Acheter un bien loué : reprendre le bail en cours
L'acquéreur d'un logement occupé devient bailleur aux conditions du bail en cours. Décote, dépôt de garantie, congés différés : tout ce qu'il faut auditer avant.
Mis à jour : juillet 2026
Le bail suit le bien : la règle de l'article 1743 du code civil
Acheter un logement occupé ne met pas fin à la location : en vertu de l'article 1743 du code civil, la vente ne rompt pas le bail dès lors que celui-ci a date certaine, ce qui est le cas de tout bail écrit. L'acquéreur devient bailleur de plein droit, aux conditions exactes du contrat en cours : même loyer, même durée restante, mêmes clauses, mêmes annexes. Le locataire, lui, n'a rien à signer : son bail continue comme si de rien n'était, seul son interlocuteur change.
Ce mécanisme fait de l'achat occupé une stratégie d'investissement à part entière : un locataire en place, un historique de paiement vérifiable et aucune vacance à financer. Encore faut-il savoir précisément ce que l'on reprend, et ce que l'on pourra (ou non) faire du bien après la signature.
La décote d'un bien occupé : 10 à 20 % en moyenne
Un logement vendu loué se négocie moins cher qu'un logement libre, car l'acquéreur ne peut ni l'occuper ni le relouer au prix du marché avant l'échéance du bail. La décote usuelle se situe entre 10 et 20 %, modulée par trois facteurs :
- la durée restante du bail : plus l'échéance est lointaine, plus la décote est forte (bail nu de 3 ans récemment renouvelé contre bail meublé d'un an) ;
- le niveau du loyer : un loyer inférieur au marché, ou plafonné par l'encadrement des loyers, augmente la décote ; un loyer au prix du marché la réduit ;
- le profil du locataire : ancienneté, régularité des paiements, âge (un locataire âgé aux revenus modestes bénéficie de protections renforcées contre le congé).
Les biens soumis à la loi de 1948, désormais rares, subissent des décotes bien supérieures. Pour un investisseur, la décote est une opportunité si le loyer est sain et le locataire fiable : notre guide pour investir dans l'immobilier locatif replace ce calcul dans une stratégie globale.
Ce que l'acquéreur reprend avec le bail
| Élément | Ce que dit la règle |
|---|---|
| Dépôt de garantie | Sa restitution incombe au nouveau bailleur en fin de bail (article 22 de la loi du 6 juillet 1989), même si le vendeur ne lui a pas transmis les fonds : exigez le transfert du montant dans l'acte de vente |
| État des lieux d'entrée | Celui signé avec le vendeur reste la référence pour la sortie du locataire : récupérez l'original |
| Régularisations de charges | À proratiser entre vendeur et acquéreur dans l'acte ; le locataire, lui, traite avec le bailleur en place au moment de la régularisation |
| Impayés antérieurs à la vente | Ils restent en principe une créance du vendeur, sauf cession de créance expressément prévue |
| Congé déjà délivré | Un congé valablement donné par le vendeur produit ses effets au profit de l'acquéreur |
Vérifiez chaque ligne avant la signature : un dépôt de garantie non transféré ou un état des lieux introuvable se paie des années plus tard, au moment de la restitution.
Informer le locataire après la vente
Le nouveau bailleur doit notifier au locataire son nom (ou sa dénomination) et son domicile (ou siège social), conformément à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Profitez de ce courrier pour communiquer le nouveau RIB, préciser la date à partir de laquelle les loyers vous sont dus (la date de l'acte authentique, avec prorata du mois en cours réglé chez le notaire) et rassurer sur la continuité du bail. À compter de cette date, c'est vous qui émettez les quittances et gérez les demandes du locataire.
Aucun avenant n'est nécessaire : le bail continue de plein droit. Si vous souhaitez toutefois moderniser un contrat ancien ou intégrer une annexe manquante, cela ne peut se faire qu'avec l'accord du locataire, jamais unilatéralement. Les règles de forme d'un contrat de bail de location conforme s'appliqueront au renouvellement.
Donner congé après l'achat : des délais spécifiques
C'est le point le plus mal connu des acquéreurs. Depuis la loi ALUR et la loi Macron du 6 août 2015, l'article 15 de la loi de 1989 encadre strictement le congé délivré par un acquéreur de logement loué nu :
- Congé pour vendre : si le terme du bail en cours intervient moins de trois ans après l'acquisition, l'acquéreur ne peut donner congé pour vendre qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du bail.
- Congé pour reprise (habiter le logement ou y loger un proche) : le congé peut être donné pour le terme du bail, mais si ce terme intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé ne prend effet qu'à l'expiration d'un délai de deux ans à compter de l'achat.
Concrètement, un investisseur qui achète un appartement loué nu dont le bail expire dans huit mois ne pourra pas récupérer le logement à cette échéance. En meublé, ces délais spécifiques ne s'appliquent pas : le congé obéit aux règles ordinaires du bail meublé (préavis de trois mois avant l'échéance annuelle, motif de reprise, de vente ou motif légitime et sérieux). Intégrez ces contraintes dans votre plan avant d'acheter, surtout si le projet implique une reprise rapide.
L'audit du bail avant de signer : la checklist
- Bail écrit complet, avec ses annexes (diagnostics, notice, état des lieux d'entrée).
- Montant du loyer, date de la dernière révision, conformité à l'encadrement des loyers si la commune y est soumise.
- Montant du dépôt de garantie mentionné au bail et modalités de son transfert dans l'acte.
- Historique des paiements sur 12 à 24 mois (quittances, relevés) et absence de contentieux en cours.
- Dernière régularisation de charges et provisions pratiquées.
- Attestation d'assurance habitation du locataire en cours de validité.
- Congés éventuellement délivrés ou reçus, et leur régularité.
- DPE et calendrier des interdictions de location des passoires thermiques : un logement classé G interdit à la location depuis 2025 se négocie travaux déduits.
Cet audit conditionne le prix comme la tranquillité future : exigez chaque document avant l'offre, pas au compromis.
Questions fréquentes
Le bail est-il maintenu quand on achète un logement loué ?
Oui : l'article 1743 du code civil impose le maintien du bail ayant date certaine. L'acquéreur devient bailleur aux conditions du contrat en cours, sans nouvelle signature, et le locataire conserve tous ses droits, dont son loyer et sa durée de bail.
Quelle décote pour un appartement vendu occupé ?
En général entre 10 et 20 % par rapport au même bien libre, selon la durée restante du bail, l'écart entre le loyer en place et le marché, et le profil du locataire. Les biens sous loi de 1948 ou avec un locataire protégé subissent des décotes plus fortes.
Qui restitue le dépôt de garantie après la vente ?
Le nouveau bailleur : l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 met la restitution à sa charge, même si le vendeur ne lui a pas reversé les fonds. D'où l'importance de faire transférer le montant du dépôt dans l'acte de vente.
Peut-on donner congé au locataire juste après l'achat ?
Pas en location nue si le bail arrive à échéance rapidement : le congé pour vendre suppose d'attendre le premier renouvellement lorsque le terme intervient moins de trois ans après l'achat, et le congé pour reprise ne prend effet qu'après deux ans lorsque le terme est à moins de deux ans. En meublé, les règles ordinaires du congé s'appliquent.
