Module 3 / 7 de la formation Optimiser sa fiscalité au régime réel — LMNP et foncier · Intermédiaire · ≈ 12 min de lecture · Mis à jour le 3 octobre 2026

Chapitre 3 : Les amortissements en LMNP réel

Mécanique de l'amortissement, ventilation foncier/construction/mobilier, durées d'usage et impact sur le résultat fiscal.

Chapitre 3 : Les amortissements en LMNP réel

L'amortissement est le concept fiscal le plus puissant — et le plus mal compris — du LMNP. Les bailleurs qui le maîtrisent paient zéro impôt sur leurs loyers pendant 15 à 20 ans. Ceux qui ne l'utilisent pas paient comme s'ils étaient au foncier nu, en perdant un avantage majeur. Ce chapitre est dense, mais c'est probablement celui qui va vous rapporter le plus si vous le retenez.

L'idée de base est presque contre-intuitive. Quand vous achetez un bien immobilier, vous payez 200 000 €. Cet argent est sorti de votre poche d'un coup. Mais comptablement, on considère que le bien va vous "servir" pendant des dizaines d'années, donc on étale fiscalement son coût sur sa durée d'usage. Chaque année, vous "consommez" une fraction de cette valeur : c'est l'amortissement. Cette fraction se déduit de vos loyers, alors même qu'elle ne correspond à aucune sortie de cash. C'est une charge qui ne sort pas du compte bancaire mais qui réduit votre résultat fiscal.

La logique par composants : le bien n'est pas un bloc unique

Premier piège que tout le monde fait : amortir le bien sur une seule durée, par exemple 30 ans. Faux. L'administration et la doctrine LMNP imposent une approche par composants. Un immeuble n'est pas un objet uniforme : le gros œuvre dure 80 ans, mais le revêtement extérieur dure 20-30 ans, et les installations techniques 15-25 ans. Chaque composant a sa propre durée.

Voici la décomposition classique d'un appartement, telle qu'un comptable spécialisé LMNP la produira :

Pourquoi le terrain n'est-il pas amortissable ? Parce qu'il ne s'use pas. Une parcelle de terre 100 ans plus tard a la même valeur intrinsèque (voire plus). C'est uniquement le bâti construit dessus qui se dégrade. Cette ventilation entre terrain et bâti est cruciale : plus vous valorisez le terrain, moins vous amortissez le reste. Conséquence : votre comptable a une marge d'appréciation, mais l'administration regarde de près. En zone tendue (Paris, grandes villes), un terrain à 5-10 % du prix d'achat est défendable. En province ou pour une maison avec jardin, on monte à 15-20 %. Mettre 0 % de terrain est un drapeau rouge en contrôle.

Exemple de ventilation et calcul concret

Reprenons l'exemple du chapitre 1 : appartement T2 acheté 150 000 €, financé à 130 000 €, mobilier acheté à part pour 8 000 €. Ventilation que votre comptable produira :

• Frais de notaire (payés en plus du prix, déduits l'année 1 directement, on en reparle plus bas) : ~12 000 €.
• Prix d'achat à ventiler : 150 000 €.
• Terrain (15 %) : 22 500 € → non amortissable.
• Bâti à amortir : 127 500 €, réparti en totalité entre les quatre composants ci-dessous.
• Gros œuvre (55 % du bâti, soit ~70 100 €) → amorti sur 40 ans → 1 753 €/an.
• Façade et étanchéité (12 % du bâti, ~15 300 €) → 25 ans → 612 €/an.
• Installations techniques (18 %, ~22 950 €) → 20 ans → 1 148 €/an.
• Agencements (15 %, ~19 100 €) → 12 ans → 1 594 €/an.
• Mobilier (8 000 € sur 7 ans en moyenne) → 1 143 €/an.
• Total amortissement annuel : ~6 250 €/an.

Au chapitre 1, nous avions simplifié en amortissant le bâti en un seul bloc sur 30 ans ; l'approche par composants, plus fidèle, donne ici un amortissement annuel plus élevé. Sur des loyers de 8 400 €, avec 4 850 € d'intérêts d'emprunt et 3 110 € d'autres charges (taxe foncière, copropriété, assurances, comptable, entretien : les chiffres du chapitre 1), le résultat avant amortissement est de 440 €. Comme on va le voir, l'amortissement ne peut pas créer de déficit en LMNP : vous n'en déduisez que 440 €, votre résultat fiscal est ramené à 0 €, et les 5 810 € non utilisés (6 250 - 440) sont mis en stock pour les années futures. L'année de l'achat, si vous déduisez les frais de notaire en charges (option présentée plus bas), ils créent en plus un déficit de 11 560 € (8 400 - 4 850 - 3 110 - 12 000), reportable uniquement sur vos bénéfices de location meublée non professionnelle des dix années suivantes, et la totalité de l'amortissement de l'année (6 250 €) part en stock.

La règle d'or : pas de déficit créé par l'amortissement

C'est la spécificité fiscale du LMNP qui distingue ce régime du foncier. En LMNP, l'amortissement ne peut pas faire passer votre résultat sous zéro. Si la somme "loyers - charges - amortissement" est positive, vous payez l'impôt sur ce solde. Si elle est négative à cause de l'amortissement, le résultat est borné à zéro, et l'amortissement non utilisé est mis en réserve.

Cette réserve s'appelle le stock d'amortissements reportables. Elle est reportable indéfiniment, sans plafond temporel. Année après année, votre stock peut grossir si l'amortissement dépasse régulièrement le résultat avant amortissement. Le jour où vous remboursez le crédit (donc plus d'intérêts à déduire), votre résultat avant amortissement gonfle, et vous puisez dans le stock pour ramener le résultat à zéro. C'est ce qui permet à des bailleurs de payer zéro impôt sur 15-20 ans, voire plus.

Comparaison avec le foncier : en foncier réel, le déficit (qu'il vienne de charges ou de la part non-intérêts) peut s'imputer sur le revenu global jusqu'à 10 700 €. C'est un avantage immédiat. En LMNP, l'amortissement ne peut pas créer ce genre de déduction sur le revenu global ; il ne sert qu'à neutraliser les loyers du LMNP. Mais sur la durée, l'avantage cumulé du LMNP réel dépasse largement celui du foncier (parce qu'on neutralise loyers année après année).

Les frais d'acquisition : à amortir ou à déduire ?

Question très fréquente. Vos frais de notaire, frais d'agence et frais de constitution de SCI/SARL : déductibles directement l'année 1 ou amortissables ?

La doctrine LMNP autorise deux options :

• Option 1 : déduction immédiate en charges l'année de l'achat. Sur l'achat à 150 k€ avec ~12 k€ de notaire, vous déduisez 12 000 € l'année 1. Attention : cette charge, comme les intérêts, peut créer un déficit, reportable seulement sur vos bénéfices de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes, alors que le stock d'amortissements n'a pas de limite de durée.
• Option 2 : intégration au prix d'acquisition et amortissement sur la même durée que les composants correspondants (souvent 40 ans). Plus lente mais plus régulière.

L'option 1 est la plus souvent retenue parce qu'elle réduit le résultat dès la première année. L'option 2 étale la déduction sur le très long terme et évite de créer un déficit qui risquerait d'expirer avant d'avoir été utilisé. Le choix vous appartient : faites-le avec votre comptable lors de la première liasse, en simulant les deux options sur dix ans.

Les composants à part : les travaux capitalisables

Tous les travaux ne sont pas équivalents en LMNP. Si vous faites une rénovation lourde 3 ans après l'achat, comment ça se passe ?

• Travaux d'entretien et de réparation : déductibles immédiatement en charges. Repeindre, refaire un sol existant, etc.
• Travaux d'amélioration et structurels : capitalisés en immobilisation, amortis sur leur durée d'usage propre. Exemple : refonte complète d'une cuisine = nouveau composant "agencement cuisine" amorti sur 12 ans. Création d'un balcon ou véranda = composant "structure" sur 40 ans. Chaque travaux significatif crée un nouveau composant dans le tableau d'amortissement.

Cette gestion par "tranches successives" peut alourdir le tableau d'amortissement (il n'est pas rare d'avoir 10-15 lignes en année 5-10), mais c'est ce qui permet d'avoir un suivi précis. Votre comptable gère ça via un module immobilisation dans son logiciel.

Le mobilier : l'amortissement le plus rapide

Pour un meublé, vous amortissez le mobilier en plus du bâti. Durées d'usage typiques :

• Literie, électroménager, vaisselle : 5 ans.
• Mobilier de salon (canapé, tables, chaises) : 7-8 ans.
• Cuisine équipée (encastrée) : 10 ans.
• Décoration et accessoires : 5 ans.

Sur un meublé bien équipé (8 000-12 000 € de mobilier), vous générez 1 000-1 500 €/an d'amortissement mobilier. Et bonus : tous les 5-10 ans, quand vous remplacez le mobilier usé (matelas, électroménager), vous démarrez un nouveau cycle d'amortissement. Le stock d'amortissements reportables se reconstitue au fil de la vie du meublé.

Le gros piège : la plus-value à la revente (loi de finances 2025)

Pour les ventes conclues jusqu'au 14 février 2025, le LMNP avait un avantage fiscal énorme à la sortie : la plus-value était calculée sans tenir compte des amortissements pratiqués. On amortissait pendant 20 ans en réduisant le revenu imposable, et à la revente, on était imposé comme un particulier (régime des plus-values des particuliers, avec abattements pour durée de détention). Double bénéfice : peu d'impôt en cours de route + peu d'impôt à la sortie.

La loi de finances pour 2025 (loi du 14 février 2025, article 84) a fermé ce dispositif. Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel viennent en diminution du prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value, y compris ceux déduits avant 2025 (réponse ministérielle du 24 mars 2026). Les amortissements du mobilier ne sont pas concernés, et ceux restés en stock, faute d'avoir pu être déduits, ne sont pas réintégrés. Concrètement : si vous avez acheté 150 k€, déduit 60 k€ d'amortissements sur le bâti en 15 ans, et revendu 220 k€, votre plus-value brute est calculée sur 220 - (150 - 60) = 130 k€ et non plus sur 70 k€, avant application des abattements pour durée de détention. La plus-value imposable double presque, et l'avantage cumulé du LMNP s'effrite côté sortie.

Conséquences pratiques :

• Anticiper la durée de détention. Plus vous détenez longtemps, plus l'avantage cumulé "annuel" du LMNP compense la pénalité à la sortie, d'autant que les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). Sur 25-30 ans, c'est largement positif. Sur 10 ans, c'est moins évident.
• Le statut de LMP relève des plus-values professionnelles, avec une exonération possible lorsque l'activité est exercée à titre professionnel depuis au moins 5 ans et que les recettes restent sous 90 k€ (voir les chapitres 5 et 7). Mais le LMP ne se choisit pas : il découle du niveau de vos recettes (plus de 23 000 € et plus que les autres revenus d'activité du foyer) et entraîne des cotisations sociales d'indépendant.
• Seuls les logements situés dans des résidences-services pour étudiants, pour personnes âgées (dont les EHPAD) ou pour personnes handicapées échappent à la réintégration des amortissements. Les meublés de tourisme, classés ou non, y sont soumis comme les autres meublés.

Le chapitre 7 détaille cette mécanique de revente. Pour l'instant, retenez juste que l'amortissement reste l'arme principale du LMNP en cours d'exploitation, mais qu'il faut anticiper la sortie 5 ans à l'avance.

Cas pratique récapitulatif

Investisseur 40 ans, TMI 30 % + PS 17,2 %. Achète un T3 meublé 200 000 € fin 2026 avec mobilier à 12 000 €. Loyers 12 000 €/an. Crédit 180 000 € sur 20 ans à 3,8 %.

Année 1 (au LMNP réel) :

• Loyers : 12 000 €.
• Intérêts d'emprunt : 6 700 €.
• Charges courantes (taxe foncière, copro non récup, PNO, comptable, divers) : 3 200 €.
• Frais de notaire (option 1, déduction immédiate) : 14 000 €.
• Amortissement bien (170 k€ amortissable / ventilé) : 5 800 €/an.
• Amortissement mobilier (12 000 € / 7 ans) : 1 700 €/an.
• Résultat avant amortissement : 12 000 - 6 700 - 3 200 - 14 000 = -11 900 €. C'est un déficit, créé par des charges (intérêts, frais de notaire) : il est reportable uniquement sur vos bénéfices de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes, jamais sur votre salaire.
• Amortissements de l'année (5 800 + 1 700 = 7 500 €) : aucun n'est déductible, puisque le résultat avant amortissement est déjà négatif. Ils sont mis en stock, sans limite de durée.
• Impôt à payer sur les loyers année 1 : 0 €. Reports : 11 900 € de déficit + 7 500 € d'amortissements, soit 19 400 €.

Année 2 (sans frais de notaire) :

• Résultat avant amortissement : 12 000 - 6 400 - 3 200 = 2 400 €.
• Amortissement déduit : 2 400 € sur les 7 500 € de l'année, soit le montant qui ramène le résultat à zéro.
• Résultat fiscal : 0 €. Reports restants : ~24 500 €, dont 11 900 € de déficit (utilisable jusqu'en année 11) et 12 600 € d'amortissements en stock (7 500 + 5 100). Comme le déficit expire au bout de dix ans alors que le stock d'amortissements n'a pas de limite de durée, demandez à votre comptable de suivre les deux compteurs séparément.

Sur les 15 premières années, le bailleur paiera probablement 0 € d'impôt sur ces loyers. Économie cumulée par rapport au régime micro-BIC : 12 000 × 50 % × 47,2 % × 15 = 42 480 €. Une partie de ce gain sera toutefois reprise à la revente, puisque les amortissements déduits sur le bien augmentent la plus-value imposable (voir plus haut et le chapitre 7) : faites le calcul sur toute la durée de détention, revente comprise.

À retenir

L'amortissement est ce qui transforme le LMNP réel en machine fiscale. La ventilation initiale par composants conditionne tout le tableau d'amortissement, donc les économies sur 20-30 ans : ne la bâclez pas, faites intervenir un comptable spécialisé en année 1.

Trois points clés :

• L'amortissement ne peut pas créer de déficit en LMNP, mais il est reportable indéfiniment.
• Les frais de notaire et d'agence sont presque toujours déductibles en année 1 (option à valider avec votre comptable).
• Depuis 2025, les amortissements sont réintégrés à la plus-value de revente : anticiper le passage en LMP 5 ans avant la cession si on vise une exonération.

Le chapitre suivant rentre dans le concret administratif : à quoi ressemblent les liasses 2031 et 2033, comment on les remplit (ou comment on s'assure que son comptable les remplit bien), et le calendrier qu'il faut absolument respecter pour ne pas se retrouver avec des pénalités.

Programme de la formation

1. Chapitre 1 : Pourquoi (et quand) basculer au régime réel — Le régime réel devient intéressant dès que vos charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire (50 % en LMNP micro-BIC, 30 % en foncier). On compare deux situations chiffrées et on identifie le seuil de bascule. (≈ 10 min)
2. Chapitre 2 : Les charges déductibles en location nue (régime foncier) — Liste exhaustive des charges déductibles, distinction réparation/amélioration/construction, traitement des travaux et plafond de déficit foncier. (≈ 13 min)
3. Chapitre 3 : Les amortissements en LMNP réel — Mécanique de l'amortissement, ventilation foncier/construction/mobilier, durées d'usage et impact sur le résultat fiscal. (≈ 12 min)
4. Chapitre 4 : Construire ses liasses 2031 et 2033 (LMNP) — Tour d'horizon des liasses fiscales du LMNP réel, comprendre les comptes annuels et identifier les postes critiques pour l'optimisation. (≈ 8 min)
5. Chapitre 5 : Optimiser entre LMNP et LMP — Identifiez quand vous devenez LMP (recettes meublées du foyer supérieures à 23 000 € et aux autres revenus d'activité), mesurez les conséquences sociales et fiscales et décidez de rester ou non en LMNP. (≈ 18 min)
6. Chapitre 6 : CFE, IFI, taxe foncière : optimisations annexes — Optimisez les impôts annexes du bailleur : CFE du loueur en meublé, IFI, taxe foncière, taxe d'habitation des résidences secondaires, réclamations dans les délais et déduction des taxes du résultat. (≈ 16 min)
7. Chapitre 7 : Anticiper la revente et la plus-value — Anticipez la revente : plus-value des particuliers, plus-value professionnelle en LMP, plus-value d'une société à l'IS, frais déductibles, calendrier de vente et dossier à préparer un an avant. (≈ 20 min)

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