Annonce de location en Belgique : PEB, loyer, charges et interdits

Publié le 13 octobre 2026 · Mis à jour le 2 novembre 2026

Loyer hors charges, charges avec leur nature, indicateurs du certificat PEB, loyer de référence à Bruxelles, aucun critère protégé : ce qu'une annonce de location doit contenir en Belgique, et ce qu'elle coûte quand il manque une mention.

Une annonce de location en Belgique doit indiquer le loyer hors charges, le montant et la nature des charges, les indicateurs du certificat PEB et, à Bruxelles, le loyer de référence ; tout le reste relève du choix du bailleur, dans les limites de la non-discrimination. L'annonce est le premier document opposable de la location : les communes et les services régionaux la contrôlent, les amendes administratives tombent sur une mention manquante, et une annonce qui écarte une catégorie de candidats vaut preuve de discrimination.

Les règles viennent de trois textes régionaux, qui ont repris et durci l'ancienne obligation fédérale d'afficher le loyer et les charges : l'article 5 du décret wallon du 15 mars 2018, l'article 4 du Woninghuurdecreet flamand, les articles 217, 218 et 224 du Code bruxellois du Logement, complétés par les décrets PEB de chaque région. Voici, région par région, ce qui doit figurer dans l'annonce de location, ce qui ne peut pas y figurer, les montants des amendes et la manière d'écrire le loyer, les charges et le PEB sans erreur.

Ce qu'il faut retenir

• Loyer hors charges et charges dans toute annonce, affiche, journal ou site : Wallonie (décret, art. 5), Flandre (Woninghuurdecreet, art. 4), Bruxelles (informations dues « dès qu'un bailleur propose un bien à la location », Code, art. 217 et 218).
• Charges : dire si elles sont forfaitaires ou provisionnelles, et donner le montant des charges communes et des charges privatives forfaitaires (Wallonie) ; énumération, estimation, mode de calcul et quotités à Bruxelles.
• PEB dans l'annonce : classe et consommation en kWh/m²/an à Bruxelles (logement de plus de 18 m²) ; code unique, consommations totale et spécifique et classe en Wallonie ; label A+ à F ou score énergétique en Flandre.
• Bruxelles : loyer de référence de la grille loyers.brussels, communiqué dès la mise en location et écrit dans le bail (depuis le 2 décembre 2021) ; depuis le 1er mai 2025, le bailleur ne peut proposer un loyer abusif, présumé tel au-delà de 20 % du loyer de référence.
• Amendes : 50 à 200 € par la commune en Wallonie ; 50 à 350 € par la commune en Flandre ; 50 à 200 €, indexables, par le Service d'inspection régionale à Bruxelles ; amende forfaitaire pour les indicateurs PEB manquants en Wallonie, 500 à 5 000 € en Flandre, amende de Bruxelles Environnement à Bruxelles.
• Aucun critère protégé dans l'annonce : ni « pas de CPAS », ni « travailleurs uniquement », ni âge, origine, composition familiale ; à Bruxelles, « ni l'origine ni la nature des ressources » ne peuvent être prises en compte (Code, art. 200ter, § 3).
• Frais d'agence au bailleur dans les trois régions : une annonce qui met une « commission » ou des « frais de dossier » à charge du locataire est illégale.

Que doit contenir une annonce de location en Belgique ?

Les trois régions imposent un socle commun, le loyer et les charges, et y ajoutent chacune leurs mentions. La règle s'applique à toute communication publique ou officielle de mise en location : affiche à la fenêtre, panneau d'agence, journal, site d'annonces, réseau social, message à un groupe de candidats. Le tableau ci-dessous donne les mentions obligatoires d'une annonce de location par région et la sanction attachée.

En Communauté germanophone, le décret wallon s'applique dans sa version propre à ce territoire : loyer et charges dans l'annonce, PEB selon le décret wallon de 2013.

Comment afficher le loyer et les charges dans l'annonce ?

Le loyer s'écrit hors charges, en euros par mois. Les charges s'écrivent séparément, avec leur nature : provision (acompte sur des dépenses réelles, régularisé par un décompte annuel) ou forfait (somme fixe, sans décompte). Le décret wallon est le plus précis : l'annonce dit si les charges privatives et communes sont forfaitaires ou provisionnelles, donne le montant et la nature des charges communes, et le montant et la nature des charges privatives si elles sont forfaitaires. À Bruxelles, le bailleur énumère et estime les charges, précise réel ou forfait, le mode de calcul et les quotités de copropriété, et ce « dès qu'il propose un logement à la location » ; à défaut, amende administrative de 50 à 200 € indexables, et le locataire peut demander la résolution au juge de paix. En Flandre, l'article 4 du décret exige « au moins » le loyer demandé et le montant des frais et charges, sous peine d'une amende communale de 50 à 350 €.

La formule correcte tient en une ligne : « Loyer 900 € hors charges + provision pour charges communes 120 €/mois (chauffage collectif, eau, entretien des communs, décompte annuel) ». « 1 020 € charges comprises » ou « charges : à voir » sont fautifs dans les trois régions. Le régime choisi dans l'annonce est repris dans le bail et engage le bailleur pour le décompte de charges annuel. Pour un bail de courte durée bruxellois conclu ou renouvelé depuis le 1er novembre 2024, le bailleur communique aussi le type de bail, le montant et la date de versement du dernier loyer du précédent preneur (voir notre article sur le bail de courte durée).

Exemple chiffré

Un appartement de deux chambres à Schaerbeek, loyer de 900 € hors charges, provision de 110 € pour les charges communes et le chauffage collectif, PEB D. Supposons un loyer de référence de 850 € sur loyers.brussels (valeur fictive, à recalculer pour chaque bien) : l'intervalle affiché est de plus et moins 10 %, soit 765 € à 935 €, et le loyer est présumé abusif au-delà de 20 %, soit 1 020 €. L'annonce indique : « Loyer 900 € hors charges, provision pour charges 110 €/mois (décompte annuel), PEB D, 2 chambres, 78 m² habitables, loyer de référence 850 € ». Le bail reprendra le loyer de référence et sa date de calcul. À 900 €, le loyer est dans la grille ; à 1 050 €, il dépasserait le seuil de 20 % et le locataire pourrait, dès le quatrième mois, demander une révision devant la commission paritaire locative ou le juge de paix.

Quelles mentions PEB dans l'annonce, région par région ?

Le certificat PEB (performance énergétique des bâtiments) est le document, établi par un certificateur agréé, qui classe la performance énergétique d'un logement de A à G et indique sa consommation théorique en kWh par m² et par an ; en Flandre, on parle d'EPC et de label A+ à F. Il est obligatoire avant toute mise en location et ses indicateurs figurent dans l'annonce dans les trois régions ; sans certificat valide, pas d'annonce régulière, et à Bruxelles pas d'indexation du loyer. Voyez la définition du certificat PEB dans le glossaire.

• Bruxelles : pour tout logement de plus de 18 m², l'annonce mentionne la classe énergétique et la performance en kWh/m²/an ; le certificat existe dès la mise sur le marché et une copie est remise sur simple demande ; Bruxelles Environnement contrôle les annonces plusieurs fois par an et perçoit l'amende administrative (environnement.brussels).
• Wallonie : depuis le 1er janvier 2015, toute publicité de location mentionne le code unique du certificat, la consommation totale (kWh/an), la consommation spécifique (kWh/m²/an) et la classe ; le bail mentionne ensuite la date du dernier certificat et l'indice ; une amende administrative forfaitaire sanctionne l'absence des indicateurs PEB (energie.wallonie.be).
• Flandre : l'EPC est obligatoire pour toute location publique ; le label (A+ à F) ou le score énergétique figure dans chaque annonce ; validité dix ans ; copie annexée au bail ; amende de 500 à 5 000 € (vlaanderen.be).

Le PEB n'est pas qu'une mention : il conditionne l'indexation du loyer (facteurs de correction pour les classes E, F et G à Bruxelles, D à F en Flandre, D à G en Wallonie pour les baux concernés, voir notre article sur l'indexation à l'indice santé) et il fait partie des points de conformité du logement avec les détecteurs de fumée et le permis de location, détaillés dans notre article sur le logement conforme.

Loyer de référence à Bruxelles : que faut-il indiquer, et que risque un loyer abusif ?

Le loyer de référence est le loyer calculé par la grille indicative régionale (loyers.brussels) à partir de la localisation, de l'état, de la superficie habitable, du nombre de pièces et du PEB du logement ; la grille donne un intervalle de plus et moins 10 %. Il n'est pas contraignant : hors logements sociaux, agences immobilières sociales et logements conventionnés, le bailleur fixe librement son loyer. Mais il est obligatoire deux fois : communiqué dès que le bien est proposé à la location, et écrit dans le bail, à côté du loyer réel, pour tous les baux conclus depuis le 2 décembre 2021.

Depuis le 1er mai 2025, le Code bruxellois (art. 224/1) interdit au bailleur de proposer un loyer abusif. Un loyer est présumé abusif dans deux cas : s'il dépasse de plus de 20 % le loyer de référence sans que des éléments de confort substantiels, propres au logement ou à son environnement, le justifient ; ou s'il reste sous ce seuil alors que le logement présente des défauts de qualité substantiels. Le locataire peut demander la révision à partir du troisième mois du bail (courte durée) ou du quatrième mois (bail plus long), devant la commission paritaire locative ou le juge de paix.

La commission paritaire locative réunit quatre représentants des bailleurs et quatre des locataires ; bailleur, locataire ou toute partie prenante peut la saisir ; elle rend un avis gratuit et non contraignant dans les deux mois de la demande, propose une conciliation si elle conclut à une révision, et le juge de paix peut rendre la révision contraignante ou lui demander un avis avant de statuer. Son secrétariat est assuré par Bruxelles Logement. Pour un bailleur bruxellois, la conséquence est simple : calculer le loyer de référence avant de publier, l'écrire dans l'annonce, et documenter les éléments de confort (terrasse, parking, rénovation, PEB B) qui justifient un loyer au-dessus de l'intervalle. Voyez nos pages sur la location à Bruxelles.

Qu'est-il interdit d'écrire ou de demander dans une annonce de location ?

La discrimination au logement se joue d'abord dans l'annonce. Unia, l'organisme fédéral d'égalité des chances, énumère les critères protégés : âge, origine, nationalité, état civil, fortune, handicap, état de santé, orientation sexuelle, convictions, naissance, origine sociale, composition familiale. Une annonce de location discriminatoire se reconnaît à une exclusion : « pas de CPAS », « pas de chômeurs », « travailleurs uniquement », « jeune couple sans enfant ». La brochure wallonne cite l'annonce « Pas de … » comme indice d'une discrimination ; à Bruxelles, une clause interdisant tout animal est en outre réputée non écrite.

Le critère de la fortune est le plus souvent en cause. À Bruxelles, l'article 200ter, § 3 du Code dispose que ni l'origine ni la nature des ressources ne peuvent être prises en considération pour refuser un logement : un revenu du CPAS, une allocation de chômage ou d'invalidité se compte comme un salaire. La règle dite « du tiers » (exiger un revenu égal à trois fois le loyer) a été jugée discriminatoire par le tribunal de première instance de Bruxelles le 28 février 2025 : le bailleur apprécie la solvabilité au cas par cas, en tenant compte de tous les revenus, allocations familiales comprises (unia.be). À Bruxelles, le Service d'inspection régionale du Logement pratique des tests de situation et inflige des amendes administratives.

L'annonce ne doit pas non plus réclamer de pièces : ni extrait de compte, ni fiche de paie, ni numéro national dans un formulaire de contact. Avant la visite, le bailleur ne demande qu'un nom et un moyen de contact ; après la visite, le montant des ressources et la composition du ménage ; le reste est interdit (Bruxelles, Code de l'égalité ; Wallonie, décret, art. 6, « aucune autre donnée ne peut être exigée »). La séquence complète, et ce que le bailleur peut légitimement vérifier, se trouve dans notre article sur le choix du locataire. Dernier interdit : les frais. Une annonce « frais d'agence : un mois de loyer à charge du locataire » viole l'article 25/1 du décret wallon, l'article 11 du décret flamand et le Code bruxellois ; les honoraires de l'agence sont payés par celui qui l'a mandatée, le bailleur (voir gérer seul ou confier à une agence IPI).

Comment rédiger une annonce de location conforme, étape par étape ?

1. Vérifier le certificat PEB : valide, au nom du bien, indicateurs sous la main (classe et kWh/m²/an ; en Wallonie aussi le code unique et la consommation totale ; en Flandre le label ou le score).
2. Fixer le loyer hors charges. À Bruxelles, calculer le loyer de référence sur loyers.brussels, noter l'intervalle et la date du calcul, vérifier le seuil de 20 % et lister les éléments de confort.
3. Décider du régime des charges : provision avec décompte annuel ou forfait ; chiffrer les charges communes à partir des décomptes du syndic ; en Wallonie, donner le montant des charges privatives si elles sont forfaitaires.
4. Décrire le bien : adresse ou quartier, étage, nombre de chambres, surface habitable (obligatoire à Bruxelles dans l'information précontractuelle), compteurs individuels ou non, syndic, type de bail proposé et date de disponibilité.
5. Relire pour la non-discrimination : aucune mention d'âge, d'origine, de nationalité, de situation familiale ou professionnelle, aucune exigence de revenus chiffrée, aucun document demandé au stade du contact.
6. Préparer la suite : le même texte servira de base à l'information précontractuelle et au bail ; garder une copie datée de l'annonce, utile si une commune ou le Service d'inspection demande des comptes.

Cas pratiques

Une affiche « À louer » à la fenêtre, sans prix, avec un numéro de téléphone

En Wallonie et en Flandre, l'affiche est une communication publique : loyer hors charges et charges doivent y figurer, sous peine d'une amende communale (50 à 200 € ; 50 à 350 €). L'évaluation flamande de 2024 relève que des communes verbalisent les panneaux sans prix même quand une annonce en ligne existe. À Bruxelles, les informations sont dues dès que le bien est proposé : même règle en pratique.

Une annonce bruxelloise à 1 100 € pour un loyer de référence de 880 € (valeur fictive)

Le loyer dépasse le loyer de référence de 25 %, au-delà du seuil de 20 % : il est présumé abusif depuis le 1er mai 2025. Le bailleur peut publier à ce prix s'il justifie des éléments de confort substantiels (rénovation complète, PEB B, terrasse, parking) ; sinon, le locataire pourra demander la révision à partir du quatrième mois. L'annonce doit en tout cas mentionner le loyer de référence et le bail le reprendre.

Une annonce « idéal pour un couple de fonctionnaires, revenus de 2 700 € minimum »

Trois fautes : la situation professionnelle et la composition du ménage sont des critères protégés, et l'exigence chiffrée de revenus (trois fois le loyer de 900 €) applique la règle du tiers condamnée en 2025. L'annonce vaut preuve devant Unia ou le Service d'inspection régionale. La solvabilité s'apprécie après la visite, sur le montant des ressources, sans considération de leur origine.

Erreurs fréquentes dans les annonces de location

• « Charges comprises » : le loyer hors charges et les charges doivent être distingués, avec leur nature, provision ou forfait.
• Oublier le PEB ou n'écrire que la classe en Wallonie, où le code unique et les consommations sont aussi exigés.
• Publier avant d'avoir le certificat PEB : il doit exister dès la mise sur le marché.
• À Bruxelles, ignorer le loyer de référence : il se communique dès la mise en location, s'écrit dans le bail, et le seuil de 20 % s'applique depuis le 1er mai 2025.
• Exiger des revenus chiffrés ou une catégorie de locataires dans l'annonce : discrimination sur la fortune ou l'origine sociale.
• Demander des documents au premier contact : seuls un nom et un moyen de contact peuvent être demandés avant la visite.
• Mettre les frais d'agence à charge du locataire : interdit dans les trois régions.

Questions fréquentes

Faut-il indiquer le loyer dans une annonce de location en Belgique ?

Oui, dans les trois régions, et hors charges. Le décret wallon (art. 5) et le décret flamand (art. 4) l'imposent pour toute communication publique ou officielle de mise en location ; à Bruxelles, le loyer, les charges, le PEB et le loyer de référence sont dus dès que le bien est proposé à la location. L'oubli coûte une amende administrative : 50 à 200 € en Wallonie et à Bruxelles, 50 à 350 € en Flandre, infligée par la commune ou le Service d'inspection régionale.

Le PEB est-il obligatoire dans l'annonce de location ?

Oui. À Bruxelles, la classe énergétique et la performance en kWh/m²/an pour tout logement de plus de 18 m² ; en Wallonie, le code unique du certificat, la consommation totale, la consommation spécifique et la classe ; en Flandre, le label A+ à F ou le score énergétique de l'EPC. Le certificat doit exister avant la publication ; les amendes vont jusqu'à 5 000 € en Flandre.

Qu'est-ce que le loyer de référence à Bruxelles et dois-je le respecter ?

C'est le loyer calculé par la grille indicative régionale sur loyers.brussels, avec un intervalle de plus et moins 10 %, selon la localisation, l'état, la superficie, le nombre de pièces et le PEB. Il n'est pas contraignant, mais il se communique dès la mise en location et s'écrit dans le bail depuis le 2 décembre 2021. Depuis le 1er mai 2025, un loyer qui le dépasse de plus de 20 % sans éléments de confort substantiels est présumé abusif et révisable par le juge de paix.

Peut-on écrire « pas de CPAS » ou « revenus minimum » dans une annonce ?

Non. La fortune et l'origine des ressources sont des critères protégés : à Bruxelles, l'article 200ter, § 3 du Code interdit de prendre en compte l'origine ou la nature des revenus, et la règle du tiers des revenus a été jugée discriminatoire par le tribunal de première instance de Bruxelles le 28 février 2025. La solvabilité s'apprécie après la visite, sur le montant des ressources, tous revenus confondus, jamais dans l'annonce ni par catégorie de candidats.

Quelle amende pour une annonce de location sans mention des charges ?

En Wallonie, la commune du bien constate et sanctionne d'une amende administrative de 50 à 200 € ; en Flandre, de 50 à 350 € ; à Bruxelles, le Service d'inspection régionale du Logement inflige 50 à 200 € indexables, et le locataire peut demander au juge de paix la résolution du bail et des dommages et intérêts quand le défaut d'information lui a causé un préjudice. Les charges s'annoncent avec leur nature, forfait ou provision, et leur montant pour les charges communes.

La superficie doit-elle figurer dans l'annonce ?

À Bruxelles, la surface habitable fait partie des informations que le bailleur communique avant la conclusion du bail pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, et elle entre dans le calcul du loyer de référence ; l'écrire dans l'annonce évite toute discussion. En Wallonie et en Flandre, l'annonce n'a pas à la mentionner, mais le certificat PEB indique une consommation par m², et le bail décrit les locaux loués.

Qui paie les frais d'agence pour la publication de l'annonce ?

Le bailleur, qui a mandaté l'agence. En Wallonie, toute clause mettant à charge du locataire les frais d'intervention d'un tiers est réputée non écrite (décret, art. 25/1), sauf si le locataire est le commanditaire ; en Flandre, l'article 11 du Woninghuurdecreet interdit la même clause ; à Bruxelles, les frais d'agence ne peuvent jamais être réclamés au preneur. Une annonce qui prévoit une commission ou des frais de dossier à charge du candidat est illégale.