Sous-location et cession de bail en Belgique : l'accord écrit du bailleur

Publié le 18 octobre 2026 · Mis à jour le 30 octobre 2026

Accord écrit et préalable en Wallonie et en Flandre, exprès ou tacite à Bruxelles, jamais de sous-location totale d'une résidence principale, cession répondue dans les trente jours : ce que le locataire peut faire, comment garder la main.

La sous-location en Belgique n'est permise qu'avec l'accord du bailleur, écrit et préalable en Wallonie et en Flandre, exprès ou tacite à Bruxelles, et un locataire qui habite le logement ne peut jamais le sous-louer en entier. La sous-location est le contrat par lequel le locataire (preneur principal) loue à son tour tout ou partie du bien à un tiers (sous-locataire), en restant lui-même locataire et seul responsable envers le bailleur. La cession de bail est l'opération par laquelle le locataire transfère son contrat à un nouveau preneur (cessionnaire), qui prend sa place aux mêmes conditions de durée et de loyer ; la cession de bail en Belgique exige partout l'accord écrit et préalable du bailleur.

Les règles se lisent dans trois textes : les articles 230 et 230/1 du Code bruxellois du Logement, les articles 47 à 49 et 60 du décret wallon du 15 mars 2018, les articles 31 et 32 du Woninghuurdecreet flamand. Elles répondent aux mêmes questions pour le bailleur : qui occupe mon bien, qui me doit le loyer, qui répond des dégâts, et que faire quand un sous-locataire apparaît sans mon accord. Voici les délais, les formes, les exceptions (étudiants, CPAS, colocation) et la marche à suivre pour accepter, refuser ou faire cesser une sous-location.

Ce qu'il faut retenir

• Sous-location totale interdite pour une résidence principale dans les trois régions ; sous-location d'une partie seulement, avec l'accord du bailleur, si le locataire continue d'habiter le reste.
• Forme de l'accord : écrit et préalable en Wallonie (décret, art. 47) et en Flandre (Woninghuurdecreet, art. 32) ; à Bruxelles, exprès ou tacite, l'acceptation des loyers du sous-locataire valant accord (Code, art. 230, § 5).
• Bruxelles : projet de sous-location envoyé par recommandé au moins quinze jours avant sa conclusion, avec l'identité du sous-locataire ; copie du bail, des informations précontractuelles et de l'état des lieux au sous-locataire.
• Cession de bail : accord écrit et préalable partout. À Bruxelles, le bailleur répond dans les trente jours ; son silence vaut refus, sauf pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, où il vaut acceptation.
• Le cédant est libéré de toute obligation future, sauf clause contraire dans l'accord de cession : le bailleur a intérêt à y maintenir sa responsabilité.
• Le locataire principal répond seul envers le bailleur et le sous-locataire ; si le bailleur donne renon, il prévient le sous-locataire dans les quinze jours ; s'il part lui-même avant terme, préavis de trois mois au sous-locataire et indemnité (trois mois de loyer à Bruxelles et en Wallonie ; trois, deux ou un mois en Flandre).
• Exceptions : CPAS, communes, agences immobilières sociales et opérateurs sociaux peuvent sous-louer en entier à des personnes en difficulté avec l'accord du bailleur ; un étudiant flamand en échange ou en stage peut sous-louer ou céder à un autre étudiant, sauf motif sérieux du bailleur.

Peut-on sous-louer un logement en Belgique sans l'accord du bailleur ?

Non. Sous-louer sans l'accord du bailleur est un manquement contractuel dans les trois régions, qui ouvre la voie à la résolution du bail aux torts du locataire et à des dommages et intérêts. La différence entre régions porte sur la forme de l'accord et sur la procédure qui l'entoure. Le tableau résume la sous-location et la cession de bail région par région.

Bruxelles est la seule région où un accord tacite suffit pour la sous-location : un bailleur qui encaisse pendant des mois les virements d'un occupant qu'il sait sous-locataire ne pourra plus invoquer l'absence d'accord. En Wallonie et en Flandre, l'écrit préalable est la règle : un courriel du bailleur acceptant le nom du sous-locataire, la partie sous-louée et la durée suffit, à condition d'être antérieur à la sous-location. Dans tous les cas, l'accord de principe donné dans une clause du bail (« la sous-location partielle est autorisée moyennant information du bailleur ») vaut accord écrit et préalable.

Sous-location et résidence principale : qu'est-ce qui est permis ?

Le locataire qui a affecté le logement à sa résidence principale ne peut jamais le sous-louer en totalité. Il peut en sous-louer une partie, avec l'accord du bailleur, à condition de continuer à occuper le reste comme résidence principale : une chambre d'une maison, un étage, un studio attenant. La partie sous-louée peut servir ou non de résidence principale au sous-locataire ; si c'est le cas, le régime du bail de résidence principale s'applique entre le locataire et son sous-locataire, le locataire devenant le bailleur du sous-locataire, avec ses obligations (bail écrit, état des lieux, garantie locative, enregistrement). La durée de la sous-location ne peut jamais dépasser celle du bail principal restant à courir.

Une exception sociale existe dans les trois régions : un CPAS, une commune, une société de logement, une agence immobilière sociale, une ASBL ou une fondation d'utilité publique peut prendre un logement en location et le sous-louer en totalité à des personnes démunies ou en situation sociale difficile, comme résidence principale, avec l'accord du bailleur, qui est informé dès la signature (décret wallon, art. 47, al. 3 ; Woninghuurdecreet, art. 32, § 1 ; Code bruxellois, baux sociaux). Pour le bailleur particulier, c'est la formule de la location à une agence immobilière sociale.

Un locataire qui héberge un proche sans contrepartie ne sous-loue pas : la page officielle flamande précise qu'un hébergement (bijwoning) ne requiert pas l'accord du bailleur tant que la personne ne demande pas à devenir locataire, le locataire restant responsable du loyer et des dégâts. Une location touristique de quelques nuits est en revanche une sous-location : accord du bailleur requis, règles régionales de l'hébergement touristique en plus.

Cession de bail : comment se passe l'accord écrit et préalable du bailleur ?

La cession ne crée pas de nouveau bail : le même contrat continue, avec son loyer, sa durée, son état des lieux d'entrée et sa garantie locative, au nom du cessionnaire. C'est l'intérêt du locataire qui veut partir pendant le premier triennat sans payer l'indemnité du renon anticipé, et souvent celui du bailleur, qui évite un vide locatif. La procédure la plus détaillée est bruxelloise, avec un délai de réponse à la demande de cession de bail :

1. Le locataire notifie le projet de cession au bailleur par courrier recommandé, au moyen du document standardisé prévu par le Code bruxellois de l'égalité (art. 32, § 2), qui identifie le cessionnaire sans donnée discriminatoire.
2. Le bailleur répond dans les trente jours de la réception : accord ou refus. Le silence vaut refus pour les baux antérieurs au 1er novembre 2024 ; pour les baux conclus ou renouvelés depuis cette date, le silence vaut acceptation. Un bailleur bruxellois qui ne veut pas d'un cessionnaire répond donc par écrit, dans le mois.
3. L'accord écrit précise si le cédant reste tenu. Par défaut, le cédant est déchargé de toute obligation future ; une clause de l'accord peut le maintenir tenu des dettes du cessionnaire : la brochure wallonne la recommande au bailleur.
4. Le cédant remet au cessionnaire copie du bail, de l'état des lieux d'entrée et, pour les baux depuis le 1er novembre 2024, des informations précontractuelles reçues.
5. Un état des lieux de sortie intermédiaire est dressé avant le départ du cédant, en présence du nouveau preneur, frais partagés entre les trois parties ; les dégâts constatés sont à charge du cédant ; ce document vaut état des lieux d'entrée du cessionnaire.
6. La garantie locative est libérée au cédant et reconstituée par le cessionnaire, ou transférée par accord écrit des trois parties remis à la banque ; l'avenant est enregistré avec le bail.

En Wallonie (art. 49) et en Flandre (art. 31), le texte est plus court : cession interdite sauf accord écrit et préalable, cédant déchargé pour l'avenir sauf convention contraire, locataire seul responsable des conséquences d'une cession irrégulière. Les mêmes étapes pratiques, état des lieux intermédiaire et garantie, s'imposent par prudence. Pour un bail étudiant wallon, la cession avec accord écrit du bailleur dispense l'étudiant de l'indemnité de trois mois, et le bailleur ne peut refuser le cessionnaire proposé que pour de justes motifs (voir notre article sur le bail étudiant).

Exemple chiffré

Un locataire liégeois, loyer de 900 € hors charges, bail de neuf ans entré en vigueur le 1er mars 2025, est muté à l'étranger en septembre 2026, pendant la deuxième année. S'il donne renon, il doit trois mois de préavis à compter du 1er octobre et une indemnité de deux mois, soit 1 800 €, et le bailleur relouera au 1er janvier 2027 avec un vide possible. S'il propose un cessionnaire solvable et que le bailleur accepte par écrit, le bail continue sans interruption au 1er octobre : le bailleur encaisse 900 € chaque mois sans rupture, le locataire économise 1 800 €, et l'état des lieux intermédiaire fixe les dégâts éventuels à charge du sortant. Le bailleur peut conditionner son accord au maintien de la responsabilité du cédant jusqu'à la fin du triennat, le 28 février 2028.

Qui est responsable de quoi entre bailleur, locataire principal et sous-locataire ?

Le principe est le même dans les trois textes : le locataire principal répond seul, envers le bailleur comme envers le sous-locataire, du respect des règles de la sous-location (Code bruxellois, art. 230 ; décret wallon, art. 47, dernier alinéa ; Woninghuurdecreet, art. 32, § 3). Le bailleur n'a aucun lien contractuel avec le sous-locataire. Trois conséquences :

• Le loyer reste dû par le locataire principal, que le sous-locataire paie ou non. En Wallonie, l'article 48 du décret limite l'action du bailleur contre le sous-locataire au prix de la sous-location dont celui-ci est encore débiteur au moment d'une saisie, sans qu'il puisse opposer des paiements anticipés.
• Les dégradations causées par le sous-locataire sont imputables au locataire principal, qui répond des personnes de son habitation et de ses sous-locataires (décret wallon, art. 18 ; ancien Code civil, art. 1735). À la sortie, la garantie locative du locataire principal couvre les dégâts du sous-locataire.
• Le renon : quand le bailleur met fin au bail principal, le locataire doit en avertir le sous-locataire dans les quinze jours et lui signifier que la sous-location prend fin à la même date ; le sous-locataire ne peut demander aucune prorogation pour circonstances exceptionnelles (Wallonie, art. 61 ; Flandre). Quand le locataire part avant terme, c'est lui qui doit au sous-locataire un préavis de trois mois et une indemnité, jamais le bailleur.

Le renon (le congé, en France) est l'acte unilatéral par lequel une partie met fin au bail en respectant un préavis ; ses délais et indemnités sont détaillés dans notre article sur le renon et dans le glossaire. Le bailleur qui vend le bien transmet le bail principal avec ses sous-locations éventuelles ; l'acquéreur reprend ses droits et obligations, comme l'explique notre article sur la vente d'un bien loué.

Étudiants, colocataires, cohabitants, décès : quand l'accord ne peut-il pas être refusé ?

Les textes régionaux ont créé des régimes où le changement d'occupant échappe au veto du bailleur, ou ne lui laisse qu'un refus motivé.

• Sous-location par un étudiant en Erasmus ou en stage (Flandre) : l'étudiant qui participe à un programme d'échange ou accomplit un stage peut sous-louer ou céder son bail à un autre étudiant ; le bailleur ne peut s'y opposer que pour des motifs sérieux, par exemple l'insolvabilité du repreneur (Woninghuurdecreet, art. 59). En Wallonie, la cession du bail étudiant suppose l'accord écrit du bailleur, qui ne refuse le cessionnaire que pour de justes motifs (décret, art. 81).
• Colocation : le colocataire sortant présente un remplaçant qui signe le pacte et un avenant ; à Bruxelles, le bailleur ne refuse que pour de justes et raisonnables motifs ; en Wallonie, le remplaçant est agréé par le bailleur, refus pour justes motifs. Ce n'est ni une sous-location ni une cession, mais un remplacement organisé par le Code et le décret (voir notre article sur la colocation).
• Cohabitants de fait (Flandre, baux depuis 2019) : le partenaire qui n'a pas signé peut demander à devenir locataire ; le bailleur a trois mois pour accepter, sinon le juge de paix décide et ne refuse que dans quatre cas ; le partant peut proposer un nouveau locataire, même délai de trois mois (Woninghuurdecreet, art. 52).
• Décès du locataire (Wallonie) : le bail est résilié de plein droit trois mois après le décès, mais toute personne domiciliée dans les lieux depuis plus de six mois peut notifier dans le mois sa volonté de reprendre le bail ; le bailleur dispose d'un mois pour s'y opposer pour de justes motifs (décret, art. 46).

« Justes motifs » et « motifs sérieux » se prouvent : insolvabilité manifeste, nombre d'occupants incompatible avec le logement. Un refus sans motif écrit sera écarté par le juge de paix.

Que faire face à une sous-location non autorisée ?

Le bailleur qui découvre un occupant inconnu, des annonces de location touristique ou plusieurs boîtes aux lettres doit agir vite et par écrit, sans jamais pénétrer dans le logement ni changer les serrures : l'entrave à l'accès du locataire à son domicile est sanctionnée, à Bruxelles jusqu'à dix-huit mois de loyer.

1. Réunir les preuves : captures d'annonces datées, constat d'huissier, attestations de voisins, relevés de compteurs anormaux.
2. Écrire au locataire : rappel de la clause du bail et du texte régional, demande de mise en ordre ou de cessation dans un délai raisonnable, par recommandé.
3. Mise en demeure si la sous-location continue : la mise en demeure est le courrier recommandé qui constate le manquement et annonce la saisine du juge ; elle fait courir les intérêts et fixe la preuve.
4. Conciliation ou requête devant le juge de paix : résolution du bail aux torts du locataire, dommages et intérêts, expulsion du locataire et de ses sous-locataires, qui n'ont aucun droit propre contre le bailleur. Le juge de paix apprécie la gravité : une chambre sous-louée à un étudiant avec le loyer payé n'entraîne pas la même sanction qu'un logement entier mis en location touristique.
5. Régulariser plutôt que rompre quand la situation convient : accord écrit de sous-location partielle, ou cession de bail au sous-locataire devenu de fait l'occupant, avec état des lieux intermédiaire et nouvelle garantie.

Mise en demeure et saisine du juge de paix suivent les étapes décrites dans notre article sur le loyer impayé.

Cas pratiques

Un locataire bruxellois veut louer une chambre de son appartement à un étudiant

Sous-location partielle d'une résidence principale : possible avec l'accord du bailleur. Le locataire envoie le projet de contrat par recommandé au moins quinze jours avant la signature, avec l'identité de l'étudiant ; il lui remet copie du bail, des informations précontractuelles et de l'état des lieux ; la sous-location ne dépasse pas le bail principal. Le loyer de 900 € reste dû en entier par le locataire, quoi que paie l'étudiant.

Un locataire wallon met l'appartement entier sur une plateforme de location touristique

Sous-location totale d'une résidence principale : interdite, et sans accord écrit préalable : double manquement (décret, art. 47 et 60). Le bailleur réunit les captures d'écran, écrit, met en demeure, puis demande au juge de paix la résolution du bail et des dommages et intérêts.

Une locataire flamande se sépare et veut laisser le bail à son compagnon, qui n'a pas signé

Deux voies. Cession de bail avec accord écrit et préalable du bailleur (art. 31) : la cédante est libérée sauf clause contraire. Ou, pour un bail conclu depuis 2019, demande du compagnon à devenir locataire au titre de cohabitant de fait (art. 52) : le bailleur a trois mois pour répondre, sinon le juge tranche ; tant qu'aucun nouveau locataire n'est accepté, le bailleur peut réclamer le loyer à la partante pendant six mois après la fin de son bail.

Erreurs fréquentes des bailleurs face à une sous-location ou une cession

• Encaisser les loyers du sous-locataire à Bruxelles sans réagir : l'accord devient tacite et la sous-location est régularisée de fait.
• Laisser passer les trente jours après un projet de cession bruxellois pour un bail conclu depuis le 1er novembre 2024 : le silence vaut acceptation.
• Accepter une cession sans clause de maintien de la responsabilité du cédant : il est libéré de toute dette future.
• Oublier l'état des lieux intermédiaire lors d'une cession : les dégâts du cédant seront imputés au cessionnaire, ou à personne.
• Réclamer le loyer au sous-locataire : aucun lien contractuel ; le débiteur reste le locataire principal.
• Changer les serrures face à une sous-location non autorisée : voie de fait, sanctionnée ; seul le juge de paix résout le bail.

Questions fréquentes

Mon locataire peut-il sous-louer sans mon accord en Belgique ?

Non. En Wallonie et en Flandre, la sous-location est interdite sans accord écrit et préalable du bailleur ; à Bruxelles, un accord exprès ou tacite suffit, mais le locataire doit vous envoyer le projet de contrat par recommandé au moins quinze jours avant. Dans les trois régions, un locataire qui habite le logement ne peut jamais le sous-louer en entier. Une sous-location non autorisée permet de demander au juge de paix la résolution du bail et des dommages et intérêts.

Quelle est la différence entre sous-location et cession de bail ?

Dans la sous-location, le locataire reste votre cocontractant et devient le bailleur de son sous-locataire : il vous doit le loyer et répond des dégâts, quoi que fasse le sous-locataire. Dans la cession, le locataire sort du contrat et le cessionnaire prend sa place, aux mêmes conditions de durée et de loyer ; le cédant est libéré pour l'avenir, sauf clause contraire de votre accord écrit. La cession exige partout votre accord écrit et préalable.

Combien de temps ai-je pour répondre à une demande de cession de bail à Bruxelles ?

Trente jours à compter de la réception du projet de cession, envoyé par recommandé au moyen du document standardisé. Pour un bail conclu ou renouvelé avant le 1er novembre 2024, votre silence vaut refus ; pour un bail conclu ou renouvelé depuis cette date, votre silence vaut acceptation. Répondez donc par écrit dans le mois, et précisez dans l'accord si le cédant reste tenu des dettes futures du cessionnaire.

Le sous-locataire doit-il quitter le logement quand je donne renon à mon locataire ?

Oui, à la même date que le bail principal. Le locataire principal doit avertir le sous-locataire dans les quinze jours qui suivent la réception de votre renon et lui signifier que sa sous-location prend fin en même temps ; le sous-locataire n'a aucun droit propre contre vous et ne peut demander de prorogation pour circonstances exceptionnelles. S'il refuse de partir, c'est le locataire principal qui en répond, et l'expulsion ordonnée par le juge de paix vise tous les occupants.

Qui paie les dégâts causés par un sous-locataire ?

Le locataire principal. Il répond des dégradations commises par les personnes de son habitation et par ses sous-locataires, et sa garantie locative les couvre à la sortie, sur la base de l'état des lieux d'entrée et de sortie. Vous n'avez pas à poursuivre le sous-locataire, avec qui vous n'avez aucun contrat ; en Wallonie, votre action contre lui est limitée au prix de sous-location qu'il doit encore à votre locataire au moment d'une saisie.

Un étudiant peut-il céder son kot à un autre étudiant pendant un Erasmus ?

En Flandre, oui : l'étudiant qui part en échange ou en stage peut sous-louer ou céder son bail à un autre étudiant, et le bailleur ne peut s'y opposer que pour des motifs sérieux, par exemple l'insolvabilité du repreneur. En Wallonie, la cession du bail étudiant suppose votre accord écrit, mais vous ne pouvez refuser le cessionnaire proposé que pour de justes motifs, et la cession dispense l'étudiant de l'indemnité de trois mois due en cas de renon anticipé.