Règlement de copropriété : peut-il limiter la location ?
Clause bourgeoise, meublé de tourisme, colocation : le règlement de copropriété encadre parfois la location. Ce qu'il peut interdire, et ce qui reste votre droit.
Mis à jour : juillet 2026
Le principe : le copropriétaire loue librement son lot
L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose la règle : chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives, sous une double réserve : ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. Le droit de louer découle directement de ce droit de jouissance. Un règlement de copropriété ne peut donc pas interdire purement et simplement la location d'un lot d'habitation : une telle clause serait réputée non écrite (article 43 de la même loi), car non justifiée par la destination de l'immeuble.
Tout se joue donc dans la notion de destination : immeuble d'habitation, mixte ou commercial, standing, clauses particulières. C'est elle qui permet à certains règlements d'encadrer des formes spécifiques de location. D'où l'importance de lire le règlement avant d'acheter pour louer, et avant de choisir un mode d'exploitation. Notre guide général sur la location en copropriété détaille les autres points de contact entre bail et immeuble collectif.
Clause d'habitation bourgeoise : simple ou exclusive
La clause la plus fréquente est la clause dite d'habitation bourgeoise. Sa portée dépend de sa rédaction :
| Clause | Ce qu'elle autorise | Ce qu'elle interdit |
|---|---|---|
| Habitation bourgeoise simple | Habitation et professions libérales (médecin, avocat, architecte...) | Commerce, artisanat, activités générant réception de clientèle importante ou nuisances |
| Habitation bourgeoise exclusive | Habitation uniquement | Toute activité professionnelle, même libérale, y compris les activités para-hôtelières |
La location nue ou meublée de longue durée, à usage de résidence principale du locataire, reste possible dans les deux cas : elle relève de l'habitation. En revanche, la jurisprudence considère de longue date que la location meublée touristique de courte durée, répétée et assortie de prestations, s'apparente à une activité commerciale ou para-hôtelière incompatible avec une clause d'habitation bourgeoise exclusive (Cour de cassation, 3e chambre civile, notamment 8 mars 2018 et 27 février 2020).
Meublé de tourisme : ce que la loi Le Meur a changé en 2024
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a durci le cadre applicable aux meublés de tourisme en copropriété sur trois points :
- Interdiction facilitée : dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots d'habitation, l'assemblée générale peut désormais interdire la location en meublé de tourisme à la majorité des deux tiers des voix (article 26 de la loi de 1965), là où l'unanimité était auparavant exigée en pratique. La modification ne s'applique pas aux lots constituant la résidence principale du loueur.
- Transparence : tout copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme en mairie doit en informer le syndic, et le sujet est porté à la connaissance de l'assemblée générale.
- Nouveaux règlements : les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 doivent se prononcer explicitement sur l'autorisation ou l'interdiction des meublés de tourisme.
Avant tout projet de location saisonnière, vérifiez donc le règlement et les derniers procès-verbaux d'AG. Les démarches en mairie (déclaration, enregistrement, changement d'usage) relèvent d'un autre corpus : voyez notre article sur la déclaration d'un meublé de tourisme.
Colocation, division de lot, professions libérales
Trois situations intermédiaires méritent l'attention du bailleur :
- Colocation : louer un grand appartement à plusieurs colocataires reste de l'habitation ; le règlement ne peut pas l'interdire en tant que telle. En revanche, les troubles éventuels (bruit, rotation excessive) peuvent engager la responsabilité du bailleur vis-à-vis du syndicat.
- Division de lot : transformer un T5 en plusieurs studios suppose de vérifier le règlement, qui peut soumettre la division à autorisation de l'AG, et de respecter les règles d'urbanisme et de décence.
- Professions libérales et bail professionnel : possibles en clause bourgeoise simple, exclues en clause exclusive. Une activité de bureau avec réception de clientèle peut aussi se heurter à la destination de l'immeuble ou aux règles de changement d'usage.
Ce qu'un règlement ne peut pas interdire
Les clauses restrictives ne sont valables que si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble (article 8 de la loi de 1965). Sont ainsi hors de portée du règlement :
- la location nue ou meublée de longue durée à usage de résidence principale ;
- le choix du locataire par le bailleur (toute clause discriminatoire est illicite) ;
- l'hébergement gratuit d'un proche ;
- la fixation du loyer, qui ne relève que du bail et, le cas échéant, de l'encadrement légal.
Toute clause qui prétendrait imposer un agrément du syndicat avant mise en location, ou réserver la location à certaines catégories d'occupants, est réputée non écrite. Le copropriétaire peut la faire constater par le juge à tout moment, sans délai de prescription.
Acheter pour louer : les vérifications avant de signer
Le règlement de copropriété fait partie des documents remis à tout acquéreur d'un lot. Avant un investissement locatif, vérifiez systématiquement :
- la destination de l'immeuble et la clause d'habitation (simple ou exclusive) ;
- l'existence d'une interdiction des meublés de tourisme votée depuis la loi Le Meur ;
- les clauses sur la division des lots et les activités professionnelles ;
- les procès-verbaux des trois dernières AG : projets de modification du règlement, contentieux en cours ;
- l'état descriptif de division : usage déclaré du lot (habitation, bureau, commerce).
Un point de vigilance final : le locataire est tenu de respecter le règlement dès lors que le bailleur lui en a transmis les extraits utiles avec le bail. C'est une obligation de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, et votre meilleure protection en cas de trouble.
Questions fréquentes
Un règlement de copropriété peut-il interdire toute location ?
Non. Le droit de louer découle du droit de jouissance de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Une clause interdisant la location nue ou meublée de longue durée serait réputée non écrite, car aucune destination d'immeuble ne peut justifier une telle atteinte au droit de propriété.
La copropriété peut-elle interdire la location type Airbnb ?
Oui, dans deux cas : si le règlement contient une clause d'habitation bourgeoise exclusive, la jurisprudence y voit une interdiction des locations touristiques répétées ; et depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, l'AG peut voter l'interdiction des meublés de tourisme à la majorité des deux tiers lorsque le règlement interdit toute activité commerciale.
Puis-je louer en colocation malgré une clause d'habitation bourgeoise ?
Oui. La colocation à usage de résidence principale reste de l'habitation et ne contrevient pas à une clause bourgeoise, même exclusive. Le règlement peut en revanche encadrer la division matérielle du lot en logements distincts, qui suppose parfois une autorisation d'assemblée générale.
Le locataire est-il tenu de respecter le règlement de copropriété ?
Oui, dès lors que le bailleur lui a communiqué les extraits du règlement relatifs à la destination de l'immeuble et à l'usage des parties privatives et communes, comme l'exige l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. En cas de violation, le syndicat s'adresse au bailleur, qui doit faire cesser le trouble.
