Loi Hoguet et gestion locative : obligations du professionnel
Carte professionnelle, mandat écrit, registres, reddition de comptes : ce que la loi du 2 janvier 1970 impose concrètement aux professionnels de la gérance.
Mis à jour : juillet 2026
La loi Hoguet, colonne vertébrale de la gestion locative professionnelle
La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret d'application n° 72-678 du 20 juillet 1972 encadrent toutes les activités exercées sur les biens d'autrui à titre habituel : transaction, gestion immobilière, syndic. Cet article se concentre sur son application à la gestion locative pour compte de tiers, le volet transaction relevant d'un sujet distinct.
L'article 1er de la loi vise expressément la « gestion immobilière » : dès qu'un professionnel administre des biens, encaisse des loyers ou s'entremet dans la gestion pour le compte de propriétaires, de manière habituelle et rémunérée, il entre dans le champ de la loi Hoguet. Peu importe le statut (agence, cabinet d'administration de biens, réseau en ligne) : c'est l'activité qui déclenche l'application du texte.
La carte professionnelle « gestion immobilière »
Première obligation : détenir la carte G, délivrée par la chambre de commerce et d'industrie territoriale, valable trois ans, sous conditions d'aptitude professionnelle, de moralité et de garanties. Les conditions détaillées (diplômes, expérience, pièces, renouvellement) sont exposées dans notre guide pour obtenir la carte G de gestion immobilière. Les collaborateurs qui agissent pour le compte du titulaire doivent détenir une attestation d'habilitation.
Le mandat écrit et le registre des mandats
L'article 6 de la loi Hoguet impose une convention écrite préalable à toute mission : le mandat de gérance, rédigé avant tout acte de gestion, précisant l'objet, l'étendue des pouvoirs, la rémunération et la durée. Chaque mandat est inscrit chronologiquement sur un registre des mandats et son numéro est reporté sur l'exemplaire du mandant ; l'ensemble se conserve dix ans. Les mentions détaillées et les pièges de rédaction sont traités dans notre article sur le mandat de gérance immobilière.
La sanction est redoutable : un mandat absent, tardif ou irrégulier est nul, ce qui prive le professionnel de ses honoraires, y compris ceux déjà perçus.
Fonds détenus : reçus, registre-répertoire et compte dédié
La gestion locative implique de manier l'argent d'autrui. Le décret n° 72-678 organise une traçabilité complète :
- Reçus : toute somme reçue (loyers, dépôts de garantie, provisions) donne lieu à la délivrance d'un reçu conforme.
- Registre-répertoire : les versements et remises sont consignés chronologiquement sur un registre dédié.
- Compte spécialement affecté : les fonds mandants sont déposés sur un compte distinct de la trésorerie de l'agence, pour garantir leur représentation permanente.
Cette organisation comptable, dite comptabilité mandants, doit permettre à tout moment de justifier le solde de chaque propriétaire.
Garantie financière et assurance RCP
Deux garanties conditionnent l'exercice :
| Garantie | Objet | Montant |
|---|---|---|
| Garantie financière | Protéger les fonds des mandants en cas de défaillance du cabinet | Minimum 30 000 € les deux premières années, 110 000 € ensuite, et toujours au moins égale aux fonds détenus |
| Assurance RCP | Couvrir les fautes et négligences commises dans la gestion | Plafonds fixés par le contrat, minima prévus par la réglementation |
Le nom du garant et le montant garanti figurent sur les documents professionnels. La cessation de la garantie interdit immédiatement de recevoir des fonds.
La reddition de comptes au mandant
Mandataire au sens du code civil, le gestionnaire doit rendre compte de sa gestion (article 1993 du code civil), selon la périodicité fixée au mandat : état des encaissements, des dépenses, des honoraires prélevés et du solde reversé. Ce compte rendu de gérance est à la fois une obligation légale et le principal outil de confiance avec les propriétaires. Les cabinets équipés d'une solution de gestion locative professionnelle le génèrent automatiquement à partir de la comptabilité mandants, ce qui élimine les écarts entre comptes et relevés.
Sanctions : pénal, civil, administratif
- Exercice sans carte : six mois d'emprisonnement et 7 500 € d'amende (article 14 de la loi Hoguet).
- Maniement de fonds irrégulier (sans garantie, sans mandat, sans reçu) : jusqu'à deux ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende (article 16).
- Nullité civile des mandats irréguliers et restitution des honoraires.
- Amendes administratives prononcées après contrôle de la DGCCRF : affichage des prix, information précontractuelle, pratiques commerciales.
- Abus de confiance (article 314-1 du code pénal) en cas d'utilisation des fonds mandants pour la trésorerie de l'agence : jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 375 000 € d'amende.
ALUR, ELAN, déontologie : la loi Hoguet modernisée
Le texte de 1970 a été profondément remanié :
- Loi ALUR (n° 2014-366 du 24 mars 2014) : transfert de la délivrance des cartes aux CCI, validité ramenée à trois ans, formation continue obligatoire (décret n° 2016-173 du 18 février 2016 : 14 heures par an ou 42 heures sur trois ans), création du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI), plafonnement des honoraires de location imputables au locataire.
- Code de déontologie (décret n° 2015-1090 du 28 août 2015) : éthique professionnelle, transparence, défense des intérêts en présence, confidentialité, prévention des conflits d'intérêts. Il s'applique à tous les titulaires de carte et à leurs collaborateurs.
- Loi ELAN (n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) : ajustements du CNTGI et renforcement des sanctions contre l'exercice illégal, notamment des plateformes non cartées.
En 2026, la ligne directrice est claire : professionnalisation, traçabilité et protection du consommateur. Les contrôles (DGCCRF, garants) portent de plus en plus sur la cohérence entre les registres, la comptabilité mandants et les comptes bancaires : autant de points qu'un système d'information rigoureux fiabilise durablement.
Questions fréquentes
La loi Hoguet s'applique-t-elle à la gestion locative en ligne ?
Oui. Le critère est l'activité (gérer des biens pour autrui à titre habituel et rémunéré), pas le canal. Une plateforme de gestion en ligne qui encaisse des loyers pour des propriétaires doit détenir la carte G, une garantie financière, des mandats écrits et tenir les registres, exactement comme un cabinet traditionnel.
Un particulier qui gère ses propres biens est-il soumis à la loi Hoguet ?
Non. La loi Hoguet vise la gestion des biens d'autrui. Un propriétaire qui administre son propre patrimoine, même important, ou une SCI qui gère ses immeubles pour son propre compte, n'a besoin ni de carte ni de garantie financière. La frontière se franchit dès que l'on gère habituellement pour des tiers contre rémunération.
Que risque un gestionnaire sans mandat écrit ?
La nullité de la mission : il perd tout droit à honoraires et peut être condamné à restituer les sommes prélevées. S'il a encaissé des fonds, il s'expose en outre aux sanctions pénales de l'article 16 de la loi Hoguet, jusqu'à deux ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende.
Quelles sont les principales obligations issues de la loi ALUR pour un cabinet de gérance ?
Une carte professionnelle triennale délivrée par la CCI, la formation continue de 14 heures par an (42 heures sur trois ans) pour les titulaires et collaborateurs, le respect du code de déontologie de 2015, et le plafonnement des honoraires de mise en location facturables au locataire selon la zone géographique.
