Réparations locatives en Belgique : qui paie quoi, bailleur ou locataire ?

Publié le 22 octobre 2026 · Mis à jour le 3 novembre 2026

Entretien de la chaudière, ramonage, joints, piles des détecteurs au locataire ; vétusté, pannes et grosses réparations au bailleur ; loyer réduit au-delà de 40 jours de travaux urgents : qui paie quoi dans les trois régions.

Les réparations locatives en Belgique sont à charge du locataire, toutes les autres réparations à charge du bailleur, et la vétusté comme la force majeure restent toujours au bailleur : c'est la règle des trois régions, précisée par une liste officielle de réparations à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre. Les réparations locatives (ou de menu entretien) sont « les réparations de minimes importances et dues à l'utilisation normale des lieux par le preneur », selon la définition de l'article 15 du décret wallon : entretien de la chaudière, ramonage, joints, ampoules, piles des détecteurs, tonte du jardin. Tout le reste, grosses réparations, pannes d'équipements, usure normale, appartient au bailleur.

Les textes régionaux ont repris les articles 1719 à 1724 et 1754 à 1755 de l'ancien Code civil : articles 219 à 223 du Code bruxellois du Logement, articles 7 à 21 du décret wallon du 15 mars 2018, articles 25 à 28 du Woninghuurdecreet flamand. Ils y ont ajouté une liste par région, des règles sur les réparations urgentes et un droit de visite encadré. Voici qui paie quoi, poste par poste, et comment traiter une demande de réparation sans conflit.

Ce qu'il faut retenir

• Le bailleur délivre le logement en bon état de réparations de toute espèce et y fait, pendant le bail, toutes les réparations autres que locatives (Code bruxellois, art. 219 et 223 ; décret wallon, art. 7 ; Woninghuurdecreet, art. 25).
• Le locataire fait les réparations locatives et le menu entretien, sauf celles dues à la vétusté ou à la force majeure, et répond des dégradations survenues pendant sa jouissance s'il ne prouve pas qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
• Trois listes officielles : arrêté du Gouvernement bruxellois (Moniteur belge du 8 décembre 2017, Code, art. 223), annexe 7 de l'arrêté wallon du 28 juin 2018 (décret, art. 8), liste des petites réparations de l'arrêté flamand du 7 décembre 2018 (décret, art. 26). Non limitatives ; en résidence principale, pas de dérogation au détriment du locataire.
• Réparations urgentes : le locataire les tolère ; si elles durent plus de quarante jours (Bruxelles, Wallonie) ou trente jours (Flandre), le loyer est réduit en proportion ; si le logement devient inhabitable, il peut demander la résiliation.
• Obligation de signaler : le locataire prévient le bailleur dans un délai raisonnable de toute défectuosité ; à défaut, l'aggravation du dommage est à sa charge.
• Accès du bailleur : jouissance paisible garantie ; visites à des moments convenus pour les réparations et le contrôle de l'entretien ; jamais sans accord ni en l'absence du locataire ; à Bruxelles, l'entrave délibérée à l'accès du locataire coûte jusqu'à dix-huit mois de loyer au bailleur.
• Travaux d'économie d'énergie : à Bruxelles, une fois tous les trois ans au plus pour un bail de neuf ans, sur recommandé envoyé un mois avant ; en Wallonie, travaux de la liste du Gouvernement tolérés comme des réparations urgentes.

Qui paie les réparations, locataire ou propriétaire ? La règle dans les trois régions

La répartition repose sur deux obligations croisées. Le bailleur doit délivrer un logement en bon état et l'entretenir en état de servir pendant toute la durée du bail ; le locataire doit user du bien en bon père de famille, l'entretenir au quotidien et le rendre tel qu'il l'a reçu, selon l'état des lieux d'entrée, hors vétusté et force majeure. Savoir qui paie les réparations, locataire ou propriétaire, revient donc à qualifier le poste : menu entretien dû à l'usage normal, ou réparation nécessaire indépendamment de l'usage.

Le bail ne peut pas renverser cette répartition dans une résidence principale : la liste bruxelloise le dit, la liste wallonne précise qu'« il ne peut pas être dérogé à la présente répartition » dès que le bien est la résidence principale du locataire, le décret flamand n'admet de dérogation qu'en faveur du locataire (art. 26, § 4). Les textes régionaux sont en ligne : répartition des réparations à Bruxelles, liste wallonne des réparations locatives, Woninghuurdecreet.

Que contiennent les listes des réparations locatives en Belgique ?

Les trois listes convergent. La liste wallonne (vingt-deux pages, poste par poste), la page bruxelloise et les principes de la liste flamande donnent la même répartition pour les postes courants ; la liste des réparations locatives de votre région fait foi pour le détail.

Trois précisions. En Wallonie, le locataire doit une attestation d'entretien et de ramonage au bailleur. En Flandre, l'obligation de réparation du locataire est limitée « aux endroits accessibles sans échelle », et ses réparations doivent être faites dans les règles de l'art. À Bruxelles, le contrôle périodique PEB de la chaudière est à charge du locataire sauf clause contraire. Détecteurs et chaudière font aussi partie des points de conformité détaillés dans notre article sur le logement conforme à la location.

Vétusté, force majeure, usage fautif : comment trancher un cas limite ?

Trois questions suffisent pour qualifier presque toute panne. Le poste est-il une réparation locative de la liste régionale ? Si oui, est-elle due uniquement à la vétusté (usure par le temps et l'usage normal) ou à la force majeure (tempête, gel exceptionnel, dégât des eaux du voisin) ? Alors elle revient au bailleur (décret wallon, art. 8 ; Code bruxellois, art. 223 ; Woninghuurdecreet, art. 26). Si le poste n'est pas dans la liste, le dommage résulte-t-il d'un usage fautif, d'un défaut d'entretien ou de signalement ? Alors il revient au locataire, quelle que soit l'importance de la réparation (décret wallon, art. 16). Sinon, réparation à charge du bailleur.

La preuve se fait avec l'état des lieux d'entrée, les attestations d'entretien, les signalements écrits et les photos. Une chaudière de vingt ans en panne malgré les entretiens attestés : vétusté, bailleur ; la même, en panne faute d'entretien pendant trois ans : locataire pour la part du dommage liée à ce défaut. Une vitre brisée par la grêle : force majeure, bailleur ; par un déménagement : locataire. À la sortie, la même grille sert à chiffrer ce que la garantie locative couvre ; voyez notre article sur l'état des lieux de sortie.

Exemple chiffré

Appartement loué 900 € par mois hors charges à Mons. En janvier, la chaudière au gaz de dix-huit ans tombe en panne ; le locataire produit les attestations d'entretien triennal exigées en Wallonie. Le remplacement, 3 200 € sur devis, est une réparation autre que locative due à la vétusté : bailleur. Les travaux, chauffage et eau chaude coupés dans tout le logement, durent cinquante-deux jours faute de pièces. L'article 21 du décret wallon réduit le loyer au-delà de quarante jours, à proportion du temps et de la partie du bien dont le locataire est privé : douze jours de privation au-delà du seuil, soit 360 € pour douze trentièmes de 900 €, à proportion de la privation réellement subie, que le juge de paix apprécie, chauffage et eau chaude ne représentant pas tout le logement. Un bailleur prudent propose lui-même une remise sur le loyer de mars et garde la facture de la chaudière, utile pour une révision du loyer pour travaux à la fin du triennat.

Réparations urgentes et travaux d'économie d'énergie : que doit tolérer le locataire ?

Le locataire doit souffrir les réparations urgentes qui ne peuvent être différées jusqu'à la fin du bail, « quelque incommodité qu'elles lui causent », même s'il est privé d'une partie du logement pendant les travaux. La contrepartie est double. Si les réparations durent plus de quarante jours à Bruxelles et en Wallonie, plus de trente jours en Flandre, le loyer est diminué en proportion du temps et de la partie du bien dont le locataire est privé. Si elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille, il peut faire résilier le bail (décret wallon, art. 21 ; Woninghuurdecreet, art. 27 ; brochure de Bruxelles Logement, art. 221). La Cour constitutionnelle a validé la disposition wallonne par son arrêt n° 23/2020.

Les régions ont étendu ce régime aux travaux économiseurs d'énergie, que le locataire ne peut plus bloquer. En Wallonie, les travaux de la liste arrêtée par le Gouvernement, réalisés aux conditions qu'il fixe, sont assimilés aux réparations urgentes (art. 21). À Bruxelles, pour un bail de neuf ans ou plus, le bailleur peut, sans l'accord du locataire et au maximum une fois tous les trois ans, réaliser des travaux non urgents d'amélioration de la performance énergétique ou d'adaptation à un handicap ou à une perte d'autonomie, en informant le locataire par recommandé au moins un mois à l'avance (Code, art. 221) ; une hausse de loyer est possible si elle a été convenue expressément au plus tard un mois avant le début des travaux, proportionnée à l'amélioration énergétique, la commission paritaire locative donnant un avis en cas de désaccord. Un meilleur PEB a un effet direct sur l'indexation (voir notre article sur l'indexation à l'indice santé).

Accès du bailleur au logement loué : peut-il entrer pour vérifier ou réparer ?

Le bailleur doit au locataire la jouissance paisible du bien (décret wallon, art. 7, 3° ; Woninghuurdecreet, art. 25) : il n'a pas de droit d'entrée libre, pas de double des clés à utiliser, pas de visite surprise. Il a un droit d'accès encadré pour trois motifs : réparations à sa charge, contrôle de l'entretien, visites de relocation ou de vente. Le décret flamand le dit (art. 14, § 2 : visite à des moments convenus, pour remplir ses obligations ou vérifier le respect du bail) ; la brochure wallonne conseille une visite « au moins une fois l'an » ; à Bruxelles, le Code prévoit pour le bail à rénovation un accès avec un conseil technique sur demande faite trois jours à l'avance (art. 222), et punit l'entrave délibérée à l'accès du locataire à son domicile d'une indemnité pouvant atteindre dix-huit mois de loyer.

Le bail peut organiser ce droit : visite annuelle sur rendez-vous, accès des entreprises sur préavis raisonnable, visites de relocation à des plages convenues ; jamais d'accès sans préavis ni en l'absence du locataire. Face à un refus d'accès pour une réparation urgente, le bailleur met en demeure puis saisit le juge de paix, qui ordonne l'accès sous astreinte ; il n'entre jamais de force.

Comment traiter une demande de réparation, étape par étape ?

1. Recevoir le signalement par écrit (courriel, espace locataire, recommandé pour un dégât important) : date, lieu, description, photos. Le locataire qui tarde à signaler supporte l'aggravation.
2. Qualifier le poste avec la liste régionale : locatif, vétusté, usage fautif, grosse réparation. Répondre par écrit en indiquant qui prend en charge et pourquoi (article de la liste).
3. Agir vite si c'est urgent (fuite, chauffage en hiver, électricité) : une inaction prolongée expose à une diminution de loyer ou à la résolution aux torts du bailleur.
4. Demander deux devis pour une réparation à charge du bailleur ; pour une réparation locative, inviter le locataire à la faire exécuter dans les règles de l'art et à produire la facture ou l'attestation.
5. Convenir de l'accès : date et plage horaire acceptées par le locataire, présence de l'entreprise, information sur la durée prévue.
6. Documenter la fin des travaux : facture, photos, attestation (chaudière, ramonage), avenant à l'état des lieux si la modification est importante.
7. Refacturer ce qui revient au locataire avec une pièce : facture, preuve de l'usage fautif ou mise en demeure restée sans suite ; à défaut de paiement, retenue sur la garantie locative à la sortie, sur accord écrit ou jugement.

Pour un défaut de salubrité (humidité, électricité dangereuse), le locataire peut mettre le bailleur en demeure puis exiger les travaux ou la résolution avec dommages et intérêts, le juge pouvant réduire le loyer en attendant (Code bruxellois, art. 219 ; décret wallon, art. 9).

Cas pratiques

Le locataire bruxellois demande le remplacement d'un robinet de cuisine qui goutte

Un joint ou une cartouche : réparation locative, le locataire remplace à ses frais (détartrage et joints figurent dans les exemples de Bruxelles Logement). Un mitigeur de quinze ans dont le corps est usé : robinetterie usée, bailleur. Le bailleur demande une photo, tranche par écrit et garde la facture s'il remplace le robinet.

Le locataire flamand a laissé la sonnette, les piles des détecteurs et la serrure se dégrader

Piles de la sonnette et des détecteurs, graissage et resserrage de la serrure : petites réparations de la liste flamande, à sa charge et accessibles sans échelle. S'il ne les fait pas, le bailleur l'écrit, puis le met en demeure ; la pose et le remplacement des détecteurs restent au bailleur.

Une tempête arrache dix tuiles d'une maison louée en Wallonie, infiltration dans une chambre

Force majeure et grosse réparation : bailleur, qui intervient d'urgence ; le locataire doit laisser l'accès aux couvreurs et signaler l'infiltration dès le premier jour. Si la chambre reste inutilisable plus de quarante jours, le loyer de 900 € est réduit en proportion du temps et de la surface privée. Les dégâts aux meubles du locataire relèvent de son assurance incendie, obligatoire en Wallonie.

Erreurs fréquentes des bailleurs sur les réparations

• Mettre « toutes les réparations » à charge du locataire dans le bail : clause réputée non écrite en résidence principale dans les trois régions.
• Refuser de remplacer une chaudière vétuste parce que « l'entretien est au locataire » : l'entretien oui, le remplacement non.
• Laisser traîner une réparation urgente : au-delà de quarante jours (trente en Flandre), le loyer baisse, et le juge peut résoudre le bail aux torts du bailleur.
• Entrer sans rendez-vous ou garder une clé « au cas où » : atteinte à la jouissance paisible ; à Bruxelles, l'entrave à l'accès du locataire coûte jusqu'à dix-huit mois de loyer.
• Ne pas réclamer les attestations d'entretien de la chaudière et de ramonage : sans elles, impossible de prouver le défaut d'entretien à la sortie.

Questions fréquentes

Qui paie l'entretien de la chaudière, le locataire ou le propriétaire, en Belgique ?

Le locataire paie l'entretien et le contrôle périodique par un technicien agréé, chaque année pour une chaudière au mazout, tous les deux ans au gaz à Bruxelles et en Flandre, tous les trois ans au gaz en Wallonie, et remet l'attestation au bailleur ; à Bruxelles, le bail peut en disposer autrement. Le propriétaire paie la réparation et le remplacement de la chaudière ou du brûleur devenu vétuste ou en panne, sauf si la panne vient d'un défaut d'entretien prouvé du locataire.

Le locataire doit-il payer le ramonage de la cheminée ?

Oui, le ramonage est une réparation locative dans les trois listes régionales : chaque année en Wallonie, avec attestation d'un professionnel agréé remise au bailleur ; il figure parmi les exemples de Bruxelles Logement et dans la liste flamande. La réparation des conduits de fumée et la réfection des souches de cheminée restent au bailleur, sauf dommage causé par la faute du locataire, par exemple un feu de cheminée après plusieurs années sans ramonage.

Que se passe-t-il si des réparations durent plus de quarante jours ?

Le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a été privé, dès que les réparations urgentes dépassent quarante jours à Bruxelles et en Wallonie (décret, art. 21) ou trente jours en Flandre (Woninghuurdecreet, art. 27). Si les travaux rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille, il peut demander la résiliation du bail au juge de paix. La réduction se calcule sur le loyer hors charges.

Le propriétaire peut-il entrer dans le logement sans l'accord du locataire ?

Non. Le bailleur doit la jouissance paisible du bien ; il n'entre que pour un motif prévu (réparation à sa charge, vérification de l'entretien, visite de relocation ou de vente), à un moment convenu avec le locataire, jamais en son absence sans son accord. En Flandre, le décret prévoit expressément des visites à des moments convenus ; en Wallonie, la brochure officielle conseille une visite annuelle ; à Bruxelles, l'entrave délibérée à l'accès du locataire à son domicile est sanctionnée jusqu'à dix-huit mois de loyer.

Le bail peut-il prévoir que toutes les réparations sont à charge du locataire ?

Non, pour une résidence principale. La répartition entre réparations locatives et autres réparations est impérative : la liste bruxelloise indique que les parties ne peuvent pas s'en écarter, la liste wallonne qu'il ne peut pas y être dérogé dès que le bien est la résidence principale du locataire, et le décret flamand n'admet de dérogation qu'en faveur du locataire. Une clause qui met les grosses réparations ou la vétusté à charge du locataire est réputée non écrite.

Qui paie une vitre cassée dans un logement loué ?

Le locataire, sauf s'il prouve un vice de pose, un cas fortuit ou la force majeure : c'est la règle de la liste wallonne, reprise par les autres listes, qui classe le bris de vitre dans les réparations locatives. Une vitre fêlée par un choc thermique ou un défaut du châssis revient au bailleur ; une vitre brisée par la grêle relève de la force majeure et de l'assurance du bâtiment ; une vitre cassée par un déménagement ou un enfant du ménage revient au locataire.

Le locataire peut-il refuser des travaux d'isolation ou de remplacement des châssis ?

De moins en moins. En Wallonie, les travaux économiseurs d'énergie de la liste du Gouvernement sont assimilés aux réparations urgentes que le locataire doit tolérer, avec réduction du loyer au-delà de quarante jours. À Bruxelles, pour un bail de neuf ans ou plus, le bailleur peut les imposer une fois tous les trois ans au plus, par recommandé envoyé un mois à l'avance, et convenir d'une hausse de loyer proportionnée à l'amélioration énergétique, la commission paritaire locative tranchant les désaccords par avis.