Vendre un bien loué en Belgique : le bail suit, le locataire reste

Publié le 27 octobre 2026 · Mis à jour le 4 novembre 2026

L'acquéreur devient bailleur à l'acte, le locataire reste aux conditions du bail, la garantie locative suit ; à Bruxelles, le locataire a trente jours pour acheter en priorité. Ce qui se transmet, ce qui s'arrête, dans quel ordre agir.

Vendre un bien loué en Belgique ne met pas fin au bail : l'acquéreur devient bailleur à la date de l'acte authentique, avec les mêmes droits et obligations, et le locataire reste en place aux conditions de son contrat. La vente d'un logement loué avec un locataire en place suit cette règle dans les trois régions pour un bail de résidence principale enregistré ; elle connaît une exception wallonne pour le bail sans date certaine, et une protection supplémentaire à Bruxelles, le droit de préférence du locataire, en vigueur depuis le 6 janvier 2024.

Trois textes organisent la vente d'un logement occupé : l'article 229 du Code bruxellois du Logement (et les articles 247/1 à 247/4 pour le droit de préférence), les articles 40 à 45 et 63 du décret wallon du 15 mars 2018, l'article 38 du Woninghuurdecreet flamand. Voici, pour le bailleur qui vend et pour celui qui achète, ce qui se transmet, ce qui s'arrête, et dans quel ordre informer le locataire, le notaire et la banque qui bloque la garantie locative.

Ce qu'il faut retenir

• Le bail suit le bien : l'acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du bailleur à la date de l'acte authentique (Code bruxellois, art. 229 ; décret wallon, art. 63 ; Woninghuurdecreet, art. 38). Le loyer, la durée, l'état des lieux d'entrée et la garantie locative restent ceux du bail.
• Le vendeur informe le candidat acquéreur que le bien est loué, lui remet copie du bail (Bruxelles) ou le type de bail (Flandre) ; l'acte de vente mentionne le bail.
• Clause d'expulsion en cas de vente : nulle. Réputée non écrite à Bruxelles, sans effet en Wallonie pour un bail à date certaine ou occupé depuis six mois, écartée en Flandre.
• Wallonie, bail sans date certaine : si le locataire occupe depuis six mois au moins, l'acquéreur peut donner un renon de trois mois pour occupation personnelle, travaux ou sans motif, dans les trois mois de l'acte, à peine de déchéance ; sans six mois d'occupation, aucune protection.
• L'acquéreur ne peut donner renon que pour les motifs du bailleur : occupation personnelle, travaux, fin de triennat avec indemnité ; la vente n'est jamais un motif.
• Bruxelles : droit de préférence pour le locataire domicilié sous un bail de résidence principale de neuf ans ou plus : notification recommandée avec accusé de réception du prix et des conditions, trente jours pour répondre, sept jours de plus si le bien est ensuite offert moins cher ; sanction : subrogation du locataire dans l'achat, un an pour agir.
• La garantie locative reste bloquée au nom du locataire ; l'acquéreur devient le bailleur qui signera la libération à la sortie. Le bail enregistré n'a pas à être réenregistré.

Que devient le bail quand on vend un bien loué en Belgique ?

La vente transfère la propriété, pas le contrat de bail, qui reste entre le locataire et « le bailleur », quel qu'il soit. Les textes régionaux organisent ce passage par la subrogation : le nouveau propriétaire remplace purement et simplement l'ancien pour l'avenir, sans nouveau bail, sans nouvel état des lieux, sans nouvelle garantie. Le vendeur reste tenu de ce qui est antérieur à l'acte ; l'acquéreur répond de ce qui suit.

Le régime détaillé se lit sur les pages officielles : droit de préférence du locataire bruxellois, décret wallon (art. 40 à 45 et 63), Woninghuurdecreet (art. 38). Pour la Communauté germanophone, le décret wallon s'applique dans sa version propre à ce territoire.

Le bail est-il opposable à l'acquéreur ? Enregistrement et date certaine

Un bail a date certaine quand un fait incontestable en fixe l'existence à une date donnée : son enregistrement, le décès d'un des signataires, sa reprise dans un acte authentique (ancien Code civil, art. 8.22 du Code civil pour les règles de preuve). Un bail enregistré a date certaine avant la vente : l'enregistrement sur MyRent, obligatoire dans les deux mois de la signature, est donc aussi la meilleure protection du locataire et la meilleure sécurité du vendeur. À Bruxelles, le Code ne distingue plus : l'acquéreur est subrogé pour l'avenir dans tous les baux d'habitation, enregistrés ou non. En Flandre, l'évaluation officielle du décret (2024) le confirme : le nouvel acquéreur doit toujours respecter le bail en cours, qu'il ait ou non une date certaine.

La Wallonie a gardé la distinction de l'ancien Code civil pour le bail de résidence principale (art. 63). Bail à date certaine antérieure à la vente : subrogation complète à la date de l'acte, même si le bail réserve une faculté d'expulsion ; l'acquéreur ne peut donner renon qu'aux conditions du bailleur. Bail sans date certaine, mais locataire dans les lieux depuis six mois au moins : subrogation aussi, mais avec un régime de faveur : l'acquéreur peut mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs de l'article 55, §§ 2 à 4 (occupation personnelle, travaux, fin de triennat avec indemnité), moyennant un renon de trois mois notifié au locataire, à peine de déchéance, dans les trois mois de l'acte authentique. Bail sans date certaine et moins de six mois d'occupation : le locataire n'est protégé par aucune disposition ; la brochure du SPW Logement conseille alors à l'acquéreur de laisser un délai raisonnable de trois mois. Pour les baux hors résidence principale, les articles 40 à 45 du décret reprennent l'ancien Code civil : l'acquéreur ne peut expulser le preneur titulaire d'un bail à date certaine, sauf faculté réservée par le bail. Le délai et les pièces de l'enregistrement sont détaillés dans notre article sur l'enregistrement du bail sur MyRent.

L'acquéreur peut-il donner renon au locataire après la vente ?

Seulement comme l'aurait fait le vendeur. Le renon (le congé, en France) est l'acte par lequel le bailleur ou le locataire met fin au bail en respectant un préavis ; pour un bail de résidence principale de neuf ans, le bailleur ne dispose que de trois motifs : occupation personnelle (préavis de six mois, à tout moment, occupation dans l'année pendant deux ans au moins, sinon dix-huit mois de loyer d'indemnité), travaux importants à la fin d'un triennat (six mois), fin du premier ou du deuxième triennat sans motif (six mois et indemnité de neuf ou six mois de loyer). La vente n'ouvre aucun motif nouveau ; l'acquéreur qui veut habiter le bien utilise l'occupation personnelle, avec ses contraintes. En Flandre, la famille au troisième degré et la rénovation ne permettent un renon qu'à partir de la fin de la troisième année. Les délais, formes et indemnités sont dans notre article sur le renon et le préavis ; le terme est défini dans le glossaire.

Le préavis court à compter du premier jour du mois qui suit la notification, et l'acquéreur ne peut notifier qu'une fois propriétaire, c'est-à-dire après l'acte authentique, pas au compromis. Pour un bail de courte durée, aucune résiliation avant la fin de la première année (Bruxelles, Wallonie) ni pendant toute la durée (Flandre). Voyez notre article sur le bail de résidence principale de neuf ans.

Exemple chiffré

Un appartement loué 900 € par mois hors charges à Namur, bail de neuf ans signé le 1er avril 2024, jamais enregistré, est vendu par acte authentique le 15 septembre 2026. Le locataire occupe depuis plus de six mois : l'acquéreur est subrogé, mais il dispose du régime de faveur de l'article 63. S'il veut habiter le bien, il notifie par recommandé, au plus tard le 15 décembre 2026, un renon de trois mois pour occupation personnelle : notifié en octobre, le préavis court du 1er novembre et expire le 31 janvier 2027. Il devra occuper le logement dans l'année et pendant deux ans au moins, sous peine d'une indemnité de dix-huit mois de loyer, soit 16 200 €. Si le bail avait été enregistré, le même acquéreur aurait dû donner six mois de préavis, du 1er novembre au 30 avril 2027.

Droit de préférence du locataire à Bruxelles : comment ça marche ?

Depuis le 6 janvier 2024 (ordonnance du 28 septembre 2023, Code bruxellois du Logement, art. 247/1 à 247/4), le locataire bruxellois peut acheter en priorité le logement qu'il occupe quand son bailleur le met en vente. Conditions : un bail de résidence principale d'une durée de neuf ans ou plus (les baux de courte durée sont exclus), un locataire domicilié dans le logement ; le droit profite aussi à son cohabitant légal ou de fait et à ses enfants domiciliés. Les ventes entre membres d'une même famille sont exclues. La Cour constitutionnelle a confirmé le dispositif par son arrêt n° 73/2025 du 30 avril 2025. La procédure :

1. Avant toute vente, le bailleur notifie au locataire, par recommandé avec accusé de réception, son intention de vendre, l'existence du droit de préférence, la description du bien (adresse, superficie au sol, désignation cadastrale), le prix et les conditions envisagés. Cette notification vaut offre de vente, sauf vente publique ; prix et conditions ne se négocient pas.
2. Le locataire a trente jours pour vérifier sa capacité d'achat et dire au bailleur, au notaire ou à l'agent s'il exerce son droit. Son acceptation des prix et conditions vaut vente.
3. S'il renonce ou ne répond pas, le bien est mis sur le marché. Si le bailleur le propose ensuite à un tiers à un prix ou à des conditions plus favorables, le locataire dispose de sept jours supplémentaires pour exercer son droit.
4. Le notaire et l'agent immobilier chargés de la vente vérifient que le locataire a été informé ; à défaut, ils l'informent eux-mêmes.
5. Sanction : en cas de vente conclue au mépris du droit de préférence, le locataire peut agir en subrogation contre l'acquéreur, c'est-à-dire prendre sa place en lui remboursant le prix et les frais d'acte ; l'action se prescrit par un an à dater de la transcription de la signification de l'acte. Toute clause du bail qui exclut le droit de préférence est réputée non écrite.

Pour le vendeur bruxellois, le calendrier commence donc par le recommandé au locataire, trente jours avant toute signature avec un tiers, et par l'information du notaire. Un compromis signé sans cette étape est fragile pendant un an. Voyez nos pages sur la location à Bruxelles.

Comment informer le locataire et organiser les visites pendant la vente ?

Hors Bruxelles, aucun texte n'oblige à prévenir le locataire avant de vendre ; le bon sens et la clause du bail s'en chargent. Le modèle de bail wallon prévoit qu'en cas de mise en vente le locataire laisse apposer des affiches aux endroits apparents et accepte les visites ; une clause analogue figure dans la plupart des baux. Sans clause, le bailleur conserve un droit de visite limité : à des moments convenus, sur préavis raisonnable, jamais en l'absence du locataire sans son accord, comme pour les réparations (voir notre article sur l'accès du bailleur au logement loué).

Le vendeur remet au notaire le bail, l'état des lieux d'entrée, la preuve d'enregistrement, l'attestation de garantie locative, le dernier décompte de charges, le certificat PEB en cours de validité, et informe l'acquéreur des procédures en cours (indexation demandée, arriérés, renon déjà notifié). Un renon notifié par le vendeur avant l'acte continue de produire ses effets au profit de l'acquéreur, qui en reprend aussi les obligations, dont l'occupation personnelle promise.

Garantie locative, loyers, charges, précompte : qui règle quoi au jour de l'acte ?

• Garantie locative à la vente du bien : elle reste sur le compte bloqué au nom du locataire ou en garantie bancaire ; l'acquéreur devient le bailleur bénéficiaire, la banque enregistre le changement sur présentation de l'acte, et c'est lui qui signera la libération ou saisira le juge de paix à la sortie. Le vendeur ne restitue rien ; un vendeur qui avait gardé la garantie sur son compte, en infraction, doit la transmettre avec les intérêts dus au locataire (voir notre article sur la garantie locative).
• Loyer du mois de l'acte : l'acte de vente le répartit en pratique entre vendeur et acquéreur au prorata des jours ; l'acquéreur communique ensuite au locataire son numéro de compte et, s'il en utilise une, la communication structurée à reprendre sur chaque avis de paiement.
• Charges : le vendeur établit le décompte de charges de la période écoulée et restitue le trop-perçu de provisions ; l'acquéreur reprend les provisions suivantes et les quotités de copropriété.
• Indexation : la date anniversaire et l'indice de départ ne changent pas ; l'acquéreur indexe aux mêmes conditions (bail enregistré, PEB remis à Bruxelles).
• Précompte immobilier : il reste dû par le propriétaire, jamais par le locataire d'une résidence principale ; l'acte de vente en règle la répartition entre vendeur et acquéreur pour l'année en cours (voir le précompte immobilier).
• Enregistrement : le bail enregistré reste enregistré ; aucun nouveau dépôt sur MyRent n'est requis pour un changement de propriétaire. L'état des lieux d'entrée reste la référence de la sortie, même dressé avec l'ancien bailleur.

Cas pratiques

Un bailleur bruxellois reçoit une offre d'un voisin pour son appartement loué depuis cinq ans

Bail de neuf ans, locataire domicilié : droit de préférence. Avant toute signature, le bailleur notifie au locataire, par recommandé avec accusé de réception, le prix et les conditions offerts par le voisin, la description cadastrale et l'existence du droit ; le locataire a trente jours. S'il renonce, la vente au voisin peut se conclure à ce prix ; si le voisin obtient ensuite une remise, le locataire récupère sept jours pour acheter au nouveau prix. Le notaire vérifie la notification.

Un acquéreur flamand achète une maison louée et veut y habiter dans trois mois

Impossible. L'acquéreur reprend le bail (art. 38) et ne peut donner renon que pour occupation personnelle avec six mois de préavis, courant du premier jour du mois qui suit la notification faite après l'acte ; pour un bail conclu depuis 2019, l'occupation par un membre de la famille n'est possible qu'à partir de la fin de la troisième année. Il doit ensuite occuper dans l'année, pendant deux ans, sous peine de dix-huit mois de loyer. Pour un bail de courte durée, aucune résiliation anticipée.

Un vendeur wallon a un locataire depuis quatre mois, sans bail enregistré

Sans date certaine et sans six mois d'occupation, le locataire n'est protégé par aucune disposition du décret : l'acquéreur pourrait mettre fin au bail sans motif ni indemnité, en laissant un délai raisonnable. Le vendeur honnête enregistre le bail sur MyRent avant la vente (il y est de toute façon tenu, sous peine de l'amende de 25 € et de la dispense de préavis du locataire) : le bail acquiert date certaine et l'acquéreur le reprend aux conditions ordinaires.

Erreurs fréquentes quand on vend un bien loué

• Promettre à l'acquéreur un logement libre : la vente n'est pas un motif de renon ; seul un renon régulier pour occupation personnelle, travaux ou fin de triennat libère le bien, avec ses délais.
• Signer un compromis bruxellois sans notifier le locataire : le droit de préférence rend la vente attaquable pendant un an, et le notaire doit refuser de passer l'acte sans la preuve de la notification.
• Vendre avec un bail non enregistré en Wallonie : le locataire perd sa protection ou n'en garde qu'une partie, et l'acquéreur découvre un bail sans date certaine.
• Garder la garantie locative ou la « rendre » au locataire à la vente : elle reste bloquée au nom du locataire et passe au nouveau bailleur.
• Insérer une clause d'expulsion en cas de vente : réputée non écrite à Bruxelles, sans effet pour un bail protégé en Wallonie et en Flandre.
• Donner renon au compromis : l'acquéreur n'est bailleur qu'à l'acte authentique ; un renon antérieur est nul.
• Oublier le décompte de charges de la période écoulée et la reprise des provisions, source du premier litige entre acquéreur et locataire.

Questions fréquentes

Peut-on vendre un appartement loué en Belgique sans l'accord du locataire ?

Oui. Le bailleur vend librement, à tout moment, sans l'accord du locataire ; mais le bail suit le bien et l'acquéreur devient bailleur aux mêmes conditions à la date de l'acte authentique (Code bruxellois, art. 229 ; décret wallon, art. 63 ; Woninghuurdecreet, art. 38). À Bruxelles, le locataire d'un bail de neuf ans ou plus doit en outre recevoir, par recommandé, l'offre de vente en priorité : c'est le droit de préférence, applicable depuis le 6 janvier 2024.

Le nouveau propriétaire peut-il mettre fin au bail après l'achat ?

Seulement pour les motifs ouverts au bailleur : occupation personnelle (six mois de préavis, occupation dans l'année pendant deux ans), travaux à la fin d'un triennat, ou fin du premier ou du deuxième triennat sans motif avec indemnité de neuf ou six mois. En Wallonie, si le bail n'a pas de date certaine mais que le locataire occupe depuis six mois, l'acquéreur peut donner un renon de trois mois pour ces motifs, notifié dans les trois mois de l'acte. La vente elle-même n'est jamais un motif.

Qu'est-ce que le droit de préférence du locataire à Bruxelles ?

Le droit, pour le locataire domicilié sous un bail de résidence principale de neuf ans ou plus, d'acheter en priorité le logement mis en vente, au prix et aux conditions notifiés par le bailleur par recommandé avec accusé de réception. Il a trente jours pour répondre, sept jours de plus si le bien est ensuite offert à un tiers à de meilleures conditions. Une vente conclue sans respecter ce droit permet au locataire de se substituer à l'acquéreur pendant un an.

Que devient la garantie locative quand le bien est vendu ?

Elle reste bloquée au nom du locataire, sur son compte individualisé ou en garantie bancaire, et l'acquéreur devient le bailleur qui en bénéficie : la banque enregistre le changement sur présentation de l'acte. Le vendeur ne restitue rien au locataire ; à la fin du bail, le nouveau propriétaire signe l'accord de libération ou saisit le juge de paix. Un vendeur qui détenait la garantie sur son propre compte doit la transférer avec les intérêts dus.

Faut-il enregistrer à nouveau le bail après la vente ?

Non. Le bail enregistré sur MyRent reste enregistré et garde sa date certaine ; le changement de propriétaire ne crée pas de nouveau bail. L'acquéreur informe le locataire de ses coordonnées et de son compte, reprend l'indexation à la même date anniversaire et les provisions pour charges. Si le bail n'avait jamais été enregistré, l'acquéreur, devenu bailleur, hérite de l'obligation et des sanctions : il a intérêt à l'enregistrer sans délai.

Le locataire doit-il laisser visiter le logement mis en vente ?

Oui, dans les limites de la clause du bail et de la jouissance paisible : visites à des moments convenus, sur préavis raisonnable, en sa présence ou avec son accord, jamais de visite surprise ni de double des clés utilisé sans lui. Le modèle de bail wallon prévoit l'affichage et les visites en cas de mise en vente ; sans clause, un refus systématique peut être soumis au juge de paix, mais le bailleur n'entre jamais de force.

Un bail non enregistré protège-t-il le locataire en cas de vente ?

À Bruxelles et en Flandre, oui : l'acquéreur reprend tous les baux d'habitation en cours, enregistrés ou non. En Wallonie, le bail de résidence principale sans date certaine ne protège le locataire que s'il occupe depuis six mois au moins, et l'acquéreur garde alors une faculté de renon de trois mois pour les motifs du bailleur, à exercer dans les trois mois de l'acte ; avec moins de six mois d'occupation, aucune protection. L'enregistrement dans les deux mois reste la règle.