Louer en copropriété : règles et obligations du bailleur
Bail, règlement de copropriété, syndic, charges : le bailleur copropriétaire jongle entre deux cadres juridiques. Voici comment les articuler sans faux pas.
Mis à jour : juillet 2026
Deux cadres juridiques qui se superposent
Mettre en location un appartement situé dans un immeuble en copropriété, c'est faire coexister deux corps de règles distincts. D'un côté, la loi du 6 juillet 1989 encadre la relation entre le bailleur et son locataire : contrat de bail, loyer, charges, congé, obligations réciproques. De l'autre, la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967 organisent la vie de l'immeuble : règlement de copropriété, assemblée générale, syndic, répartition des charges communes.
Le point essentiel à comprendre : le locataire n'a aucun lien contractuel avec le syndicat des copropriétaires. C'est le bailleur qui fait l'interface. Il paie les charges appelées par le syndic puis refacture la partie récupérable à son locataire, il transmet les règles de vie de l'immeuble, et il répond du comportement de son occupant vis-à-vis de la copropriété. Ce guide passe en revue chaque point de contact entre le bail et la copropriété, avec des renvois vers nos articles détaillés.
Avant de louer : vérifier le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété définit la destination de l'immeuble (habitation, usage mixte, commercial) et peut contenir des clauses qui encadrent l'usage des lots. L'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe : chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Concrètement, la location nue de longue durée à usage d'habitation ne peut pas être interdite : elle est conforme à la destination d'un immeuble d'habitation. En revanche, certaines situations méritent une lecture attentive avant de signer un bail :
- une clause d'habitation bourgeoise exclusive interdit toute activité professionnelle dans les lots ;
- la location meublée de tourisme peut être interdite plus facilement depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, qui a abaissé la majorité de vote requise en assemblée générale ;
- la division d'un lot ou la transformation en colocation à baux multiples peut être encadrée par le règlement.
Avant toute mise en location atypique, lisez notre analyse complète : le règlement de copropriété peut-il limiter la location ?
Informer le locataire : les extraits du règlement à transmettre
L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.
En pratique, annexez ces extraits au contrat de location, au même titre que le dossier de diagnostic technique et la notice d'information. Un bail rédigé avec un outil conforme intègre automatiquement cette annexe et vous évite un motif de litige. Le locataire ainsi informé ne pourra pas invoquer son ignorance du règlement : horaires d'utilisation des parties communes, interdiction d'étendre du linge en façade, local vélos, tri des déchets, toutes ces règles lui deviennent opposables.
Charges : ce que le syndic appelle, ce que le locataire rembourse
Chaque trimestre, le syndic appelle des provisions sur le budget prévisionnel voté en assemblée générale (article 14-1 de la loi de 1965). Le bailleur les paie intégralement, puis récupère auprès du locataire la seule partie dite récupérable, définie limitativement par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
| Flux financier | Qui paie au final ? |
|---|---|
| Provisions trimestrielles du syndic | Le bailleur, qui avance la totalité |
| Charges récupérables (ascenseur, eau, chauffage collectif, entretien, TEOM...) | Le locataire, via provisions mensuelles puis régularisation annuelle |
| Honoraires du syndic, assurance de l'immeuble, travaux votés, fonds de travaux | Le bailleur, définitivement |
La ventilation précise, poste par poste, et la méthode de régularisation à partir du décompte annuel du syndic sont détaillées dans notre article sur les charges de copropriété récupérables sur le locataire, avec un exemple chiffré complet.
Syndic et assemblée générale : le bailleur reste l'interlocuteur unique
Le locataire n'assiste pas à l'assemblée générale et ne vote jamais : seul le copropriétaire bailleur y siège. Or les décisions d'AG pèsent directement sur la rentabilité locative : budget des charges, travaux votés, individualisation des frais de chauffage, cotisation au fonds de travaux, changement de syndic. Un bailleur non-occupant a donc tout intérêt à y participer, physiquement ou par pouvoir, et à lire chaque procès-verbal.
Pensez aussi à maintenir vos coordonnées à jour auprès du syndic (notification de domicile prévue par le décret de 1967) : convocations et appels de fonds mal adressés sont une source classique d'impayés de charges involontaires. Enfin, si vous louez en meublé de tourisme, la loi Le Meur de 2024 vous impose d'en informer le syndic, qui en fait mention à l'ordre du jour de la prochaine assemblée.
Troubles causés par le locataire : votre responsabilité de copropriétaire
Nuisances sonores répétées, encombrement des parties communes, non-respect du règlement : le copropriétaire répond vis-à-vis du syndicat des agissements de son occupant. Le syndic s'adressera d'abord à vous, et le syndicat peut engager votre responsabilité, voire agir directement contre le locataire en cas de violation du règlement qui lui a été rendu opposable.
Côté bail, vous n'êtes pas démuni. L'article 7 b de la loi de 1989 oblige le locataire à user paisiblement des locaux. En cas de troubles persistants et documentés (courriers du syndic, plaintes de voisins, constats), adressez une mise en demeure, puis saisissez le juge d'une demande de résiliation judiciaire du bail pour manquement grave. Conservez chaque écrit : c'est la matière première du dossier.
Les réflexes du bailleur en copropriété
Pour louer sereinement dans un immeuble collectif, adoptez ces automatismes :
- lire les procès-verbaux des trois dernières AG avant toute mise en location (travaux à venir, contentieux, impayés de la copropriété) ;
- annexer les extraits du règlement au bail et les faire parapher ;
- caler les provisions de charges du locataire sur le budget réel du syndic ;
- régulariser les charges chaque année dès réception du décompte individuel ;
- provisionner les appels de fonds travaux, jamais récupérables ;
- assister aux AG ou donner pouvoir, et surveiller la santé financière du syndicat ;
- souscrire une assurance propriétaire non-occupant en complément de celle du locataire.
Chacun de ces sujets fait l'objet d'un article dédié dans notre cluster copropriété : assemblée générale, travaux votés, fonds de travaux ALUR, syndic bénévole ou professionnel, copropriété en difficulté. De quoi transformer la copropriété en alliée de votre investissement plutôt qu'en source de frictions.
Questions fréquentes
Dois-je prévenir le syndic que je mets mon appartement en location ?
Aucune obligation générale n'impose de déclarer une location nue ou meublée classique au syndic. Deux exceptions : tenir à jour vos coordonnées de copropriétaire bailleur, et informer le syndic en cas de location en meublé de tourisme, obligation issue de la loi Le Meur du 19 novembre 2024.
Le locataire peut-il utiliser les parties communes et les équipements collectifs ?
Oui. Le locataire jouit des parties communes dans les mêmes conditions que le copropriétaire, conformément au règlement de copropriété. C'est précisément pour cela que la loi impose de lui en transmettre les extraits utiles lors de la signature du bail.
Qui paie les charges de copropriété quand le logement est loué ?
Le bailleur paie l'intégralité des appels du syndic, puis refacture au locataire la seule partie récupérable listée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : ascenseur, eau, chauffage collectif, entretien des parties communes, TEOM notamment. Le reste demeure à sa charge définitive.
Que risque le bailleur si son locataire ne respecte pas le règlement de copropriété ?
Le syndicat des copropriétaires peut engager la responsabilité du bailleur et demander réparation des troubles. Le bailleur doit alors mettre en demeure son locataire et, si les manquements persistent, demander la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l'article 7 de la loi de 1989.
