Module 7 / 7 de la formation Optimiser sa fiscalité au régime réel — LMNP et foncier · Intermédiaire · ≈ 20 min de lecture · Mis à jour le 3 octobre 2026

Chapitre 7 : Anticiper la revente et la plus-value

Anticipez la revente : plus-value des particuliers, plus-value professionnelle en LMP, plus-value d'une société à l'IS, frais déductibles, calendrier de vente et dossier à préparer un an avant.

La revente, c'est là que tout se joue

Pendant la phase de détention, la fiscalité se joue à coups de quelques centaines ou milliers d'euros par an : un amortissement bien ventilé, une charge oubliée, une cotisation refacturée. Lors de la revente, l'addition prend une autre dimension : on parle de dizaines de milliers, parfois plus de cent mille euros d'écart selon le régime, le calendrier et la préparation. Et contrairement à la phase de détention, on ne peut pas corriger après coup : le jour où vous signez chez le notaire, le résultat fiscal est figé. Tout se prépare en amont, parfois plusieurs années à l'avance.

Ce chapitre couvre les trois grandes familles de plus-value qui concernent un bailleur au régime réel : la plus-value des particuliers (location nue, LMNP), la plus-value professionnelle (LMP), et la plus-value de cession via une société. Pour chacune, on regarde la mécanique de calcul, les leviers d'optimisation, et les pièges qui coûtent cher.

La plus-value des particuliers : le régime de référence

C'est le régime applicable aux biens détenus en direct par un particulier, qu'il soit en location nue, en LMNP régime réel ou micro. La grosse réforme de 2025 a changé un point central, et beaucoup d'investisseurs ne l'ont pas encore intégrée à leur stratégie.

Le calcul brut, étape par étape

La plus-value imposable se calcule par différence entre :

Un prix de cession = prix de vente net vendeur, diminué des frais de cession à la charge du vendeur (diagnostics obligatoires DPE/amiante/plomb/électricité/gaz, mainlevée d'hypothèque, commission d'agence si à charge du vendeur).
Un prix d'acquisition = prix payé à l'origine, augmenté des frais d'acquisition (au choix : forfait 7,5 % ou frais réels justifiés), et augmenté des travaux d'amélioration (au choix : forfait 15 % si détention > 5 ans, ou montant réel facturé par une entreprise et non encore déduit).

Sur cette plus-value brute, on applique deux abattements pour durée de détention, distincts pour l'IR et les prélèvements sociaux :

Abattements IR

Détention 0 à 5 ans : 0 % d'abattement.
De la 6e à la 21e année : 6 % par an.
22e année : 4 % supplémentaires.
Total : exonération IR à 22 ans.

Abattements PS

Détention 0 à 5 ans : 0 %.
De la 6e à la 21e année : 1,65 % par an.
22e année : 1,60 %.
De la 23e à la 30e année : 9 % par an.
Total : exonération PS à 30 ans.

Le taux d'imposition

Sur la base nette après abattements, on applique :

IR : 19 %.
PS : 17,2 %.
Surtaxe sur les plus-values immobilières > 50 000 € : 2 % à 6 % par paliers, plafonnée à 6 % au-delà de 260 000 €.

Total au pic à 36,2 % sur la fraction taxable (avant les éventuelles surtaxes).

La grande réforme 2025 : réintégration des amortissements LMNP

Jusqu'en 2024, le LMNP régime réel offrait un avantage fiscal monumental : les amortissements pratiqués pendant la détention n'étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Vous amortissiez le bâti à 2,5 % par an pendant 15 ans, vous économisiez l'impôt sur le bénéfice chaque année, et à la revente la plus-value se calculait sur le prix d'acquisition d'origine, comme si vous n'aviez jamais amorti. C'était l'arbitrage gagnant absolu et tout le monde le savait.

La loi de finances 2025 a fermé la porte. Désormais, pour les cessions intervenant à compter du 15 février 2025 (date de promulgation), les amortissements pratiqués sur le bâti et les composants viennent en diminution du prix d'acquisition dans le calcul de la plus-value, à hauteur des amortissements réellement déduits du résultat. L'effet est mécanique : la plus-value augmente d'autant, et la fiscalité avec.

Cas concret. Studio acheté 200 000 € en 2010, vendu 320 000 € en 2026. Amortissements pratiqués sur 15 ans : ~75 000 € (bâti + composants). Avant 2025 : plus-value = 320 - 200 = 120 000 €, abattements pour détention de 16 ans → IR ≈ 60 % d'abattement, PS ≈ 16,5 %. Net après abattements : ~48 000 € pour l'IR, ~100 000 € pour les PS. Impôt total : ~9 100 € + 17 200 € = 26 300 €.

Après 2025 : prix d'acquisition retraité = 200 - 75 = 125 000 €. Plus-value = 320 - 125 = 195 000 €. Mêmes abattements appliqués sur cette base : IR taxable ~78 000 €, PS taxable ~163 000 €. Impôt : ~14 800 € + 28 000 € + surtaxe ≈ 47 000 €. 20 700 € de plus sur la même opération.

Les exceptions à la réintégration

Une seule famille de biens reste exemptée de la réintégration des amortissements (la plus-value continue à se calculer sur le prix d'acquisition non retraité) : les logements situés dans des résidences-services pour étudiants, pour personnes âgées (résidences seniors, EHPAD) ou pour personnes handicapées.

Attention à une idée reçue : les meublés de tourisme, classés ou non, les chambres d'hôtes et les résidences de tourisme ne font pas partie des exceptions. Faire classer un meublé de tourisme peut faciliter sa commercialisation et améliore son abattement au micro-BIC (50 % au lieu de 30 % depuis la loi Le Meur), mais ne change rien au calcul de la plus-value d'un LMNP au réel.

Les exonérations totales (toujours applicables en 2026)

Cession de la résidence principale : exonération totale d'IR + PS, sans condition de durée. Précision : le bien doit être votre résidence principale au jour de la cession ; si vous l'avez déjà quitté, l'exonération reste acquise si la vente intervient dans un délai normal (en général un an) et que le logement n'a pas été loué entre-temps.
Première cession d'un logement autre que la résidence principale, si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession, et sous condition de remploi du prix dans l'achat ou la construction d'une résidence principale dans les 24 mois (art. 150 U II 1° bis CGI). Exonération de la totalité ou d'une fraction, à hauteur du remploi.
Cession à un organisme de logement social : exonération possible jusqu'au 31/12/2025.
Cession au profit d'un organisme privé qui s'engage à construire des logements sociaux : exonération possible.
Petit prix : vente inférieure à 15 000 € (rare en pratique, mais existe pour des parts indivises ou parkings isolés).
Retraités ou invalides modestes : exonération sous conditions de revenus (RFR < 12 455 € pour la part 2024) et de non-imposition à l'IFI.
Détention > 30 ans : exonération totale IR + PS par effet des abattements progressifs.

Les frais d'acquisition : forfait ou réel ?

Choix à faire bien à l'avance. Le forfait 7,5 % du prix d'acquisition est appliqué automatiquement sans justificatifs. Le réel exige les factures (notaire, droits d'enregistrement, frais d'agence à charge de l'acheteur, taxe de publicité foncière) et n'est intéressant que si les frais réels dépassent largement 7,5 %.

Pour un bien acquis dans l'ancien (frais réels ≈ 7-8 %), le forfait gagne presque toujours. Pour un bien acquis dans le neuf en VEFA (frais réels ≈ 2-3 %), le forfait gagne largement. Pour un bien acquis aux enchères ou auprès d'un marchand de biens (frais souvent > 10 %), le réel peut être plus avantageux. À vérifier au cas par cas.

Le forfait travaux 15 % : un cadeau souvent ignoré

Pour les biens détenus depuis plus de 5 ans, on peut majorer le prix d'acquisition d'un forfait travaux de 15 %, sans avoir à fournir une seule facture, ni même à avoir réellement réalisé des travaux. C'est forfaitaire, automatique, et c'est cumulatif avec le forfait frais d'acquisition de 7,5 %.

Sur un bien acheté 200 000 €, le forfait travaux ajoute 30 000 € au prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui réduit mécaniquement la plus-value de 30 000 €. À TMI 19 % + 17,2 % PS, c'est ~10 800 € d'impôt en moins, sans aucune justification à fournir.

Attention : le forfait n'est pas cumulable avec le réel. Si vous justifiez 8 000 € de travaux par factures, vous perdez les 30 000 € du forfait. Le forfait gagne sauf si les travaux réels dépassent 15 % du prix d'acquisition. À calculer.

Les travaux qui comptent en réel

Si vous optez pour le réel sur les travaux, sont admis :

Travaux de construction, reconstruction, agrandissement, surélévation.
Travaux d'amélioration apportant un élément de confort nouveau (chauffage central, ascenseur, sanitaires créés).
Travaux d'isolation (uniquement si non déduits par ailleurs).

Ne sont pas admis :

Travaux d'entretien ou de réparation (peinture, plomberie courante, remplacement de chaudière à l'identique).
Tous travaux déjà déduits du résultat (foncier réel ou BIC réel) : non cumulable, point capital. Si vous avez passé 25 000 € de travaux en charges 2018, ils ne peuvent pas resservir au calcul de plus-value en 2026.
Travaux réalisés par le propriétaire lui-même (matériaux seuls non admis).
Travaux non facturés par une entreprise (factures avec TVA exigées).

D'où l'importance de garder une traçabilité claire : un dossier "travaux par bien" avec, pour chaque facture, mention explicite "déduit en charges année N" ou "stocké pour plus-value future". Sans cette traçabilité, l'administration retient la version la plus défavorable en cas de contrôle.

La plus-value professionnelle (LMP) : le régime de loin le plus puissant

Vu en partie au chapitre 5. On reprend ici la mécanique côté revente, parce que c'est le moment où le LMP se rentabilise vraiment.

Court terme et long terme

En LMP, la plus-value se décompose en deux fractions :

Plus-value à court terme = à hauteur des amortissements pratiqués depuis l'origine. Imposable au TMI + cotisations SSI. C'est la "rétrocession" des économies d'impôt obtenues par les amortissements pendant la détention.
Plus-value à long terme = la fraction au-dessus, c'est-à-dire la vraie revalorisation du bien au-delà du capital amorti. Taxée à 12,8 % + 17,2 % PS = 30 % (régime PFU).

Sans optimisation, la plus-value LMP brute peut donc être plus lourde que la plus-value LMNP. Mais l'article 151 septies CGI vient changer la donne.

L'article 151 septies : exonération sur seuil de recettes et durée

Conditions cumulatives :

Activité exercée à titre professionnel (LMP) depuis plus de 5 ans.
Recettes annuelles HT moyennes des 2 années précédentes ≤ 90 000 € : exonération totale (IR + PS sur les deux fractions).
Recettes entre 90 000 € et 126 000 € : exonération dégressive linéaire.
Recettes > 126 000 € : pas d'exonération, taxation pleine.

Conséquence vertigineuse. Reprenons l'exemple : studio LMP acheté 200 000 €, vendu 320 000 €, amortissements pratiqués 75 000 €. Plus-value brute = 195 000 € (court terme 75 k + long terme 120 k). Bailleur LMP avec recettes 70 000 €/an et 6 ans d'activité : exonération totale. Impôt sur la cession : 0 €.

Comparé au LMNP post-réforme à 47 000 € d'impôt, l'écart est massif. Et il continue de tenir aussi longtemps que l'on reste sous 90 k€ de recettes annuelles.

Le scénario "bascule LMP les 5 dernières années"

Stratégie classique pour un bailleur arrivant en fin de phase de détention. Vous savez que vous voulez vendre dans 5 à 7 ans. Dès maintenant, c'est-à-dire au moins cinq ans avant la vente, vous ajustez votre situation pour basculer en LMP : prendre sa retraite si on est proche de l'âge, réduire son temps de travail, sortir d'une activité salariée vers une activité indépendante secondaire. Le statut s'applique automatiquement dès que vos recettes meublées dépassent 23 000 € et l'ensemble des autres revenus d'activité du foyer (pensions comprises), mais l'exonération ne s'ouvre qu'après cinq ans d'activité exercée à titre professionnel : une bascule trois ans avant la vente arriverait trop tard.

Coût de la bascule : cotisations SSI sur la période transitoire, soit ~5 000 à 10 000 € par an de surcoût net selon la taille du parc. Sur 5 ans, on parle de 25 000 à 50 000 € de surcoût social. Mais l'économie sur la plus-value de cession peut atteindre 60 000 à 100 000 € sur un patrimoine moyen, voire bien davantage sur un parc important.

Ce calcul est la stratégie patrimoniale phare des dernières années pour les patrimoines locatifs intermédiaires (300 k€ à 1,5 M€ de valeur). À mettre en place avec un comptable dédié et un planning fiscal écrit.

Article 151 septies B et 238 quindecies : autres dispositifs

151 septies B : abattement pour durée de détention dégressif sur la plus-value à long terme professionnelle. 10 % par an au-delà de 5 ans, soit exonération totale long terme à 15 ans de détention. Cumulable partiellement avec 151 septies. Particulièrement intéressant pour les patrimoines au-dessus de 90 k€ de recettes (qui ne peuvent pas activer 151 septies).
238 quindecies : exonération sur cession d'une activité complète (transmission de tout le parc à un acquéreur unique). Plafonds : exonération totale si valeur cession < 500 000 €, dégressive jusqu'à 1 000 000 €. Pertinent pour les transmissions familiales globales ou cessions à un seul acquéreur professionnel.

La plus-value en société à l'IS

Si le bien est détenu via une société à l'IS (SCI à l'IS, SARL de famille à l'IS, SAS), la plus-value de cession suit un régime tout différent :

La plus-value est calculée sur la valeur nette comptable = prix d'acquisition diminué de tous les amortissements pratiqués.
Cette plus-value est intégrée au bénéfice imposable de la société, taxé à l'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (taux réduit des PME, sous conditions de chiffre d'affaires et de détention du capital), puis 25 %.
Si le produit est ensuite distribué à l'associé (dividende), il subit le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % (12,8 % d'impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la hausse de CSG de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ; 30 % auparavant), ou, sur option, le barème progressif.

Le cumul IS + prélèvement forfaitaire sur le dividende fait apparaître une fiscalité totale d'environ 42 à 49 % de la plus-value distribuée, loin de l'exonération LMP. C'est pour cette raison que l'IS n'est pas le bon véhicule pour qui vise la cession à terme : on y va pour la phase de détention (capitalisation, transmission progressive de parts, mutualisation de patrimoine) mais on évite d'y revendre. La formation « SCI à l'IS et holdings patrimoniales » détaille ces arbitrages.

Stratégie classique en IS : ne pas vendre, ou vendre les parts plutôt que les biens. Une cession de parts d'une société à prépondérance immobilière soumise à l'IS relève des plus-values sur valeurs mobilières, imposées au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026 ; l'acquéreur tiendra toutefois compte, dans son prix, de l'impôt latent sur les biens. Les abattements pour durée de détention (50 % après 2 ans, 65 % après 8 ans) ne concernent que les titres acquis avant 2018 et imposés, sur option, au barème progressif. L'apport-cession (article 150-0 B ter) suppose un réinvestissement strictement encadré : à étudier avec un conseil.

Les frais déductibles côté vendeur

Souvent oubliés au moment du calcul, et pourtant : tous les frais à charge du vendeur lors de la cession diminuent le prix de cession et donc la base imposable :

Diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP, termites, assainissement) : 300 à 800 € selon la liste.
Frais de mainlevée d'hypothèque ou de privilège de prêteur de deniers : 0,7 % à 1,2 % du capital initial.
Frais d'agence si à charge du vendeur (mention au mandat) : 4 à 8 % du prix.
Indemnités de remboursement anticipé sur l'emprunt : jusqu'à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d'intérêts. Note : ces IRA sont déductibles de la plus-value, et c'est souvent ignoré.
Frais de bornage si vente d'une partie de terrain.

Sur une vente à 320 000 €, ces frais peuvent atteindre 25 000 €, qui réduisent d'autant la base imposable. À chiffrer précisément avant signature et à conserver toutes les factures.

Le calendrier optimal d'une revente

Trois éléments décident du timing :

Le passage de seuil d'années de détention

Vendre 4 mois avant l'anniversaire des 22 ans signifie payer plein pot l'IR alors que 4 mois plus tard il est gratuit. Si vous êtes proche d'un seuil important (5 ans pour le démarrage des abattements, 22 ans pour l'exonération IR, 30 ans pour les PS, ou 5 ans LMP pour le 151 septies), attendre quelques mois peut représenter des dizaines de milliers d'euros.

L'astuce, c'est que le seuil se compte en années pleines depuis la signature de l'acte authentique. Vérifiez la date exacte avant de signer un compromis qui crée l'obligation de vendre.

Le calendrier annuel des recettes

Pour le bénéfice du 151 septies en LMP, le test des 90 k€ se fait sur la moyenne des 2 années précédentes. Donc si vos recettes annuelles tournent autour de 95 k€, mais que vous comptez vendre au début de l'année N, ce sont les recettes des années N-1 et N-2 qui comptent. Lever le pied sur les locations en N-1 (saisonnier en moins, vacances volontaires) peut faire passer la moyenne sous 90 k€ et débloquer l'exonération totale au moment opportun. Mais attention : il faut que cette baisse soit réelle et documentée, pas un montage qui se voit en contrôle.

Le moment de marché et la fiscalité

Vendre dans une année où vos autres revenus sont bas peut activer le plafonnement IR/IFI ou réduire la surtaxe sur les plus-values immobilières (qui dépend du montant de la plus-value seul, mais le contexte global de l'année compte). Inversement, vendre une année où on cumule plusieurs cessions (parc à liquider) crée une concentration de surtaxes.

Idée à creuser : étaler les cessions sur 2 ou 3 années fiscales pour optimiser les abattements et les surtaxes. Compromis signé en décembre + signature en janvier permet de glaner une année de plus d'abattement sur certains biens proches d'un seuil.

Préparer le dossier 12 mois avant

Une revente bien préparée demande de poser les pièces 6 à 12 mois avant la signature. La checklist minimale :

Calculer la plus-value théorique dans les trois scénarios : LMNP, LMP, société. Outil utile : tableur dédié avec amortissements cumulés, frais d'acquisition, travaux, abattements appliqués. Le notaire fera son propre calcul à l'acte, mais vous devez arriver avec votre vision pour valider et challenger.
Anticiper le statut effectif au jour de la vente : test des seuils LMP, durée d'activité > 5 ans, recettes des deux dernières années sous 90 k€ si on vise l'exonération.
Reconstituer le dossier travaux : factures classées par bien et par année, mention "déduit en charges N" ou "stocké plus-value". Cas d'un dossier mal tenu : on perd la possibilité du réel travaux et on retombe sur le forfait 15 % par défaut, ce qui peut coûter 5 000 à 15 000 € selon les cas.
Anticiper les diagnostics : DPE notamment, qui est devenu un facteur de prix. Un DPE F ou G en 2026 c'est moins l'acheteur qui a peur que l'interdiction de location à terme qui pèse, et l'acheteur le négocie. La formation DPE et passoires thermiques couvre les arbitrages travaux/vente.
Solder les emprunts ou prévoir l'IRA en lien avec la banque. Si IRA = 4 000 €, c'est 4 000 € de moins de plus-value taxable.
Tenir un Excel "frais de cession" dès le mandat : agence, diag, mainlevée, IRA. Tout doit être chiffré et déductible le moment venu.
Coordonner avec le comptable : la dernière liasse 2031 doit refléter exactement les amortissements cumulés au jour de la cession. Erreur fréquente : amortissements 2026 omis sur une cession au 30 juin → on gagne en plus-value mais on perd l'année courante en déduction.

Les pièges qui coûtent cher

Vendre 6 mois trop tôt

Bien acheté en mars 2004, vendu en septembre 2025 = 21 ans et 6 mois de détention. Le seuil 22 ans IR n'est pas atteint, on paie 19 % × (plus-value × 6 % d'abattement non perçus). Sur une plus-value de 100 000 €, c'est ~1 140 € qu'on aurait évités en attendant 6 mois. Toujours regarder le calendrier précis avant le compromis.

Oublier la majoration travaux 15 %

Bien détenu depuis 12 ans, jamais de travaux ou très peu. On opte par réflexe pour les travaux réels et on ne récupère rien. La majoration 15 % aurait ajouté 30 000 € au prix d'acquisition, soit ~7 000 € à 10 800 € d'impôt évités. À vérifier systématiquement.

Cumuler interdit travaux/charges

Bien rénové en 2018 pour 40 000 €, déduits en charges en LMNP. À la revente, on essaie de les ressortir sur la plus-value : refus en contrôle, redressement, intérêts de retard. Dossier travaux à tenir séparé entre déduits et non déduits, dès la facturation.

Ne pas activer le 151 septies par méconnaissance

Bailleur LMP avec 60 000 € de recettes et 7 ans d'activité, vend pour une plus-value de 80 000 €. Il croit, comme tout le monde, qu'il sera taxé. Le notaire calcule à l'acte sans connaître son statut LMP et applique le régime particuliers. Le bailleur doit ensuite réclamer auprès des impôts pour récupérer l'exonération. Donner explicitement votre statut au notaire 1 mois avant l'acte évite l'aller-retour.

L'erreur de la "vente à soi-même" dans une SCI

Schéma vu en optimisation : vendre son bien LMNP à sa propre SCI à l'IS pour redémarrer un cycle d'amortissement. Techniquement légal, mais déclenche la plus-value des particuliers (réintégration amortissements depuis 2025) sur la sortie, plus les frais de notaire 7-8 %. Et l'administration peut requalifier en abus de droit si le but est purement fiscal. Schéma à manier avec un avocat fiscaliste uniquement, jamais en autonomie.

Récap : les 5 décisions à prendre avant de revendre

Quel statut le jour de la vente ? LMNP / LMP / société. Calculer les trois scénarios. Si LMP est gagnant et possible, basculer 5 ans à l'avance.
Quel mode de calcul du prix d'acquisition ? Forfait 7,5 % vs réel pour les frais. Forfait 15 % vs réel pour les travaux. Calculer les deux, choisir le plus favorable.
Quel timing exact ? Identifier les seuils proches (5 ans, 22 ans IR, 30 ans PS, 5 ans LMP, 90 k€ recettes). Attendre 6-12 mois si nécessaire.
Quelle traçabilité travaux ? Reconstituer le dossier 6 mois avant, séparer déduits/non déduits, garder les factures.
Quels frais de cession ? Lister, chiffrer, déduire de la base. Indemnités de remboursement anticipé incluses.

À retenir

La plus-value des particuliers : 19 % IR + 17,2 % PS, exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans, surtaxe au-dessus de 50 k€ de PV.
Réforme 2025 : pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Seules les résidences-services (étudiants, personnes âgées, personnes handicapées) y échappent ; les meublés de tourisme, même classés, et les chambres d'hôtes sont concernés.
Le forfait travaux 15 % au-delà de 5 ans est un cadeau cumulable avec les frais d'acquisition forfait 7,5 %, à vérifier systématiquement.
La plus-value LMP (article 151 septies) : exonération totale si recettes moyennes < 90 k€ et activité > 5 ans. Levier puissant à programmer 5 ans à l'avance.
L'IS taxe les plus-values lourdement (IS + prélèvement forfaitaire de 31,4 % sur le dividende ≈ 42-49 % en 2026) : ne pas y revendre, plutôt céder les parts ou capitaliser.
Frais de cession (diag, agence, mainlevée, IRA) : tous déductibles, à totaliser avec rigueur.
Le calendrier (seuils d'années, recettes 2 dernières années) peut faire varier l'impôt de plusieurs dizaines de milliers d'euros : à anticiper 6 à 12 mois avant.
La traçabilité travaux séparée déduits/non déduits est ce qui sauve le plus en contrôle.

Programme de la formation

Chapitre 1 : Pourquoi (et quand) basculer au régime réel — Le régime réel devient intéressant dès que vos charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire (50 % en LMNP micro-BIC, 30 % en foncier). On compare deux situations chiffrées et on identifie le seuil de bascule. (≈ 10 min)
Chapitre 2 : Les charges déductibles en location nue (régime foncier) — Liste exhaustive des charges déductibles, distinction réparation/amélioration/construction, traitement des travaux et plafond de déficit foncier. (≈ 13 min)
Chapitre 3 : Les amortissements en LMNP réel — Mécanique de l'amortissement, ventilation foncier/construction/mobilier, durées d'usage et impact sur le résultat fiscal. (≈ 12 min)
Chapitre 4 : Construire ses liasses 2031 et 2033 (LMNP) — Tour d'horizon des liasses fiscales du LMNP réel, comprendre les comptes annuels et identifier les postes critiques pour l'optimisation. (≈ 8 min)
Chapitre 5 : Optimiser entre LMNP et LMP — Identifiez quand vous devenez LMP (recettes meublées du foyer supérieures à 23 000 € et aux autres revenus d'activité), mesurez les conséquences sociales et fiscales et décidez de rester ou non en LMNP. (≈ 18 min)
Chapitre 6 : CFE, IFI, taxe foncière : optimisations annexes — Optimisez les impôts annexes du bailleur : CFE du loueur en meublé, IFI, taxe foncière, taxe d'habitation des résidences secondaires, réclamations dans les délais et déduction des taxes du résultat. (≈ 16 min)
Chapitre 7 : Anticiper la revente et la plus-value — Anticipez la revente : plus-value des particuliers, plus-value professionnelle en LMP, plus-value d'une société à l'IS, frais déductibles, calendrier de vente et dossier à préparer un an avant. (≈ 20 min)

Formation gratuite en lecture libre. Créez un compte gratuit pour sauvegarder votre progression et obtenir le certificat d'achèvement.