Assurance copropriété et bailleur : qui couvre quoi ?
Multirisque de l'immeuble, PNO du copropriétaire bailleur, assurance du locataire : comment les trois contrats s'articulent et qui indemnise chaque sinistre en copropriété.
Mis à jour : juillet 2026
Trois assurances autour d'un même lot loué
Un appartement loué en copropriété est couvert par trois contrats distincts : la multirisque immeuble souscrite par le syndicat, l'assurance propriétaire non occupant (PNO) du copropriétaire bailleur et l'assurance habitation du locataire. Chacune a son périmètre, ses garanties et ses franchises. Quand un dégât des eaux traverse trois étages, savoir qui indemnise quoi évite des mois de blocage et des avances de trésorerie inutiles.
Cet article détaille l'articulation des trois contrats, la répartition par type de sinistre et le fonctionnement de la convention IRSI qui règle la majorité des dossiers. Pour le choix de vos propres garanties de bailleur (PNO, loyers impayés, protection juridique), reportez-vous à notre guide des assurances du bailleur.
La multirisque immeuble du syndicat
Depuis la loi ALUR, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndicat des copropriétaires de s'assurer en responsabilité civile. En pratique, les copropriétés souscrivent une multirisque immeuble plus large qui couvre :
- les parties communes : toiture, façades, cages d'escalier, canalisations collectives, ascenseur, chaufferie ;
- la responsabilité civile du syndicat pour les dommages causés aux tiers, par exemple une tuile qui blesse un passant ou une infiltration issue d'une colonne commune ;
- selon les contrats, une extension aux parties privatives pour certains événements majeurs (incendie, tempête), en complément des contrats individuels.
La prime est une charge commune répartie entre copropriétaires selon les tantièmes. Elle ne figure pas dans la liste des charges récupérables : elle reste donc définitivement à la charge du bailleur, comme la franchise du contrat immeuble, qui constitue elle aussi une charge commune sauf si la responsabilité exclusive d'un copropriétaire est établie.
La PNO du copropriétaire bailleur : obligatoire depuis ALUR
Le même article 9-1 impose à chaque copropriétaire non occupant une assurance de responsabilité civile a minima. C'est le socle légal de la PNO. Une PNO complète va plus loin et couvre :
- la responsabilité civile du propriétaire, par exemple pour un sinistre causé par un défaut d'entretien du logement ou un équipement vétuste ;
- les périodes de vide locatif, entre deux locataires, quand aucune assurance d'occupant n'existe ;
- le recours des voisins et des tiers, ainsi que les dommages au bien en complément ou en l'absence des contrats du locataire et de l'immeuble ;
- souvent les embellissements et aménagements intérieurs du lot, mal couverts par la multirisque collective.
Comptez généralement entre 80 et 200 € par an pour un appartement : un montant faible au regard des trous de garantie qu'elle comble. La PNO est par ailleurs une charge déductible des revenus fonciers au régime réel.
L'assurance habitation du locataire
Le locataire doit s'assurer contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégât des eaux) en application de l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, et justifier de cette assurance à la remise des clés puis chaque année. À défaut, le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire et la refacturer par douzième, ou invoquer la clause résolutoire prévue au bail. La marche à suivre est détaillée dans notre article sur le locataire sans assurance habitation.
Ce contrat couvre les dommages que le locataire cause à l'immeuble et aux voisins, ainsi que ses biens personnels s'il a souscrit les garanties correspondantes. Il constitue la première ligne d'indemnisation pour la plupart des sinistres nés à l'intérieur du logement.
Qui indemnise quoi : le tableau par sinistre
| Sinistre | Assurance mobilisée en premier | Compléments possibles |
|---|---|---|
| Dégât des eaux né dans le logement loué (joint, flexible, machine) | Assurance habitation du locataire | PNO pour les embellissements du bailleur |
| Fuite d'une canalisation commune ou infiltration par la toiture | Multirisque immeuble du syndicat | PNO et contrat du locataire pour les dommages privatifs |
| Incendie parti du logement | Risques locatifs du locataire | Multirisque immeuble et PNO selon l'étendue des dommages |
| Sinistre pendant une vacance locative | PNO du bailleur | Multirisque immeuble si l'origine est commune |
| Dommage causé à un voisin par un défaut d'entretien du bailleur | Responsabilité civile de la PNO | Recours éventuel de l'assureur du voisin |
La convention IRSI : la mécanique des sinistres de moins de 5 000 €
Depuis 2018, la convention IRSI organise entre assureurs la gestion des dégâts des eaux et incendies dont les dommages restent inférieurs à 5 000 € HT par local sinistré, soit l'immense majorité des dossiers en copropriété. Son principe : un assureur gestionnaire unique, celui de l'occupant du local sinistré (le locataire, ou la PNO du bailleur si le lot est vacant ou non assuré par l'occupant).
- tranche 1, dommages jusqu'à 1 600 € HT : l'assureur gestionnaire indemnise son assuré sans exercer de recours contre les autres assureurs ;
- tranche 2, de 1 600 à 5 000 € HT : l'assureur gestionnaire pilote le dossier et l'expertise pour le compte commun, puis exerce ses recours contre l'assureur du responsable ;
- la recherche de fuite est organisée et prise en charge selon des règles propres à la convention, ce qui évite les renvois de responsabilité interminables.
Au-delà de 5 000 € HT, on sort de l'IRSI : expertises contradictoires et règles de droit commun s'appliquent, avec des délais sensiblement plus longs. Conséquence pratique pour le bailleur : déclarez le sinistre à votre PNO même si le locataire déclare de son côté, et exigez du syndic une déclaration à l'assureur de l'immeuble dès qu'une partie commune est en cause.
Doublons, franchises et trous de garantie
Trois contrats qui se chevauchent créent deux risques symétriques. Les doublons d'abord : inutile de payer deux fois la garantie du mobilier ou des embellissements, vérifiez qui couvre quoi et ajustez les plafonds. Les trous de garantie ensuite, plus dangereux :
- un lot vacant sans PNO n'est couvert par personne pour les sinistres nés dans le logement ;
- la franchise du contrat immeuble reste une charge commune : elle n'est refacturable ni au locataire ni à un copropriétaire isolé, sauf responsabilité démontrée ;
- les loyers perdus après un sinistre rendant le logement inhabitable ne sont indemnisés que si la PNO comporte une garantie perte de loyers.
Relisez les trois contrats à chaque relocation et après chaque assemblée générale modifiant le contrat de l'immeuble. Pour une vision complète des rapports entre bailleur, syndic et locataire, notre article sur la location d'un appartement en copropriété complète utilement ce panorama.
Questions fréquentes
La PNO est-elle obligatoire pour un bailleur en copropriété ?
Oui, au moins pour la responsabilité civile. Depuis la loi ALUR, l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose à tout copropriétaire non occupant de s'assurer en responsabilité civile. Une PNO complète reste vivement conseillée pour couvrir le vide locatif, les embellissements et les recours des voisins.
Qui gère un dégât des eaux de moins de 5 000 € en copropriété ?
La convention IRSI désigne un assureur gestionnaire unique, celui de l'occupant du local sinistré, donc le plus souvent l'assureur du locataire. Jusqu'à 1 600 € HT, il indemnise sans recours. Entre 1 600 et 5 000 € HT, il pilote l'expertise puis se retourne contre l'assureur du responsable.
La franchise de l'assurance de l'immeuble peut-elle être refacturée au locataire ?
Non. La prime et la franchise du contrat de l'immeuble sont des charges communes réparties entre copropriétaires aux tantièmes, et elles ne figurent pas dans la liste des charges récupérables. Seule exception : le syndic peut imputer la franchise à un copropriétaire dont la responsabilité exclusive dans le sinistre est établie.
Que faire si le locataire ne fournit pas son attestation d'assurance ?
Mettez-le en demeure de la produire. Sans réponse sous un mois, la loi de 1989 permet de souscrire une assurance pour son compte et d'en refacturer la prime par douzième avec le loyer, ou d'actionner la clause résolutoire si le bail la prévoit. Ne laissez jamais un logement occupé sans assurance d'occupant.
