Héberger un proche gratuitement dans son bien : les règles
Héberger un enfant ou un parent sans loyer est légal mais encadré : prêt à usage, fiscalité, attestation d'hébergement, reprise du bien et pièges à éviter.
Mis à jour : juillet 2026
Prêter son logement : le cadre du prêt à usage
Loger gratuitement un enfant, un parent ou un ami dans un bien dont on est propriétaire est parfaitement légal. Juridiquement, l'opération s'analyse comme un prêt à usage, aussi appelé commodat, régi par les articles 1875 et suivants du code civil : le propriétaire (le prêteur) remet le logement à l'occupant (l'emprunteur) pour qu'il s'en serve, à charge de le restituer. Le prêt à usage est essentiellement gratuit : aucun loyer ne peut être demandé, sinon le contrat bascule dans la location.
L'occupant peut en revanche supporter les dépenses courantes liées à son usage : eau, électricité, chauffage, assurance, voire la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Toute somme allant au-delà des charges réelles s'apparente à un loyer déguisé, avec les risques décrits plus bas. Aucun écrit n'est obligatoire, mais une convention de prêt à usage signée (durée, charges supportées, conditions de restitution) évite l'essentiel des conflits familiaux.
Les conséquences fiscales pour le propriétaire
La gratuité a un prix fiscal, souvent sous-estimé :
- Aucun revenu imposable : le logement occupé gratuitement est assimilé à un bien dont le propriétaire se réserve la jouissance (article 15, II du code général des impôts). Vous ne déclarez rien.
- Aucune charge déductible : c'est la contrepartie. Travaux, intérêts d'emprunt, primes d'assurance, taxe foncière : rien n'est déductible de vos autres revenus fonciers, et aucun déficit foncier ne peut être créé sur ce bien.
- Taxe foncière : elle reste due par le propriétaire, sans possibilité de récupération légale (seul un remboursement amiable de la TEOM peut être convenu).
- IFI : le bien reste dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière pour sa valeur vénale pleine, sans l'abattement de 30 % réservé à la résidence principale du redevable.
- Déclaration d'occupation : vous devez signaler dans votre espace impots.gouv.fr que le bien est occupé à titre gratuit, avec l'identité de l'occupant. Si le logement est sa résidence principale, aucune taxe d'habitation n'est due ; s'il ne l'occupe qu'occasionnellement, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires peut s'appliquer.
APL et attestation d'hébergement : le statut de l'occupant
Un occupant à titre gratuit ne verse pas de loyer : il n'a donc droit à aucune aide au logement. C'est un point à intégrer dans le calcul familial, car un proche aux revenus modestes toucherait peut-être une APL en étant locataire ailleurs. Pour ses démarches administratives (carte d'identité, banque, employeur), l'occupant justifie de son domicile avec une attestation d'hébergement rédigée par le propriétaire, accompagnée d'un justificatif de domicile et d'une pièce d'identité de ce dernier.
Côté assurance, exigez que l'occupant souscrive au minimum une garantie responsabilité civile couvrant les risques locatifs (incendie, dégât des eaux) : en cas de sinistre, un occupant non assuré laisse le propriétaire seul face aux dégâts.
Récupérer son bien : quel préavis ?
Tout dépend de ce qui a été convenu :
- Un terme est prévu (durée fixée dans la convention) : le propriétaire récupère le bien à l'échéance, et l'occupant doit partir sans formalité particulière.
- Aucun terme n'est prévu : la jurisprudence admet que le prêteur d'un logement peut mettre fin au prêt à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable (Cour de cassation, 1re chambre civile, 3 février 2004). En pratique, quelques mois selon la situation de l'occupant.
- Besoin pressant et imprévu : l'article 1889 du code civil permet au juge d'ordonner la restitution anticipée même avant le terme.
Si l'occupant refuse de partir, il devient occupant sans droit ni titre : la récupération passe alors par le juge, jamais par la force. D'où l'intérêt d'un écrit avec un terme clair, surtout quand l'hébergement est pensé comme temporaire.
Les pièges : loyer déguisé et bail fictif
| Situation | Risque |
|---|---|
| Sommes versées supérieures aux charges réelles | Requalification en location : rappel d'impôt sur les loyers reconstitués, et application du statut protecteur du locataire |
| Bail fictif signé pour déclencher des APL | Fraude aux prestations : remboursement des aides, pénalités CAF, poursuites possibles |
| Occupation qui s'éternise sans écrit | Récupération du bien longue et conflictuelle, préavis apprécié par le juge |
| Occupant non assuré | Sinistre à la charge du propriétaire, recours difficile |
Autre vigilance, successorale cette fois : l'occupation gratuite prolongée d'un logement familial par un seul des enfants peut être analysée, à l'ouverture de la succession, comme un avantage indirect susceptible d'être rapporté à la masse à partager s'il a été consenti dans une intention libérale. Un écrit qualifiant clairement le prêt à usage et une information des autres héritiers évitent que le service rendu ne se transforme en contentieux familial des années plus tard.
Rappel utile : les aides au logement sont de toute façon exclues lorsque le bailleur est un ascendant ou un descendant du locataire, même avec un vrai bail et un vrai loyer. Monter un bail avec un enfant dans le seul but d'obtenir une APL est donc à la fois inutile et risqué.
Et si vous faisiez un vrai bail à votre proche ?
Louer à un proche avec un bail classique et un loyer réel est souvent plus pertinent qu'un prêt gratuit dès que le bien est financé à crédit : les loyers sont imposables, mais les charges, intérêts et travaux redeviennent déductibles. Condition impérative : pratiquer un loyer normal. Un loyer anormalement bas consenti à un proche peut être remis en cause par l'administration, qui réintègre alors la différence dans vos revenus imposables.
Le dispositif Loc'Avantages, qui accorde une réduction d'impôt en échange d'un loyer plafonné, ne s'applique en revanche pas aux locations consenties à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant : il ne peut donc pas servir à loger un enfant à loyer réduit. Pour une réflexion patrimoniale complète, notre article sur l'achat d'un bien pour loger ses enfants compare les stratégies possibles.
Questions fréquentes
Peut-on loger gratuitement un proche dans son bien locatif ?
Oui, via un prêt à usage (commodat) prévu par l'article 1875 du code civil. Aucun loyer ne doit être versé, seules les charges courantes peuvent être supportées par l'occupant. Un écrit fixant la durée et les conditions de restitution est fortement recommandé.
Quelles conséquences fiscales pour le propriétaire ?
Aucun revenu à déclarer, mais aucune charge déductible : travaux, intérêts d'emprunt et taxe foncière restent intégralement à votre charge sans avantage fiscal. Le bien demeure taxable à l'IFI pour sa valeur pleine et la déclaration d'occupation doit mentionner l'occupation à titre gratuit.
Comment récupérer un logement prêté à un proche ?
Au terme prévu par la convention ou, à défaut de terme, à tout moment moyennant un préavis raisonnable selon la jurisprudence de la Cour de cassation. En cas de refus de quitter les lieux, seule une action en justice permet la restitution, jamais l'expulsion par soi-même.
Un proche hébergé gratuitement peut-il toucher les APL ?
Non : sans loyer, il n'existe aucun droit aux aides au logement. Et même avec un bail réel, les APL sont exclues lorsque le bailleur est un ascendant ou un descendant du locataire. Un bail fictif destiné à obtenir des aides constitue une fraude.
