Module 2 / 7 de la formation Optimiser sa fiscalité au régime réel — LMNP et foncier · Intermédiaire · ≈ 13 min de lecture · Mis à jour le 3 octobre 2026

Chapitre 2 : Les charges déductibles en location nue (régime foncier)

Liste exhaustive des charges déductibles, distinction réparation/amélioration/construction, traitement des travaux et plafond de déficit foncier.

Chapitre 2 : Les charges déductibles en location nue (régime foncier)

Au chapitre précédent, vous avez vu pourquoi le régime réel est presque toujours plus avantageux que le micro dès que vous êtes endetté. Maintenant, on entre dans le concret : qu'est-ce qu'on peut déduire exactement, et comment éviter de laisser des euros sur la table parce qu'on a oublié une catégorie de charges. Spoiler : la majorité des bailleurs au foncier réel oublient au moins 1 500-3 000 € de déductions par an.

Note importante avant de commencer : ce chapitre couvre les charges courantes et la liste des frais de gestion. La mécanique des travaux (réparation vs amélioration vs construction) et le calcul du déficit foncier sont traités en détail dans la formation « Travaux et déficit foncier — booster sa rentabilité », qu'on suppose lue ou à venir. Ici, on se concentre sur ce qui n'est pas des travaux.

La règle d'or à mémoriser : le régime de caisse

Première chose à graver dans le marbre. Le régime foncier suit le principe du régime de caisse : seules les charges effectivement payées dans l'année sont déductibles. Pas celles qui concernent l'année, mais celles dont le décaissement bancaire a eu lieu entre le 1^er janvier et le 31 décembre.

Concrètement : si vous payez la taxe foncière 2026 le 15 octobre 2026, elle est déductible sur la déclaration de revenus 2026. Si vous la payez le 5 janvier 2027 (en retard), elle est déductible sur 2027, pas sur 2026. Idem pour les travaux : un devis daté de novembre 2026, payé en mars 2027 → déduction sur 2027.

Cette règle a des conséquences pratiques. Vers la fin d'année, si vous voulez optimiser, vous pouvez avancer le paiement de certaines charges (assurance PNO, comptable) ou au contraire le décaler à l'année suivante selon votre situation fiscale. Si vous avez un revenu salarial exceptionnellement élevé en 2026, faites payer les gros postes en 2026 pour maximiser le déficit imputable cette année-là.

Les charges courantes déductibles, sans piège

Voici la liste des charges déductibles en foncier réel, classées par fréquence d'oubli (les premiers sont rarement oubliés, les derniers sont ceux que les bailleurs amateurs ratent) :

Les évidentes (que tout le monde déclare bien) :

• Intérêts d'emprunt et frais de dossier liés au crédit. L'assurance emprunteur est aussi déductible. Sur votre tableau d'amortissement, vous trouvez la part "intérêts" payée chaque mois ; c'est cette ligne-là qui se déduit, pas le remboursement de capital.
• Taxe foncière. Attention : on déduit la taxe foncière, pas la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui figure sur le même avis. La TEOM est récupérable sur le locataire, donc vous l'encaissez et la reversez à la commune ; elle ne passe pas en charge.
• Charges de copropriété non récupérables sur le locataire. Le syndic vous envoie chaque trimestre une liste qui distingue les charges "récupérables" (entretien courant, eau froide commune, électricité parties communes) — celles que vous facturez au locataire — des "non récupérables" (gros entretien, fonds travaux ALUR, honoraires syndic) que vous gardez à votre charge. Seules les non-récupérables sont déductibles. Le syndic produit chaque année un récapitulatif fiscal : c'est ce document qu'il faut classer.
• Assurance propriétaire non occupant (PNO). Indispensable et déductible.

Les fréquemment oubliées :

• Garantie loyers impayés (GLI) ou Visale (qui est gratuit, donc rien à déduire). Si vous avez une GLI à 2-4 % du loyer annuel, c'est déductible.
• Honoraires d'agence : frais de gestion locative (5-10 % des loyers), frais de relocation (souvent 0,5-1 mois de loyer chaque rotation). Ce sont des charges, pas des frais d'acquisition.
• Honoraires comptables, expertise foncière, conseils juridiques liés au bien.
• Frais de procédure en cas d'impayé : commissaire de justice, avocat, frais de justice. Tout ce que vous payez de votre poche dans le cadre d'un contentieux locatif est déductible.
• Frais de communication : annonces, photos professionnelles, abonnement à un logiciel de gestion (Rentila, Smovin, Brik), dès lors qu'il s'agit de sommes versées à un tiers pour la gestion du bien. Les timbres et les recommandés adressés au locataire relèvent, eux, du forfait de 20 € présenté ci-dessous.
• Indemnités d'éviction versées à un locataire commercial (rare en location nue, mais arrive en mixte).
• Indemnités versées à des entrepreneurs en cas de litige, sauf si elles sont la conséquence d'une faute lourde du bailleur.

Le forfait de 20 € par local, et ce qu'il couvre :

• Frais de gestion forfaitaires : la loi (article 31 du CGI) vous accorde une déduction forfaitaire de 20 € par local et par an, sans justificatif. Elle est réputée couvrir tous les frais de gestion que la loi ne permet pas de déduire pour leur montant réel : correspondance, timbres, téléphone, petites fournitures, frais bancaires, cotisation à une association de propriétaires, et vos propres frais de déplacement.
• Frais kilométriques et frais de séjour (visites, travaux, état des lieux, assemblée générale de copropriété, nuit d'hôtel, repas) : en location nue, ils ne se déduisent pas en plus de ce forfait, même avec un carnet de route et des factures, et même si leur montant dépasse 20 €. L'administration le rappelle expressément (BOI-RFPI-BASE-20-10) : les déduire pour leur montant réel expose à un redressement.
• Restent déductibles pour leur montant réel, en plus du forfait : les honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion (agence, administrateur de biens), les frais de procédure et la rémunération d'un gardien ou d'un concierge.

Le piège des charges récupérables

L'erreur classique consiste à déduire la totalité des charges de copropriété, y compris la part récupérable que vous facturez au locataire. Reprenons un cas type pour bien comprendre.

Vous recevez du syndic un appel de fonds trimestriel de 800 € (3 200 €/an). Sur ces 800 €, 480 € sont récupérables sur le locataire (eau commune, ascenseur, ménage des parties communes), 320 € sont non récupérables (syndic, gros entretien, fonds travaux). Vous payez les 800 € au syndic.

Côté loyer : vous appelez à votre locataire 800 € de loyer + 100 € de provisions sur charges chaque mois (1 200 €/an). Au 31 décembre, vous régularisez : les charges récupérables réelles étaient de 480 €/trimestre × 4 = 1 920 €. Le locataire avait payé 1 200 € en provisions. Vous lui demandez le complément de 720 €.

Pour la déclaration fiscale :

• Loyers déclarés : 12 × 800 = 9 600 €. Les provisions (1 200 €) et la régularisation (720 €) payées par le locataire ne sont pas des loyers : elles remboursent des charges récupérables et ne se déclarent pas.
• Charges déductibles : seulement les 1 280 € de charges non récupérables (320 × 4 trimestres). Les 1 920 € de charges récupérables ne sont pas déductibles, puisque le locataire vous les a intégralement remboursés.

Concrètement, c'est fiscalement neutre : vous ne déclarez pas ce que le locataire vous rembourse au titre des charges, et vous ne déduisez pas ces charges. Si vous ajoutiez les 1 920 € de remboursements à vos loyers sans déduire les charges correspondantes, vous seriez imposé sur 1 920 € que vous n'avez jamais gagnés. La logique est qu'on ne déduit que ce qui est réellement à votre charge. Le syndic vous fournit en début d'année suivante un décompte annuel qui distingue les deux portions ; classez-le précieusement, c'est lui qui sert à remplir votre déclaration 2044.

Le cas particulier des intérêts d'emprunt

Les intérêts d'emprunt méritent un focus parce que c'est souvent la première ligne de déduction et qu'il y a quelques subtilités.

Ce qui se déduit : les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition, à la construction, à la conservation, à la réparation et à l'amélioration du bien locatif. Ça couvre la quasi-totalité des cas. Y compris les intérêts d'un prêt travaux contracté pour rénover un bien locatif déjà détenu.

Ce qui ne se déduit pas : les intérêts d'un prêt personnel non affecté, même si vous avez utilisé l'argent pour le bien locatif. L'administration veut un lien direct entre le prêt et le bien. Il faut donc soit un prêt immobilier classique, soit un prêt travaux dûment affecté.

Attention au déficit lié aux intérêts. Cette règle est subtile : si vos charges totales dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier. Mais le déficit imputable sur le revenu global (jusqu'à 10 700 €/an, ou 21 400 € en rénovation énergétique 2023-2025) n'inclut pas la part de déficit due aux intérêts d'emprunt. Cette part-là est uniquement reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Concrètement, l'administration considère qu'on ne va pas vous offrir une réduction d'impôt globale juste parce que vous êtes endetté ; le déficit "intéressant" doit venir d'autres charges (travaux, charges de copro, gestion).

L'arbitrage à faire chaque année : si vos intérêts à eux seuls dépassent vos loyers, vous avez un déficit "intérêts" qui ne sert pas à grand-chose à court terme (juste reportable sur fonciers). Mais si vous avez aussi des travaux, ces derniers généreront un déficit "non intérêts" imputable sur RG. Concentrer les travaux sur une année où vos revenus salariaux sont élevés (TMI 30 ou 41 %) maximise l'économie d'impôt. C'est ce qu'on appelle le pilotage du déficit foncier.

L'assurance emprunteur : un levier souvent oublié

Petit aparté sur un sujet rarement discuté côté fiscalité. Votre assurance emprunteur (l'assurance qui couvre le décès et l'invalidité, et qui rembourse la banque si vous décédez avant la fin du crédit) est déductible. Et depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez la résilier à tout moment et la déléguer à un autre assureur.

L'assurance bancaire moyenne tourne autour de 0,30-0,40 % du capital par an. Une délégation peut descendre à 0,10-0,15 % pour un profil jeune et en bonne santé. Sur un crédit de 200 000 €, c'est 400-600 € d'économie par an, soit 12-15 k€ sur la durée totale du crédit. Et comme l'assurance est déductible, vous "économisez" deux fois : moins de cotisations payées + moins d'impôt sur les revenus fonciers (si vous êtes au réel et avez des revenus positifs).

Les frais d'acquisition : le piège

Sujet qui crée régulièrement de la confusion. Les frais de notaire et les frais d'agence payés à l'achat du bien ne sont pas déductibles en foncier réel. Ils s'ajoutent au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value à la revente, mais ils ne se déduisent pas chaque année.

Différence majeure avec le LMNP au réel : en LMNP, ces frais d'acquisition sont déductibles l'année de l'achat (passés en charges déductibles). C'est l'un des avantages fiscaux significatifs du LMNP par rapport au foncier. Sur une acquisition à 200 000 € avec 16 000 € de frais notaire, c'est 16 000 € de charges déductibles immédiates en LMNP, contre 0 € en foncier.

Pour le foncier, les seuls frais "d'entrée" déductibles sont ceux liés à un événement spécifique : frais de premier état des lieux, frais de mise en location, recherche du premier locataire. Tout ce qui touche à l'acquisition pure (notaire, agence) reste capitalisé.

Le déficit foncier : rappel rapide (détail dans la formation Travaux)

On en a parlé au chapitre 1, on y revient brièvement parce que c'est inséparable des charges déductibles. Si vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit obéit à deux règles distinctes selon son origine :

• Déficit dû aux intérêts d'emprunt : reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 prochaines années. Pas d'imputation sur le revenu global.
• Déficit dû aux autres charges (travaux, charges de copro, gestion, taxe foncière) : imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 €/an, l'excédent reportable 10 ans. En rénovation énergétique entre 2023 et 2025, le plafond passe à 21 400 €.

Engagement de location nue : 3 ans à compter de l'année d'imputation du déficit sur le revenu global. Si vous basculez en meublé ou vendez avant 3 ans, redressement.

Le détail de la mécanique, les calculs et les optimisations sont dans la formation « Travaux et déficit foncier », chapitre 1 spécifiquement.

Calendrier fiscal foncier

Pour bien clore ce chapitre, voici le calendrier fiscal type d'un bailleur en foncier réel :

L'erreur à 5 000 € : ne pas tenir un compte bancaire dédié

Une dernière chose, parce que c'est un point qui revient systématiquement dans les contrôles fiscaux. Tenez un compte bancaire dédié à votre activité locative, distinct de votre compte personnel. Pas obligatoire légalement pour le foncier (ça l'est en LMNP réel), mais c'est ce qui sépare un dossier solide d'un dossier fragile.

Tous les loyers entrent sur ce compte. Toutes les charges déductibles en sortent. À la fin de l'année, votre relevé bancaire est votre comptabilité. En cas de contrôle, vous présentez ça plus 3 chemises (baux, factures, assurances) et vous êtes tranquille. Sans compte dédié, le contrôleur épluche vos relevés persos pour traquer les flux liés à la location. C'est lent, suspect, et augmente les risques de redressement.

Coût d'ouverture d'un compte courant pro : 0 à 10 €/mois selon banque. Économie de stress et de temps en cas de contrôle : énorme.

À retenir

Le foncier réel demande un peu de discipline (régime de caisse, suivi des charges récupérables, compte dédié), mais en échange il vous restitue 1 500 à 5 000 € d'économie d'impôt par an et par bien selon votre TMI et votre niveau de charges.

Trois réflexes à intégrer :

• Tenez un compte bancaire dédié à la location, dès le premier bien.
• Listez les charges sans en oublier, surtout celles qu'on oublie souvent (GLI, honoraires de gestion et de relocation, frais de procédure, forfait de 20 € par local) ; en revanche, ne déduisez pas en plus vos frais de déplacement, déjà couverts par ce forfait.
• Pilotez le déficit foncier en concentrant ou étalant les travaux selon votre situation fiscale globale.

Nouveauté 2026 : le statut du bailleur privé. La loi de finances pour 2026 (article 47) permet, pour la première fois, d'amortir un logement loué nu. Le dispositif vise les logements situés dans un immeuble collectif (les maisons sont exclues), neufs ou acquis en VEFA, ou anciens avec des travaux représentant au moins 30 % du prix, achetés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, en direct ou via une SCI à l'impôt sur le revenu, puis loués nus à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans, avec des loyers et des ressources du locataire plafonnés. L'amortissement annuel va de 3,5 % à 5,5 % dans le neuf et de 3 % à 4 % dans l'ancien rénové selon le niveau de loyer ; il se calcule sur le prix hors terrain (terrain retenu forfaitairement pour 20 %) et sa déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer (10 000 € ou 12 000 € en loyer social ou très social). Ce régime se déclare au réel, sans micro-foncier possible ; le sort des amortissements à la revente doit encore être précisé par l'administration. Pour un bien acquis avant le 21 février 2026, rien ne change : les règles de ce chapitre s'appliquent.

On bascule maintenant sur l'autre univers, celui du LMNP réel et de son arme fiscale principale : l'amortissement. C'est probablement le concept le plus mal compris de toute la fiscalité immobilière, et celui qui peut diviser votre impôt par deux ou plus si vous le maîtrisez bien.

Programme de la formation

1. Chapitre 1 : Pourquoi (et quand) basculer au régime réel — Le régime réel devient intéressant dès que vos charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire (50 % en LMNP micro-BIC, 30 % en foncier). On compare deux situations chiffrées et on identifie le seuil de bascule. (≈ 10 min)
2. Chapitre 2 : Les charges déductibles en location nue (régime foncier) — Liste exhaustive des charges déductibles, distinction réparation/amélioration/construction, traitement des travaux et plafond de déficit foncier. (≈ 13 min)
3. Chapitre 3 : Les amortissements en LMNP réel — Mécanique de l'amortissement, ventilation foncier/construction/mobilier, durées d'usage et impact sur le résultat fiscal. (≈ 12 min)
4. Chapitre 4 : Construire ses liasses 2031 et 2033 (LMNP) — Tour d'horizon des liasses fiscales du LMNP réel, comprendre les comptes annuels et identifier les postes critiques pour l'optimisation. (≈ 8 min)
5. Chapitre 5 : Optimiser entre LMNP et LMP — Identifiez quand vous devenez LMP (recettes meublées du foyer supérieures à 23 000 € et aux autres revenus d'activité), mesurez les conséquences sociales et fiscales et décidez de rester ou non en LMNP. (≈ 18 min)
6. Chapitre 6 : CFE, IFI, taxe foncière : optimisations annexes — Optimisez les impôts annexes du bailleur : CFE du loueur en meublé, IFI, taxe foncière, taxe d'habitation des résidences secondaires, réclamations dans les délais et déduction des taxes du résultat. (≈ 16 min)
7. Chapitre 7 : Anticiper la revente et la plus-value — Anticipez la revente : plus-value des particuliers, plus-value professionnelle en LMP, plus-value d'une société à l'IS, frais déductibles, calendrier de vente et dossier à préparer un an avant. (≈ 20 min)

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