Travaux votés en copropriété : bailleur ou locataire, qui paie ?
Ravalement, ascenseur, chauffage : les travaux votés en AG sont rarement récupérables sur le locataire. La grille de lecture pour répartir chaque dépense.
Mis à jour : juillet 2026
La règle de base : les travaux votés restent au copropriétaire
Quand l'assemblée générale vote des travaux sur les parties communes, la dépense est répartie entre copropriétaires selon les tantièmes, conformément à la loi du 10 juillet 1965. Pour le bailleur, le réflexe doit être immédiat : ces appels de fonds ne sont, par principe, pas récupérables sur le locataire. La liste des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 est limitative, et elle ne couvre que les dépenses d'exploitation, d'entretien courant et de menues réparations. Les travaux proprement dits (remplacement, réfection, mise aux normes, amélioration) en sont exclus.
Une clause du bail qui transférerait ces coûts au locataire serait réputée non écrite. Le seul canal légal de refacturation, ce sont les charges récupérables, dont le fonctionnement complet est expliqué dans notre article sur les charges de copropriété récupérables sur le locataire.
Entretien courant ou travaux : la frontière du décret 87-713
La difficulté pratique vient de ce qu'un même équipement génère les deux types de dépenses. L'ascenseur illustre bien la distinction :
- le contrat d'entretien, l'électricité, les visites périodiques et les menues réparations (boutons, fusibles, réglages) : récupérables sur le locataire ;
- la mise aux normes de la cabine, le remplacement du moteur ou de l'installation : à la charge exclusive du copropriétaire.
Même logique pour le chauffage collectif : le combustible et l'exploitation courante se refacturent, le remplacement de la chaudière jamais. Le critère opérationnel : ce qui maintient l'équipement en fonctionnement au quotidien est récupérable ; ce qui le remplace, le prolonge ou l'améliore ne l'est pas.
Cas par cas : le tableau qui-paie-quoi
| Dépense votée ou appelée par le syndic | Bailleur | Locataire |
|---|---|---|
| Ravalement de façade | Oui, en totalité | Non |
| Réfection de la toiture, étanchéité | Oui | Non |
| Mise aux normes ou remplacement de l'ascenseur | Oui | Non |
| Contrat d'entretien de l'ascenseur, électricité | Avance | Oui, via les charges |
| Remplacement de la chaudière collective | Oui | Non |
| Combustible, exploitation du chauffage | Avance | Oui, via les charges |
| Peinture de la cage d'escalier (réfection) | Oui | Non |
| Nettoyage et produits d'entretien des parties communes | Avance | Oui, via les charges |
| Interphone : installation ou remplacement | Oui | Non (l'entretien courant, si) |
| Diagnostics de l'immeuble, honoraires de maîtrise d'œuvre | Oui | Non |
Deux nuances pour lire correctement les décomptes. Première nuance : lorsqu'une opération votée mélange entretien courant et travaux (par exemple un contrat d'ascenseur incluant une remise à niveau ponctuelle), le syndic doit ventiler la dépense, et seule la fraction relevant de l'exploitation courante rejoint les charges récupérables. Seconde nuance : les subventions collectives obtenues par le syndicat (MaPrimeRénov' Copropriété, aides locales) viennent en déduction de la quote-part du copropriétaire, jamais de celle du locataire, puisque ce dernier ne finance pas les travaux.
Travaux d'économie d'énergie : la contribution du locataire, sous conditions
Il existe une exception encadrée : la contribution au partage des économies de charges, prévue par l'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 (décret n° 2009-1439 du 20 novembre 2009). Lorsque le bailleur, directement ou via la copropriété, finance des travaux d'économie d'énergie dans le logement ou les parties communes, il peut demander au locataire une participation, à quatre conditions strictes :
- les travaux atteignent un niveau minimal de performance : soit un bouquet d'au moins deux actions (isolation, régulation du chauffage, équipements performants), soit une performance énergétique globale minimale ;
- une démarche de concertation est menée avec le locataire avant les travaux ;
- la contribution mensuelle ne dépasse pas la moitié de l'économie de charges estimée, elle est fixe et non révisable ;
- elle est limitée à quinze ans et figure sur une ligne distincte de l'avis d'échéance : « contribution au partage de l'économie de charges ».
En pratique, ce mécanisme reste peu utilisé car l'économie doit être justifiée par une méthode de calcul réglementaire. Mais sur une rénovation énergétique lourde votée en copropriété, il peut restituer au bailleur une partie du financement.
Appels de fonds, provisions et trésorerie du bailleur
Les travaux votés donnent lieu à des appels de fonds spécifiques, hors budget prévisionnel, selon l'échéancier voté en AG. Trois conséquences de gestion :
- provisionnez dès le vote : un ravalement se paie souvent en trois ou quatre appels sur douze à dix-huit mois ;
- le fonds de travaux constitué au fil des ans peut financer tout ou partie de la dépense si l'AG l'affecte : cela réduit l'appel, pas la nature de la charge ;
- si l'assemblée a voté un emprunt collectif ou un éco-prêt à taux zéro copropriété, les échéances restent une dette du copropriétaire souscripteur, non récupérable sur le locataire ;
- conservez chaque appel et procès-verbal : au régime réel, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration payés via la copropriété sont déductibles de vos revenus fonciers l'année de leur emploi effectif par le syndicat.
Défendre ses intérêts au moment du vote
Puisque la facture des travaux ne se partage pas avec le locataire, le seul levier du bailleur se situe en amont : à l'assemblée générale. Comparer les devis, questionner l'opportunité d'une amélioration somptuaire, arbitrer entre réparation ponctuelle et remplacement, faire voter un échéancier soutenable : tout se joue dans la salle. Notre guide de l'assemblée générale vue du bailleur détaille les résolutions à surveiller, les règles de majorité et la contestation des décisions dans le délai de deux mois.
Dernier conseil : anticipez l'effet des travaux sur le bail. Des travaux lourds en site occupé ouvrent droit, pour le locataire, à une réduction de loyer proportionnelle si leur durée dépasse vingt et un jours (article 1724 du code civil). Informez-le par écrit du calendrier communiqué par le syndic, et documentez chaque échange.
Questions fréquentes
Le ravalement de façade est-il récupérable sur le locataire ?
Non, jamais. Le ravalement est un travail sur parties communes qui n'entre pas dans la liste limitative du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Il reste intégralement à la charge du copropriétaire bailleur, même si l'immeuble y gagne en confort ou en valeur.
Puis-je répercuter la mise aux normes de l'ascenseur sur mon locataire ?
Non. Seules les dépenses d'exploitation et de menues réparations de l'ascenseur (contrat d'entretien, électricité, petites pièces) sont récupérables. La mise aux normes, le remplacement du moteur ou de la cabine relèvent des travaux, à la charge exclusive du bailleur.
Le locataire doit-il participer aux travaux d'économie d'énergie ?
Il peut y être appelé, mais uniquement dans le cadre de l'article 23-1 de la loi de 1989 : travaux atteignant un niveau de performance minimal, concertation préalable, contribution plafonnée à la moitié de l'économie estimée, durée maximale de quinze ans, et ligne dédiée sur l'avis d'échéance.
Les appels de fonds travaux sont-ils déductibles de mes revenus fonciers ?
Au régime réel, oui pour les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration d'un logement, mais l'année où le syndic emploie effectivement les sommes, pas celle du versement de l'appel. Les travaux de construction ou d'agrandissement ne sont en revanche pas déductibles.
