Module 5 / 8 de la formation Location meublée - démarrer en LMNP · Intermédiaire · ≈ 20 min de lecture · Mis à jour le 3 octobre 2026

Chapitre 5 : Optimiser sa fiscalité en LMNP : amortissements et déductions

Calculez les amortissements en LMNP réel (bien par composants, mobilier, travaux), déduisez les autres charges et anticipez la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente.

Introduction du chapitre

Vous avez compris les deux régimes fiscaux LMNP et vous avez choisi le régime réel simplifié car c'est le plus avantageux pour votre situation. Maintenant, il est temps de maîtriser l'outil d'optimisation fiscale le plus puissant du LMNP : l'amortissement comptable. C'est ce mécanisme qui va vous permettre de ne payer AUCUN IMPÔT sur vos revenus locatifs pendant 10 à 20 ans, tout en encaissant vos loyers chaque mois. C'est l'arme fiscale absolue de l'investisseur immobilier intelligent.

Beaucoup d'investisseurs en LMNP au régime réel confient leur comptabilité à un expert-comptable et se contentent de valider les chiffres sans vraiment comprendre la mécanique des amortissements. Résultat : ils ne savent pas si les amortissements sont correctement calculés, ils ne peuvent pas optimiser la décomposition de leur bien, et ils passent à côté de milliers d'euros d'économies fiscales. Pire : certains ne comprennent pas que les amortissements sont une charge non décaissée, et s'inquiètent de voir un déficit comptable alors que leur trésorerie est positive.

À l'inverse, un investisseur averti maîtrise parfaitement la mécanique des amortissements, sait décomposer son bien par composants pour maximiser les déductions, connaît les durées d'amortissement optimales pour chaque élément, et comprend l'impact fiscal à court et long terme. La différence entre ces deux profils ? Souvent 3 000 à 8 000€ d'économies d'impôts supplémentaires chaque année, soit 30 000 à 80 000€ sur 10 ans.

Dans ce chapitre, nous allons décortiquer en profondeur la mécanique des amortissements en LMNP : comprendre le principe comptable et fiscal, apprendre à calculer les amortissements du bien immobilier avec la méthode par composants, calculer les amortissements du mobilier et des équipements, maîtriser les stratégies d'optimisation avancées, maximiser toutes les autres déductions fiscales, et anticiper la récupération des amortissements à la revente. L'objectif : vous permettre d'optimiser au maximum votre fiscalité LMNP pour payer le minimum d'impôts légalement possible et maximiser votre rentabilité nette.

Comprendre la mécanique des amortissements : principe et fonctionnement

Avant de voir les calculs pratiques, commençons par bien comprendre ce qu'est l'amortissement et comment il fonctionne d'un point de vue comptable et fiscal.

Qu'est-ce que l'amortissement comptable ?

L'amortissement est une technique comptable qui permet de constater la dépréciation progressive d'un bien durable (immeuble, mobilier, équipement) sur sa durée d'utilisation, et de répartir le coût de ce bien sur plusieurs années.

Principe économique :

Quand vous achetez un bien immobilier à 200 000€, ce bien ne va pas conserver sa valeur de 200 000€ éternellement. Il va se dégrader progressivement avec le temps : usure normale, vétusté, obsolescence. Au bout de 30 ans, même bien entretenu, le bien aura perdu une partie de sa valeur initiale.

L'amortissement comptable constate cette dépréciation année après année en déduisant une fraction de la valeur initiale du bien.

Exemple simplifié :

Bien acheté 150 000€, durée d'utilisation estimée 30 ans. Amortissement annuel : 150 000 / 30 = 5 000€ par an.

Chaque année pendant 30 ans, vous déduisez 5 000€ de vos revenus locatifs au titre de l'amortissement.

Au bout de 30 ans, le bien est totalement amorti comptablement (sa valeur comptable nette est de 0€), même si sa valeur de marché réelle peut être supérieure.

Pourquoi l'amortissement est un avantage fiscal massif ?

L'amortissement est une charge non décaissée. Cela signifie que vous déduisez chaque année une charge (l'amortissement) de vos revenus locatifs, ce qui réduit votre bénéfice imposable et donc votre impôt, sans débourser un seul euro.

Comparaison avec une charge classique :

• Charge décaissée (taxe foncière, assurance, travaux) : vous payez 1 000€ → vous déduisez 1 000€ de vos revenus → économie fiscale environ 300-400€ selon votre TMI → coût net environ 600-700€.

• Charge non décaissée (amortissement) : vous ne déboursez RIEN → vous déduisez 5 000€ de vos revenus → économie fiscale environ 1 500-2 000€ selon votre TMI → gain net pur de 1 500-2 000€.

L'amortissement est donc une économie d'impôts pure sans aucun décaissement.

L'amortissement en LMNP : ce que vous pouvez amortir

En LMNP au régime réel, vous pouvez amortir :

1. Le bien immobilier (bâtiment)

La valeur du bâtiment (hors terrain) peut être amortie sur sa durée d'utilisation estimée, généralement 25 à 50 ans selon l'état et la nature du bien.

2. Les travaux de rénovation/construction

Les travaux qui augmentent la valeur du bien (rénovation lourde, construction extension, aménagement complet) peuvent être amortis sur leur durée d'utilisation.

3. Le mobilier et les équipements

Tous les meubles, équipements, et appareils fournis dans le logement meublé (lit, table, chaises, électroménager, literie, vaisselle) peuvent être amortis sur leur durée d'utilisation, généralement 5 à 10 ans.

Ce que vous ne pouvez PAS amortir :

• Le terrain : un terrain ne se déprécie pas (ou très peu), il ne s'amortit donc pas.
• Les frais de notaire et d'acquisition ne s'amortissent pas en tant que tels : vous pouvez soit les déduire immédiatement l'année de l'achat, soit les incorporer au prix de revient du bien, auquel cas la part afférente à la construction s'amortit avec elle (celle afférente au terrain ne s'amortit pas).

Calculer l'amortissement du bien immobilier : méthode par composants

Passons maintenant aux calculs concrets. Comment déterminer le montant d'amortissement annuel de votre bien immobilier ?

Étape 1 : Séparer le terrain du bâtiment

La première étape consiste à déterminer quelle part de votre prix d'achat correspond au terrain (non amortissable) et quelle part correspond au bâtiment (amortissable).

Méthodes pour évaluer la part du terrain :

Méthode 1 : Valeur du terrain indiquée dans l'acte notarié

Si l'acte de vente mentionne distinctement la valeur du terrain et la valeur de la construction, utilisez ces valeurs.

Méthode 2 : Estimation forfaitaire

Si l'acte ne distingue pas, utilisez une estimation forfaitaire selon la nature du bien :

• Appartement en immeuble collectif : terrain = 5% à 15% du prix total
• Maison individuelle en zone urbaine : terrain = 15% à 30% du prix total
• Maison en zone rurale : terrain = 20% à 40% du prix total

Méthode 3 : Valeur locative cadastrale

Demandez à l'administration fiscale la répartition de la valeur locative cadastrale entre terrain et construction. Cette méthode est la plus fiable en cas de contrôle fiscal.

Exemple :

Appartement acheté 200 000€ (frais de notaire en sus). Estimation : terrain = 10% du prix. Valeur du terrain : 200 000 x 10% = 20 000€ Valeur du bâtiment amortissable : 200 000 - 20 000 = 180 000€

Étape 2 : Décomposer le bâtiment par composants

La méthode par composants consiste à décomposer le bâtiment en plusieurs éléments (composants) ayant des durées d'utilisation différentes, et à amortir chaque composant sur sa propre durée.

Les composants classiques d'un bien immobilier :

Composant 1 : Structure (gros œuvre) Fondations, murs porteurs, planchers. Durée d'amortissement : 50 à 80 ans.

Composant 2 : Toiture et étanchéité Charpente, couverture, étanchéité. Durée d'amortissement : 20 à 30 ans.

Composant 3 : Installations générales et techniques Électricité, plomberie, chauffage, ventilation. Durée d'amortissement : 15 à 25 ans.

Composant 4 : Menuiseries extérieures Fenêtres, portes, volets. Durée d'amortissement : 20 à 30 ans.

Composant 5 : Aménagements intérieurs Cloisons, sols, revêtements, peintures, sanitaires, cuisine. Durée d'amortissement : 10 à 20 ans.

Composant 6 : Façades et ravalement Ravalement, isolation extérieure. Durée d'amortissement : 15 à 25 ans.

Répartition indicative de la valeur du bâtiment par composants :

• Gros œuvre (structure) : 40-50% du bâtiment
• Toiture et étanchéité : 10-15%
• Installations techniques : 15-20%
• Menuiseries extérieures : 5-10%
• Aménagements intérieurs : 15-25%
• Façades : 5-10%

Exemple de décomposition pour un appartement de 180 000€ (valeur bâtiment) :

Amortissement total annuel du bien : 6 300€

Étape 3 : Valider avec votre expert-comptable

La décomposition par composants est complexe et doit être justifiée. Votre expert-comptable spécialisé en LMNP vous aidera à établir une décomposition cohérente et défendable en cas de contrôle fiscal.

Astuce d'optimisation :

Plus vous affectez de valeur aux composants à durée courte (aménagements intérieurs 10-15 ans, installations techniques 15-20 ans), plus vos amortissements annuels seront élevés les premières années, donc plus vous réduisez votre impôt rapidement.

Mais attention : cette répartition doit rester réaliste et justifiable. Une sur-optimisation trop agressive peut être remise en cause par l'administration fiscale.

Amortissement linéaire ou dégressif ?

En LMNP, on utilise généralement l'amortissement linéaire : chaque année, vous amortissez la même somme (valeur du composant / nombre d'années).

L'amortissement dégressif (qui permet d'amortir davantage les premières années) n'est pas utilisé en LMNP car il est réservé aux biens d'équipement industriels.

Calculer l'amortissement du mobilier et des équipements

Le mobilier et les équipements fournis dans le logement meublé s'amortissent également, généralement sur des durées plus courtes que le bien immobilier.

Les durées d'amortissement du mobilier

Voici les durées d'amortissement communément admises par l'administration fiscale pour le mobilier et les équipements :

Principe : Plus un bien se dégrade ou s'obsolète rapidement, plus sa durée d'amortissement est courte.

Exemple de calcul d'amortissement du mobilier

Vous meublez un studio avec les achats suivants, pour un total de 2 400€ :

Amortissement total annuel du mobilier : 335€

Astuce : regrouper les petits équipements

Plutôt que d'amortir chaque petite vaisselle ou ustensile individuellement (fastidieux), vous pouvez regrouper les petits équipements de même nature et de même durée d'amortissement en un seul poste.

Exemple : "Vaisselle et ustensiles de cuisine : 100€, amortis sur 5 ans = 20€/an".

Stratégies d'optimisation fiscale via les amortissements

Maintenant que vous maîtrisez le calcul des amortissements, voici les stratégies avancées pour optimiser au maximum votre fiscalité.

Stratégie 1 : Maximiser les amortissements les premières années

Principe : Les amortissements sont d'autant plus puissants fiscalement que votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) est élevée. Or, la TMI a tendance à être plus élevée en début de carrière / vie active qu'en fin de carrière / retraite.

Action : Lors de la décomposition par composants, privilégiez l'affectation d'une part significative de la valeur aux composants à durée courte (10-20 ans) plutôt qu'aux composants à durée longue (50-80 ans), dans la limite du raisonnable.

Résultat : Vos amortissements annuels seront plus élevés les 10-20 premières années, donc vous réduirez davantage votre impôt pendant cette période où votre TMI est élevée.

Stratégie 2 : Amortir les travaux de rénovation séparément

Si vous réalisez des travaux de rénovation importants après l'achat (réfection complète cuisine, salle de bain, électricité, etc.), vous pouvez les immobiliser et les amortir séparément sur leur propre durée d'utilisation (généralement 10-20 ans).

Exemple :

Vous achetez un appartement 150 000€ et réalisez 30 000€ de travaux de rénovation complète.

• Bien initial : 150 000€, amorti sur 25-40 ans selon composants → environ 4 500€/an
• Travaux : 30 000€, amortis sur 15 ans → 2 000€/an
• Amortissement total : 6 500€/an

Sans amortir les travaux séparément, vous auriez amorti seulement 4 500€/an. Avec cette stratégie, vous déduisez 2 000€ supplémentaires par an pendant 15 ans.

Stratégie 3 : Renouveler le mobilier périodiquement

Le mobilier s'use et s'abîme plus vite que le bien immobilier. Quand un meuble arrive en fin d'amortissement (5-10 ans) et qu'il est usé, remplacez-le.

Avantage fiscal : Le nouveau mobilier génère de nouveaux amortissements qui viennent s'ajouter aux amortissements du bien immobilier.

Exemple :

Année 1-7 : vous amortissez le mobilier initial (4 000€ sur 7 ans = 571€/an) Année 8 : le mobilier est totalement amorti, vous ne déduisez plus rien Année 8 : vous rachetez du mobilier neuf (3 000€) que vous amortissez sur 7 ans = 429€/an Années 8-14 : vous déduisez à nouveau des amortissements mobilier

Cette stratégie permet de "relancer" des amortissements mobilier tous les 7-10 ans.

Stratégie 4 : Utiliser le report des déficits et des amortissements

Distinguez bien deux mécanismes. Si vos charges hors amortissements dépassent vos recettes, vous constatez un déficit, imputable sur vos bénéfices de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes (et non sur votre revenu global). Les amortissements, eux, ne peuvent ni créer ni augmenter un déficit : la part qui ne peut pas être déduite une année est reportée sans limite de durée (article 39 C du CGI).

Intérêt : Les premières années (avec intérêts d'emprunt élevés + travaux d'entretien + amortissements), une partie des charges et des amortissements ne peut pas être utilisée immédiatement. Ce stock vient réduire l'impôt des années suivantes, quand votre résultat devient positif (intérêts d'emprunt qui diminuent, fin des travaux).

Résultat : Vous pouvez souvent ne payer aucun impôt pendant de nombreuses années grâce au cumul des amortissements et des reports, sous réserve de la réintégration des amortissements dans la plus-value en cas de revente (voir plus bas).

Stratégie 5 : Optimiser la date de début d'amortissement

L'amortissement démarre à la date de mise en service du bien pour la location. Si vous achetez un bien en janvier mais ne le louez qu'en juin (travaux entre-temps), vous démarrez l'amortissement seulement à partir de juin.

Astuce : Essayez de synchroniser l'acquisition et la mise en location pour maximiser les amortissements de la première année.

Maximiser les autres déductions fiscales

Au-delà des amortissements, d'autres postes de déduction fiscale méritent votre attention pour optimiser votre fiscalité LMNP.

Déduire les intérêts d'emprunt intégralement

Les intérêts de votre emprunt immobilier sont intégralement déductibles. C'est souvent le poste de charge le plus important après les amortissements.

Optimisation : Si vous hésitez entre acheter cash ou emprunter, sachez que l'emprunt génère des intérêts déductibles qui réduisent votre impôt. L'effet de levier fiscal de l'emprunt est puissant en LMNP.

Exemple :

Emprunt 150 000€ à 3,5% sur 20 ans. Intérêts année 1 : environ 5 100€ déductibles. Économie d'impôt (TMI 30% + 17,2% PS) : 5 100 x 47,2% = 2 407€.

L'emprunt vous coûte 5 100€ d'intérêts mais vous fait économiser 2 407€ d'impôts, soit un coût net de seulement 2 693€.

Déduire les travaux stratégiquement

Les travaux de réparation et d'entretien sont déductibles l'année où ils sont engagés. Les travaux d'amélioration (qui augmentent la valeur du bien ou prolongent sa durée de vie), de remplacement d'un élément entier, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement sont en revanche immobilisés et amortis.

Optimisation : Si vous prévoyez des travaux d'entretien importants, planifiez-les stratégiquement :

• Si vous avez un bénéfice imposable important une année donnée, réalisez des travaux cette année-là pour réduire le bénéfice.
• Si votre bénéfice est déjà nul grâce aux amortissements, la déduction des travaux ne fera qu'augmenter vos reports : différez-les si possible à une année ultérieure où vous aurez un bénéfice à réduire.

Déduire les frais kilométriques

Chaque déplacement que vous effectuez pour gérer votre bien loué (visites, travaux, rencontre avec le locataire, expert-comptable) génère des frais kilométriques déductibles selon le barème fiscal de l'administration.

Barème 2025 (exemple pour un véhicule 5 CV) : - Jusqu'à 5 000 km : 0,575€/km - De 5 001 à 20 000 km : 0,345€/km - Au-delà de 20 000 km : 0,305€/km

Exemple :

Vous effectuez 15 déplacements dans l'année de 30 km aller-retour chacun (60 km). Total : 15 x 60 = 900 km. Déduction : 900 x 0,575€ = 518€.

Tenez un carnet de bord des déplacements (date, motif, kilométrage).

Déduire une quote-part de téléphone et internet

Si vous utilisez votre téléphone mobile et votre connexion internet pour gérer votre activité LMNP (contacts locataires, annonces, gestion administrative), vous pouvez déduire une quote-part de vos abonnements.

Estimation raisonnable : 10% à 20% de vos abonnements annuels (téléphone + internet).

Exemple :

Téléphone : 30€/mois x 12 = 360€/an Internet : 40€/mois x 12 = 480€/an Total : 840€/an Quote-part professionnelle 15% : 840 x 15% = 126€ déductibles.

Déduire la CFE

Vous payez la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) à partir de l'année qui suit le début d'activité (aucune CFE l'année du démarrage, puis une base réduite de moitié la première année d'imposition), généralement entre 200€ et 1 000€ par an ensuite. Cette taxe est intégralement déductible de vos revenus BIC.

La réintégration des amortissements à la revente : anticiper

Depuis la loi de finances pour 2025 (article 84), les amortissements déduits pendant la détention du bien ont un impact fiscal direct lors de la revente. Il faut le comprendre et l'intégrer dans vos calculs dès l'achat.

Le principe de la réintégration des amortissements

Lorsque vous vendez votre bien immobilier loué en LMNP, la plus-value reste imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention) :

Plus-value = Prix de vente - Prix d'acquisition - Frais d'acquisition

Mais attention : pour toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits au titre de l'immeuble, y compris ceux déduits avant 2025 (article 150 VB du CGI). Ne sont pas concernés : les logements situés en résidences-services (étudiantes, seniors, EHPAD, établissements pour personnes handicapées), le mobilier, ainsi que les amortissements correspondant à des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration.

Formule complète :

Plus-value imposable = Prix de vente - (Prix d'acquisition - Amortissements déduits) - Frais

Exemple (hors frais et forfaits, pour simplifier) :

• Achat : 200 000€ (dont 20 000€ de terrain)
• Amortissements déduits sur 15 ans : 90 000€
• Vente après 15 ans : 280 000€
• Plus-value sans tenir compte des amortissements : 280 000 - 200 000 = 80 000€
• Plus-value avec amortissements : 280 000 - (200 000 - 90 000) = 280 000 - 110 000 = 170 000€

Les amortissements augmentent la plus-value imposable de 90 000€.

L'abattement pour durée de détention

Les plus-values immobilières bénéficient d'abattements pour durée de détention qui réduisent progressivement l'impôt :

Impôt sur le revenu (19%) : - Exonération totale après 22 ans de détention - Abattement de 6% par an de la 6ème à la 21ème année - Abattement de 4% la 22ème année

Prélèvements sociaux (17,2%) : - Exonération totale après 30 ans de détention - Abattement de 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année - Abattement de 1,6% la 22ème année - Abattement de 9% par an de la 23ème à la 30ème année

Ce que coûte la réintégration dans l'exemple :

Après 15 ans de détention, l'abattement est de 60 % pour l'impôt sur le revenu et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux. Les 90 000 € réintégrés génèrent donc 90 000 × 40 % × 19 % = 6 840 € d'impôt sur le revenu et 90 000 × 83,5 % × 17,2 % ≈ 12 926 € de prélèvements sociaux, auxquels s'ajoute ici la surtaxe sur les plus-values élevées (2 % de la plus-value imposable de 68 000 €, soit 1 360 €) : environ 21 000 € d'impôt supplémentaire à la revente. Au-delà de 22 ans de détention, seuls les prélèvements sociaux restent dus ; au-delà de 30 ans, la réintégration n'a plus d'effet.

Stratégie : Les amortissements restent intéressants, car ils vous ont fait économiser chaque année de l'impôt à votre taux marginal (souvent 30 % + prélèvements sociaux), mais l'économie nette dépend de votre horizon de revente. Simulez l'impôt de sortie avant d'acheter et privilégiez une détention longue si vous le pouvez. Notez enfin que le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre 2026 et non voté à ce jour, prévoit de plafonner l'amortissement des LMNP au réel à partir des revenus 2027.

Points clés à retenir du chapitre

L'amortissement est une charge non décaissée qui permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien immobilier et du mobilier sans débourser un euro, générant une économie d'impôts pure. En LMNP régime réel, vous amortissez : le bâtiment (hors terrain) sur 25-50 ans, les travaux de rénovation/construction sur leur durée, le mobilier et équipements sur 5-10 ans. Le terrain ne s'amortit jamais.

Pour calculer l'amortissement du bien, décomposez-le par composants avec des durées différentes : gros œuvre 50-80 ans (40-50% valeur), toiture 20-30 ans (10-15%), installations techniques 15-25 ans (15-20%), menuiseries 20-30 ans (5-10%), aménagements intérieurs 10-20 ans (15-25%), façades 15-25 ans (5-10%). Optimisation : privilégiez l'affectation aux composants à durée courte pour maximiser amortissements premières années. Exemple appartement 180k€ → amortissement annuel 6 300€.

Le mobilier s'amortit sur 5-10 ans selon nature : meubles 5-10 ans, literie 5-7 ans, électroménager 5-10 ans, petit électroménager 3-5 ans, vaisselle/linge 3-5 ans. Budget mobilier 4 000€ → amortissement annuel 335-571€. Regroupez les petits équipements pour simplifier. Renouvelez le mobilier tous les 7-10 ans pour relancer de nouveaux amortissements.

Stratégies d'optimisation avancées : maximiser amortissements premières années (composants durée courte), amortir travaux rénovation séparément sur 10-20 ans, renouveler mobilier périodiquement, utiliser le report des déficits (charges hors amortissements > recettes, reportable 10 ans) et celui des amortissements non déduits (sans limite de durée, les amortissements ne pouvant pas créer de déficit), optimiser date début amortissement (synchroniser acquisition et mise en location).

Maximiser autres déductions fiscales : intérêts emprunt intégralement déductibles (effet levier fiscal puissant), travaux de réparation et d'entretien déductibles l'année où ils sont engagés (les travaux d'amélioration sont amortis), frais kilométriques déplacements gestion (barème fiscal), quote-part téléphone/internet 10-20%, CFE déductible dès qu'elle est due.

Réintégration des amortissements à la revente : pour les cessions depuis le 15 février 2025, la plus-value imposable est augmentée des amortissements déduits (sauf résidences-services et mobilier). Les abattements pour durée de détention (exonération IR après 22 ans, PS après 30 ans) en atténuent l'effet, mais l'impôt supplémentaire reste significatif à 10 ou 15 ans de détention (environ 21 000 € pour 90 000 € d'amortissements dans l'exemple du chapitre). Stratégie : simuler l'impôt de sortie dès l'achat et privilégier une détention longue.

Grâce aux amortissements massifs (bien + mobilier = souvent 6 000-10 000€/an) combinés aux charges réelles, vous pouvez réduire votre bénéfice imposable à ZÉRO pendant 10-20 ans, donc ne payer AUCUN IMPÔT tout en encaissant vos loyers. C'est l'avantage fiscal absolu du LMNP au régime réel. Dans le prochain chapitre, nous verrons comment équiper et aménager concrètement un meublé rentable et attractif.

Programme de la formation

1. Chapitre 1 : Location meublée vs location nue : différences et avantages — Comparez location meublée et location nue (bail d'un an, ou de neuf mois pour un étudiant, contre trois ans, préavis, loyers, fiscalité) et déterminez si le meublé convient à votre bien et à votre profil. (≈ 19 min)
2. Chapitre 2 : Les obligations légales du meublé : bail, liste des meubles, conformité — Respectez les obligations du meublé : bail conforme, équipements minimaux fixés par décret (literie, occultation des chambres, cuisine équipée, table et sièges, rangements, luminaires), inventaire, état des lieux, diagnostics et décence. (≈ 19 min)
3. Chapitre 3 : Le statut LMNP : conditions, inscription et démarches administratives — Vérifiez que vous relevez du LMNP (recettes meublées du foyer d'au plus 23 000 € ou ne dépassant pas ses autres revenus d'activité), déclarez l'activité sur le guichet unique de l'INPI, obtenez un SIRET et gérez la CFE. (≈ 20 min)
4. Chapitre 4 : Les régimes fiscaux : micro-BIC vs réel simplifié — Choisissez entre micro-BIC (abattement de 50 %, ramené à 30 % pour un meublé de tourisme non classé) et réel simplifié (charges et amortissements déduits, comptabilité obligatoire) selon vos charges et votre emprunt. (≈ 24 min)
5. Chapitre 5 : Optimiser sa fiscalité en LMNP : amortissements et déductions — Calculez les amortissements en LMNP réel (bien par composants, mobilier, travaux), déduisez les autres charges et anticipez la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente. (≈ 20 min)
6. Chapitre 6 : Équiper et aménager un meublé rentable et attractif — Équipez votre meublé avec méthode : budget, mobilier durable et fonctionnel, bonnes adresses, agencement de l'espace, décoration neutre, erreurs à éviter et renouvellement du mobilier dans la durée. (≈ 18 min)
7. Chapitre 7 : Gérer au quotidien une location meublée LMNP — Gérez votre meublé au quotidien : encaissement et suivi des loyers, entretien du logement et du mobilier, communication avec le locataire, révision du loyer selon l'IRL, régularisation des charges et situations difficiles. (≈ 41 min)
8. Chapitre 8 : Location meublée courte durée et Airbnb : réglementation et arbitrage — Arbitrez entre meublé classique et courte durée : changement d'usage et enregistrement, plafond de 120 jours par an pour une résidence principale (90 si la commune l'abaisse), fiscalité, contraintes de gestion et risques. (≈ 33 min)

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