Renon d'un bail en Belgique : préavis, première date de fin, indemnité

Publié le 4 novembre 2026

Qui peut mettre fin au bail, quand, avec quel préavis et quelle indemnité : les règles du renon pour le bail de neuf ans et le bail de courte durée, à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre, articles à l'appui, indemnité calculée en euros.

Le renon d'un bail en Belgique est l'écrit par lequel le bailleur ou le locataire met fin au bail, à une date qu'il ne choisit jamais librement : le préavis court du premier jour du mois qui suit la notification, et sa durée, comme l'indemnité éventuelle, dépend de trois choses : qui donne le renon, quel est le type de bail, et dans quelle région se trouve le logement. Les trois textes régionaux, Code bruxellois du Logement (art. 231 et 237 à 239), décret wallon du 15 mars 2018 (art. 30 et 55) et Woninghuurdecreet (art. 15 à 22), ont gardé la même architecture, avec des écarts sur la forme et sur le bail de courte durée.

Le cas typique : le bailleur veut reprendre son appartement bruxellois loué depuis quatre ans par un bail de neuf ans, pour y loger sa fille. Il peut, à tout moment, donner un renon de six mois pour occupation personnelle ; notifié le 12 mars, le préavis court du 1er avril et le bail prend fin le 30 septembre ; sa fille doit occuper les lieux dans l'année et y rester deux ans, sans quoi le locataire peut réclamer dix-huit mois de loyer. Voici, en tableaux, toutes les combinaisons pour le bail de neuf ans et le bail de courte durée, l'indemnité convertie en euros, puis la façon de rédiger et d'envoyer un renon qui ne se conteste pas.

Ce qu'il faut retenir

• Point de départ du préavis : le premier jour du mois qui suit le mois de la notification, pour tout renon qui peut être donné à tout moment (CBL art. 231, décret wallon art. 30, Woninghuurdecreet art. 15).
• Locataire, bail de neuf ans : trois mois de préavis, à tout moment, sans motif ; indemnité de trois, deux ou un mois de loyer s'il part pendant la première, la deuxième ou la troisième année ; rien ensuite.
• Bailleur, bail de neuf ans : six mois de préavis ; à tout moment pour occupation personnelle (famille jusqu'au troisième degré), à la fin du premier ou du deuxième triennat pour travaux ou sans motif ; sans motif, indemnité de neuf ou six mois.
• Engagements du bailleur : occuper dans l'année et pendant deux ans, ou commencer les travaux dans les six mois et les finir dans les vingt-quatre ; sinon dix-huit mois de loyer au locataire.
• Contre-préavis : le locataire qui reçoit un renon du bailleur peut partir avec un mois de préavis, sans indemnité.
• Courte durée : le locataire part avec trois mois et une indemnité d'un mois (1,5 / 1 / 0,5 en Flandre) ; le bailleur ne peut rompre qu'après la première année, pour occupation personnelle, à Bruxelles et en Wallonie, jamais en Flandre.
• Forme : écrit ; en Wallonie, recommandé, huissier ou remise contre signature du double ; ailleurs, le recommandé prouve la date. Brik rédige le renon avec la première date de fin et l'indemnité en euros ; vous l'envoyez.

Quand commence le préavis d'un renon ?

Le point de départ du préavis est le même dans les trois régions : dans tous les cas où un renon peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel il est donné (décret wallon, art. 30 ; même règle à l'art. 231 du Code bruxellois et à l'art. 15 du décret flamand). Un renon de trois mois notifié le 2 mai comme le 30 mai court du 1er juin et le bail prend fin le 31 août. Pour les renons qui ne peuvent être donnés qu'à une date précise (fin d'un triennat, échéance du bail), le préavis court à la réception, et il doit simplement être reçu assez tôt : six mois avant la date pour le bailleur, trois mois pour le locataire.

La date qui compte est celle de la réception, pas celle de l'envoi. Bruxelles l'a précisé pour les renons notifiés depuis le 1er novembre 2024 : le destinataire est présumé en avoir connaissance le jour de la notification par huissier, le jour de la signature de l'accusé de réception d'un recommandé, le jour de la présentation d'un recommandé simple, ou le surlendemain du dépôt d'une lettre ordinaire. Un recommandé déposé le 31 mai peut donc n'être présenté que le 2 juin : le préavis ne court alors que du 1er juillet, et le bailleur ou le locataire perd un mois. En Flandre, la page officielle le dit autrement : un renon de fin de bail reçu « même un jour trop tard » entraîne la prorogation automatique du bail.

Renon d'un bail en Belgique : quelle forme doit-il prendre ?

Un écrit, daté et signé, qui identifie le bail, dit sans ambiguïté qu'il y est mis fin, indique le motif quand la loi l'exige, et la date de prise d'effet. La définition du renon (congé) est au glossaire belge ; sa forme varie :

Pour un couple marié ou des cohabitants légaux, le renon du bailleur s'adresse à chacun des deux, séparément, et le renon des locataires est donné par les deux : à Bruxelles, la brochure officielle rappelle que l'acte adressé à un seul époux peut être annulé. Bruxelles Logement publie des modèles de renon à valeur indicative pour chaque motif ; un modèle de renon reste un canevas, la date et l'indemnité se calculent bail par bail.

Bail de neuf ans : comment le locataire donne-t-il son renon ?

Pour le renon d'un bail de 9 ans, le locataire peut partir à tout moment, avec un préavis de trois mois, sans jamais devoir motiver son renon (CBL art. 237 § 5, décret wallon art. 55 § 5, Woninghuurdecreet art. 20 § 1). Pendant le premier triennat, il doit une indemnité ; après, plus rien.

L'année se compte à partir de l'entrée en vigueur du bail, et c'est la date à laquelle le bail prend fin qui détermine l'année : « selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année » (décret wallon). À Bruxelles, l'indemnité « ne doit pas être versée au moment de la notification » : elle se calcule « dans le décompte final des sommes dues par chacune des parties à l'expiration du contrat ». Le préavis locataire en Belgique est donc toujours de trois mois ; seul le prix du départ anticipé change.

Le contre-préavis du locataire : quand c'est le bailleur qui a donné renon (occupation personnelle, travaux ou sans motif), le locataire peut à son tour mettre fin au bail à tout moment avec un préavis d'un mois, sans indemnité, même pendant les trois premières années (CBL art. 237 § 5 ; décret wallon art. 55 § 5 ; Woninghuurdecreet art. 20 § 2). Ce contre-préavis ne dispense pas le bailleur de respecter son motif ni de payer l'indemnité qu'il doit.

Bail de neuf ans : dans quels cas le bailleur peut-il donner renon ?

Le bailleur n'a pas la liberté du locataire : il ne peut donner renon que dans trois cas, toujours avec six mois de préavis, et deux d'entre eux ne s'ouvrent qu'à l'échéance d'un triennat. Le bail peut exclure ou limiter chacune de ces facultés.

Le renon pour occupation personnelle doit nommer la personne qui occupera et dire son lien avec le bailleur ; à la demande du locataire, le bailleur prouve ce lien dans les deux mois, faute de quoi le locataire peut demander la nullité du renon au juge de paix, au plus tard deux mois avant la fin du préavis. Le renon pour travaux est accompagné des pièces, à la notification ou dans les deux mois ; le bailleur de plusieurs logements dans un même immeuble peut, pour le bon déroulement du chantier, mettre fin à plusieurs baux à tout moment avec six mois, sauf pendant la première année. Le renon sans motif n'a rien à justifier, mais le locataire peut rester tant que l'indemnité n'est pas payée. Les détails du bail lui-même sont dans l'article sur le bail de neuf ans.

Bail de courte durée : qui peut partir avant la fin ?

Un bail de courte durée (trois ans au plus) est fait pour aller jusqu'à son terme : il prend fin par un renon notifié au moins trois mois avant l'échéance, sans indemnité, par l'une ou l'autre partie. Le renon anticipé y est l'exception, et c'est là que les régions divergent le plus.

Le piège du bail de courte durée n'est pas le renon anticipé, c'est le terme oublié : sans renon notifié trois mois avant l'échéance, et si le locataire reste, le bail « est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur », au même loyer. Les règles de prolongation sont détaillées dans l'article sur le bail de courte durée.

Comment calculer l'indemnité de renon en euros ?

Les textes parlent en mois de loyer ; le renon doit parler en euros. L'indemnité de renon se calcule sur le loyer en vigueur au moment où le bail prend fin, charges exclues, indexation comprise.

Exemple chiffré

Bail de neuf ans entré en vigueur le 1er septembre 2025, loyer de 900 €, indexé à 945 € au 1er septembre 2026 (indices fictifs : 900 € × 136,50 ÷ 130,00). Le locataire notifie son renon le 10 novembre 2026 : le préavis court du 1er décembre et le bail prend fin le 28 février 2027, pendant la deuxième année. Indemnité : deux mois du loyer en vigueur, soit 2 × 945 € = 1 890 €, et non 1 800 €. S'il avait notifié le 20 juillet 2026, le bail aurait pris fin le 31 octobre 2026, toujours pendant la deuxième année (commencée le 1er septembre 2026) : même indemnité, calculée sur le loyer alors en vigueur. Côté bailleur, un renon sans motif à la fin du premier triennat, le 31 août 2028, coûte neuf mois du loyer indexé à cette date.

Écrivez le montant dans le renon ou dans la réponse au renon du locataire, avec le mode de paiement et la date. L'indemnité du locataire se règle au décompte final ou, s'il en est d'accord, se compense avec le dernier loyer ; elle ne se prélève jamais d'autorité sur la garantie locative, qui ne se libère que par accord écrit ou décision du juge de paix. L'indemnité du bailleur sans motif est due à la fin du préavis : le locataire peut rester dans les lieux tant qu'elle n'est pas payée.

Recevoir un renon du locataire : quelles vérifications faire ?

1. La date de réception : elle fixe le mois de notification, donc le premier jour du préavis ; conservez l'enveloppe ou l'accusé.
2. La durée du préavis : trois mois pour un locataire ; un renon qui annonce un départ plus proche ne vaut que pour la date légale, sauf accord écrit de votre part sur une date plus tôt.
3. L'indemnité : selon l'année du bail de neuf ans ou le régime du bail de courte durée, en euros, sur le loyer indexé en vigueur à la fin du bail ; aucune si vous aviez vous-même donné renon (contre-préavis).
4. L'enregistrement du bail : un bail non enregistré depuis plus de deux mois prive le bailleur du préavis et de l'indemnité ; vérifiez MyRent avant de les réclamer.
5. L'accusé : répondez par écrit en confirmant la date de fin, le montant de l'indemnité et le rendez-vous d'état des lieux de sortie.
6. La relocation : le locataire laisse visiter le logement dans les conditions prévues au bail ; publiez l'annonce dès le renon reçu, avec le certificat PEB.

Cas pratiques

Le neveu du bailleur, à Namur, deuxième année du bail. Un neveu est un collatéral du troisième degré : le renon pour occupation personnelle est possible à tout moment, mais « le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du premier triennat » (décret wallon, art. 55 § 2). Notifié par recommandé en janvier de la deuxième année, le préavis de six mois court du 1er février ; la fin du bail est reportée à la fin de la troisième année. Le neveu occupe dans l'année, deux ans au moins.

Appartement gantois loué depuis 2020, le bailleur veut rénover. En Flandre, pour un bail conclu depuis 2019, le renon pour travaux n'est possible qu'à la fin d'une période de trois ans ; il faut six mois de préavis, le dossier de travaux, et l'engagement de commencer dans les six mois et de finir dans les vingt-quatre, sous peine de dix-huit mois de loyer. Le locataire peut répondre par un contre-préavis d'un mois.

Bail de courte durée de deux ans à Liège, le locataire part après huit mois. Préavis de trois mois, à compter du premier jour du mois suivant la notification recommandée, et indemnité d'un mois de loyer. Si c'était le bailleur qui voulait reprendre le logement pour lui-même, il devrait attendre la fin de la première année, puis donner trois mois de préavis et un mois d'indemnité ; en Flandre, il ne le pourrait pas du tout.

Erreurs fréquentes

• Compter le préavis depuis la lettre au lieu du premier jour du mois suivant, ou poster un recommandé le 31 : un mois de perdu.
• Oublier le motif ou le nom de l'occupant dans un renon pour occupation personnelle : le renon est nul, et il faut en notifier un nouveau, qui ne court qu'à sa réception.
• Donner un renon pour travaux ou sans motif en cours de triennat : ces facultés ne s'ouvrent qu'à l'échéance du premier ou du deuxième triennat.
• Calculer l'indemnité sur le loyer de base au lieu du loyer indexé en vigueur, ou la retenir sur la garantie locative.
• Laisser filer le terme d'un bail de courte durée : sans renon trois mois avant l'échéance, le bail devient un bail de neuf ans compté depuis le début.
• Adresser le renon à un seul des époux ou cohabitants légaux : l'acte peut être annulé.
• Réclamer préavis et indemnité sur un bail non enregistré : le locataire en est dispensé tant que l'enregistrement n'est pas fait.

En Belgique, ce n'est pas la lettre qui fixe la date, c'est le texte régional. Un renon juste tient en quatre lignes : la date de réception, le premier jour du préavis, la date de fin, l'indemnité en euros. Le reste se trouve dans la page renon, préavis et fin de bail.

Questions fréquentes

À partir de quand court le préavis d'un renon ?

Du premier jour du mois qui suit celui de sa notification, dans les trois régions, pour tout renon qui peut être donné à tout moment. Un renon reçu le 12 mars court du 1er avril ; reçu le 31 mars, il court aussi du 1er avril, mais un recommandé déposé le 31 risque d'être présenté en avril et de ne courir que du 1er mai. À Bruxelles, la réception est présumée au jour de la présentation du recommandé.

Quel est le préavis du locataire pour un bail de neuf ans ?

Trois mois, à tout moment et sans motif, dans les trois régions. S'il part pendant le premier triennat, il doit en plus une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer selon que le bail prend fin la première, la deuxième ou la troisième année ; à partir de la quatrième année, il ne doit plus rien. L'indemnité se calcule au décompte final, sur le loyer indexé.

Puis-je reprendre mon logement pour un enfant pendant un bail de neuf ans ?

Oui, par un renon de six mois pour occupation personnelle, à tout moment à Bruxelles et en Wallonie ; en Flandre, l'occupation par un membre de la famille n'est possible qu'à partir de la fin de la troisième année, le bailleur seul pouvant occuper avant. Le renon nomme l'occupant et son lien de parenté ; il doit occuper dans l'année qui suit et rester deux ans, sinon dix-huit mois de loyer sont dus au locataire.

Quelle indemnité le bailleur doit-il pour un renon sans motif ?

Neuf mois de loyer si le bail prend fin à l'expiration du premier triennat, six mois à l'expiration du deuxième, dans les trois régions ; trois mois pour un bail de plus de neuf ans qui s'arrête à la fin du troisième triennat ou d'un suivant. Le préavis est de six mois et l'indemnité est due à la fin du préavis ; le locataire peut rester tant qu'elle n'est pas payée.

Le renon doit-il être envoyé par recommandé ?

En Wallonie, le décret impose une forme : envoi recommandé, exploit d'huissier ou remise en main propre contre signature du double daté (art. 30). À Bruxelles et en Flandre, un écrit suffit, mais le recommandé reste la façon la plus sûre de prouver la date de réception, qui fixe le point de départ du préavis. Gardez une copie du renon et la preuve de son envoi avec le bail.

Le bailleur peut-il mettre fin à un bail de courte durée avant son terme ?

À Bruxelles et en Wallonie, seulement après la première année de location, pour occuper le bien lui-même ou le faire occuper par sa famille, avec trois mois de préavis et une indemnité d'un mois de loyer. En Flandre, jamais : le bail de courte durée va jusqu'à son terme, sauf accord écrit des deux parties.

Qu'est-ce que le contre-préavis du locataire ?

Quand le bailleur a donné renon pour occupation personnelle, pour travaux ou sans motif, le locataire peut à son tour mettre fin au bail à tout moment avec un préavis d'un mois, sans indemnité, même pendant les trois premières années. Le bailleur reste tenu de respecter son motif et de payer l'indemnité éventuellement due.

Que se passe-t-il si personne ne donne renon à la fin des neuf ans ?

Le bail est prorogé de trois ans aux mêmes conditions, loyer indexé compris, puis de trois ans en trois ans. Chaque partie peut y mettre fin à chaque échéance de trois ans, sans motif et sans indemnité, par un renon de six mois ; le bailleur qui rompt sans motif à la fin du troisième triennat ou d'un suivant d'un bail de plus de neuf ans doit trois mois de loyer.