Louer un bien démembré : usufruitier et nu-propriétaire
Usufruitier et nu-propriétaire ne partagent ni les mêmes droits ni les mêmes charges. Baux, loyers, travaux des articles 605 et 606, fiscalité : la répartition complète.
Mis à jour : juillet 2026
Démembrement : qui détient quels droits
Après une donation avec réserve d'usufruit ou une succession, la propriété d'un logement se scinde en deux : l'usufruitier conserve le droit d'user du bien et d'en percevoir les revenus (article 578 du code civil), le nu-propriétaire détient le droit d'en disposer et récupérera la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit. Appliqué à un bien locatif, ce partage répond à une logique simple : celui qui a les fruits gère la location, celui qui a le capital attend.
Cette configuration est extrêmement courante : parents donateurs qui gardent l'usufruit d'un appartement loué, conjoint survivant usufruitier face à des enfants nus-propriétaires. Les mécanismes de la donation elle-même et ses droits sont traités dans notre guide sur la transmission du patrimoine immobilier.
Qui signe les baux et encaisse les loyers
La conclusion d'un bail d'habitation est un acte d'administration : l'usufruitier le signe seul, sans l'accord du nu-propriétaire. Il choisit le locataire, fixe le loyer, délivre les congés et encaisse les loyers, qui sont des fruits civils lui appartenant définitivement. C'est donc lui, et lui seul, qui apparaît comme bailleur au contrat de bail de location, et c'est lui qui reçoit le dépôt de garantie et devra le restituer.
L'article 595 du code civil pose deux limites importantes :
- l'usufruitier ne peut pas, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal ; à défaut d'accord, l'autorisation du juge peut être sollicitée ;
- les baux consentis pour plus de neuf ans ne s'imposent au nu-propriétaire, après la fin de l'usufruit, que pour la période de neuf ans en cours.
Côté impôts, l'usufruitier déclare seul les revenus locatifs : revenus fonciers pour une location nue, BIC pour une location meublée. Le nu-propriétaire ne déclare rien au titre des loyers, puisqu'il ne perçoit rien. En pratique, l'usufruitier gère aussi la vie du bail : révision annuelle du loyer, régularisation des charges, congés pour vendre ou pour reprise, gestion des impayés et des sinistres.
Travaux : la répartition des articles 605 et 606
Le code civil répartit les travaux entre les deux titulaires de droits :
| Nature des travaux | Qui paie | Fondement |
|---|---|---|
| Réparations d'entretien : chaudière, peintures, revêtements, robinetterie, ravalement courant | Usufruitier | Article 605 du code civil |
| Grosses réparations : gros murs et voûtes, rétablissement des poutres et des couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture en entier | Nu-propriétaire | Article 606 du code civil |
La jurisprudence interprète la liste de l'article 606 de façon limitative : la réfection complète d'une toiture ou la reprise structurelle d'un mur porteur en relèvent, un simple ravalement, le remplacement d'une chaudière ou la réfection d'une salle de bains non. Nuance décisive : le nu-propriétaire n'est pas tenu d'exécuter les grosses réparations, l'usufruitier ne peut pas l'y contraindre en l'absence de convention contraire. À l'égard du locataire en revanche, c'est l'usufruitier bailleur qui répond seul de la décence et de l'entretien du logement : si la toiture fuit et que le nu-propriétaire ne finance pas, c'est l'usufruitier que le locataire peut assigner. D'où l'intérêt d'une convention de démembrement écrite qui organise le financement des gros travaux, les modalités de décision et les délais, avant que les désordres ne deviennent urgents.
Impôts locaux, IFI, déductions : qui supporte quoi
- taxe foncière : elle incombe à l'usufruitier, redevable légal en application de l'article 1400 du CGI ;
- IFI : l'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété (article 968 du CGI) ; par exception, en cas d'usufruit légal du conjoint survivant issu de l'article 757 du code civil, la valeur se répartit entre usufruitier et nus-propriétaires selon le barème de l'article 669 du CGI ;
- revenus fonciers : l'usufruitier déduit les charges qu'il supporte ; le nu-propriétaire qui finance des grosses réparations d'un bien loué par l'usufruitier peut, sous conditions, les déduire de ses propres revenus fonciers ;
- charges de copropriété : l'usufruitier paie les charges courantes, le nu-propriétaire les appels correspondant aux gros travaux, selon la même logique que les articles 605 et 606.
Fin de l'usufruit : le sort du bail et du dépôt de garantie
Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans formalité ni droit à payer. Le bail d'habitation en cours se poursuit de plein droit : le nouveau plein propriétaire devient bailleur, reprend les obligations du contrat et restituera le dépôt de garantie au départ du locataire, même si la somme a été encaissée par l'usufruitier des années plus tôt. Il a donc tout intérêt à récupérer rapidement le dossier locatif complet : bail, états des lieux, décompte du dépôt, attestation d'assurance du locataire, historique des loyers et des régularisations de charges. Il notifiera aussi au locataire ses nouvelles coordonnées bancaires pour le paiement des loyers.
Les loyers encaissés par l'usufruitier avant son décès lui appartenaient définitivement : ils intègrent sa succession comme liquidités, sans quasi-usufruit à dénouer, sauf convention particulière. En cas de vente du bien avant l'extinction de l'usufruit, usufruitier et nu-propriétaire doivent y consentir tous les deux, et le prix se partage selon la valeur économique de chaque droit ou se reporte sur un remploi démembré.
Bien gérer un bien démembré au quotidien
La location d'un bien démembré fonctionne sans accroc à trois conditions : une convention écrite qui fixe la répartition des travaux et des charges, une information régulière du nu-propriétaire sur l'état du bien et les baux signés, et une comptabilité locative propre qui distingue ce que chacun finance. Centraliser baux, quittances, charges et travaux dans un outil comme le tableau de bord mon patrimoine immobilier permet à l'usufruitier de gérer et au nu-propriétaire de suivre, sans friction familiale. C'est aussi la meilleure préparation au jour où le nu-propriétaire reprendra la gestion en pleine propriété.
Questions fréquentes
Le nu-propriétaire doit-il signer le bail d'habitation ?
Non. La conclusion d'un bail d'habitation est un acte d'administration que l'usufruitier accomplit seul. L'accord du nu-propriétaire n'est requis, en application de l'article 595 du code civil, que pour les baux ruraux et les baux commerciaux, industriels ou artisanaux, ou pour donner pleine efficacité à un bail de plus de neuf ans.
Qui déclare les loyers d'un bien démembré aux impôts ?
L'usufruitier, qui perçoit les fruits du bien. Il déclare des revenus fonciers en location nue ou des BIC en location meublée, et déduit les charges qu'il supporte. Le nu-propriétaire ne déclare rien au titre des loyers, mais peut sous conditions déduire de ses revenus fonciers les grosses réparations qu'il finance sur un bien loué.
Qui paie la toiture ou les gros murs d'un bien démembré ?
Le nu-propriétaire, au titre des grosses réparations limitativement énumérées par l'article 606 du code civil : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues et murs de soutènement. L'usufruitier assume tout le reste au titre de l'entretien. Attention, le nu-propriétaire ne peut pas être contraint d'exécuter ces travaux sans convention le prévoyant.
Que devient le bail au décès de l'usufruitier ?
Le bail d'habitation se poursuit de plein droit. Le nu-propriétaire, devenu plein propriétaire, prend la qualité de bailleur, encaisse les loyers à compter du décès et restituera le dépôt de garantie en fin de bail. Les loyers encaissés par l'usufruitier avant son décès restent définitivement acquis à sa succession.
