Décès du locataire : que devient le bail ?

Au décès du locataire, le bail vide est résilié de plein droit sauf transfert à certains proches. Loyers dus, meubles laissés, dépôt de garantie : mode d'emploi.

Mis à jour : juillet 2026

Le principe : un bail résilié de plein droit par le décès

En location vide soumise à la loi du 6 juillet 1989, l'article 14 pose une règle claire : le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire, sauf transfert au profit de certains proches. C'est une dérogation au droit commun de l'article 1742 du code civil, selon lequel le bail se poursuit avec les héritiers. Concrètement, si personne ne remplit les conditions de transfert, le bail prend fin au jour du décès : aucun congé à délivrer, aucun préavis à respecter, ni par le bailleur ni par la succession.

Attention à la location meublée : l'article 14 ne figure pas dans la liste des dispositions applicables aux meublés (article 25-3 de la même loi). Le bail meublé se poursuit donc en principe avec la succession, sauf clause du contrat prévoyant sa résiliation de plein droit au décès. Cette clause, valable en meublé, mérite d'être systématiquement intégrée lors de la rédaction d'un contrat de bail de location.

Les proches qui peuvent reprendre le bail

La résiliation automatique cède devant les transferts organisés par la loi. Le bail est transféré, au jour du décès, aux personnes suivantes :

Le bénéficiaire reprend le bail aux conditions existantes : même loyer, même dépôt de garantie, même durée restante. En cas de demandes concurrentes (par exemple un concubin et un enfant), c'est le juge qui tranche en fonction des intérêts en présence. Le bailleur ne peut ni s'opposer à un transfert légal, ni exiger un nouveau dossier de candidature ; il peut en revanche demander les justificatifs de la qualité invoquée (acte de mariage, attestation de PACS, preuves de vie commune d'un an).

Cas particulier de la colocation : le décès d'un colocataire ne met pas fin au bail à l'égard des autres, qui restent titulaires du contrat et tenus du loyer, a fortiori en présence d'une clause de solidarité. La part du défunt peut par ailleurs donner lieu à un transfert au profit de ses proches vivant dans le logement, dans les conditions de l'article 14 décrites ci-dessus.

Pour formaliser proprement la poursuite du contrat avec le bénéficiaire, un avenant est recommandé : notre modèle de document pour poursuivre un bail après un décès est disponible gratuitement.

Loyers et dettes locatives : la succession paie

Les loyers et charges impayés jusqu'au jour du décès sont des dettes de la succession. Le bailleur doit adresser sa créance au notaire chargé du règlement, ou aux héritiers s'il n'y a pas de notaire. Entre le décès et la restitution effective du logement, une indemnité d'occupation peut être réclamée à la succession tant que les meubles du défunt occupent les lieux et empêchent la relocation.

Si les héritiers renoncent tous à la succession ou restent introuvables, la succession est dite vacante : le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour faire désigner un curateur (la Direction nationale d'interventions domaniales), qui deviendra son interlocuteur pour les dettes et la libération du logement. La procédure est longue : mieux vaut l'engager sans attendre.

Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés, déclarez le sinistre rapidement : la plupart des contrats couvrent les loyers dus jusqu'à la restitution effective du logement, y compris lorsque l'impayé résulte d'un décès et d'une succession qui tarde à se régler.

Les meubles laissés dans le logement

Règle absolue : le bailleur ne doit jamais vider le logement de sa propre initiative, même si le bail est résilié de plein droit. Les meubles appartiennent à la succession, et s'en débarrasser expose à des dommages-intérêts, voire à des poursuites. La marche à suivre :

1. identifier les héritiers ou le notaire et les inviter par écrit à libérer les lieux et à organiser un état des lieux de sortie ;
2. en l'absence de réponse, faire dresser un inventaire par un commissaire de justice ;
3. si personne ne se manifeste, demander au juge l'autorisation de faire enlever et séquestrer les meubles pour récupérer le logement.

Documentez chaque étape : courriers recommandés, photos, constats. Cette traçabilité protège le bailleur si un héritier ressurgit des mois plus tard.

Le dépôt de garantie : à qui le restituer ?

En cas de résiliation par le décès, le dépôt de garantie revient à la succession, déduction faite des sommes justifiées (loyers impayés, réparations locatives constatées à l'état des lieux de sortie). Ne le versez jamais au premier proche qui le réclame : exigez un acte de notoriété ou l'intervention du notaire, seuls à même d'identifier les personnes habilitées à percevoir les fonds. Les délais de droit commun s'appliquent à compter de la remise des clés : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois sinon. En cas de transfert du bail à un proche, le dépôt de garantie suit le contrat : il n'est ni restitué ni redemandé.

Les démarches du bailleur, étape par étape

1. Obtenir l'acte de décès (mairie du lieu de décès, délivrance à toute personne) pour dater la résiliation.
2. Écrire aux proches connus et au notaire : rappel de la résiliation de plein droit ou interrogation sur un éventuel transfert, demande de justificatifs.
3. Vérifier l'assurance habitation : le contrat du défunt se poursuit temporairement au profit de la succession, mais signalez le décès à votre assureur propriétaire non occupant.
4. Organiser l'état des lieux de sortie avec les héritiers ou leur mandataire, puis récupérer les clés contre décharge écrite.
5. Arrêter les comptes : loyers dus, régularisation de charges, dépôt de garantie, et adresser le décompte à la succession.
6. Relouer : une fois le logement libéré et remis en état, rien ne s'oppose à une remise en location immédiate.

Questions fréquentes

Le bail se transmet-il aux héritiers du locataire ?

Non, en location vide : l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la résiliation de plein droit du bail au décès, sauf transfert au conjoint, au partenaire de PACS, au concubin notoire ou aux ascendants, descendants et personnes à charge vivant avec le locataire depuis au moins un an. En meublé, le bail se poursuit avec la succession sauf clause contraire.

Qui paie les loyers impayés d'un locataire décédé ?

Les dettes locatives nées avant le décès incombent à la succession : adressez votre créance au notaire ou aux héritiers. Si la succession est vacante, un curateur peut être désigné à la demande du bailleur pour régler les dettes dans la limite de l'actif.

Le bailleur peut-il vider le logement après le décès ?

Non, jamais de sa propre initiative : les meubles appartiennent à la succession. Il faut mettre en demeure les héritiers de libérer les lieux, faire inventorier les biens par un commissaire de justice et, à défaut de réponse, obtenir une autorisation judiciaire.

À qui restituer le dépôt de garantie du locataire décédé ?

À la succession, entre les mains du notaire ou des héritiers justifiant de leur qualité par un acte de notoriété, après déduction des sommes dues. En cas de transfert du bail à un proche, le dépôt de garantie reste attaché au contrat qui se poursuit.