Découvrir la pré-comptabilité Brik

Tour complet du module de pré-comptabilité Brik : une comptabilité par structure, les huit onglets détaillés, un exemple chiffré sur un mois et une routine hebdo, mensuelle et annuelle.

La pré-comptabilité Brik rassemble au même endroit tout ce qui touche à l'argent de vos biens : les mouvements de vos comptes bancaires, les dépenses que vous saisissez, les loyers encaissés, vos emprunts et la valeur nette de votre patrimoine. Cet article fait le tour complet du module, onglet par onglet, et vous donne une routine de travail pour ne jamais accumuler de retard. À la fin, vous saurez exactement quoi faire chaque semaine, chaque mois et chaque année.

Mis à jour : août 2026

À quoi sert la pré-comptabilité — et ce qu'elle ne fait pas

La pré-comptabilité, c'est le travail de préparation qui précède la comptabilité proprement dite : classer, attribuer, justifier. Concrètement, il s'agit de répondre à trois questions pour chaque euro qui entre ou sort de vos comptes : de quoi s'agit-il ? (un loyer, une dépense, une régularisation), à quel bien ou à quel bail cela se rattache-t-il ? et où est la pièce justificative ?

Ce travail est souvent repoussé, puis fait en urgence au printemps, au moment de la déclaration. C'est là qu'il coûte le plus cher : les relevés bancaires de janvier sont difficiles à interpréter neuf mois plus tard, les factures d'artisan ont disparu dans une boîte mail, et il devient impossible de savoir si un virement de 1 450 € correspondait à un loyer, à un dépôt de garantie ou à un remboursement d'assurance. La pré-comptabilité Brik existe pour étaler cet effort : quelques minutes par semaine plutôt qu'un week-end entier par an.

En revanche, Brik ne se substitue pas à votre expert-comptable et ne remplit pas vos déclarations à votre place. Le module produit une base propre et exportable ; l'établissement des comptes annuels, la liasse fiscale d'une SCI à l'IS ou le conseil fiscal restent le métier d'un professionnel. Brik n'exerce par ailleurs aucune activité de transaction ni de syndic.

Une pré-comptabilité par structure : la logique à comprendre

C'est le principe fondateur du module : chaque structure a sa propre pré-comptabilité, totalement étanche des autres. Sur la page « Pré-comptabilité », vous voyez la liste de vos structures — vous en nom propre, votre SCI familiale, une SARL de famille — chacune avec un compteur « N transactions à attribuer » et un bouton « Voir les détails ».

Cette séparation n'est pas un choix esthétique : elle reproduit la réalité juridique et fiscale. Une structure = un patrimoine, un ou plusieurs comptes bancaires, et une déclaration distincte. En vigueur en 2026 : la location nue en nom propre relève du micro-foncier (jusqu'à 15 000 € de revenus bruts, abattement forfaitaire de 30 %) ou du régime réel avec la déclaration 2044 ; une SCI à l'impôt sur le revenu dépose une 2072 ; une SCI à l'impôt sur les sociétés dépose une 2065 avec de véritables comptes annuels ; une activité LMNP au réel suit encore d'autres règles d'amortissement. Mélanger les flux de deux structures dans un même tableau, c'est se condamner à tout démêler au moment de déclarer.

Conséquences pratiques : chaque compte bancaire doit être rattaché à la bonne structure, et l'export se fait par structure, jamais globalement. Si vous gérez plusieurs entités, lisez Tenir la pré-comptabilité de plusieurs structures et Attribuer un compte bancaire à une structure.

Le point de départ : la synchronisation bancaire

La pré-comptabilité se nourrit de vos comptes bancaires. Vous connectez vos banques depuis le menu profil (votre nom en haut à droite) → « Banques », qui contient les onglets « Comptes », « Connexions bancaires » et « Prélèvements SEPA ». Une fois la connexion établie, les mouvements remontent automatiquement dans l'onglet Transactions de la structure à laquelle le compte est rattaché, avec leur description, leur montant, leur date, leur banque d'origine et leur moyen de paiement (virement, prélèvement SEPA, carte).

Point important, et c'est une différence de fond avec beaucoup de tableurs maison : le suivi de paiement des loyers repose uniquement sur la synchronisation bancaire. Il n'existe pas de pointage manuel d'un loyer, ni d'ajout d'un paiement « à la main ». Un loyer est considéré comme encaissé parce qu'une transaction bancaire réelle lui a été attribuée : la source de vérité, c'est votre banque. Cela évite la dérive classique du bailleur qui coche un loyer reçu, oublie de le décocher quand le virement est rejeté, et se retrouve avec un impayé invisible.

Visite guidée des huit onglets

Tâches

C'est votre tableau de bord de clôture. Il regroupe deux familles d'actions : « Transactions bancaires à attribuer », avec un bouton « Attribuer maintenant », et « Justificatifs manquants — Dépenses », avec un bouton « Ajouter les justificatifs ». Quand une pièce est réellement introuvable, vous pouvez la marquer « Justif. perdu » pour sortir la ligne de la liste tout en gardant la trace de l'anomalie. L'objectif d'une bonne gestion tient en une phrase : zéro tâche en attente à la fin de chaque mois. La méthode complète est détaillée dans Clôturer son mois avec l'onglet « Tâches ».

Transactions

La liste de tous les mouvements bancaires remontés, avec les colonnes description, montant, date et banque, et quatre filtres : État, Date, Justificatif et Montant. Chaque ligne porte un statut attribuée ou non attribuée, et s'attribue à l'un des trois objets suivants : un loyer (identifié par le locataire et la période), une dépense, ou une régularisation. Une même transaction peut être répartie en plusieurs parts : la colonne Attribution affiche alors le détail, par exemple « Loyer · 720 € » et « Charge récup. ». Voir Attribuer une transaction bancaire, Attribuer ses transactions en masse et Répartir une transaction entre plusieurs biens.

Dépenses

C'est ici que vous saisissez ce que vous payez : bouton « + Ajouter une dépense », puis date, type de dépense, montant TTC, niveau ou cible (société, immeuble, bien, ou charge récupérable d'un bail), case récupérable et justificatif. Chaque dépense porte un statut Payé ou À payer, ce qui vous permet de suivre aussi ce qui est engagé mais pas encore décaissé. Trois indicateurs figurent en haut de l'onglet : Total dépensé (TTC), Récupérable et Nombre de charges. Le niveau choisi n'est pas anodin : une dépense rattachée à un immeuble se répartira différemment d'une dépense rattachée à un lot précis, et la case « récupérable » détermine ce que vous pourrez refacturer au locataire lors de la régularisation annuelle des charges.

Recettes

Le miroir des dépenses : les loyers encaissés, les apports en compte courant d'associé et les autres revenus (indemnités d'assurance, subventions, remboursements divers). Distinguer un apport en compte courant d'un loyer est essentiel : le premier est une dette de la société envers vous, jamais un produit imposable ; le second est un revenu. Les confondre fausse à la fois votre résultat et votre bilan.

Dettes

Vos emprunts, avec le capital restant dû, les échéances, la part d'intérêts, l'assurance emprunteur et le tableau d'amortissement. Cette section est ce qui permet de décomposer correctement une mensualité : seuls les intérêts et l'assurance sont des charges déductibles au régime réel, le remboursement du capital ne l'est pas — il diminue votre dette, donc augmente votre valeur nette.

Analyse financière

La synthèse : revenus, charges, résultat, cash-flow et indicateurs de rentabilité. C'est l'onglet à consulter pour répondre aux vraies questions de bailleur : ce bien dégage-t-il du cash ? Mon résultat se dégrade-t-il ? Une hausse de charges de copropriété a-t-elle mangé ma marge ? Sa fiabilité dépend directement du sérieux de vos attributions.

Bilan Patrimonial

La photo à un instant T : à l'actif la valeur de vos biens, au passif vos emprunts, et la différence donne votre valeur nette. C'est la vision long terme, complémentaire du cash-flow mensuel : un bien peut être légèrement négatif en trésorerie chaque mois tout en construisant du patrimoine à mesure que le capital se rembourse. Voir Lire l'analyse financière et le bilan patrimonial.

Export

L'onglet Export suit trois étapes : choisir la période, lancer la génération, télécharger le fichier. Rappel : l'export se fait par structure. C'est le livrable que vous transmettez à votre expert-comptable. Voir Générer un export comptable sur Brik.

Un mois complet, chiffré

Prenons la SCI Les Tilleuls, à l'impôt sur le revenu, propriétaire d'un immeuble de trois lots, avec un seul compte bancaire connecté à Brik. Voici le mois de mars.

Les encaissements attendus : lot A loué 720 € + 60 € de provisions pour charges ; lot B loué 640 € + 50 € de provisions ; lot C loué 890 € + 70 € de provisions. Total attendu : 2 430 €.

Ce que la banque a remonté :

• 03/03 — virement 780 €, libellé « VIR M DUPONT » → attribué au loyer du lot A pour mars, réparti en « Loyer · 720 € » et « Charge récup. · 60 € ».
• 05/03 — virement 690 €, libellé « VIR SARL MARTIN » → loyer du lot B, réparti en 640 € + 50 €.
• 08/03 — virement 500 €, libellé « VIR LEROY ACPTE » → paiement partiel du lot C. Le solde de 460 € reste dû.
• 10/03 — prélèvement 1 185 € « PRLV CREDIT IMMO » → mensualité d'emprunt : 340 € d'intérêts, 812 € de capital, 33 € d'assurance emprunteur.
• 15/03 — prélèvement 620 € « PRLV SYNDIC » → appel de charges de copropriété du trimestre, dont 410 € récupérables sur les locataires.
• 22/03 — carte 214 € « PLOMBERIE DELMAS » → réparation d'un mitigeur dans le lot B, non récupérable.
• 28/03 — virement 460 € « VIR LEROY SOLDE » → complément du loyer du lot C, qui passe alors au statut encaissé en totalité.

Ce que ça donne dans Brik. Côté Recettes : 2 250 € de loyers hors charges et 180 € de provisions pour charges, soit 2 430 € encaissés — le lot C aura simplement demandé deux transactions au lieu d'une. Côté Dépenses : 620 € de charges de copropriété (dont 410 € cochés récupérables) et 214 € de plomberie, soit 834 € TTC, avec l'indicateur « Récupérable » affichant 410 €. Côté Dettes : le capital restant dû baisse de 812 €, et 373 € d'intérêts et d'assurance viennent en charge du mois.

Le cash-flow du mois s'établit donc à 2 430 € − 834 € − 1 185 € = +411 €. Mais le résultat comptable, lui, ne retient pas le remboursement du capital : 2 430 € − 834 € − 373 € = +1 223 €. L'écart de 812 € entre les deux, c'est exactement le capital remboursé, c'est-à-dire l'enrichissement invisible du mois — il se retrouve au Bilan Patrimonial, au passif qui diminue. Comprendre cet écart évite la déception classique du bailleur qui ne voit presque rien sur son compte en banque et découvre un revenu foncier imposable bien supérieur.

💡 Les 180 € de provisions pour charges encaissés en mars ne sont pas un gain : ils seront confrontés aux charges réellement récupérables lors de la régularisation annuelle. En les saisissant proprement mois après mois, vous arrivez à la régularisation avec les deux colonnes déjà remplies au lieu de reconstituer un an de justificatifs.

Votre routine de travail

La pré-comptabilité tient sur trois rythmes. Le principe est simple : plus une tâche est fréquente, plus elle est courte.

Pour l'échéance annuelle, suivez pas à pas la checklist de clôture annuelle. Et pour vous épargner des saisies répétitives, pensez à programmer vos charges récurrentes — assurance PNO, taxe foncière, appels de charges trimestriels.

Ce que la pré-comptabilité prépare pour vos déclarations

Les écritures produites par Brik sont typées, ce qui permet à votre expert-comptable de s'y retrouver immédiatement : Loyer, Charge forfaitaire, Encaissement des loyers, Dette – dépôt de garantie, Dette – TVA collectée sur loyers, Remboursement de capital d'emprunt, charges récupérables, dépenses du bien. Deux typages méritent une attention particulière. Le dépôt de garantie est une dette : vous détenez l'argent du locataire, ce n'est jamais un revenu, et le traiter comme un loyer gonfle artificiellement votre base imposable. Le remboursement de capital n'est pas une charge : le déduire est une erreur classique et facilement repérée en cas de contrôle.

Rappelons aussi la contrainte de conservation. L'administration fiscale dispose en principe d'un droit de reprise de trois ans en matière d'impôt sur le revenu ; en pratique, mieux vaut conserver factures, quittances et relevés au moins aussi longtemps. C'est tout l'intérêt de joindre le justificatif au moment de la saisie plutôt que de le chercher deux ans plus tard. Les règles applicables et leurs mises à jour sont consultables sur service-public.fr et impots.gouv.fr.

Et la comptabilité légale ?

À côté de la pré-comptabilité, Brik propose un menu « Comptabilité », dédié à la comptabilité légale, dont le déploiement est progressif et dépend de votre formule. Il s'organise lui aussi par structure et donne accès à : Comptes bancaires, Attributions en masse, Fiscalité (par bien), Export FEC, PCG personnalisé et Immobilisations.

Le FEC (fichier des écritures comptables), au format défini par l'arrêté du 29 juillet 2013, est le fichier que doit pouvoir produire toute entité tenant sa comptabilité de façon informatisée en cas de contrôle : il concerne typiquement une SCI à l'IS. Les Immobilisations servent à amortir un bien et ses composants, sujet central en LMNP au réel comme à l'IS. Pour aller plus loin : Découvrir la comptabilité légale (FEC, immobilisations), Comprendre et personnaliser le plan comptable et Gérer les immobilisations et les amortissements.

Les erreurs les plus fréquentes

• Laisser s'accumuler les transactions non attribuées. Passé deux ou trois mois, les libellés bancaires ne vous disent plus rien et chaque ligne devient une enquête.
• Mélanger comptes personnels et comptes de la structure. Un compte dédié par structure simplifie tout, y compris les explications à votre comptable. Voir Organiser ses comptes bancaires de bailleur.
• Oublier de cocher « récupérable ». Une charge récupérable non identifiée, c'est de l'argent que vous ne refacturerez pas au locataire lors de la régularisation.
• Rattacher une dépense au mauvais niveau. Une facture d'immeuble saisie sur un seul lot fausse la rentabilité comparée de vos biens.
• Saisir à la main une dépense déjà remontée par la banque, ce qui crée un doublon. La marche à suivre est dans Corriger une erreur de pré-comptabilité.

Questions fréquentes

La pré-comptabilité est-elle incluse dans mon abonnement ?

Elle est incluse selon la formule, dans les offres Gestion Patrimoniale et Brik Pro. Les formules Brik couvrent chacune jusqu'à 20 lots : Basic à 4,90 €/mois (49,90 €/an), Complète à 9,90 €/mois (99,90 €/an, agents IA inclus) et +Patrimoine à 19,80 €/mois (199,80 €/an). Au-delà de 20 lots, ou si vous gérez des lots pour le compte de clients, c'est Brik Pro, sur devis, de 1 à 5 000 lots. Le détail est sur la page Tarifs.

Puis-je utiliser la pré-comptabilité sans connecter ma banque ?

Vous pouvez saisir vos dépenses et consulter vos indicateurs, mais l'essentiel du module perd son intérêt : le suivi de paiement des loyers repose uniquement sur la synchronisation bancaire, et sans transactions il n'y a rien à attribuer. Commencez donc par connecter votre banque.

Puis-je marquer un loyer comme payé à la main ?

Non. Un loyer est marqué encaissé lorsqu'une transaction bancaire réelle lui est attribuée, ce qui garantit que votre suivi correspond à votre compte. Si un locataire vous a payé en espèces ou par un moyen qui n'apparaît pas sur le compte connecté, l'encaissement doit d'abord exister en banque pour être rapproché. Voir Suivi des paiements.

J'ai une SCI et des biens en nom propre : dois-je tout séparer ?

Oui, et Brik le fait pour vous : ce sont deux structures distinctes, avec chacune ses transactions, ses dépenses et son export. C'est indispensable puisque les deux relèvent de déclarations différentes, une 2044 ou un micro-foncier d'un côté, une 2072 ou une 2065 de l'autre selon le régime de la SCI.

Que faire si une transaction ne correspond exactement à aucun loyer ?

Trois cas reviennent souvent : un paiement partiel, un trop-perçu, ou un virement groupé couvrant plusieurs loyers. Dans les deux derniers cas, utilisez la répartition en plusieurs parts. Le mode d'emploi complet figure dans Corriger une erreur de pré-comptabilité.

Combien de temps faut-il y consacrer chaque mois ?

Avec la routine décrite plus haut, comptez quelques minutes par semaine et une vingtaine de minutes en fin de mois pour un patrimoine de quelques lots. L'effort augmente surtout si vous laissez traîner : le coût d'une attribution faite le jour même est sans commune mesure avec celui d'une attribution faite six mois plus tard.

Brik peut-il prélever les loyers automatiquement ?

Le prélèvement SEPA des loyers existe, mais c'est une fonctionnalité Brik Pro. La connexion bancaire standard fonctionne en lecture seule : elle lit vos mouvements, elle n'en déclenche aucun. Voir Mettre en place le prélèvement SEPA des loyers.

Mon expert-comptable peut-il travailler directement à partir de Brik ?

Oui, via l'onglet Export : vous choisissez la période, vous lancez la génération et vous lui transmettez le fichier. Souvenez-vous que l'export est réalisé structure par structure : si vous avez trois entités, prévoyez trois exports. Une question sur votre situation ? Écrivez à hello@brik.com.

Articles liés : Clôturer son mois avec l'onglet « Tâches » · Attribuer une transaction bancaire · Générer un export comptable sur Brik · Corriger une erreur de pré-comptabilité.