Choisir un locataire en Belgique : demandes permises, refus interdits

Publié le 15 octobre 2026

Montant des revenus oui, origine non ; contact avant la visite, le reste après ; huit données en Wallonie, trois étapes à Bruxelles, quatorze critères protégés chez Unia : le choix du locataire belge, texte par texte.

Pour choisir un locataire en Belgique, un bailleur ne peut demander que les informations que sa région énumère, vérifier le montant des revenus mais jamais leur origine, et doit pouvoir montrer qu'il a appliqué les mêmes critères à tous. Le choix du locataire reste libre : le bailleur retient le candidat qui lui paraît le plus solvable et le plus sérieux. Mais trois textes bornent la collecte d'informations et le motif du refus : à Bruxelles, les articles 32 et 36 et suivants du Code bruxellois de l'égalité, de la non-discrimination et de la promotion de la diversité, renforcés par l'ordonnance du 9 juin 2022 et deux arrêtés du 15 juin 2023 ; en Wallonie, l'article 6 du décret du 15 mars 2018 ; partout, les lois antidiscrimination dont Unia surveille l'application, et le RGPD pour ce que vous gardez des dossiers.

Trente candidatures en deux jours pour un appartement à Schaerbeek ou à Namur, c'est la situation ordinaire d'un bailleur en 2026. Trier vite est légitime ; demander une copie de la carte d'identité à tous les visiteurs, exiger des fiches de paie avant la visite ou écarter un dossier parce que les revenus viennent du CPAS ne l'est pas. Voici, texte par texte, ce que vous pouvez demander, à quel moment, ce qui est interdit, comment documenter un choix et quoi faire des dossiers refusés.

Ce qu'il faut retenir

• Bruxelles, trois temps : avant la visite, nom, prénom et un moyen de communication ; à l'appui de la candidature, le montant des ressources (ou une estimation) et le nombre de personnes du ménage ; pour le contrat, une pièce d'identité et l'état civil si le locataire est marié ou cohabitant légal. Rien d'autre.
• Wallonie, huit données (art. 6 du décret) : nom et prénoms, moyen de communication, adresse, date de naissance ou preuve de capacité, composition du ménage, état civil, montant des ressources, preuve du paiement des trois derniers loyers. « Aucune autre donnée ne peut être exigée », sauf finalité légitime et motifs sérieux et proportionnés.
• Le montant des revenus, jamais leur origine ni leur nature : un revenu d'intégration du CPAS, une allocation de chômage ou de mutuelle est un revenu comme un autre ; à Bruxelles, le candidat peut noircir l'identité du débiteur sur ses extraits.
• Quatorze groupes de critères protégés chez Unia, dont la fortune, l'origine sociale, l'état de santé, le handicap, l'âge, les critères raciaux et l'état civil ; Bruxelles y ajoute le statut de séjour, la conviction syndicale, les responsabilités familiales, l'adoption, la coparentalité et la paternité.
• Des contrôles réels : à Bruxelles, l'Inspection régionale du Logement mène des tests de situation et des appels mystères, y compris de sa propre initiative, et inflige des amendes administratives.
• RGPD : informer, ne demander que l'utile, effacer les dossiers refusés ; Brik efface les candidatures refusées six mois après la décision.

Choisir un locataire en Belgique : quelles informations demander au candidat ?

La liste des informations à demander au candidat locataire est courte et écrite dans les textes régionaux. Elle converge sur quatre éléments : l'identité, un moyen de contact, le nombre d'occupants et le montant des revenus. Les régions diffèrent sur le détail et sur le moment.

À Bruxelles, la brochure de Bruxelles Logement de janvier 2025 le dit sans détour : « Toutes informations ou tous documents qui ne figurent pas dans cette liste ne peuvent pas être demandés. » En Wallonie, l'article 6 ferme la liste de la même manière, avec une seule soupape : une donnée supplémentaire n'est admissible que pour une finalité légitime, avec des motifs sérieux et proportionnés, ce qui exclut la curiosité et la routine. En Flandre, le Woninghuurdecreet encadre l'information précontractuelle et le décret flamand sur l'égalité des chances interdit la discrimination ; en pratique, les mêmes informations suffisent, et un bailleur flamand qui s'en tient à la liste wallonne ne se met pas en difficulté.

Comment se déroule une candidature de locataire à Bruxelles, étape par étape ?

Bruxelles est la seule région à séquencer la collecte. La candidature d'un locataire à Bruxelles suit un formulaire de candidature standardisé, publié par Bruxelles Logement, qui reprend toutes les informations et tous les justificatifs qu'un bailleur peut légalement demander. L'utiliser est le moyen le plus simple de rester dans les clous ; s'en inspirer vaut aussi dans les autres régions.

1. Avant la visite : nom, prénom et un moyen de communication. Ni revenus, ni composition du ménage, ni pièce justificative : tout le monde visite sur un pied d'égalité.
2. À l'appui de la candidature, après la visite : le montant des ressources ou leur estimation, et le nombre de personnes qui composent le ménage. Le candidat choisit comment justifier le montant : fiche de salaire ou de traitement, extraits de compte, attestation d'allocations de chômage, de mutuelle ou pour personnes handicapées. L'identité du débiteur des revenus ne peut pas être exigée et peut être noircie sur les extraits ; le bailleur ne la demande que s'il a des raisons légitimes et objectives de douter des documents, et il motive sa demande.
3. En vue du contrat, pour le candidat retenu : tout document attestant l'identité et la capacité de contracter, et l'état civil s'il est marié ou cohabitant légal, information utile le jour d'un renon.

Le montant des ressources ne sert qu'à une chose : apprécier si le candidat peut assumer le loyer, sa part des charges communes, les primes d'assurance, les réparations locatives et, le cas échéant, les travaux d'un bail de rénovation. Le nombre d'occupants sert à vérifier que le logement est adapté et à évaluer les provisions de charges. Hors de ces finalités, la collecte est illicite.

Qu'est-ce qui est interdit : demander, ou refuser pour ce motif ?

Deux interdictions se superposent. La première porte sur la collecte : ce qui n'est pas dans la liste ne se demande pas. La seconde porte sur le motif du refus : même une information obtenue légalement ne peut pas fonder un refus si elle touche un critère protégé.

L'origine des revenus du locataire est le cas le plus fréquent. Le bailleur vérifie le montant ; il ne peut prendre en considération ni l'origine ni la nature des ressources, précisément pour éviter toute discrimination liée au statut social ou professionnel du candidat. Un revenu d'intégration, une allocation, une pension d'invalidité comptent pour leur montant, comme un salaire. Le casier judiciaire, l'état de santé, la nationalité au-delà de ce que montre la pièce d'identité au moment de signer, les convictions, l'orientation sexuelle, la situation familiale au-delà du nombre d'occupants ne se demandent pas.

Les critères protégés contre la discrimination au logement sont ceux des lois fédérales et des textes régionaux. Unia en recense quatorze groupes : l'âge ; les caractéristiques physiques ou génétiques ; la conviction politique ; la conviction religieuse ou philosophique ; la conviction syndicale ; les critères liés au sexe (grossesse, maternité, responsabilités familiales, identité et expression de genre, entre autres) ; les critères dits raciaux (nationalité, prétendue race, couleur de peau, ascendance, origine nationale ou ethnique) ; l'état civil ; l'état de santé ; la fortune ; le handicap ; la naissance ; l'orientation sexuelle ; l'origine ou la condition sociale. Bruxelles a étendu sa liste au statut de séjour, à la conviction syndicale, aux responsabilités familiales, à l'adoption, à la coparentalité et à la paternité. Une annonce « pas de CPAS » ou « couple sans enfant », un refus fondé sur un nom ou un accent au téléphone, un « déjà loué » suivi d'une relance de l'annonce : autant de pratiques que la discrimination au logement selon Unia couvre et que les régions testent.

Comment se prouve une discrimination, et que risque le bailleur ?

À Bruxelles, l'ordonnance du 9 juin 2022 et les arrêtés du 15 juin 2023 ont donné à l'Inspection régionale du Logement le pouvoir de mener des tests de situation et des appels mystères, y compris de façon proactive, auprès des bailleurs privés et publics et des agents immobiliers, au besoin avec l'aide d'associations d'insertion par le logement. Un agent immobilier qui accepte une consigne discriminatoire de son client commet lui-même une pratique interdite. Une discrimination constatée expose à une amende administrative régionale, et le candidat peut saisir la Direction de l'Inspection régionale du Logement (DIRL) ou Unia, puis demander des dommages et intérêts au juge.

En Wallonie et en Flandre, Unia et les services régionaux reçoivent les signalements, et les tribunaux appliquent les lois antidiscrimination, qui prévoient une indemnisation forfaitaire de la victime. Dans les trois régions, la preuve se fait par faisceau d'indices : l'annonce, les échanges écrits, l'ordre des réponses, la relance d'une annonce après un refus. D'où une règle simple pour le bailleur : écrire son critère avant de recevoir les candidatures, l'appliquer tel quel, et répondre à tous de la même façon.

Quels critères de choix sont légitimes, et la règle des trois fois le loyer ?

Retenir le candidat dont les revenus couvrent le mieux le loyer est légitime. La pratique d'un revenu net égal à environ trois fois le loyer n'est pas interdite en soi : elle devient contestable quand elle est appliquée à géométrie variable, ou quand elle sert à écarter certains types de revenus. Appliquée à tous, sans regarder la nature des ressources, elle reste un critère de solvabilité défendable. Sont aussi légitimes : une date d'entrée compatible avec la fin du bail précédent, un nombre d'occupants adapté à la surface et aux normes régionales d'occupation, la préférence pour un bail de neuf ans plutôt que de courte durée si c'est le projet du bailleur.

Exemple chiffré

Appartement loué 900 € hors charges, provisions de 120 €. Le bailleur écrit son critère avant la diffusion de l'annonce : revenus nets du ménage d'au moins 2 700 € par mois, trois fois le loyer hors charges, entrée au 1er du mois suivant, deux occupants au plus pour un appartement d'une chambre. Trois dossiers arrivent : un couple de salariés à 3 400 € ; une personne seule avec un revenu d'intégration et une allocation familiale totalisant 1 450 € ; un indépendant déclarant 2 900 € sur ses extraits de compte, débiteur noirci. Le premier et le troisième remplissent le critère ; le deuxième ne l'atteint pas, et le refus se fonde sur le montant, pas sur le CPAS. Si les deux premiers l'atteignaient, écarter l'un d'eux parce que ses revenus viennent d'allocations serait une discrimination fondée sur la fortune ou l'origine sociale.

Ce qui est interdit, c'est d'habiller un motif prohibé en motif légitime. Si le candidat retenu se désiste, le bailleur repart des mêmes critères, pas d'une impression. Et il retire l'annonce le jour de l'attribution : une annonce qui reste en ligne après un refus est l'indice le plus souvent relevé dans les plaintes.

Que faire des candidatures au regard du RGPD ?

Une candidature est un fichier de données personnelles, et le bailleur en est le responsable, même pour un seul appartement. Le RGPD pour une candidature de locataire tient en trois obligations, que l'Autorité de protection des données rappelle pour tout responsable de traitement.

1. Informer le candidat au moment de la collecte : qui traite ses données, pour quoi (choisir un locataire, puis rédiger le bail du candidat retenu), combien de temps elles sont gardées, comment y accéder ou les faire effacer. Une mention sur le formulaire ou dans le message de réponse suffit.
2. Ne demander que l'utile, principe de minimisation : les informations de la liste régionale, au stade prévu. Pas de copie de la carte d'identité des visiteurs, pas de fiches de paie avant la candidature, pas de « dossier complet » exigé de trente personnes pour un seul logement.
3. Effacer les dossiers refusés dans un délai court après la décision, le temps de pouvoir répondre à une contestation. Garder des candidatures « au cas où » n'a pas de base légale.

Pour le candidat retenu, les données passent dans le dossier du bail et y restent pendant la location et le délai de contestation qui suit. C'est ainsi que fonctionne Brik : l'annonce renvoie vers un formulaire limité à l'identité, au contact, au nombre d'occupants et au montant des revenus ; à Bruxelles, les revenus ne sont demandés qu'au moment du choix ; chaque candidat reçoit un avis RGPD ; les candidatures refusées sont effacées six mois après la décision.

Du candidat retenu au bail signé : la suite dans l'ordre

Le choix fait, la suite s'enchaîne : pièce d'identité et justificatifs de revenus du seul candidat retenu ; bail de la région rédigé et signé, en version neuf ans, courte durée, étudiant ou colocation ; garantie locative constituée sur un compte au nom du locataire avant la remise des clés, deux mois au plus à Bruxelles et en Wallonie, trois en Flandre ; état des lieux d'entrée détaillé avant la fin du premier mois ; enregistrement sur MyRent dans les deux mois.

Prévenez les candidats non retenus par un message court et neutre : « le logement est attribué ». Pas de motif inventé, pas de commentaire sur leur dossier. Un refus fondé sur le CPAS, la nationalité ou le nombre d'enfants écrit noir sur blanc est une preuve servie sur un plateau. Un refus motivé par un critère écrit à l'avance et appliqué à tous ne craint ni test de situation ni plainte.

Cas pratiques

Appel mystère à Anderlecht. Un bailleur demande au téléphone, avant toute visite, « vous travaillez où ? » et « vous êtes combien ? ». À Bruxelles, les deux questions sont prématurées : avant la visite, seuls le nom, le prénom et un moyen de contact peuvent être demandés. Si l'appel est un test de l'Inspection régionale du Logement et que la réponse change selon le nom de l'appelant, l'amende administrative suit. Le bon réflexe : fixer la visite, puis remettre le formulaire standardisé.

Revenus du CPAS à Charleroi. Une candidate présente un revenu d'intégration et une garantie locative constituée par le CPAS pour un loyer de 650 €. Le bailleur wallon vérifie le montant, dans les limites de l'article 6, et le compare à son critère écrit. Refuser parce que la garantie vient du CPAS ou parce que le revenu est un revenu d'intégration serait une discrimination fondée sur la fortune ; refuser parce que le montant n'atteint pas le seuil appliqué à tous ne l'est pas. Les formes de garantie admises sont décrites dans notre article sur la garantie locative.

Agence à Louvain. Le propriétaire demande à son agence IPI de « ne pas prendre d'étrangers ». L'agence qui accepte commet elle-même une pratique interdite ; elle doit refuser la consigne. Les frais d'agence pour la mise en location restent à la charge du bailleur, jamais du locataire ; notre article sur la gestion en direct ou par une agence IPI compare les deux options.

Erreurs fréquentes au moment de choisir un locataire

• Demander les revenus ou la composition du ménage avant la visite à Bruxelles : seuls le nom, le prénom et un moyen de contact sont permis à ce stade.
• Exiger la copie de la carte d'identité de tous les visiteurs : la pièce d'identité ne se demande qu'au candidat retenu, pour le contrat.
• Regarder l'origine des revenus : CPAS, chômage, mutuelle, pension comptent pour leur montant ; le refus fondé sur leur nature est une discrimination.
• Publier une annonce sélective (« pas de CPAS », « couple sans enfant », « Belges uniquement ») : c'est la première preuve relevée par Unia et par l'Inspection.
• Changer de critère en cours de route : un seuil de revenus écrit à l'avance et appliqué à tous se défend ; une impression, non.
• Laisser l'annonce en ligne après un refus : l'indice le plus fréquent dans les plaintes pour « déjà loué » mensonger.
• Conserver trente dossiers après l'attribution : sans base légale, contraire au principe de limitation de la conservation.
• Déléguer une consigne discriminatoire à l'agence : le bailleur et l'agence répondent tous deux.

Questions fréquentes

Puis-je demander les fiches de paie à tous les candidats ?

Non. Vous pouvez demander le montant ou une estimation des revenus à l'appui de la candidature, après la visite ; les justificatifs se produisent au stade du choix, et le candidat choisit la forme : fiche de salaire, extraits de compte, attestation d'allocations. À Bruxelles, les revenus ne se demandent jamais avant la visite, et l'identité du débiteur des revenus peut être noircie sur les extraits.

Puis-je refuser un candidat dont les revenus viennent du CPAS ?

Non. Seul le montant des revenus compte, jamais leur origine ni leur nature. Refuser un candidat parce que ses revenus sont un revenu d'intégration, une allocation de chômage, de mutuelle ou une pension est une discrimination fondée sur la fortune ou l'origine sociale, sanctionnée par les lois antidiscrimination, par Unia et, à Bruxelles, par une amende administrative régionale.

Quelles informations puis-je demander à un candidat locataire en Wallonie ?

Les huit données de l'article 6 du décret du 15 mars 2018 : nom et prénoms, moyen de communication, adresse, date de naissance ou preuve de la capacité de contracter, composition du ménage, état civil si le candidat est marié ou cohabitant légal, montant des ressources, et preuve du paiement des trois derniers loyers. Aucune autre donnée ne peut être exigée, sauf finalité légitime et motifs sérieux et proportionnés.

Combien de temps puis-je garder les candidatures refusées ?

Le temps nécessaire pour répondre à une éventuelle contestation, puis vous les effacez : le RGPD impose la minimisation des données et la limitation de leur conservation. Brik efface les candidatures refusées six mois après la décision. Les données du candidat retenu passent dans le dossier du bail et y restent pendant la location et le délai de contestation qui suit.

La règle des trois fois le loyer est-elle légale en Belgique ?

Elle n'est pas interdite en soi : exiger des revenus d'environ trois fois le loyer est un critère de solvabilité, admissible s'il est fixé à l'avance, appliqué de la même façon à tous les candidats et calculé sur le montant des revenus sans considération de leur origine. Elle devient discriminatoire si elle sert à écarter certains types de revenus ou si elle varie d'un candidat à l'autre.

Que risque un bailleur qui discrimine un candidat ?

À Bruxelles, un test de situation ou un appel mystère de l'Inspection régionale du Logement, une amende administrative, puis des dommages et intérêts devant le juge ; le candidat peut saisir la DIRL ou Unia. En Wallonie et en Flandre, un signalement à Unia et une action en justice fondée sur les lois antidiscrimination, avec indemnisation forfaitaire de la victime. Une annonce discriminatoire ou un refus fondé sur l'origine des revenus suffit à ouvrir le dossier.

Une agence immobilière peut-elle sélectionner les locataires à ma place ?

Oui, à condition d'être agréée par l'IPI et de respecter les mêmes règles que vous : liste régionale des informations, interdiction de regarder l'origine des revenus, critères protégés. Une agence qui accepte une consigne discriminatoire de son client commet elle-même une pratique interdite. Les frais de mise en location sont à la charge du bailleur, jamais du locataire, dans les trois régions.