Louer un bien en indivision : accords et majorités

Bail signé à la majorité des deux tiers, loyers répartis au prorata, indivisaire qui bloque : la mise en location d'un bien indivis obéit à des règles précises du code civil. Mode d'emploi.

Mis à jour : juillet 2026

Louer en indivision : le cadre

Succession non partagée, achat à plusieurs sans société, donation : l'indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien, chacune pour une quote-part. Louer ce bien est possible et courant, mais chaque décision obéit à des règles de majorité fixées par le code civil, au premier rang desquelles l'article 815-3. Les ignorer expose à l'inopposabilité du bail et à des conflits durables entre indivisaires.

Article 815-3 : qui décide quoi

La majorité des deux tiers se calcule en droits, pas en têtes : un indivisaire détenant 70 % des parts décide seul des actes d'administration, tandis que trois indivisaires à parts égales doivent être au moins deux d'accord pour atteindre exactement les deux tiers.

Conclure un bail d'habitation à la majorité des deux tiers

Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent conclure et renouveler les baux d'habitation. Ils doivent en informer les autres indivisaires : à défaut, les décisions prises leur sont inopposables. Un bail consenti sans la majorité requise est de même inopposable aux indivisaires non signataires, source d'insécurité majeure pour le locataire comme pour l'indivision : contestation des loyers, demande d'expulsion, blocage de la vente.

La délivrance d'un congé au locataire obéit à la même logique de majorité : sécurisez-la en recueillant l'accord d'indivisaires représentant au moins deux tiers des droits, l'unanimité restant prudente pour un congé pour vendre. Utilisez un bail conforme mentionnant l'ensemble des bailleurs indivisaires et, le cas échéant, celui qui est mandaté pour encaisser les loyers et délivrer les quittances.

La gestion courante et le mandat tacite

L'article 815-3 organise aussi la gestion de fait : l'indivisaire qui gère le bien au su des autres et sans opposition de leur part est réputé avoir reçu un mandat tacite couvrant les actes d'administration courants, comme l'encaissement des loyers, la délivrance des quittances ou les petites réparations. Ce mandat tacite ne couvre en revanche ni les actes de disposition, ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

Pour signer un nouveau bail, il faut donc soit un mandat exprès donné par les indivisaires représentant les deux tiers des droits, soit la signature directe de cette majorité. Formalisez le rôle du gestionnaire par un écrit simple : périmètre, reddition de comptes, rémunération éventuelle. C'est ce document qui évitera la contestation de ses actes des années plus tard.

Loyers, charges, fiscalité : chacun sa quote-part

Les loyers sont des fruits qui accroissent à l'indivision (article 815-10 du code civil) : ils appartiennent collectivement aux indivisaires à proportion de leurs droits. Charges, taxe foncière, travaux et primes d'assurance se répartissent selon la même clé. Chaque indivisaire peut demander sa part annuelle des bénéfices, après déduction des dépenses engagées pour le bien.

Fiscalement, chacun déclare sa quote-part des revenus locatifs dans sa propre déclaration, en revenus fonciers ou en BIC selon la nature de la location. Les modalités déclaratives précises sont détaillées dans notre article déclarer un bien en indivision.

Cas fréquent : l'indivisaire qui occupe lui-même le logement au lieu de le louer est redevable d'une indemnité d'occupation envers l'indivision, sauf accord contraire de tous. La taxe foncière, elle, est établie au nom de l'indivision et chaque indivisaire en supporte sa quote-part, quelle que soit la personne qui règle l'avis.

Compte bancaire et organisation pratique

Ouvrez un compte bancaire dédié à l'indivision : les loyers y sont encaissés, les charges payées depuis ce compte, et les excédents répartis périodiquement entre indivisaires au prorata. Cette étanchéité évite l'écueil classique du compte personnel d'un indivisaire qui mélange les flux et rend les comptes de sortie d'indivision inextricables.

Complétez ce dispositif par un outil de gestion adapté aux détentions à plusieurs : suivi des loyers et des charges, quote-part de chacun, historique des décisions et des travaux, relevés clairs à partager entre indivisaires. La transparence comptable est le meilleur antidote aux conflits familiaux.

Blocages : l'autorisation judiciaire de l'article 815-5

Quand un indivisaire refuse de louer ou reste injoignable, l'article 815-5 du code civil permet d'obtenir du juge l'autorisation de passer seul l'acte, si le refus met en péril l'intérêt commun : bien vacant qui se dégrade, charges qui courent sans aucune recette. Le tribunal judiciaire apprécie l'intérêt de l'indivision, et l'acte autorisé devient opposable à l'indivisaire récalcitrant.

En cas d'urgence, l'article 815-6 permet en outre au président du tribunal de prescrire toute mesure conservatoire, y compris la désignation d'un mandataire chargé d'administrer le bien. Ces outils judiciaires débloquent une indivision paralysée, mais leur coût et leurs délais plaident pour une organisation conventionnelle en amont.

Convention d'indivision et sortie

Pour stabiliser la gestion, concluez une convention d'indivision (articles 1873-1 et suivants du code civil) : établie par écrit et, dès lors qu'un immeuble figure à l'indivision, par acte notarié publié au fichier immobilier. Elle peut désigner un gérant, fixer les règles de décision et de répartition des revenus, et prévoir une durée déterminée de cinq ans au plus, renouvelable.

Enfin, nul n'est contraint de demeurer dans l'indivision : l'article 815 permet à tout indivisaire de provoquer le partage. Anticipez ce scénario dès la mise en location, notamment le sort du bail en cours, qui se poursuit de plein droit avec les propriétaires issus du partage ou l'acquéreur du bien.

Questions fréquentes

Peut-on louer un bien en indivision sans l'accord de tous ?

Oui pour un bail d'habitation : la majorité des deux tiers des droits indivis suffit pour le conclure ou le renouveler, à charge d'en informer les autres indivisaires. L'unanimité reste requise pour les baux commerciaux, ruraux, industriels ou artisanaux.

Qui encaisse les loyers d'un bien indivis ?

Les loyers appartiennent à l'indivision et se répartissent au prorata des quotes-parts. En pratique, un indivisaire mandaté ou un compte bancaire dédié centralise les encaissements, puis chaque indivisaire perçoit sa part et la déclare fiscalement.

Que faire si un indivisaire bloque la mise en location ?

Si son refus met en péril l'intérêt commun, saisissez le tribunal judiciaire sur le fondement de l'article 815-5 du code civil pour être autorisé à signer seul le bail. Une convention d'indivision désignant un gérant prévient efficacement ce type de blocage.

Un seul indivisaire peut-il signer le bail pour tous ?

Oui s'il détient au moins deux tiers des droits indivis ou s'il a reçu mandat exprès des indivisaires représentant cette majorité. Le mandat tacite de gestion courante ne suffit pas : il ne couvre ni la conclusion ni le renouvellement des baux.