IFI et immobilier locatif : calcul, décotes, exonérations
Au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net, l'IFI s'applique aux biens loués. Décotes admises, dettes déductibles et exonération LMP : le point complet.
Mis à jour : juillet 2026
Qui est concerné : le seuil de 1,3 million d'euros
L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) frappe les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. L'assiette regroupe tous les biens et droits immobiliers du foyer fiscal : résidence principale, biens locatifs nus ou meublés, parts de SCI et de SCPI, terrains. Les investisseurs locatifs franchissent le seuil plus vite qu'ils ne le pensent, car c'est la valeur des biens qui compte, pas leur rendement ni le cash disponible.
Une fois le seuil de 1 300 000 € franchi, le barème s'applique dès 800 000 €. Une décote adoucit l'entrée dans l'impôt pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros : elle vaut 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine taxable.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Exemple : un patrimoine net taxable de 1 500 000 € génère un IFI de 500 000 x 0,50 % + 200 000 x 0,70 %, soit 3 900 €.
Évaluer un bien loué : la décote d'occupation
Chaque bien se déclare à sa valeur vénale au 1er janvier, c'est-à-dire son prix de vente probable sur le marché libre. Or un logement occupé par un locataire se vend moins cher qu'un logement libre : contraintes du bail, préavis, encadrements éventuels. L'administration et la jurisprudence admettent donc une décote pour les biens loués, couramment comprise entre 10 et 20 % selon la durée du bail restant à courir, le type de location et la facilité de reprise. La résidence principale bénéficie quant à elle d'un abattement légal de 30 %, non cumulable avec une décote de marché.
Deux règles de prudence : documentez la valeur de départ (comparaisons, avis de valeur, outil d'estimation comme notre module de valorisation de bien) et justifiez le taux retenu bien par bien. Une décote uniforme et non motivée sur tout un patrimoine attire les rectifications, l'administration pouvant rehausser la valeur avec intérêts de retard.
Les dettes déductibles du patrimoine
L'IFI se calcule sur l'actif net : les dettes afférentes aux biens taxables se déduisent, au premier rang desquelles le capital restant dû des emprunts ayant financé l'achat ou les travaux (article 974 du CGI). Points d'attention :
- les prêts in fine ne se déduisent pas pour leur capital total : la loi impose de déduire un montant réduit chaque année, comme si le prêt s'amortissait linéairement ;
- les impôts liés aux biens (taxe foncière due au 1er janvier, IFI théorique lui-même) sont déductibles, contrairement aux impôts sur les revenus locatifs ;
- pour les patrimoines supérieurs à 5 millions d'euros dont les dettes dépassent 60 % de la valeur, la fraction excédentaire n'est déductible qu'à hauteur de 50 %, sauf à prouver que l'endettement n'a pas un objectif principalement fiscal ;
- certains prêts familiaux ou contractés auprès d'une société contrôlée sont encadrés voire exclus.
SCI et parts de sociétés : une assiette par transparence
Détenir ses biens via une SCI ne fait pas sortir de l'IFI : les parts sont taxables à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d'immeubles. On part de la valeur des biens, on retient les dettes sociales admises, puis on applique la quote-part de détention. La pratique admet des décotes sur la valeur des parts, généralement de 10 à 15 %, pour tenir compte de l'illiquidité et, le cas échéant, d'une position minoritaire, là encore à condition de pouvoir les justifier. Des règles anti-abus neutralisent certains comptes courants d'associés et dettes créées pour gonfler artificiellement le passif.
L'exonération des loueurs en meublé professionnels
Les biens affectés à l'activité professionnelle principale du redevable échappent à l'IFI. Pour la location meublée, l'article 975 du CGI exige des conditions cumulatives strictes : recettes annuelles supérieures à 23 000 €, activité exercée à titre principal, et revenus nets tirés de cette activité représentant plus de la moitié des revenus professionnels du foyer. Un LMP au sens de l'impôt sur le revenu n'est donc pas automatiquement exonéré d'IFI : un retraité dont les pensions dominent, ou un salarié bien rémunéré, restera taxable malgré son statut. Le fonctionnement complet du statut est détaillé dans notre article sur la location meublée professionnelle.
Plafonnement et stratégies légales
Le total formé par l'IFI, l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne peut excéder 75 % des revenus de l'année précédente : l'excédent s'impute sur l'IFI dû. Ce plafonnement profite aux patrimoines importants générant peu de revenus imposables. Au-delà, plusieurs leviers restent parfaitement légaux :
- maintenir un endettement amortissable sur les biens locatifs, dont le capital restant dû réduit l'assiette chaque année ;
- utiliser le démembrement : l'acheteur en nue-propriété n'est pas taxable pendant toute la durée de l'usufruit, et une donation temporaire d'usufruit transfère la taxation à l'usufruitier ;
- viser l'exonération professionnelle LMP quand les conditions de revenus s'y prêtent réellement ;
- arbitrer une partie du patrimoine vers des actifs hors assiette, l'IFI ne frappant que l'immobilier.
Toutes supposent une vision consolidée et à jour de votre patrimoine : valeurs, capitaux restant dus, quotes-parts en société. C'est précisément ce que centralise le tableau de bord mon patrimoine immobilier de Brik, qui facilite ensuite le remplissage des annexes IFI.
Déclarer : annexes 2042-IFI et justificatifs
L'IFI se déclare avec les revenus, via la déclaration 2042-IFI et ses annexes détaillant biens, valeurs et dettes. Conservez systématiquement vos justificatifs : tableaux d'amortissement au 1er janvier, estimations, statuts et comptes de SCI. L'administration peut rectifier pendant trois ans en cas de déclaration insuffisante, et six ans en l'absence de déclaration alors que le seuil était franchi. Un dossier d'évaluation solide, mis à jour chaque année, est la meilleure protection contre un rehaussement.
Questions fréquentes
Un bien loué est-il compté à sa pleine valeur pour l'IFI ?
Non, pas nécessairement. Le bien se déclare à sa valeur vénale au 1er janvier, mais l'occupation par un locataire justifie une décote couramment admise entre 10 et 20 %, car un logement occupé se vend moins cher qu'un logement libre. La décote doit être justifiée bien par bien, selon le bail et sa durée restante.
Le crédit immobilier réduit-il l'IFI ?
Oui. Le capital restant dû au 1er janvier des emprunts ayant financé l'acquisition ou les travaux des biens taxables se déduit de l'assiette. Attention aux prêts in fine, déductibles seulement pour un montant réduit chaque année, et aux limitations applicables aux patrimoines fortement endettés dépassant 5 millions d'euros.
Un loueur en meublé est-il exonéré d'IFI ?
Uniquement s'il remplit les conditions cumulatives de l'article 975 du CGI : plus de 23 000 € de recettes annuelles, activité exercée à titre principal et revenus nets de la location représentant plus de la moitié des revenus professionnels du foyer. Un LMNP n'est jamais exonéré, et un LMP à l'impôt sur le revenu ne l'est pas automatiquement.
Les parts de SCI entrent-elles dans l'assiette de l'IFI ?
Oui, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des immeubles détenus par la société, après déduction des dettes sociales admises. Une décote d'illiquidité ou de minorité, généralement de 10 à 15 %, peut être appliquée si elle est justifiée. Les dettes artificielles sont neutralisées par les règles anti-abus.
