État des lieux de sortie en Belgique et libération de la garantie locative

Publié le 24 octobre 2026 · Mis à jour le 26 octobre 2026

La sortie du locataire se joue sur un document : l'état des lieux de sortie, comparé à celui d'entrée. Délais par région, vétusté ou dégradation, décompte chiffré, libération de la garantie locative, juge de paix en cas de désaccord.

L'état des lieux de sortie en Belgique est le document contradictoire qui compare le logement rendu à l'état des lieux d'entrée et décide, poste par poste, de ce que la garantie locative couvre. Il se dresse après le déménagement du locataire et avant la remise des clés ; à Bruxelles, la Région fixe une limite : au plus tard dans le mois qui suit la libération des lieux. Sans lui, le bailleur ne prouve rien, et la garantie revient au locataire.

La règle est la même dans les trois régions, avec des textes différents : art. 220 du Code bruxellois du Logement, décret wallon du 15 mars 2018, art. 9 du Woninghuurdecreet en Flandre. Dans tous les cas, l'état des lieux est établi à frais communs, un expert peut être désigné, et le désaccord se tranche devant le juge de paix. Voici comment le mener, chiffrer les réparations, établir le décompte de sortie et obtenir la libération de la garantie locative sans procès.

Ce qu'il faut retenir

• Deux états des lieux, un seul juge de référence : l'état des lieux d'entrée, détaillé, dressé avant l'occupation ou durant le premier mois ; l'état des lieux de sortie, comparé au premier, avant la remise des clés.
• Délai à Bruxelles : l'état des lieux de sortie se fait après la libération des lieux et au plus tard dans le mois qui suit ; en Wallonie et en Flandre, avant la remise des clés, à frais communs.
• Sans état des lieux d'entrée détaillé, le locataire est présumé avoir reçu le logement dans l'état où il le rend : aucune dégradation ne peut lui être imputée, sauf preuve contraire.
• Vétusté et usage normal restent au bailleur ; seules les dégradations imputables au locataire, chiffrées sur devis ou facture, se déduisent de la garantie.
• La garantie locative se libère par accord écrit des deux parties remis à la banque (formulaire de libération) ou, à défaut, par jugement du juge de paix ; ni le bailleur ni le locataire ne la débloque seul.
• À Bruxelles, deux mois : la garantie et ses intérêts sont restitués dans les deux mois suivant le départ du locataire qui a rempli ses obligations ; au-delà, le bailleur doit 10 % de la garantie par mois de retard.
• Compteurs, clés, dernier décompte de charges se règlent le même jour : ce qui manque au procès-verbal n'existe plus une semaine plus tard.

Quand et comment dresser l'état des lieux de sortie en Belgique ?

L'état des lieux de sortie est le procès-verbal, signé par le bailleur et le locataire, qui décrit l'état du logement au terme du bail, pièce par pièce, et le compare à l'état des lieux d'entrée. Il se dresse après que le locataire a vidé les lieux et avant la remise des clés : un logement encore meublé cache les murs et les sols, un logement dont les clés sont rendues n'est plus sous la garde du locataire. Les délais par région :

Le document se prépare avant la visite : relisez l'état des lieux d'entrée et ses photos, reprenez la liste des pièces et des équipements, notez les réparations déjà signalées en cours de bail. Le jour venu, parcourez chaque pièce dans le même ordre que l'entrée : murs, plafonds, sols, menuiseries, sanitaires, équipements, extérieurs. Chaque remarque est datée, localisée et photographiée ; une photo horodatée vaut mieux qu'un adjectif. Les deux parties signent chaque page ; un locataire qui refuse de signer reçoit le document par recommandé, et le bailleur demande sans tarder la désignation d'un expert par le juge de paix.

Que se passe-t-il sans état des lieux d'entrée ?

Sans état des lieux d'entrée détaillé, l'ancien Code civil (art. 1731) présume que le locataire a reçu le logement dans l'état où il se trouve à la fin du bail : il ne répond d'aucune dégradation, sauf si le bailleur prouve, par d'autres moyens, qu'elle est survenue pendant le bail. En pratique, cette preuve est presque impossible, et la garantie locative revient en entier au locataire. Un état des lieux sommaire (« bon état général ») produit le même effet qu'une absence d'état des lieux : le juge de paix exige une description précise.

D'où l'importance de l'état des lieux d'entrée, dressé dans le premier mois, détaillé, contradictoire, et joint au bail lors de son enregistrement sur MyRent. Les textes régionaux prévoient le recours à un expert, désigné d'un commun accord ou par le juge de paix, dont les honoraires sont partagés. Pour un logement meublé ou récemment rénové, l'expert est un investissement : son procès-verbal est rarement contesté.

Vétusté ou dégradation locataire : qui paie quoi ?

Toute la discussion de sortie tient dans une distinction. La vétusté est l'usure normale d'un logement et de ses équipements par l'écoulement du temps et un usage conforme : elle reste à la charge du bailleur. La dégradation est un dommage qui dépasse cet usage normal, par faute, négligence ou défaut d'entretien du locataire : elle lui est imputable. Le locataire doit aussi les réparations locatives et le menu entretien que le bail met à sa charge, sauf si elles résultent de la vétusté ou d'un cas de force majeure.

Le bail peut annexer une grille de vétusté indicative (durée de vie des peintures, revêtements, équipements) : elle sert de base de calcul et évite le marchandage. Sans grille, le juge de paix applique une décote proportionnelle à l'âge : une peinture de huit ans n'est pas remboursée au prix du neuf.

Comment chiffrer les réparations et établir le décompte de sortie ?

Le décompte de sortie est le tableau qui transforme l'état des lieux de sortie en montants : chaque dégradation retenue, son coût (devis ou facture), la part de vétusté déduite, puis les autres sommes dues de part et d'autre. La méthode, en six temps :

1. Reprendre chaque remarque de l'état des lieux de sortie qui n'existait pas à l'entrée, en écartant la vétusté et l'usage normal.
2. Demander un devis daté pour chaque réparation, ou produire la facture si les travaux sont faits ; un devis d'entreprise vaut mieux qu'une estimation du bailleur.
3. Appliquer la décote de vétusté : prix du neuf × (durée de vie restante ÷ durée de vie totale), selon la grille du bail ou l'usage.
4. Ajouter les loyers et provisions restant dus, l'indemnité éventuelle de renon, le solde du dernier décompte de charges.
5. Déduire ce que le bailleur doit au locataire : trop-perçu de charges, loyer payé d'avance, intérêts de la garantie.
6. Présenter le solde net au locataire, signé, avec les pièces ; c'est ce document que la banque et, au besoin, le juge de paix liront.

Exemple chiffré

Loyer de 900 €, garantie locative de deux mois constituée sur un compte bloqué, soit 1 800 €, plus les intérêts capitalisés. À la sortie après quatre ans : un lavabo fêlé (devis 280 €), des trous non rebouchés dans deux chambres (devis de rebouchage et peinture 520 €, peinture d'origine âgée de quatre ans sur une durée de vie admise de huit ans, décote de 50 % : 260 € retenus), une porte de placard arrachée (devis 150 €). Dégradations imputables : 280 + 260 + 150 = 690 €. Décompte de charges de la dernière année : 90 € dus par le locataire. Solde dû par le locataire : 780 €. Accord de répartition signé : la banque verse 780 € au bailleur et 1 020 € plus les intérêts au locataire. Sans la décote de vétusté, le bailleur aurait réclamé 1 040 € et le juge de paix l'aurait ramené au même ordre de grandeur, trois mois plus tard.

Comment obtenir la libération de la garantie locative ?

La garantie locative est la somme, au plus deux mois de loyer à Bruxelles et en Wallonie, trois en Flandre, que le locataire a constituée à l'entrée sur un compte individualisé à son nom, par garantie bancaire ou par le CPAS. Elle ne se libère qu'à la fin du bail, et jamais sur la seule demande d'une partie. Deux voies :

• L'accord écrit : les deux parties signent le formulaire de libération de la banque (mainlevée), établi après la fin du bail, qui répartit le montant ; la banque verse à chacun sa part et les intérêts au locataire.
• Le jugement : à défaut d'accord, l'une des parties saisit le juge de paix par requête ; la banque libère sur copie du jugement exécutoire.

À Bruxelles, la Région rappelle que l'organisme financier ne rembourse que sur présentation d'un accord écrit du locataire et du bailleur, ou d'une copie d'un jugement exécutoire ; les règles complètes sont sur be.brussels. En Flandre, l'administration explique de même que la garantie se libère en accord mutuel ou après intervention du juge de paix : vlaanderen.be. Dans toutes les régions, un bailleur qui bloque la garantie sans décompte ni devis perd devant le juge, et à Bruxelles il doit en plus la pénalité de retard. Notre guide de la garantie locative détaille les formes et les plafonds.

Compteurs, clés, adresse : la liste du dernier jour

Le jour de l'état des lieux de sortie, quatre opérations se font ensemble, car elles ne se rattrapent pas après la remise des clés :

1. Relevé des compteurs d'eau, de gaz et d'électricité, photographié, inscrit au procès-verbal et transmis aux fournisseurs avec la date de fin du bail ; le locataire clôture ses contrats, le bailleur ou le nouvel occupant reprend les compteurs.
2. Remise des clés : toutes les clés, badges et télécommandes listés à l'entrée ; une clé manquante justifie le remplacement du cylindre aux frais du locataire.
3. Nouvelle adresse du locataire, pour l'envoi du décompte de sortie, du dernier décompte de charges et de la quittance finale.
4. Dernier décompte de charges : s'il ne peut pas être établi le jour même (relevé de copropriété à venir), le décompte de sortie le mentionne et l'accord de libération peut en réserver une part.

Un bail enregistré, un état des lieux d'entrée annexé et un état des lieux de sortie signé forment le dossier complet ; ce que Brik range au même endroit, de l'entrée à la sortie, est décrit sur la page État des lieux.

Cas pratiques : trois sorties, trois décomptes

La sortie sans remarque. Logement rendu propre après trois ans, peintures ternies mais intactes, compteurs relevés. Le procès-verbal note « conforme à l'entrée, usure normale ». Les deux parties signent le formulaire de libération le jour même : la banque verse la garantie et les intérêts au locataire. À Bruxelles, le délai de deux mois est respecté sans discussion.

Le désaccord sur une peinture. Le locataire a repeint le salon en bleu foncé sans accord écrit. Le bailleur produit un devis de remise en blanc de 640 €. Le locataire conteste. Faute d'accord, le bailleur saisit le juge de paix par requête, état des lieux d'entrée (murs blancs, photos) et de sortie à l'appui ; le juge retient la remise en état, avec une décote pour une peinture d'entrée déjà âgée de cinq ans, et ordonne la libération correspondante.

Le locataire parti sans état des lieux. Les clés sont dans la boîte aux lettres, le locataire ne répond plus. Le bailleur le convoque par recommandé à une date d'état des lieux ; sans réponse, il demande au juge de paix la désignation d'un expert, qui dresse un état des lieux unilatéral contradictoire par voie judiciaire. Le coût de l'expert et les dégradations retenues sont imputés sur la garantie par jugement.

Erreurs fréquentes à la sortie du locataire

• Faire l'état des lieux de sortie avec les meubles en place : les murs et les sols ne sont pas visibles, les remarques tardives ne sont plus recevables.
• Reprendre les clés avant la signature : la remise des clés met fin à la garde du locataire ; ce qui est constaté ensuite ne lui est plus opposable.
• Réclamer le prix du neuf : sans décote de vétusté, le décompte est ramené par le juge de paix et la crédibilité du bailleur avec.
• Laisser passer les deux mois à Bruxelles : la pénalité de 10 % de la garantie par mois court même quand le bailleur a raison sur le fond.
• Retenir la garantie « au cas où » pour des charges non encore décomptées : réservez une part précise dans l'accord de libération, libérez le reste.
• Oublier les compteurs : une consommation entre le départ et la relocation reste au bailleur s'il n'a pas de relevé daté.
• S'appuyer sur un état des lieux d'entrée sommaire : « bon état général » ne prouve rien ; la présomption joue alors en faveur du locataire.

Questions fréquentes

Quel est le délai pour faire l'état des lieux de sortie en Belgique ?

Il se dresse après le déménagement et avant la remise des clés. À Bruxelles, la Région fixe une limite : au plus tard dans le mois qui suit la libération des lieux par le locataire. En Wallonie et en Flandre, les décrets imposent un état des lieux contradictoire à frais communs à la fin du bail, sans délai chiffré ; la remise des clés en marque la limite pratique.

Que se passe-t-il si le locataire refuse de signer l'état des lieux de sortie ?

Le bailleur lui adresse le document par recommandé et le convoque à une nouvelle date ; en cas de refus persistant, il demande au juge de paix la désignation d'un expert, qui dresse l'état des lieux de sortie. Les frais de l'expert sont partagés ou mis à charge de la partie défaillante. Ne reprenez pas les clés sans procès-verbal signé ou sans expert.

Comment distinguer la vétusté d'une dégradation imputable au locataire ?

La vétusté est l'usure normale due au temps et à un usage conforme : peintures ternies, joints vieillis, parquet uniformément patiné. Elle reste au bailleur. La dégradation dépasse l'usage normal : trous, brûlures, casse, défaut d'entretien imposé par le bail. Elle est imputable au locataire, avec une décote pour l'âge de l'élément remplacé.

Combien de temps le bailleur a-t-il pour libérer la garantie locative ?

À Bruxelles, la garantie et ses intérêts sont restitués dans les deux mois suivant le départ du locataire qui a rempli ses obligations ; au-delà, le bailleur doit 10 % de la garantie par mois de retard. En Wallonie et en Flandre, aucun délai chiffré, mais le juge de paix sanctionne une rétention sans décompte ni devis. Dans tous les cas, la banque ne libère que sur accord écrit ou jugement.

Le bailleur peut-il garder la garantie locative sans l'accord du locataire ?

Non. La garantie est sur un compte au nom du locataire ou couverte par une garantie bancaire ou du CPAS ; la banque ne la verse au bailleur que sur un accord écrit signé des deux parties après la fin du bail, ou sur copie d'un jugement exécutoire du juge de paix. Un bailleur qui la retient sans titre s'expose à une condamnation et, à Bruxelles, à la pénalité de retard.

Faut-il un expert pour l'état des lieux de sortie ?

Ce n'est pas obligatoire : les parties peuvent le dresser elles-mêmes, de façon contradictoire. L'expert, choisi d'un commun accord ou désigné par le juge de paix, est utile pour un logement meublé, rénové ou quand les parties ne s'entendent pas ; ses honoraires sont partagés. Son procès-verbal est rarement contesté et accélère la libération de la garantie.

Que faire si le dernier décompte de charges n'est pas prêt le jour de la sortie ?

Mentionnez-le dans le décompte de sortie et réservez, dans l'accord de libération de la garantie, une part précise correspondant au solde estimé ; libérez le reste immédiatement. Dès que le décompte annuel de la copropriété ou des fournisseurs est connu, adressez-le au locataire à sa nouvelle adresse avec les pièces, et soldez la part réservée.