Fonds de travaux ALUR : impact pour le bailleur
Cotisation obligatoire, sommes acquises au syndicat, fiscalité différée : ce que le fonds de travaux change concrètement dans les comptes du bailleur copropriétaire.
Mis à jour : juillet 2026
Le fonds de travaux : de la loi ALUR à la loi Climat et Résilience
Créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 (ancien article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965) et obligatoire depuis le 1er janvier 2017, le fonds de travaux est une épargne collective destinée à financer les travaux futurs de la copropriété. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 l'a profondément remanié : le dispositif figure désormais à l'article 14-2-1 de la loi de 1965, son champ a été élargi et il est articulé avec le projet de plan pluriannuel de travaux (PPT).
L'objectif du législateur est clair : éviter que les copropriétés ne découvrent le mur d'investissement (ravalement, toiture, rénovation énergétique) sans épargne préalable, avec les appels de fonds massifs et les impayés qui s'ensuivent. Pour le bailleur copropriétaire, ce fonds est à la fois une contrainte de trésorerie et une protection de la valeur du lot.
Qui cotise, combien : les règles applicables en 2026
Le fonds de travaux est obligatoire dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation achevés depuis plus de dix ans. La loi Climat et Résilience a généralisé l'obligation par étapes selon la taille du syndicat : depuis le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, le 1er janvier 2024 pour celles de 51 à 200 lots, et le 1er janvier 2025 pour toutes les autres. Le dispositif couvre donc aujourd'hui l'ensemble des copropriétés concernées.
- Cotisation minimale : 5 % du budget prévisionnel annuel. Si un plan pluriannuel de travaux a été adopté, la cotisation ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus au plan, si ce montant est supérieur.
- Appels : la cotisation est appelée selon les mêmes modalités que les provisions du budget, généralement chaque trimestre.
- Dispense : une copropriété peut échapper à l'obligation lorsque le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, pendant la durée de validité du diagnostic.
- Utilisation : sur décision d'assemblée générale, pour les travaux prescrits par la loi, ceux du plan pluriannuel, ou les travaux urgents de sauvegarde.
Un fonds attaché au lot : ce que cela change à la vente
C'est la règle la plus contre-intuitive pour les bailleurs : les sommes versées au fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. En cas de vente du lot, le vendeur ne récupère rien : l'article 14-2-1 exclut tout remboursement, et le solde du fonds rattaché au lot profite à l'acquéreur.
Conséquences pratiques :
- l'état daté remis au notaire mentionne le montant de la quote-part du fonds attachée au lot ;
- rien n'interdit de valoriser ce montant dans la négociation du prix de vente : un fonds bien doté est un argument (travaux financés, copropriété saine) ;
- à l'achat, un fonds famélique dans un immeuble ancien doit alerter : les gros travaux seront financés par appels exceptionnels. Ce signal fait partie des vérifications détaillées dans notre article sur les copropriétés en difficulté.
Jamais récupérable sur le locataire
La cotisation au fonds de travaux ne figure pas dans la liste limitative des charges récupérables du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elle reste donc intégralement à la charge du bailleur, comme les travaux qu'elle préfinance. Toute clause du bail prévoyant le contraire serait réputée non écrite, et les sommes indûment perçues restituables au locataire dans la limite de la prescription de trois ans.
Dans votre comptabilité de bailleur, traitez donc cette cotisation comme une charge de propriété, au même titre que l'assurance de l'immeuble ou les honoraires du syndic. La frontière précise entre dépenses refacturables et non refacturables est détaillée dans notre article travaux votés en copropriété : qui paie ?
Traitement fiscal : une déduction différée
Au régime réel des revenus fonciers, les cotisations au fonds de travaux ne sont pas déductibles l'année de leur versement. La règle, constante dans la doctrine fiscale, est la suivante : les sommes ne deviennent déductibles que l'année où le syndic les emploie effectivement au paiement de travaux, et seulement si ces travaux sont eux-mêmes déductibles (entretien, réparation, amélioration d'un logement, à l'exclusion de la construction et de l'agrandissement).
| Événement | Traitement fiscal (régime réel) |
|---|---|
| Versement de la cotisation au fonds | Non déductible l'année du versement |
| Emploi du fonds pour un ravalement ou une rénovation énergétique | Déductible pour la quote-part du lot, l'année de l'emploi |
| Emploi du fonds pour une surélévation ou construction | Non déductible |
| Bailleur au micro-foncier | Aucune déduction spécifique : l'abattement de 30 % couvre tout |
Ce décalage impose un suivi rigoureux : conservez les procès-verbaux d'AG et les décomptes du syndic indiquant l'affectation du fonds, année par année. Sans cette traçabilité, la déduction se perd ou devient indéfendable en cas de contrôle.
La stratégie du bailleur en assemblée générale
Le montant de la cotisation se vote en AG, dans le respect des planchers légaux. Le bailleur a intérêt à une position équilibrée :
- une cotisation trop faible (le minimum de 5 %) dans un immeuble vieillissant prépare des appels exceptionnels brutaux, difficiles à absorber entre deux loyers ;
- une cotisation excessive immobilise de la trésorerie non déductible et non récupérable à la vente ;
- le bon calibrage découle du plan pluriannuel de travaux : exigez son inscription à l'ordre du jour si l'immeuble a plus de quinze ans.
Dernier point de méthode : suivez le fonds comme un actif. Le solde attaché à votre lot figure dans les annexes comptables approuvées chaque année en assemblée ; reportez-le dans votre suivi patrimonial, au même titre que le capital restant dû de votre emprunt, pour connaître la valeur nette réelle de votre investissement.
Pour peser sur ces votes, encore faut-il siéger ou se faire représenter : notre guide de l'assemblée générale côté bailleur donne la méthode complète, de la lecture de la convocation à la contestation d'une résolution.
Questions fréquentes
Le fonds de travaux ALUR est-il obligatoire dans toutes les copropriétés ?
Il est obligatoire dans tous les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation achevés depuis plus de dix ans, l'obligation ayant été généralisée par étapes entre 2023 et 2025 selon la taille du syndicat. Seule une copropriété dont le DTG ne révèle aucun besoin de travaux sur dix ans peut en être dispensée temporairement.
Puis-je récupérer ma cotisation au fonds de travaux sur mon locataire ?
Non. La cotisation n'appartient pas à la liste des charges récupérables du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elle reste une charge de propriété, comme les travaux votés qu'elle sert à financer. Une clause contraire du bail serait réputée non écrite.
Que devient le fonds de travaux quand je vends mon appartement ?
Rien ne vous est remboursé : les sommes versées sont définitivement acquises au syndicat et la quote-part attachée au lot bénéficie à l'acquéreur. Vous pouvez en revanche faire valoir un fonds bien doté comme argument de négociation dans le prix de vente.
Les cotisations au fonds de travaux sont-elles déductibles des revenus fonciers ?
Pas au moment du versement. Elles ne deviennent déductibles, au régime réel, que l'année où le syndic les utilise pour payer des travaux eux-mêmes déductibles (entretien, réparation, amélioration). D'où l'importance de conserver les PV d'AG et les décomptes d'affectation du syndic.
