Société immobilière en Belgique : SRL, numéro BCE, UBO et relevés CODA

Publié le 4 novembre 2026

Mettre ses biens locatifs en société en Belgique : la SRL depuis 2019, le plan financier, le numéro BCE, le registre UBO, les relevés CODA pour suivre les loyers, l'impôt des sociétés, et ce qui ne change pas avec les locataires.

Une société immobilière en Belgique est, dans la grande majorité des cas, une SRL : une société à responsabilité limitée constituée devant notaire, sans capital minimum depuis le Code des sociétés et des associations de 2019, qui détient les immeubles, signe les baux, encaisse les loyers sur son propre compte et paie l'impôt des sociétés sur son résultat. Elle n'est ni un abri fiscal automatique ni une formalité : elle ajoute un numéro BCE, un registre UBO, une comptabilité en partie double, un comptable et un bilan annuel à la vie du bailleur.

La question se pose à trois moments : à l'achat d'un immeuble de rapport, quand les charges réelles (travaux, intérêts, honoraires) deviennent lourdes face à la méthode cadastrale de l'IPP, ou pour préparer une transmission. Ce guide décrit ce qu'est une société patrimoniale en Belgique, comment elle se crée, ce qu'elle doit déclarer, comment elle suit ses loyers avec les relevés CODA, comment elle est imposée, et ce qui ne change pas du tout avec les locataires. La décision elle-même se prend avec un comptable et un notaire, chiffres en main.

Ce qu'il faut retenir

• La SRL est la forme de référence depuis le 1er mai 2019 : pas de capital minimum, mais des capitaux propres de départ suffisants, justifiés par un plan financier remis au notaire (art. 5:4 du Code des sociétés et des associations).
• Le numéro BCE, attribué à l'inscription à la Banque-Carrefour des Entreprises, compte dix chiffres et devient le numéro de TVA précédé de « BE » ; la location d'habitation est exemptée de TVA.
• Le registre UBO reçoit l'identité des bénéficiaires effectifs (associés qui détiennent plus de 25 % ou contrôlent la société), dans le mois de la constitution, puis à chaque changement et par confirmation annuelle.
• Les loyers vont sur le compte de la société, avec une communication structurée par bail ; les relevés CODA (norme Febelfin) permettent de rapprocher chaque virement sans saisie.
• Comptabilité en partie double, tenue par un comptable ; comptes annuels déposés à la Banque nationale ; Brik lit les CODA et range les pièces, il ne tient pas la comptabilité.
• Impôt des sociétés sur le résultat (loyers moins charges réelles, amortissements et intérêts) : 25 %, ou 20 % sur la première tranche de 100 000 € pour une petite société qui remplit les conditions.
• Rien ne change pour le locataire : bail de la région, garantie locative, enregistrement sur MyRent, indexation à l'indice santé, renon, précompte jamais refacturé.

Pourquoi créer une société immobilière en Belgique ?

Trois motifs reviennent chez les bailleurs qui franchissent le pas, et chacun a sa contrepartie. Les charges réelles : à l'impôt des personnes physiques, un logement loué à un particulier est imposé sur le revenu cadastral indexé majoré de 40 %, sans déduction des travaux, de l'assurance ou des honoraires ; en société, toutes les charges liées à l'activité se déduisent du résultat, et l'immeuble s'amortit. Le financement : une société qui réinvestit ses loyers constitue plus vite un apport pour l'immeuble suivant, puisque l'impôt des sociétés est en général inférieur à la tranche marginale de l'IPP. La transmission : des parts se donnent ou se vendent plus facilement qu'un immeuble en indivision.

Les contreparties sont connues et chiffrables : frais de notaire à la constitution et à l'apport, comptable chaque année, dépôt des comptes, impôt sur les dividendes quand l'argent sort de la société vers les associés, plus-value imposée à la revente par la société, droits d'enregistrement à l'apport d'un immeuble d'habitation. Un bailleur qui consomme ses loyers chaque mois y perd souvent ; un bailleur qui réinvestit ou qui rénove lourdement y gagne. Le calcul se fait bien par bien, avec le comptable, à partir de la comparaison IPP et du précompte immobilier, qui reste dû dans les deux cas.

Quelle forme de société choisir : la SRL, et les autres ?

La SRL (société à responsabilité limitée) a remplacé la SPRL le 1er mai 2019 avec l'entrée en vigueur du Code des sociétés et des associations. Les associés ne répondent des dettes qu'à concurrence de leur apport ; il n'y a plus de capital minimum, mais les fondateurs doivent prévoir des capitaux propres de départ suffisants au regard de l'activité projetée et le justifier dans un plan financier remis au notaire avant la constitution (art. 5:4). Si la société fait faillite dans les trois ans et que ces capitaux étaient manifestement insuffisants, les fondateurs peuvent être tenus personnellement (art. 5:16). Pour une société patrimoniale, le plan financier décrit les immeubles, les loyers attendus, les crédits, les charges et la trésorerie sur deux ans.

Une société existante (artisan, profession libérale) peut aussi acheter un immeuble locatif, mais mélanger l'activité professionnelle et le patrimoine expose les immeubles aux risques du métier ; la société patrimoniale distincte est la solution habituelle.

Comment créer la société et obtenir le numéro BCE ?

La constitution d'une SRL immobilière suit six étapes, dont trois passent par le notaire :

1. Le plan financier, préparé avec le comptable : immeubles visés, loyers, crédits, charges, trésorerie sur 24 mois, capitaux propres de départ.
2. L'acte constitutif devant notaire : statuts, siège, objet (détention et location d'immeubles), apports en numéraire ou en nature (un immeuble apporté est évalué, et son apport supporte des droits d'enregistrement), nomination de l'administrateur.
3. Le dépôt au greffe du tribunal de l'entreprise par le notaire, qui déclenche l'inscription à la Banque-Carrefour des Entreprises et l'attribution du numéro d'entreprise.
4. L'activation auprès d'un guichet d'entreprises (unité d'établissement, activités) et l'ouverture du compte bancaire de la société.
5. L'identification à la TVA : le numéro BCE précédé de « BE » devient le numéro de TVA ; une société qui ne fait que de la location d'habitation est exemptée (art. 44 du Code de la TVA) et ne facture pas de TVA sur les loyers, mais elle reste identifiée.
6. La déclaration UBO, dans le mois, puis l'achat ou l'apport des immeubles.

Le numéro BCE, ou numéro d'entreprise, est l'identifiant unique de la société dans la Banque-Carrefour des Entreprises tenue par le SPF Économie : dix chiffres, écrits 0xxx.xxx.xxx, qui figurent sur les baux, les avis de paiement, les factures et les courriers de la société. Il se vérifie gratuitement dans la consultation publique de la BCE (Public Search) : un locataire ou un fournisseur peut y contrôler que la société existe et qui la représente. Dans Brik, le numéro BCE d'une société belge est contrôlé à la saisie et la TVA « BE » préremplie ; la page Sociétés et SRL décrit ce que l'application gère pour une société patrimoniale.

Registre UBO : qui déclarer, quand, et quoi mettre à jour ?

Le registre UBO (ultimate beneficial owners) est le registre fédéral des bénéficiaires effectifs des sociétés, tenu par l'Administration générale de la Trésorerie du SPF Finances. Toute société belge y déclare les personnes physiques qui la détiennent ou la contrôlent : en pratique, chaque associé qui possède plus de 25 % des actions ou des droits de vote, et, à défaut, les dirigeants. La déclaration se fait en ligne par l'administrateur, via MyMinfin, avec les pièces qui prouvent la qualité de bénéficiaire (registre des actions, statuts).

Trois obligations dans le temps : la déclaration initiale dans le mois de la constitution ; la mise à jour dans le mois de tout changement (cession de parts, décès, nouvel associé) ; la confirmation annuelle que les informations restent exactes, même sans changement. Le défaut de déclaration ou de mise à jour expose la société et ses administrateurs à des amendes administratives. Les informations officielles sont sur le site du SPF Finances. Une société patrimoniale familiale qui donne des parts aux enfants met le registre à jour à chaque donation : c'est l'oubli le plus fréquent.

Comment la société encaisse et suit ses loyers ?

La société est le bailleur : le bail est signé en son nom, par son administrateur, et les loyers vont sur le compte de la société, jamais sur celui d'un associé. Chaque bail porte sa communication structurée, la référence à douze chiffres (+++090/9337/55493+++) que le locataire reprend dans son virement et qui identifie le loyer sans lecture manuelle ; l'avis de paiement mensuel la rappelle. Le suivi des loyers d'une société est décrit dans notre guide Suivre ses loyers.

Le fichier CODA (coded statement of account) est, selon Febelfin, un fichier électronique qui contient des informations très détaillées sur les transactions des comptes belges : la représentation codée des extraits de compte papier et de leurs annexes, où chaque mouvement porte un code structuré que le logiciel reconnaît pour l'intégrer en comptabilité. La norme est publiée par Febelfin, la fédération du secteur financier belge (version 2.7, juillet 2025), et chaque banque la fournit aux comptes professionnels, en général sur abonnement. Un relevé CODA remplace la saisie des extraits : le comptable l'importe, les loyers se rapprochent par leur communication structurée, les charges par leur contrepartie.

1. Activez les relevés CODA sur le compte de la société auprès de la banque (service des comptes professionnels).
2. Donnez une communication structurée distincte à chaque bail, imprimée sur l'avis de paiement et affichée au locataire.
3. Importez les CODA dans l'outil de gestion locative : chaque loyer reconnu est rapproché de son bail et de son mois ; les écarts (montant partiel, communication absente) sont signalés.
4. Transmettez les mêmes CODA au comptable, qui les intègre en comptabilité : une seule source pour la gestion et pour le bilan.

Brik lit les relevés CODA d'une société belge sans intelligence artificielle, par leurs codes, rapproche les loyers et les émetteurs connus (précompte, Engie, Proximus, Vivaqua), et range les pièces par bien et par bail ; la comptabilité elle-même, le bilan et les déclarations fiscales restent au comptable, avec les exports de Brik.

Comment les loyers sont-ils imposés à l'impôt des sociétés ?

Une société immobilière n'est pas imposée sur un revenu cadastral mais sur son résultat comptable, corrigé fiscalement : les loyers encaissés, moins les charges réelles liées à l'activité (précompte immobilier, assurance, entretien et réparations, honoraires du comptable et de l'agence, frais de gestion), moins les intérêts des crédits, moins l'amortissement de la partie construction des immeubles (le terrain ne s'amortit pas). Le taux de l'impôt des sociétés est de 25 % ; une petite société au sens du Code des sociétés et des associations bénéficie d'un taux réduit de 20 % sur la première tranche de 100 000 € de résultat, à condition notamment de verser à l'un de ses dirigeants une rémunération minimale fixée par le Code des impôts sur les revenus. Les règles et seuils en vigueur sont publiés par le SPF Finances ; le comptable vérifie chaque année si la société y a droit.

Exemple chiffré

Une SRL détient deux appartements loués 900 € par mois chacun, soit 21 600 € de loyers par an. Charges réelles : précompte immobilier 2 400 €, assurance 500 €, entretien et petites réparations 1 800 €, comptable 1 500 €, intérêts du crédit 4 200 €, amortissement de la construction 5 000 €. Résultat imposable : 21 600 − 15 400 = 6 200 €. Impôt des sociétés au taux réduit de 20 %, si la société y a droit : 1 240 €, soit 5,7 % des loyers bruts, parce que les charges et l'amortissement ont tout absorbé. Le même couple d'appartements détenu en personne physique aurait été imposé sur deux revenus cadastraux indexés majorés de 40 %, sans aucune déduction de travaux ni d'assurance, mais sans comptable ni bilan, et avec des loyers librement disponibles : l'argent de la SRL, lui, n'appartient aux associés qu'après distribution, imposée à son tour.

Personne physique ou société : le tableau de décision

Ce qui ne change pas : le bail, le locataire, la région

Le passage en société ne modifie rien au droit du bail : la société signe le bail de la région du bien (Code bruxellois du Logement, décret wallon du 15 mars 2018, Woninghuurdecreet), respecte le plafond de garantie locative (deux mois à Bruxelles et en Wallonie, trois en Flandre), enregistre le bail sur MyRent dans les deux mois, indexe à l'indice santé une fois par an, donne son renon dans les formes régionales et ne refacture jamais le précompte au locataire d'une résidence principale. Le locataire reste un particulier protégé par les mêmes textes ; seul le nom du bailleur sur le bail et le compte à créditer changent.

Deux points pratiques : l'administrateur signe pour la société et indique sa qualité (« pour la SRL X, l'administrateur ») sur le bail, le renon et l'état des lieux ; et la société qui confie ses biens à une agence choisit un agent agréé IPI, qui lui remet un décompte de gestion. Les agences et administrateurs de biens belges qui gèrent pour plusieurs sociétés relèvent de Brik Pro, avec le compte de tiers et le numéro IPI sur les documents.

Cas pratiques : trois bailleurs devant la société

Le couple qui achète un immeuble de rapport à rénover. Quatre appartements, 180 000 € de travaux financés par crédit. En personne physique, ni les travaux ni l'assurance ne se déduiraient, seuls les intérêts. La SRL déduit les charges, amortit la construction et finance le bien suivant avec les loyers nets d'impôt ; le couple ne compte pas sur ces loyers pour vivre. Le comptable confirme, le notaire constitue : acheter un immeuble en société se décide avant le compromis, pas après.

Le retraité qui vit de ses deux loyers. 1 800 € de loyers par mois, pas de crédit, peu de travaux. La méthode cadastrale de l'IPP lui coûte moins qu'un impôt des sociétés suivi d'un impôt sur les dividendes pour sortir l'argent ; la société ajouterait un comptable et un bilan sans avantage. Il reste en personne physique et soigne sa déclaration au cadre III.

La famille qui prépare la transmission de six appartements. La société patrimoniale permet de donner des parts progressivement aux enfants tout en gardant la gestion ; chaque donation met à jour le registre UBO dans le mois. Les loyers sur le compte de la société, les CODA au comptable, les baux au nom de la SRL : la gestion ne change pas, la propriété se transmet par parts.

Erreurs fréquentes avec une société immobilière

• Encaisser un loyer sur le compte personnel d'un associé : confusion de patrimoines, comptabilité fausse, risque fiscal. Le loyer va sur le compte de la société, avec la communication structurée du bail.
• Oublier le registre UBO après une cession de parts ou une donation : la mise à jour se fait dans le mois, et la confirmation chaque année.
• Créer la société pour un seul petit bien consommé en loyers : le comptable et le bilan coûtent plus que l'économie d'impôt.
• Signer le bail en son nom propre pour un immeuble détenu par la société : le bail est nul ou requalifié ; l'administrateur signe pour la société.
• Croire que la société échappe au droit du bail : garantie locative, MyRent, indexation, renon, précompte non refacturé s'appliquent à l'identique.
• Négliger le plan financier : des capitaux propres manifestement insuffisants engagent la responsabilité des fondateurs en cas de faillite dans les trois ans.
• Saisir les extraits à la main alors que la banque fournit des CODA : erreurs, retards, double travail entre le bailleur et le comptable.

Questions fréquentes

Quelle société choisir pour détenir des biens locatifs en Belgique ?

La SRL, dans la très grande majorité des cas : responsabilité limitée à l'apport, pas de capital minimum, constitution devant notaire sur la base d'un plan financier, gouvernance simple pour une famille. La SA convient aux patrimoines importants à plusieurs branches ; la société simple sert d'outil de planification sans écran de responsabilité. Le choix se fait avec le notaire et le comptable.

Faut-il un capital minimum pour créer une SRL immobilière ?

Non, plus depuis le Code des sociétés et des associations de 2019. Les fondateurs doivent toutefois doter la société de capitaux propres de départ suffisants pour son activité et le justifier dans un plan financier remis au notaire (art. 5:4). En cas de faillite dans les trois ans avec des capitaux manifestement insuffisants, leur responsabilité personnelle peut être engagée (art. 5:16).

Qu'est-ce que le numéro BCE d'une société et où le vérifier ?

C'est le numéro d'entreprise à dix chiffres attribué par la Banque-Carrefour des Entreprises du SPF Économie lors du dépôt de l'acte constitutif au greffe ; précédé de « BE », il sert de numéro de TVA. Il figure sur les baux et les avis de paiement de la société et se vérifie gratuitement dans la consultation publique de la BCE, qui indique aussi les représentants légaux.

Une société immobilière doit-elle facturer la TVA sur les loyers ?

Non pour la location d'habitation, exemptée de TVA par l'article 44 du Code de la TVA : la société n'applique pas de TVA sur les loyers et ne récupère pas celle de ses travaux. Elle reste identifiée sous son numéro BCE précédé de « BE ». Les locations soumises à TVA (certains baux professionnels sous option, parkings isolés) relèvent d'un régime distinct, à voir avec le comptable.

Qui déclarer au registre UBO et à quel rythme ?

Les bénéficiaires effectifs : les personnes physiques qui détiennent plus de 25 % des actions ou des droits de vote, ou qui contrôlent la société, et à défaut ses dirigeants. La déclaration initiale se fait dans le mois de la constitution, chaque changement se déclare dans le mois, et les informations sont confirmées chaque année, via MyMinfin, pièces justificatives à l'appui.

À quoi servent les relevés CODA pour un bailleur en société ?

Le fichier CODA est la version codée des extraits de compte, normalisée par Febelfin : chaque mouvement porte un code que le logiciel de gestion et le comptable reconnaissent. Importé chaque jour ou chaque semaine, il rapproche les loyers par leur communication structurée, repère les retards et alimente la comptabilité sans saisie ; une seule source sert à la gestion locative et au bilan.

Comment les loyers d'une SRL sont-ils imposés ?

À l'impôt des sociétés, sur le résultat : loyers encaissés moins charges réelles (précompte, assurance, entretien, honoraires), intérêts et amortissement de la construction. Le taux est de 25 %, ramené à 20 % sur la première tranche de 100 000 € pour une petite société qui remplit les conditions, dont une rémunération minimale de dirigeant. L'argent distribué ensuite aux associés est imposé à son tour.

Le passage en société change-t-il quelque chose pour mes locataires ?

Non. Le bail reste celui de la région, la garantie locative garde son plafond, l'enregistrement sur MyRent reste dû dans les deux mois, l'indexation suit l'indice santé et le renon ses formes régionales ; le précompte n'est jamais refacturé au locataire d'une résidence principale. Seuls changent le nom du bailleur sur le bail, signé par l'administrateur pour la société, et le compte à créditer.