Dispositif Denormandie : réduction d'impôt dans l'ancien
Acheter dans l'ancien, rénover à hauteur de 25 % du coût total et louer plafonné : le Denormandie récompense l'investisseur qui rénove les centres-villes.
Mis à jour : juillet 2026
Le principe : rénover l'ancien contre une réduction d'impôt
Le dispositif Denormandie (article 199 novovicies du code général des impôts, volet ancien) accorde une réduction d'impôt sur le revenu à l'investisseur qui achète un logement ancien dans certaines communes, y réalise des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération, puis le loue nu comme résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Depuis l'extinction du Pinel fin 2024, le Denormandie est devenu la principale réduction d'impôt pour l'investissement locatif résidentiel. La loi du 9 avril 2024 relative à l'habitat dégradé l'a prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 et étendu aux logements situés dans des copropriétés en difficulté. Pour un panorama des autres options depuis la fin du Pinel, consultez notre article sur les alternatives au Pinel pour les investisseurs.
Où investir : les communes éligibles
Trois portes d'entrée territoriales :
- les communes du programme Action cœur de ville (plus de 200 villes moyennes : Béziers, Limoges, Saint-Étienne, Nevers, Colmar...) ;
- les communes ayant signé une opération de revitalisation de territoire (ORT), plusieurs centaines de villes supplémentaires ;
- depuis la loi du 9 avril 2024 : les logements situés dans une copropriété en difficulté (procédure du mandataire ad hoc, administration provisoire ou plan de sauvegarde) ou dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées, partout en France.
Le simulateur officiel sur service-public.fr permet de vérifier l'éligibilité d'une adresse. Point stratégique : ces villes offrent des prix d'achat bas, mais la profondeur du marché locatif y varie fortement. L'étude de la demande locative reste le premier filtre, comme pour tout projet décrit dans notre guide investir dans l'immobilier locatif.
La condition clé : 25 % de travaux au minimum
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (prix d'acquisition frais compris + travaux). Ils doivent être facturés par des professionnels et relever d'au moins l'une des catégories suivantes :
- amélioration de la performance énergétique du logement d'au moins 30 % (20 % en habitat collectif) ;
- ou au moins deux des cinq actions suivantes : isolation de la toiture, isolation des murs, isolation des parois vitrées, changement du système de chauffage, changement du système de production d'eau chaude sanitaire ;
- ou création de surface habitable nouvelle (aménagement de combles, de garage...).
Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition, et le logement loué dans les douze mois de leur achèvement. Conservez devis, factures et attestations : l'administration les demande en cas de contrôle.
Taux, plafonds et durée d'engagement
| Durée d'engagement de location | Taux de réduction | Rythme d'imputation |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 2 % par an |
| 9 ans | 18 % | 2 % par an |
| 12 ans | 21 % | 2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an |
La réduction se calcule sur le prix de revient de l'opération (acquisition + travaux), retenu dans la double limite de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré. Elle entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an. L'engagement initial de 6 ou 9 ans peut être prorogé jusqu'à 12 ans. La location à un ascendant ou descendant est possible s'il n'appartient pas à votre foyer fiscal.
Plafonds de loyers et de ressources
Comme l'ex-Pinel, le Denormandie impose un loyer plafonné selon la zone (A bis, A, B1, B2/C). Barème 2025, revalorisé chaque année : 19,51 €/m² en zone A bis, 14,49 €/m² en zone A, 11,68 €/m² en zone B1, 10,15 €/m² en zones B2 et C. Ce plafond est modulé par un coefficient multiplicateur égal à 0,7 + 19/S (S étant la surface), plafonné à 1,2, qui avantage les petites surfaces. Les ressources des locataires ne doivent pas dépasser des plafonds annuels fixés par zone et composition du foyer, publiés chaque année au BOFiP.
La plupart des communes Denormandie étant en zones B2 et C, le plafond de loyer y est souvent proche du loyer de marché : la contrainte est alors indolore. Vérifiez-le localement avant d'acheter, car un plafond très inférieur au marché ampute la rentabilité pendant toute la durée de l'engagement.
Exemple chiffré complet
Achat d'un T3 de 65 m² dans une ville moyenne éligible : 160 000 € frais inclus, travaux de rénovation énergétique 60 000 € (soit 27 % du coût total de 220 000 €). Engagement de location : 12 ans.
- base de la réduction : 220 000 € (sous les plafonds de 300 000 € et 5 500 €/m²) ;
- réduction totale : 21 % x 220 000 € = 46 200 € ;
- soit 4 400 € par an pendant 9 ans, puis 2 200 € par an pendant 3 ans ;
- loyer plafond en zone B2/C (barème 2025) : 10,15 x 65 x (0,7 + 19/65) = environ 654 € hors charges ;
- si le loyer de marché local est de 680 €, l'effort est minime au regard de l'avantage fiscal.
Rendement d'ensemble : 7 848 € de loyers annuels environ, plus 4 400 € d'économie d'impôt, pour 220 000 € investis, avant charges et fiscalité des revenus fonciers. Le déficit foncier généré par certaines charges peut, en complément, optimiser les premières années.
Les pièges à éviter
- La vacance : le logement doit être loué dans les douze mois de l'achèvement des travaux, et l'avantage suppose une location effective et continue ; en cas de départ d'un locataire, remettez le bien en location sans délai et gardez la preuve de vos diligences.
- Le marché locatif étroit : une petite ville éligible peut manquer de locataires solvables pour un T4 rénové ; adaptez la typologie à la demande.
- Le seuil des 25 % mal calculé : le pourcentage s'apprécie sur le coût total de l'opération, pas sur le seul prix d'achat ; faites valider le plan de financement avant de signer.
- Les travaux non éligibles : embellissements seuls (cuisine, peintures) sans action énergétique ni création de surface ne comptent pas.
- La revente anticipée : rompre l'engagement entraîne la reprise des réductions pratiquées, sauf exceptions (invalidité, licenciement, décès).
Questions fréquentes
Jusqu'à quand peut-on investir en Denormandie ?
Le dispositif s'applique aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2027, échéance fixée par la loi du 9 avril 2024 sur l'habitat dégradé, qui l'a également étendu aux copropriétés en difficulté. Une nouvelle prolongation n'est jamais exclue, mais aucun texte ne l'a actée à ce jour.
Quelle est la différence entre le Denormandie et l'ancien Pinel ?
Le mécanisme fiscal est identique (mêmes taux de 12, 18 et 21 %, mêmes plafonds de loyers et de ressources), mais le Denormandie vise l'ancien avec au moins 25 % de travaux dans des villes moyennes ou des copropriétés en difficulté, quand le Pinel, éteint fin 2024, visait le neuf en zone tendue.
Peut-on cumuler le Denormandie avec le déficit foncier ?
Les travaux retenus dans la base de la réduction d'impôt ne sont pas déductibles une seconde fois des revenus fonciers. En revanche, les charges courantes (intérêts d'emprunt, taxe foncière, gestion) et d'éventuels travaux non intégrés à la base restent déductibles au régime réel, selon les règles habituelles.
Le logement Denormandie peut-il être loué meublé ?
Non. La location doit être consentie nue, à usage de résidence principale du locataire, pendant toute la durée de l'engagement de 6, 9 ou 12 ans. Passer en meublé pendant l'engagement ferait perdre l'avantage fiscal avec reprise des réductions déjà imputées.
