Indexation du loyer en Belgique : formule à l'indice santé et conditions

Publié le 11 octobre 2026 · Mis à jour le 19 octobre 2026

Une fois par an, à la date anniversaire du bail, le loyer belge s'adapte à l'indice santé de Statbel. La formule, le choix des indices, les conditions par région, la limitation PEB et ses facteurs de correction, l'exemple chiffré.

L'indexation du loyer en Belgique se fait une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, selon une formule unique : loyer de base × nouvel indice santé ÷ indice santé de départ. Elle n'est jamais automatique : le bailleur la demande par écrit, le bail doit être écrit et enregistré, et à Bruxelles le certificat PEB doit avoir été remis au locataire. Les trois régions partagent la formule ; elles diffèrent sur les conditions et sur les facteurs de correction hérités de la limitation PEB de 2022-2023.

Le cas typique : un bail signé le 20 juin, entré en vigueur le 1er juillet, à 900 € par mois. Chaque 1er juillet, vous pouvez recalculer le loyer avec l'indice santé de juin, en partant toujours du loyer de base et de l'indice de mai de l'année de signature. Si vous l'oubliez deux ans puis vous en apercevez, vous ne récupérez que trois mois d'arriérés. Voici le calcul pas à pas, le choix des indices, les conditions région par région, la limitation PEB et ce qu'elle a laissé dans la formule, puis la façon de notifier une indexation qui ne se conteste pas.

Ce qu'il faut retenir

• Formule (décret wallon art. 26, Code bruxellois art. 224/2, Woninghuurdecreet art. 34) : loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ ; le résultat est un plafond, jamais un plancher.
• Indices : nouvel indice = indice santé du mois qui précède le mois anniversaire de l'entrée en vigueur ; indice de départ = indice santé du mois qui précède la signature du bail ; même base pour les deux.
• Quand indexer un loyer : une fois par année de bail, au plus tôt à la date anniversaire ; la demande écrite déclenche l'indexation, avec un effet rétroactif limité aux trois mois qui précèdent le mois de la demande.
• Conditions : bail écrit et enregistré partout ; à Bruxelles, certificat PEB valide remis au locataire ; une clause du bail peut exclure l'indexation.
• PEB : du dernier trimestre 2022 à l'automne 2023, l'indexation des logements D à G a été limitée ou gelée ; depuis, un facteur de correction s'applique aux baux antérieurs à cette période à Bruxelles (PEB E, F, G) et en Flandre (D, E, F, sans PEB), tant que le PEB ne s'améliore pas.
• Charges : la formule porte sur le loyer de base « à l'exclusion de tous frais et charges » ; les provisions s'ajustent par le décompte, un forfait ne suit pas la formule légale.
• Brik importe l'indice santé chaque mois, calcule depuis le loyer de base, applique la condition de votre région et rédige la lettre ; vous l'envoyez.

Comment se calcule l'indexation d'un loyer ?

Le calcul d'indexation du loyer repose sur trois nombres, et sur rien d'autre.

Loyer indexé = loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ

• Le loyer de base est celui « qui résulte de la convention ou d'un jugement, à l'exclusion de tous frais et charges quelconques expressément laissés à charge du preneur par le bail » (décret wallon, art. 26). On ne part jamais du dernier loyer indexé : chaque année, on recalcule depuis le loyer initial, ce qui évite d'accumuler les arrondis.
• Le nouvel indice est « l'indice santé du mois qui précède celui de l'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail ». Pour un bail entré en vigueur le 1er juillet, c'est l'indice de juin.
• L'indice de départ (ou indice de base) est « l'indice santé du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue ». Pour un bail signé le 20 juin, c'est l'indice de mai de l'année de signature ; il ne change plus pendant toute la durée du bail.

L'indice santé, publié chaque mois par Statbel, est l'indice des prix à la consommation débarrassé de quelques produits (tabac, alcool, carburants) ; c'est lui, et non l'indice des prix à la consommation, que la loi retient pour les loyers. Les deux indices doivent être exprimés dans la même base : Statbel change de base périodiquement et publie les tables de conversion. Si votre bail date d'une base antérieure, convertissez l'indice de départ avant de calculer, sinon le résultat est faux. Le résultat de la formule est un maximum : « le loyer adapté ne peut dépasser le montant qui résulte de la formule », et toute clause qui irait au-delà est réduite à ce montant.

Exemple chiffré

Bail à 900 €, signé le 20 juin 2025, entré en vigueur le 1er juillet 2025. Au 1er juillet 2026, avec des indices fictifs : indice de départ (mai 2025) 130,00 ; nouvel indice (juin 2026) 136,50. Loyer indexé : 900 € × 136,50 ÷ 130,00 = 945 €. Au 1er juillet 2027, on repart de 900 € et de 130,00, avec l'indice de juin 2027 ; on ne multiplie jamais 945 € par un nouveau rapport. Les indices réels se lisent sur le site de Statbel, au mois près, avant toute notification.

Quand faire l'indexation du loyer en Belgique, et combien de fois ?

Une fois par année de location, au plus tôt au jour anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. La date qui compte est l'entrée en vigueur, pas la signature : un bail signé en juin pour une entrée au 1er juillet s'indexe chaque 1er juillet. Rien n'oblige à indexer chaque année ; mais une année sautée ne se rattrape pas, sauf pour les trois derniers mois, et l'indexation suivante repart du loyer de base avec le nouvel indice de la dernière date anniversaire.

L'indexation du loyer n'est pas rétroactive au-delà de trois mois : « cette demande n'a d'effet rétroactif que pour les trois mois qui précèdent le mois de la demande » (Bruxelles), « n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande » (Wallonie, art. 57), « werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan die van het verzoek » (Flandre, art. 34). L'exemple de la brochure bruxelloise : bail entré en vigueur le 1er décembre 2017, indexation possible dès le 1er décembre 2018 ; le bailleur qui ne la réclame qu'en août 2019 n'obtient que mai, juin, juillet et les mois à venir.

À Bruxelles, une seconde horloge tourne ensuite : l'action en justice pour obtenir le paiement d'une indexation réclamée se prescrit par un an à compter de la demande adressée par recommandé (ancien Code civil, art. 2273, al. 1). Un locataire qui ne paie pas l'indexation demandée doit donc être assigné dans l'année.

Quelles sont les conditions pour indexer, région par région ?

L'indexation suppose un bail écrit et un bail enregistré : si vous avez laissé passer le délai de deux mois de l'enregistrement sur MyRent, vous ne pouvez pas indexer tant que la formalité n'est pas accomplie. Le bail peut par ailleurs exclure l'indexation : relisez la clause avant d'écrire au locataire. Puis chaque région ajoute sa condition.

À Bruxelles, un bail dont le certificat PEB n'a pas été remis au locataire ne s'indexe pas : remettez-le, faites-le signer pour réception, puis indexez. Et un PEB arrivé à échéance compte comme absent : « si le certificat est expiré, un nouveau doit avoir été transmis avant toute indexation ». En Flandre, un PEB expiré vaut « pas de PEB » pour le facteur de correction.

Indexation et PEB : que reste-t-il de la limitation de 2022-2023 ?

Pendant un an, les trois régions ont limité ou gelé l'indexation des logements les moins performants. La période est close, mais elle a laissé des traces dans la formule de nombreux baux.

Depuis la fin de la période, chaque région a écrit la suite dans un facteur de correction, pour que le gel ne soit pas rattrapé d'un coup :

• Bruxelles (art. 224/2, ordonnance du 13 octobre 2023) : le facteur s'applique si le bail est entré en vigueur avant le 14 octobre 2022, si le PEB est E, F ou G, et si le logement est loué sur le marché privé ou public hors SISP et Fonds du Logement. Formule : [(loyer de base × nouvel indice) ÷ indice de départ] × facteur. Pour un PEB E et un anniversaire du 1er janvier au 13 octobre, le facteur vaut 50 % × [(indice 2022 + indice 2023) ÷ indice 2023] ; pour un PEB F ou G, indice 2022 ÷ indice 2023 ; pour un anniversaire du 14 octobre au 31 décembre, les indices 2021 et 2022 remplacent 2022 et 2023. La page officielle Indexation des loyers avec facteur de correction publie la table des facteurs mois par mois et un calculateur XLSX mis à jour le 5 de chaque mois ; le facteur s'applique « à chaque indexation », jusqu'à un meilleur PEB ou un nouveau bail.
• Flandre : le facteur s'applique aux baux commencés avant le 1er octobre 2022 dont le label est D, E, F ou inexistant (un EPC expiré vaut « pas d'EPC ») ; les labels A+, A, B et C indexent en entier. Vlaanderen.be publie le facteur par mois anniversaire (par exemple 0,945356473 pour un label D et 0,890712946 pour E, F ou sans label, anniversaire en novembre) et un exemple : loyer de base 600 €, anniversaire en novembre, label D, loyer indexé 732,02 € ramené à 692,02 €. Un bail commencé après le 1er octobre 2022 s'indexe normalement.
• Wallonie : pas de facteur multiplicateur ; pour un logement D à G dont l'indexation 2022-2023 a été limitée, le loyer adapté pendant cette période devient le loyer de base des indexations suivantes, et l'indice du mois précédant cet anniversaire devient l'indice de départ. La page officielle Indexer un loyer de la Wallonie détaille le calcul : (loyer indexé − loyer dû) × 75 ou 50 ÷ 100, le « loyer dû » étant le loyer indexé de l'année précédente même s'il n'avait pas été demandé.

Un bail signé après ces périodes n'est pas concerné ; un bail en cours à l'époque, dans un logement D ou moins, ne reprend pas la formule simple sans vérifier. Les pages régionales sont les seules références, et Brik applique le facteur de la région du bien quand les dates du bail et le PEB l'exigent.

Comment demander l'indexation au locataire ?

Pour l'indexation du loyer, la demande écrite est le point de départ : l'indexation n'est due qu'à partir de la demande écrite du bailleur. Tant que vous n'écrivez pas, l'ancien loyer reste dû, et un locataire qui continue à payer 900 € ne vous doit rien de plus. La demande vaut pour l'avenir ; pour le passé, trois mois au plus.

1. Vérifiez les conditions : bail écrit, enregistré (MyRent, et IRISrent à Bruxelles), clause d'indexation non exclue, PEB remis et valide à Bruxelles, date anniversaire atteinte.
2. Calculez depuis le loyer de base, avec l'indice de départ et le nouvel indice dans la même base ; appliquez le facteur de correction de la région si le bail et le PEB l'exigent.
3. Écrivez au locataire : loyer de base, indice de départ (mois, base, valeur), nouvel indice (mois, valeur), formule, facteur éventuel, résultat, date de prise d'effet. Un courrier simple, un e-mail ou un SMS suffisent ; à Bruxelles, le recommandé fait courir la prescription d'un an, et partout il prouve la date.
4. Mettez à jour l'avis de paiement du mois suivant avec le nouveau montant, en gardant la même communication structurée.
5. Rangez la lettre avec le bail : la prochaine indexation partira du même loyer de base, et un juge de paix demandera la chaîne complète en cas de litige.

Le locataire peut, lui aussi, demander l'adaptation si l'indice santé recule : la formule joue dans les deux sens, « à la demande de la partie intéressée ».

Indexation, révision du loyer et charges : trois mécanismes différents

L'indexation suit le coût de la vie sans changer l'équilibre du bail. Elle ne doit pas être confondue avec la révision du loyer de base, possible seulement à des moments précis : en Wallonie, « entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat » (décret, art. 58), par accord ou par le juge si la valeur locative normale a bougé de 20 % au moins, ou de 10 % à la suite de travaux aux frais du bailleur ; à Bruxelles, le même mécanisme existe (art. 240) et il est fermé tant que le bail n'est pas enregistré ; en Flandre, le décret prévoit des fenêtres comparables. Hors ces fenêtres, le loyer de base ne bouge qu'avec l'accord écrit du locataire, et à Bruxelles un loyer qui dépasse de 20 % le loyer de référence est présumé abusif.

Les charges ne s'indexent pas non plus par la formule : le loyer de base s'entend « à l'exclusion de tous frais et charges ». Les provisions s'ajustent par le décompte annuel ; un forfait reste ce que le bail dit, et en Flandre il n'est jamais indexé. Pour un bail de courte durée, la prorogation se fait aux mêmes conditions, l'indexation restant le seul levier entre deux baux. La définition courte est au glossaire belge ; la mécanique complète, dans la page indexation du loyer.

Cas pratiques

Bail bruxellois de 2019, PEB F, oublié pendant deux ans. Le bail est entré en vigueur avant le 14 octobre 2022 et le PEB est F : le facteur de correction s'applique. Vous calculez depuis le loyer de base avec les indices de la dernière date anniversaire, vous multipliez par le facteur du mois anniversaire lu sur la page de Bruxelles Logement, vous demandez par écrit ; vous obtenez les trois derniers mois et l'avenir. Si vous remettez un nouveau PEB classé D ou mieux, le facteur disparaît à l'indexation suivante.

Bail wallon signé en mars 2024, PEB D. Signé après la période de limitation : aucun facteur, formule simple, à condition que le bail soit enregistré. L'indexation se demande à chaque anniversaire de l'entrée en vigueur, par e-mail s'il le faut, preuve conservée.

Bail flamand de 2021, pas de certificat. Sans EPC, le facteur de correction le plus défavorable s'applique à chaque indexation, et une indexation complète réclamée à tort autorise le locataire à continuer de payer l'ancien loyer. Faire établir le certificat est la seule façon de sortir du facteur : avec un label A+ à C, l'indexation entière redevient possible, sans rattrapage des mois antérieurs au nouveau certificat.

Erreurs fréquentes

• Partir du loyer déjà indexé au lieu du loyer de base : le résultat dérive d'année en année.
• Prendre l'indice du mois anniversaire au lieu du mois qui le précède, ou l'indice des prix à la consommation au lieu de l'indice santé.
• Mélanger deux bases d'indice : un bail ancien dont l'indice de départ n'a pas été converti.
• Indexer un bail non enregistré, ou un bail bruxellois sans PEB remis ou avec un PEB expiré.
• Oublier le facteur de correction pour un bail antérieur à octobre 2022 dans un logement E, F ou G à Bruxelles, D, E, F ou sans EPC en Flandre.
• Indexer les charges : les provisions se révisent par le décompte, le forfait ne suit pas la formule légale, et en Flandre il n'est jamais indexé.
• Réclamer plus de trois mois d'arriérés, ce que le locataire est en droit de refuser, ou laisser passer un an à Bruxelles sans agir contre un locataire qui ne paie pas l'indexation demandée.

Questions fréquentes

Comment calculer l'indexation d'un loyer en Belgique ?

Loyer de base × nouvel indice santé ÷ indice santé de départ. Le loyer de base est le loyer du bail hors charges ; le nouvel indice est celui du mois qui précède le mois anniversaire de l'entrée en vigueur ; l'indice de départ est celui du mois qui précède la signature, converti dans la même base. Avec des indices fictifs : 900 € × 136,50 ÷ 130,00 = 945 €.

Quand peut-on indexer un loyer ?

Une fois par année de location, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, à condition que le bail soit écrit, enregistré, et qu'il n'exclue pas l'indexation ; à Bruxelles, le certificat PEB valide doit avoir été remis au locataire. L'indexation prend effet à la demande écrite, avec trois mois d'effet rétroactif au plus.

Puis-je indexer le loyer si je l'ai oublié les années précédentes ?

Oui, pour l'avenir, dès votre demande écrite, en recalculant depuis le loyer de base avec le nouvel indice de la dernière date anniversaire. Pour le passé, vous ne récupérez que les trois mois qui précèdent le mois de la demande ; le reste est perdu, même si le bail prévoyait l'indexation, dans les trois régions.

Quel indice santé faut-il prendre ?

Le nouvel indice est l'indice santé du mois qui précède le mois anniversaire de l'entrée en vigueur du bail ; l'indice de départ est l'indice santé du mois qui précède la signature. Les deux doivent être dans la même base, et il s'agit bien de l'indice santé publié chaque mois par Statbel, pas de l'indice des prix à la consommation.

Le locataire peut-il refuser l'indexation ?

Non si le bail est écrit, enregistré, ne l'exclut pas, et, à Bruxelles, si le certificat PEB valide lui a été remis. Il peut en revanche contester un calcul faux : mauvais indice, mauvaise base, loyer déjà indexé pris comme base, facteur de correction oublié, ou arriérés réclamés au-delà de trois mois. Joignez toujours le détail du calcul à votre lettre.

Le certificat PEB bloque-t-il encore l'indexation ?

Le gel de 2022-2023 est terminé, mais il survit dans un facteur de correction : à Bruxelles pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022 avec un PEB E, F ou G ; en Flandre pour les baux commencés avant le 1er octobre 2022 avec un label D, E, F ou sans EPC valide. À Bruxelles, un PEB valide remis au locataire reste en outre une condition de toute indexation.

Les charges s'indexent-elles avec le loyer ?

Non. La formule légale porte sur le loyer de base à l'exclusion de tous frais et charges. Les provisions pour charges s'ajustent par le décompte annuel sur dépenses réelles ; un forfait reste au montant écrit dans le bail, et en Flandre il n'est jamais indexé pendant la durée du bail.