État des lieux d'entrée en Belgique : détaillé, contradictoire, enregistré

Publié le 9 octobre 2026 · Mis à jour le 27 octobre 2026

Obligatoire dans les trois régions, dressé logement vide ou dans le premier mois, détaillé, contradictoire, à frais partagés, enregistré avec le bail : l'état des lieux d'entrée, et ce qui se passe quand il manque.

L'état des lieux d'entrée en Belgique est obligatoire, détaillé, dressé contradictoirement avant l'occupation ou pendant le premier mois, à frais partagés, puis annexé au bail enregistré. L'état des lieux d'entrée est le procès-verbal, signé par le bailleur et le locataire, qui décrit pièce par pièce l'état du logement, de ses équipements et de ses compteurs au jour de la remise des clés. Il sert de point de comparaison unique à la sortie : ce qui n'y figure pas n'existe pas, et sans lui le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l'état où il le rend. Les trois régions ont repris la règle de l'ancien Code civil et l'ont précisée.

Trois textes s'appliquent selon la commune du bien : l'article 220 du Code bruxellois du Logement, les articles 27 et 28 du décret wallon du 15 mars 2018 (modifiés par l'arrêté du 29 avril 2024), les articles 9 et 39 du Woninghuurdecreet flamand. Les délais sont identiques, un mois ; les frais d'expert, les mentions minimales et le recours au juge de paix diffèrent. Voici comment dresser un état des lieux d'entrée qui tient devant le juge, ce qu'il doit contenir, qui paie quoi, et ce qui se passe quand il manque.

Ce qu'il faut retenir

• Obligatoire dans les trois régions, pour tout bail d'habitation : Bruxelles (Code bruxellois du Logement, art. 220), Wallonie (décret du 15 mars 2018, art. 27, impératif), Flandre (Woninghuurdecreet, art. 9).
• Délai : pendant que le logement est vide ou au cours du premier mois d'occupation. Passé ce mois, plus aucune partie ne peut y contraindre l'autre.
• Détaillé et contradictoire : en présence des deux parties (ou de leurs représentants), daté et signé par chacune ; une clause de style « bon état, bien connu des parties » ne vaut rien.
• Frais partagés : un expert commun est payé à parts égales ; un expert choisi par une seule partie est payé par elle, et son constat reste contestable.
• Désaccord : le juge de paix désigne un expert, sur requête déposée avant la fin du délai d'un mois en Flandre, dans les quinze jours qui suivent ce mois en Wallonie, à la demande de la partie la plus diligente à Bruxelles.
• Enregistré avec le bail : annexé au contrat et déposé avec lui sur MyRent (IRISrent et MyRent à Bruxelles), dans les deux mois de la signature, par le bailleur.
• Sans état des lieux détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l'état où il se trouve à la fin du bail : la garantie locative ne couvre alors aucun dégât, sauf preuve contraire difficile à rapporter.

L'état des lieux d'entrée est-il obligatoire en Belgique, et dans quel délai ?

Oui, dans les trois régions, et depuis bien avant la régionalisation : l'ancien Code civil (art. 1730) imposait déjà un état des lieux détaillé, contradictoire et à frais communs. Les textes régionaux ont repris la règle et l'ont rendue impérative : le bail ne peut pas y renoncer. Le délai est le même partout : l'état des lieux d'entrée obligatoire se dresse soit pendant la période où les lieux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Au-delà, il est trop tard pour l'imposer, et le document dressé après coup décrit un logement déjà habité.

La règle se lit dans la commune du bien, pas dans l'adresse du bailleur : un propriétaire de Namur qui loue un appartement à Etterbeek applique le Code bruxellois. En Communauté germanophone, c'est le décret wallon dans la version applicable sur ce territoire qui s'applique. Notre article sur les quatre droits du bail en Belgique détaille cette répartition.

Qui dresse l'état des lieux et qui paie l'expert ?

Les parties ont le choix entre trois formules. La première, l'état des lieux dressé par les parties elles-mêmes, est gratuite et valable, à condition d'être réellement détaillée : les régions mettent à disposition un modèle-type indicatif (Bruxelles Logement, SPW Logement). La deuxième, l'expert commun (géomètre-expert immobilier, architecte, expert en états des lieux), désigné par une clause du bail ou d'un commun accord : ses honoraires d'état des lieux d'entrée se partagent à parts égales. La troisième, l'expert d'une seule partie : chacun peut se faire accompagner de son propre conseil, qu'il paie seul ; un constat signé par un seul expert, mandaté par un seul camp, peut toujours être contesté par l'autre.

Le choix dépend du bien. Un studio repeint se décrit en une heure, photos à l'appui ; une maison avec jardin, chaudière, cheminée et parquet ancien justifie l'expert, dont le procès-verbal neutre est rarement contesté à la sortie. En Wallonie, le décret précise depuis l'arrêté du 29 avril 2024 que l'expert commun est mandaté « soit par une clause écrite du bail, soit par les deux parties d'un commun accord ».

Exemple chiffré

Un appartement loué 900 € par mois hors charges à Liège, garantie locative de deux mois, soit 1 800 € sur compte bloqué. À la sortie, trois ans plus tard, le bailleur constate un plan de travail brûlé et une porte intérieure enfoncée, chiffrés 450 € sur devis. Avec un état des lieux d'entrée détaillé qui notait « plan de travail stratifié sans trace, portes intérieures intactes », les deux dégâts sont imputables au locataire : la banque libère 1 350 € au locataire et 450 € au bailleur sur accord écrit. Sans état des lieux d'entrée, ou avec une mention « cuisine en bon état », le locataire est présumé avoir reçu le bien tel qu'il le rend : le bailleur garde 0 € et répare à ses frais, sauf à prouver autrement que les dégâts datent du bail. L'écart de 450 € dépasse de loin la moitié des honoraires d'un expert.

Que doit contenir un état des lieux d'entrée détaillé ?

« Détaillé » a un sens précis : le document décrit l'état apparent de chaque pièce, élément par élément, et non le logement en général. Le décret wallon (art. 27, § 2) fixe le contenu minimal, qui vaut comme liste de contrôle dans les trois régions :

1. La date du constat.
2. L'identité et la qualité des auteurs des constatations (parties, mandataires, expert).
3. Les références du bail : coordonnées des parties, adresse du bien, date de début.
4. Une note générale : aperçu de l'état du bien, des matériaux, des équipements, de l'entretien et de la propreté.
5. La description de l'état apparent, des dégâts éventuels et de la propreté de chaque pièce : sols, murs, plafonds, menuiseries, vitrages, prises et interrupteurs, sanitaires.
6. L'état et le fonctionnement apparent des équipements (chaudière, hotte, électroménager fourni, volets, sonnette, interphone).
7. Le relevé des documents d'entretien des équipements et leur date (attestation d'entretien de la chaudière, ramonage).
8. Le relevé des index des compteurs et des jauges de citerne ; à Bruxelles, aussi les numéros de compteurs et les codes EAN de l'eau, du gaz et de l'électricité.
9. La consignation des clés, télécommandes, badges et puces remis au locataire.
10. L'existence et la localisation des détecteurs de fumée (art. 4bis du Code wallon de l'habitation durable ; règle de bon sens ailleurs).
11. Les signatures des parties présentes, précédées de « lu et approuvé ».
12. La signature de l'auteur des constatations.

Les photos appuient le texte sans le remplacer : datées, numérotées, référencées dans le procès-verbal (« photo 12 : rayure de 15 cm sur le parquet du séjour »). Les détecteurs, la chaudière et son attestation d'entretien relèvent aussi de la conformité du logement, voyez notre article sur le logement conforme à la location.

Comment dresser l'état des lieux d'entrée, étape par étape ?

1. Inscrire la clause dans le bail : état des lieux contradictoire avant la remise des clés, expert commun nommé ou non, frais partagés. Le bail et l'état des lieux sont enregistrés ensemble.
2. Fixer la date avant l'emménagement, logement vide et nettoyé, compteurs accessibles, chaudière entretenue, attestation en main. Un logement encore encombré par le précédent occupant ne se décrit pas.
3. Préparer le modèle d'état des lieux d'entrée : modèle-type régional ou trame de l'expert, liste des pièces dans l'ordre de visite, équipements, clés, compteurs.
4. Parcourir ensemble, pièce par pièce, dans le même ordre : plafond, murs, sol, menuiseries, vitrages, électricité, chauffage, sanitaires, équipements. Tester chaque équipement (robinets, chasse, volets, plaques, hotte, interphone).
5. Relever les compteurs (index, numéros, codes EAN) et la jauge de citerne, photographier les cadrans.
6. Consigner les clés et badges remis, avec leur nombre.
7. Relire, dater, faire signer chaque page par les deux parties avec « lu et approuvé », remettre un exemplaire à chacune. Un locataire qui refuse de signer : constat de carence, et requête au juge de paix pour désigner un expert tant que le délai le permet.
8. Annexer au bail et enregistrer sur MyRent dans les deux mois de la signature du bail ; à Bruxelles, déposer bail, annexes et état des lieux sur IRISrent et enregistrer sur MyRent.

Rangez le document dès le premier jour avec le bail, les attestations et les photos : complété à la sortie, il devient la base du décompte final.

Que se passe-t-il sans état des lieux d'entrée ?

La sanction est la même dans les trois régions et vient de l'ancien Code civil (art. 1731), repris par l'article 28 du décret wallon et l'article 39, § 3 du décret flamand : sans état des lieux d'entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans le même état que celui où il se trouve à la fin du bail. La preuve contraire est admise par toutes voies de droit, mais en pratique le bailleur ne dispose ni de photos datées ni d'un écrit signé ; le juge de paix écarte presque toujours sa demande. L'absence d'état des lieux d'entrée revient donc à renoncer d'avance à toute retenue sur la garantie locative pour dégâts, et un état des lieux sommaire produit le même effet, puisqu'il n'est pas « détaillé » au sens des textes.

À l'inverse, avec un état des lieux d'entrée détaillé, le locataire doit rendre le bien tel qu'il l'a reçu, à l'exception de ce qui a péri ou s'est dégradé par vétusté ou force majeure (art. 28, § 2 du décret wallon ; art. 39, § 3 du décret flamand ; brochure de Bruxelles Logement, art. 220). Il répond aussi des dégradations causées par les personnes de son ménage et par ses sous-locataires. La distinction entre usure normale et dégradation se juge à la sortie, poste par poste : notre article sur l'état des lieux de sortie et la libération de la garantie donne la grille.

Le juge de paix est le juge de tous les litiges de bail d'habitation en Belgique ; il siège dans chaque canton et peut être saisi par simple requête. Pour l'état des lieux d'entrée, il n'intervient que pour désigner un expert quand l'une des parties se dérobe, et seulement dans le délai : avant la fin du premier mois en Flandre, dans les quinze jours qui suivent ce mois en Wallonie. Son jugement est exécutoire nonobstant opposition et sans appel. Voyez la définition du juge de paix dans notre glossaire.

Faut-il enregistrer l'état des lieux d'entrée avec le bail ?

Oui. MyRent est la plateforme du SPF Finances sur laquelle le bailleur enregistre gratuitement, dans les deux mois de la signature, tout bail de résidence principale ; l'état des lieux d'entrée y est joint au contrat. Le décret wallon le dit en toutes lettres (art. 27, § 1 : annexé au bail écrit et « également soumis à enregistrement ») ; le décret flamand met l'enregistrement du bail et de l'état des lieux à charge du bailleur, frais d'un enregistrement tardif compris (art. 11) ; à Bruxelles, depuis le 1er janvier 2025, le dépôt sur IRISrent porte sur le bail, ses annexes et l'état des lieux d'entrée, et l'enregistrement fédéral sur MyRent reste dû. L'enregistrement de l'état des lieux lui donne date certaine : opposable à un acquéreur du bien, à un héritier, à un nouveau colocataire.

Le calendrier se tient dans un seul mois : état des lieux avant la fin du premier mois d'occupation, enregistrement du bail et de l'état des lieux avant la fin du deuxième mois après la signature. Un bail signé le 20 juin pour une entrée le 1er juillet laisse jusqu'au 31 juillet pour l'état des lieux et jusqu'au 20 août pour l'enregistrement sur MyRent. Le délai, les pièces et la sanction d'un bail non enregistré sont détaillés dans notre article sur l'enregistrement du bail sur MyRent et IRISrent ; le terme est défini dans le glossaire.

Avenant, travaux, colocation : quand l'état des lieux d'entrée doit-il évoluer ?

L'état des lieux d'entrée n'est pas figé pour neuf ans. Trois événements le font bouger.

• Modifications importantes en cours de bail (nouvelle cuisine, salle de bains refaite, travaux économiseurs d'énergie) : chaque partie peut exiger un avenant à l'état des lieux, rédigé contradictoirement et à frais communs ; à défaut d'accord, un expert désigné par le juge (Bruxelles, art. 220 ; Wallonie, art. 27, § 3 ; Flandre, art. 9, § 2). Sans avenant, la cuisine neuve sera comparée à l'ancienne description.
• Colocation : à chaque départ et arrivée, un état des lieux intermédiaire évite que le dernier colocataire réponde des dégâts des premiers ; le pacte de colocation en fixe le principe (voir notre article sur la colocation).
• Cession de bail : à Bruxelles, un état des lieux de sortie intermédiaire est dressé avant la sortie du cédant, en présence du nouveau preneur, frais partagés entre les trois ; il vaut état des lieux d'entrée pour le cessionnaire (voir notre article sur la sous-location et la cession de bail).

Cas pratiques

Le locataire entre le 1er septembre et ne répond plus. Le bailleur lui propose par écrit deux dates avant le 30 septembre, puis, sans réponse, dépose une requête au juge de paix (en Flandre avant le 30 septembre, en Wallonie au plus tard le 15 octobre) pour faire désigner un expert. Le jugement est exécutoire et sans appel ; les frais de l'expertise suivent la décision du juge.

Le bailleur a « oublié » l'état des lieux et le locataire part après quatre ans. Le logement présente des murs noircis et un parquet rayé. Sans état des lieux détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans cet état ; le bailleur ne retient rien sur la garantie, sauf à prouver par d'autres moyens (photos datées de l'annonce, facture de rénovation antérieure à l'entrée) que le logement était neuf. La plupart du temps, la garantie revient au locataire.

Un expert mandaté par le seul bailleur a dressé l'état des lieux, que le locataire a signé. La signature du locataire rend le document contradictoire ; s'il ne l'avait pas signé, le constat resterait contestable et le bailleur aurait dû saisir le juge dans le délai. Les honoraires restent au bailleur, sauf accord écrit de partage.

Erreurs fréquentes des bailleurs sur l'état des lieux d'entrée

• Remettre les clés d'abord, décrire ensuite : le logement est meublé, le délai court, et le locataire n'a plus d'intérêt à signer.
• Une page générale (« appartement en bon état général, bien connu du locataire ») : ce n'est pas un état des lieux détaillé, la présomption joue contre le bailleur.
• Oublier les compteurs (index, numéros, codes EAN) et la jauge de citerne : les premiers décomptes de charges deviennent invérifiables.
• Laisser passer le mois : après le premier mois d'occupation, aucune des parties ne peut plus être contrainte, et le juge ne désigne plus d'expert.
• Faire signer un état des lieux dressé par son seul expert sans la présence du locataire : contestable, et frais à la charge du bailleur.
• Ne pas enregistrer l'état des lieux avec le bail : il perd sa date certaine, et à Bruxelles le dépôt sur IRISrent est incomplet.
• Ne pas dresser d'avenant après des travaux : la salle de bains neuve sera comparée à la description de l'ancienne.
• Ignorer les détecteurs de fumée et l'attestation d'entretien de la chaudière : leur mention protège le bailleur sur la conformité et fixe le point de départ des entretiens à charge du locataire.

Questions fréquentes

L'état des lieux d'entrée est-il obligatoire pour un bail de courte durée ou un kot ?

Oui. L'obligation vaut pour tout bail d'habitation, quelle que soit sa durée : bail de neuf ans, bail de courte durée, bail étudiant, colocation. En Flandre, la page officielle sur les baux étudiants rappelle expressément l'état des lieux dans le premier mois et son enregistrement. Un kot loué dix mois sans état des lieux expose le bailleur à la même présomption qu'un appartement loué neuf ans : le locataire est réputé avoir reçu le bien dans l'état où il le rend.

Qui paie l'état des lieux d'entrée réalisé par un expert ?

Les deux parties, à parts égales, quand l'expert est commun, désigné par une clause du bail ou d'un commun accord : c'est la règle des trois régions (frais communs à Bruxelles et en Wallonie, « voor gezamenlijke rekening » en Flandre). Un expert choisi et mandaté par une seule partie est payé par elle seule, et son constat peut être contesté par l'autre. Le bail ne peut pas mettre l'intégralité des frais d'un expert commun à charge du locataire.

Que faire si le locataire refuse de signer l'état des lieux d'entrée ?

Garder la preuve de la proposition (courriel, recommandé avec deux dates), puis saisir le juge de paix par requête pour faire désigner un expert, dans le délai : avant la fin du premier mois d'occupation en Flandre, dans les quinze jours qui suivent ce mois en Wallonie, à la demande de l'une des parties à Bruxelles. Le jugement est exécutoire et sans appel. Un état des lieux signé par le seul bailleur n'a que la valeur d'un commencement de preuve.

Peut-on dresser l'état des lieux d'entrée après le premier mois d'occupation ?

Seulement d'un commun accord. Passé le premier mois, les textes des trois régions disent qu'aucune partie ne peut plus être contrainte, parce que les lieux sont occupés et que le document ne décrirait plus l'état à l'entrée. Un état des lieux tardif, signé par les deux, reste valable entre elles, mais le locataire peut contester ce qui s'est dégradé entre son entrée et la signature. Mieux vaut le dresser logement vide, le jour de la remise des clés.

L'état des lieux d'entrée doit-il être enregistré sur MyRent ?

Oui, avec le bail, dans les deux mois de la signature, par le bailleur. Le décret wallon le soumet expressément à enregistrement, le décret flamand met l'enregistrement du bail et de l'état des lieux à charge du bailleur, et le dépôt bruxellois sur IRISrent comprend le bail, ses annexes et l'état des lieux d'entrée, l'enregistrement fédéral sur MyRent restant dû. L'enregistrement donne au document une date certaine, opposable à un acquéreur ou à un héritier.

Faut-il refaire l'état des lieux après des travaux dans le logement loué ?

Pas le refaire : le compléter par un avenant. Après des modifications importantes (cuisine, salle de bains, châssis, travaux économiseurs d'énergie), chaque partie peut exiger un avenant à l'état des lieux, rédigé contradictoirement et à frais communs ; en cas de désaccord, le juge désigne un expert. L'avenant décrit les éléments neufs et devient, pour eux, la référence de la sortie. Sans avenant, le locataire sera comparé à l'ancienne description, à son avantage.

Un état des lieux d'entrée fait par photos suffit-il ?

Non. Les photos appuient un écrit, elles ne le remplacent pas : le texte doit être détaillé, daté, signé par les deux parties, et comporter les mentions minimales (pièces, équipements, compteurs, clés, détecteurs, documents d'entretien). Des photos non référencées dans un procès-verbal signé n'ont ni date certaine ni valeur contradictoire. La bonne pratique : numéroter les photos et les citer dans le texte, puis joindre le tout au bail enregistré.