État daté et pré-état daté : contenu, prix, qui paie
Pré-état daté au compromis, état daté du syndic avant l'acte : deux documents distincts, un plafond de 380 € TTC et une opposition possible du syndic sur le prix de vente.
Mis à jour : juillet 2026
Deux documents pour vendre un lot en copropriété
Vendre un appartement en copropriété impose d'informer l'acquéreur sur la situation financière du lot et sur celle du syndicat des copropriétaires. Cette information passe par deux documents que les vendeurs confondent souvent : le pré-état daté, communiqué dès l'avant-contrat, et l'état daté, établi par le syndic juste avant la signature de l'acte authentique. Le premier découle de la loi ALUR et de l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation, le second de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 5 du décret du 17 mars 1967.
La distinction n'a rien de théorique : elle détermine qui établit chaque document, à quel moment, à quel prix et qui le paie. Le bailleur qui cède un lot occupé par un locataire doit en outre surveiller quelques points spécifiques, détaillés plus bas. Le déroulé complet d'une vente (mandat, diagnostics, financement) dépasse le cadre de cet article.
Le pré-état daté : l'information financière de l'avant-contrat
Le pré-état daté regroupe les informations financières que le vendeur doit remettre à l'acquéreur au plus tard à la signature du compromis ou de la promesse. Il comprend notamment :
- le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget payées par le vendeur au titre des deux exercices précédents ;
- les sommes susceptibles de rester dues par le vendeur au syndicat ;
- les sommes qui seront dues au syndicat par le futur acquéreur ;
- l'état global des impayés de charges au sein de la copropriété et de la dette du syndicat vis-à-vis des fournisseurs ;
- la quote-part du fonds de travaux rattachée au lot et la dernière cotisation versée.
Point essentiel : aucun texte n'impose de confier ce document au syndic. Le vendeur peut parfaitement le remplir lui-même à partir de ses appels de fonds, des procès-verbaux d'assemblée générale, de la fiche synthétique et des pièces disponibles sur l'extranet de la copropriété. Les syndics le facturent généralement entre 150 et 400 € via leurs plateformes en ligne, mais cette prestation reste facultative. Un vendeur organisé économise donc cette somme sans aucun risque juridique.
L'état daté : le document officiel établi par le syndic
L'état daté, lui, relève du monopole du syndic. Le notaire le lui demande avant la signature de l'acte authentique, car il arrête officiellement les comptes entre le vendeur, l'acquéreur et le syndicat à la date de la mutation. Son contenu est fixé par l'article 5 du décret du 17 mars 1967 et s'articule en trois parties.
| Partie | Contenu | Exemples |
|---|---|---|
| 1. Sommes dues par le vendeur au syndicat | Tout ce que le cédant doit encore à la copropriété | Provisions exigibles du budget, charges impayées, arriérés de travaux votés, emprunt collectif, frais de mutation |
| 2. Sommes dont le syndicat pourrait être débiteur envers le vendeur | Ce que la copropriété devra restituer au cédant | Avances de trésorerie remboursables, provisions du budget non encore exigibles, solde créditeur après approbation des comptes |
| 3. Sommes incombant au nouveau propriétaire | Ce que l'acquéreur devra payer après la vente | Reconstitution des avances, provisions à échoir du budget, travaux votés non encore appelés, cotisation du fonds de travaux |
La quote-part du fonds de travaux issue de la loi ALUR reste attachée au lot : le vendeur ne peut pas en demander le remboursement au syndicat, elle profite à l'acquéreur. Les parties peuvent en revanche négocier librement une compensation dans le prix de vente. En pratique, le notaire exige un état daté récent, de moins d'un mois environ, pour refléter fidèlement les comptes au jour de la signature.
Prix : 380 € TTC maximum, à la charge du vendeur
Les honoraires du syndic pour l'établissement de l'état daté sont plafonnés à 380 € TTC par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, applicable depuis le 1er juin 2020. Ce montant est un maximum, pas un tarif : certains contrats de syndic prévoient moins, et la mise en concurrence reste possible. La somme est imputable au seul vendeur, en sa qualité de copropriétaire cédant.
Toute facturation supérieure à 380 € TTC pour ce document est illégale. Attention aux libellés créatifs : des frais additionnels de type questionnaire notaire ou dossier de mutation qui recouvrent en réalité le contenu de l'état daté doivent être contestés, d'abord par réclamation écrite au syndic, puis devant le juge des contentieux de la protection si nécessaire. Le plafond ne s'applique en revanche pas au pré-état daté, ce qui explique l'intérêt de le préparer soi-même.
L'opposition du syndic sur le prix de vente
Vendre avec des charges impayées ne bloque pas la vente, mais le syndicat dispose d'une arme efficace : l'opposition de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Le mécanisme se déroule en deux temps :
- le notaire notifie le transfert de propriété au syndic (avis de mutation) dans les quinze jours de la vente ;
- le syndic dispose alors de quinze jours pour former opposition au versement du prix, par acte de commissaire de justice, à hauteur des sommes restant dues par le vendeur.
En cas d'opposition régulière, le notaire séquestre le montant correspondant sur le prix de vente et le reverse directement au syndicat. Le vendeur ne touche donc que le solde. Les créances du syndicat bénéficient en outre d'un privilège renforcé depuis la loi ELAN. Conclusion pratique : soldez vos charges avant la signature, ou anticipez la retenue dans votre plan de trésorerie, notamment si le prix de vente doit rembourser un crédit.
Vendre un lot loué : les vigilances du bailleur
L'état daté ne traite que des comptes de copropriété. Si le lot est vendu occupé, le bail se poursuit aux mêmes conditions et l'acquéreur devient bailleur. Trois chantiers s'ajoutent alors pour le vendeur :
- arrêter les comptes avec le locataire : la régularisation annuelle doit distinguer ce qui lui est refacturable, en s'appuyant sur la liste des charges de copropriété récupérables sur le locataire ;
- transférer le dépôt de garantie : sa restitution en fin de bail incombera au nouveau propriétaire, ce que l'acte de vente doit organiser clairement entre les parties ;
- transmettre le dossier locatif complet : bail, état des lieux, diagnostics, historique des quittances et des régularisations.
La répartition des charges de copropriété entre vendeur et acquéreur suit quant à elle une règle simple : les provisions sont dues par celui qui est copropriétaire au moment de leur exigibilité, sauf convention contraire dans l'acte. Pour une vue d'ensemble des relations entre bailleur et copropriété, consultez notre guide pour louer un appartement en copropriété.
Délais : le calendrier type
| Étape | Document | Qui agit | Délai indicatif |
|---|---|---|---|
| Avant-contrat | Pré-état daté et annexes ALUR | Vendeur, seul ou via le syndic | À réunir dès la mise en vente |
| Entre compromis et acte | Demande d'état daté par le notaire | Syndic | Réponse sous quelques semaines, à relancer |
| Signature de l'acte | État daté de moins d'un mois | Notaire | Jour J |
| Après la vente | Avis de mutation puis opposition éventuelle | Notaire puis syndic | 15 jours, puis 15 jours |
Le principal risque de retard vient d'un syndic peu réactif : demandez l'état daté au moins un mois avant la date de signature prévue, et vérifiez dans le contrat de syndic le tarif appliqué. Un dossier de charges à jour, des procès-verbaux archivés et un suivi rigoureux des appels de fonds font gagner plusieurs semaines sur l'ensemble du processus.
Questions fréquentes
L'état daté est-il obligatoire pour vendre un lot de copropriété ?
Oui, le notaire le demande systématiquement au syndic avant l'acte authentique, sur le fondement de l'article 5 du décret du 17 mars 1967. Il arrête les comptes entre vendeur, acquéreur et syndicat. Sans lui, le notaire ne peut pas sécuriser la répartition des charges ni purger les dettes du vendeur.
Le syndic peut-il facturer plus de 380 € pour l'état daté ?
Non, le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 plafonne ces honoraires à 380 € TTC depuis le 1er juin 2020. Toute facturation supérieure, y compris déguisée en frais annexes, peut être contestée par écrit puis devant le juge. Le plafond ne couvre en revanche pas le pré-état daté, que le vendeur peut établir lui-même gratuitement.
Qui paie le pré-état daté lors d'une vente ?
Le vendeur, s'il choisit de le faire établir par le syndic, car la prestation n'est pas plafonnée et coûte souvent entre 150 et 400 €. Rien n'oblige toutefois à passer par le syndic : le vendeur peut compiler lui-même les informations à partir de ses appels de fonds et des procès-verbaux d'assemblée générale, sans frais.
Que se passe-t-il si le vendeur doit des charges au syndicat ?
Le syndic peut former opposition sur le prix de vente dans les quinze jours de la notification du transfert, en application de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Le notaire séquestre alors les sommes dues et les verse au syndicat. Le vendeur ne perçoit que le solde du prix après apurement de sa dette.
