Location meublée : la liste des meubles obligatoires
Un bail meublé suppose 11 équipements imposés par le décret du 5 août 2015, tous cumulatifs. Le détail élément par élément, les risques de requalification et l'inventaire qui protège le bailleur.
Mis à jour : juillet 2026
Le décret 2015-981, socle de la location meublée
Depuis le 1er septembre 2015, un logement ne peut être loué en meublé à titre de résidence principale que s'il comporte au minimum les onze éléments listés par le décret n° 2015-981 du 5 août 2015. La loi ALUR a défini le meublé comme un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante (article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989). Le décret transforme cette formule générale en liste opposable.
Cette liste est un plancher juridique : chaque élément doit être présent dans le logement dès l'entrée du locataire, et c'est au bailleur de pouvoir le prouver, inventaire à l'appui.
La liste des 11 meubles obligatoires
| Élément obligatoire | Ce que cela implique en pratique |
|---|---|
| 1. Literie comprenant couette ou couverture | Lit complet avec matelas, sommier et couette ou couverture; les oreillers ne sont pas exigés mais vivement recommandés |
| 2. Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres | Volets, stores ou rideaux occultants dans chaque pièce destinée au sommeil |
| 3. Plaques de cuisson | Le texte n'impose pas de nombre de feux; deux feux constituent le standard attendu, y compris en studio |
| 4. Four ou four à micro-ondes | L'un ou l'autre suffit, au choix du bailleur |
| 5. Réfrigérateur et congélateur, ou réfrigérateur à compartiment congélation | Un réfrigérateur dont le compartiment permet une température de moins 6 degrés au plus est conforme |
| 6. Vaisselle nécessaire à la prise des repas | Assiettes, verres, couverts, bols en nombre adapté à la capacité d'occupation du logement |
| 7. Ustensiles de cuisine | Casseroles, poêle, plats : de quoi cuisiner réellement, pas un équipement symbolique |
| 8. Table et sièges | De quoi prendre les repas assis, dimensionné pour le nombre d'occupants prévu au bail |
| 9. Étagères de rangement | Placards, étagères ou commodes pour le linge et les effets personnels |
| 10. Luminaires | Chaque pièce doit disposer d'un éclairage en état de fonctionnement |
| 11. Matériel d'entretien ménager adapté au logement | Aspirateur s'il y a moquette, balai et serpillière pour du carrelage ou du parquet |
La liste est cumulative : dix éléments sur onze ne suffisent pas. Elle s'applique à tout bail meublé de résidence principale, y compris au bail mobilité, qui renvoie à la même définition du logement meublé.
Le champ d'application mérite d'être précisé : le décret vise le meublé loué à titre de résidence principale du locataire. Une location saisonnière ou un pied-à-terre n'y sont pas juridiquement soumis, mais la liste reste la référence attendue par les candidats et par les juges pour apprécier la réalité d'un meublé. À l'inverse, un logement au mobilier insuffisant ne devient pas meublé parce que le bail porte ce titre : c'est l'équipement réellement présent au jour de l'entrée du locataire qui compte.
Un meuble manquant : le risque de requalification
Un locataire, ou le juge saisi d'un litige, peut faire requalifier en location vide un bail meublé dont l'équipement est incomplet. Les conséquences tombent en cascade :
- durée du bail portée de un an à trois ans, avec renouvellement dans les conditions de la location nue;
- congé du bailleur possible uniquement pour l'échéance triennale, avec un préavis de six mois au lieu de trois;
- dépôt de garantie plafonné à un mois de loyer au lieu de deux, l'excédent devant être restitué au locataire;
- préavis du locataire porté à trois mois hors zone tendue, au lieu d'un mois en meublé;
- fiscalité : les loyers basculent des BIC vers les revenus fonciers, avec perte du micro-BIC et des amortissements du régime réel.
Le régime fiscal du meublé et ses conditions sont détaillés dans notre article sur le statut LMNP.
L'inventaire annexé au bail, votre preuve
Le décret impose la liste, le bail la constate : un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis à l'entrée et à la sortie du locataire, signés par les deux parties. Décrivez chaque élément (nature, nombre, état, marque pour l'électroménager) et photographiez l'ensemble. C'est ce document qui vous permettra de retenir sur le dépôt de garantie la valeur d'un meuble détérioré ou disparu.
Utilisez un bail meublé conforme avec inventaire intégré et un état des lieux rigoureux : les trois documents se répondent et forment votre dossier de preuve pour toute la durée de la location.
Au-delà du minimum : équiper pour mieux louer
La liste du décret est une exigence légale, pas un argument commercial. Les équipements qui font réellement la différence sur le marché locatif : lave-linge, quasi indispensable, lave-vaisselle à partir du T2, connexion Internet incluse, télévision, four et micro-ondes plutôt que l'un des deux, literie de qualité, rangements généreux.
Un meublé bien équipé se loue 10 à 20 % au-dessus d'un meublé minimal comparable, réduit la vacance et attire des candidatures plus solides. Comptez 3 000 à 8 000 euros pour équiper correctement un T2 : au régime réel, ce mobilier s'amortit et vient réduire le résultat imposable. Pensez aussi à la cohérence d'ensemble : un T3 loué à une famille appelle une table de six places et des rangements dans chaque chambre, quand un studio étudiant se contente du strict nécessaire bien choisi.
Vétusté, remplacement et entretien du mobilier
Le mobilier suit la logique des réparations locatives : l'entretien courant et les menues réparations incombent au locataire, le remplacement pour vétusté au bailleur. Un matelas vit huit à dix ans, un électroménager cinq à dix ans : un four qui rend l'âme après des années d'usage normal se remplace aux frais du bailleur, une porte de placard arrachée se retient sur le dépôt de garantie.
Tenez un tableau de suivi du mobilier avec dates d'achat et factures : il objective la vétusté au moment de la sortie, sécurise vos retenues et alimente vos amortissements si vous êtes au régime réel.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il s'il manque un des 11 meubles obligatoires ?
Le locataire peut demander la mise en conformité ou la requalification du bail en location vide : durée de trois ans, dépôt de garantie ramené à un mois, fiscalité des revenus fonciers. Complétez l'équipement dès la mise en location, le coût est dérisoire face au risque.
Le lave-linge est-il obligatoire en location meublée ?
Non. Ni lave-linge, ni télévision, ni lave-vaisselle ne figurent dans le décret 2015-981. Seuls les onze éléments de la liste sont exigés, tous cumulativement, dont le matériel d'entretien ménager adapté aux revêtements du logement.
L'inventaire du mobilier est-il obligatoire ?
Oui. Un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis à l'entrée et à la sortie du locataire et annexés au bail. Sans inventaire signé, prouver la disparition ou la dégradation d'un meuble devient très difficile.
La liste s'applique-t-elle au bail mobilité et à la colocation ?
Oui. Le bail mobilité porte par définition sur un logement meublé au sens du décret, et chaque colocataire d'une colocation meublée doit disposer des équipements obligatoires, dans sa chambre ou dans les parties communes du logement.
