégales.
Choisir le bon modèle de bail et le personnaliser
Maintenant que vous connaissez les mentions obligatoires, les clauses utiles, et les clauses interdites, comment rédiger concrètement votre bail ?
Les sources fiables de modèles de bail
Ne créez JAMAIS un bail de A à Z vous-même sans modèle. Le risque d'oublier des mentions obligatoires ou d'insérer des clauses abusives est trop élevé.
Utilisez un modèle officiel ou professionnel à jour :
1. Le modèle ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement)
L'ANIL propose un modèle de bail type conforme à la loi, téléchargeable gratuitement sur son site (www.anil.org). C'est une référence sérieuse et actualisée.
2. Le modèle du Ministère du Logement
Le gouvernement publie également des modèles types de bail sur service-public.fr. Fiables et gratuits.
3. Les modèles des organisations professionnelles
FNAIM, UNPI, UNIS, et autres syndicats de propriétaires ou d'agents immobiliers proposent des modèles payants (généralement 5-15€) très complets et régulièrement mis à jour.
4. Les modèles des logiciels de gestion locative
Si vous utilisez un logiciel de gestion locative (type Rentila, Gererseul, Locatme), ils intègrent des générateurs de bail conformes et personnalisables.
À éviter :
- Les modèles trouvés sur des sites internet non spécialisés ou douteux
- Les vieux modèles datant d'avant 2014 (loi ALUR a modifié de nombreuses règles)
- Les modèles "bidouillés" par des amis ou des forums
Personnaliser le modèle à votre situation
Une fois que vous avez un modèle fiable, personnalisez-le en remplissant tous les champs :
Informations des parties :
Remplissez précisément vos coordonnées et celles du locataire.
Description du bien :
Adaptez la description détaillée à votre bien spécifique (pièces, surface, équipements, annexes).
Conditions financières :
Inscrivez le loyer exact, les charges, le dépôt de garantie, la date de paiement.
Durée et dates :
Précisez la date de prise d'effet du bail et la date d'échéance initiale (3 ans plus tard).
Clauses facultatives :
Ajoutez les clauses facultatives pertinentes pour votre situation (solidarité si colocation, clause animaux si vous voulez encadrer leur présence), et vérifiez que la clause résolutoire, obligatoire depuis la loi du 27 juillet 2023, figure bien dans votre modèle.
Relecture finale :
Relisez l'intégralité du bail pour vérifier la cohérence, l'absence de coquilles, et la conformité.
La procédure de signature du bail
Le bail est rédigé et personnalisé. Maintenant, organisez la signature officielle avec le locataire.
Préparer les documents pour la signature
Nombre d'exemplaires :
Imprimez le bail en autant d'exemplaires que de parties au contrat + 1. Si vous êtes seul propriétaire et qu'il y a un seul locataire : 2 exemplaires + 1 pour le garant éventuel. Si colocation avec 2 locataires : 3 exemplaires (1 pour vous, 1 pour chaque colocataire).
Annexes à joindre :
- Dossier de diagnostics techniques complet
- État des lieux d'entrée (ou à établir le jour de la remise des clés)
- Extraits du règlement de copropriété
- Notice d'information
Documents d'identité :
Demandez au locataire de venir avec sa pièce d'identité pour vérification finale.
Le rendez-vous de signature
Lieu : Généralement dans le logement lui-même (lors de la remise des clés et de l'état des lieux d'entrée), ou dans vos bureaux/chez vous si séparé.
Durée : Prévoyez 30 minutes minimum. Ne précipitez pas.
Déroulement :
-
Accueil et vérification identité
Vérifiez que le locataire présent correspond bien à celui du dossier. -
Lecture du bail
Parcourez le bail avec le locataire, article par article. Expliquez les points importants : loyer, charges, dépôt de garantie, durée, résiliation, obligations de chacun.
Encouragez le locataire à poser toutes ses questions. Répondez clairement.
- Signature et paraphe
Chaque partie signe et paraphe chaque page de chaque exemplaire du bail. Datez chaque signature.
Le locataire signe : "Lu et approuvé, bon pour acceptation des conditions ci-dessus."
Vous signez également : "Lu et approuvé."
Si un garant : il signe également un acte de cautionnement solidaire annexé au bail.
-
Remise des exemplaires et annexes
Donnez au locataire son exemplaire original du bail + toutes les annexes. Conservez le vôtre précieusement. -
Encaissement du premier loyer et du dépôt de garantie
Le locataire vous remet généralement le premier loyer du mois en cours (prorata temporis si entrée en cours de mois) + le dépôt de garantie. Délivrez-lui un reçu ou une quittance. -
Remise des clés
Une fois le bail signé et les paiements effectués, remettez au locataire toutes les clés (appartement, boîte aux lettres, cave, parking, portail, badge) et codes (digicode, alarme). -
État des lieux d'entrée
Établissez l'état des lieux contradictoire (voir chapitre suivant). C'est une étape distincte mais souvent faite le même jour que la signature du bail.
Points clés à retenir du chapitre
Le bail de location est le contrat juridique qui encadre toute la relation locative. Un bail bien rédigé, conforme, complet, et adapté vous protège efficacement. Un bail bâclé ou non conforme vous expose à des risques juridiques et financiers majeurs.
Comprenez le type de bail applicable : bail d'habitation classique (loi 1989) pour location nue résidence principale, durée minimale 3 ans pour personne physique, renouvellement tacite, révision du loyer limitée à l'IRL, congé très encadré pour le bailleur.
Incluez toutes les mentions obligatoires : identification complète des parties, désignation précise du logement avec surface Loi Boutin, conditions financières détaillées (loyer HC, charges, dépôt de garantie max 1 mois, modalités paiement), durée et renouvellement, annexes obligatoires (DDT, état des lieux, règlement copropriété, notice d'information).
Ajoutez les clauses utiles : clause de solidarité (colocation/couple), clause d'indexation annuelle du loyer (sans elle, aucune révision n'est possible), interdiction de sous-location non autorisée, rappel de l'assurance habitation obligatoire. La clause résolutoire n'est plus facultative : elle est obligatoire depuis la loi du 27 juillet 2023 et joue six semaines après un commandement de payer resté sans effet.
Évitez absolument les clauses abusives interdites : dépôt de garantie >1 mois, prélèvement automatique obligatoire, interdiction totale animaux, travaux à charge du locataire, charges non récupérables, limitation des droits de résiliation du locataire. Ces clauses sont nulles de plein droit.
Utilisez un modèle fiable et à jour : ANIL, Ministère du Logement, organisations professionnelles (FNAIM, UNPI), logiciels de gestion locative. Personnalisez-le à votre situation. Relisez intégralement avant signature.
Organisez une signature professionnelle : plusieurs exemplaires (1 par partie), lecture complète avec le locataire, explications claires, signatures et paraphes, remise des exemplaires et annexes, encaissement des paiements, remise des clés, état des lieux d'entrée.
Un bail parfaitement rédigé et signé dans les règles = sécurité juridique maximale pour les 3 prochaines années minimum. Investissez le temps nécessaire dans cette étape fondamentale.
Programme de la formation
- Chapitre 1 : Préparer son bien pour la location — Préparez votre logement avant de le louer : évaluation de son état, travaux prioritaires et budget, équipements utiles, contrôles de sécurité, diagnostics obligatoires et critères de décence.
- Chapitre 2 : Fixer le bon loyer et les charges — Fixez un loyer cohérent avec le marché : analyse des annonces comparables, positionnement de votre bien, stratégie de prix, plafonds d'encadrement là où ils s'appliquent, charges récupérables et ajustement du prix.
- Chapitre 3 : Rédiger l'annonce locative parfaite — Rédigez une annonce efficace et honnête : titre, description, mentions utiles, photos de qualité, choix des sites de diffusion et gestion des premiers contacts avec les candidats.
- Chapitre 4 : Organiser les visites et sélectionner les candidats — Organisez des visites efficaces, rassemblez des dossiers complets et choisissez le locataire avec une grille objective, en respectant la liste des pièces exigibles et l'interdiction des discriminations.
- Chapitre 5 : Le bail de location : clauses essentielles et pièges — Rédigez un bail de location nue conforme : durée, mentions et annexes obligatoires, clause résolutoire (obligatoire depuis 2023), clauses utiles comme la solidarité ou la révision du loyer, et clauses abusives à proscrire.
- Chapitre 6 : L'état des lieux d'entrée : méthode complète — Réalisez un état des lieux d'entrée précis : préparation, description pièce par pièce, photos datées, signatures et situations particulières, pour comparer sereinement l'état du logement à la sortie.
- Chapitre 7 : Gérer la relation locative au quotidien — Gérez la location au quotidien : encaissement des loyers et quittances, communication avec le locataire, réparations selon la répartition légale, révision annuelle du loyer, régularisation des charges et fin de bail.
- Chapitre 8 : Gérer les impayés et les litiges — Gérez impayés et litiges : signaux d'alerte, solutions amiables (relance, échéancier, aides), commandement de payer et procédure d'expulsion si nécessaire, et protections préventives (GLI, Visale).
Formation gratuite en lecture libre. Créez un compte gratuit pour sauvegarder votre progression et obtenir le certificat d'achèvement.
